Γενικός Δείκτης:731.49-0.23%
EUR/USD: 1.1156

Εξαφανίστηκαν λόγω Airbnb τα σπίτια για ενοικίαση

  • ( UPD -17/02/2019 12:43 )
  • Print
Προσθήκη σχολίου

 της Στεφανίας Σούκη

Πάνω από 8 στα 10 ελεύθερα σπίτια που διατίθενται αυτή τη στιγμή στις πιο δημοφιλείς περιοχές για τους τουρίστες της Αirbnb, είτε πρόκειται για το κέντρο της Αθήνας είτε ακόμη και για νησιωτικούς προορισμούς στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, όπως η Κρήτη -ειδικά τα Χανιά-, η Ρόδος και η Κέρκυρα, προσφέρονται για βραχυπρόθεσμη μίσθωση και λιγότερα από 2 στα 10 μακροχρόνια! Την ίδια στιγμή, στο Κουκάκι τα απορριμματοφόρα του Δήμου Αθηναίων δεν... προλαβαίνουν να συλλέξουν τον όγκο των απορριμμάτων, ενώ το ίδιο πρόβλημα αντιμετώπισαν για πρώτη φορά -και μάλιστα έντονα- το περασμένο καλοκαίρι οι δημοτικές αρχές στο... Πήλιο, χωρίς όμως να εξασφαλίζουν επιπλέον έσοδα από οποιαδήποτε πηγή σχετιζόμενη με βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Mε την αγορά των βραχυπρόθεσμων τουριστικών μισθώσεων να έχει αυξηθεί κατά μισό δισ. ευρώ μέσα σε δύο χρόνια, από το 1,4 δισ. ευρώ του 2016 στο 1,9 δισ. ευρώ στο τέλος του 2018, όπως προκύπτει από την τελευταία μελέτη που εκπόνησε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ) η γνωστή εταιρεία ελεγκτών και συμβούλων Grant Thortnon, έχουν πληθύνει οι φωνές που ζητούν περαιτέρω ρύθμιση της συγκεκριμένης αγοράς, η οποία πάντως, κατά κοινή ομολογία, αποτέλεσε διέξοδο στα χρόνια της κρίσης για χιλιάδες Ελληνες ιδιοκτήτες κενών κατοικιών, έχοντας μάλιστα αναθερμάνει, ειδικά την τελευταία διετία, και την αγορά των κατασκευών - ανακαινίσεων.
Στην παρούσα φάση, το μεγάλο ζητούμενο είναι να οριστούν δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες των σπιτιών, στα πρότυπα του ειδικού θεσμικού πλαισίου που εφαρμόζεται πλέον σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, όπου πέραν των φορολογικών προβλέπονται και περαιτέρω ρυθμίσεις για την αδειοδότηση και τη λειτουργία των καταλυμάτων της οικονομίας διαμοιρασμού, με το σκεπτικό ότι η συγκεκριμένη αγορά έχει έρθει για να μείνει.

Οι προτάσεις

«Δεν είμαστε υπέρ των οριζόντιων απαγορεύσεων», δηλώνει ο πρόεδρος του ΞΕΕ Αλέξανδρος Βασιλικός αναφερόμενος σε παραδείγματα άλλων ευρωπαϊκών προορισμών, όπως η Πάλμα ντε Μαγιόρκα, η οποία απαγόρευσε οριζόντια τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατοικιών σε συγκροτήματα διαμερισμάτων, ενώ μονοκατοικίες μπορεί να είναι διαθέσιμες υπό την προϋπόθεση να μη βρίσκονται σε προστατευμένες περιοχές, σε περιοχές κοντά σε αεροδρόμιο και να είναι σχεδιασμένες για οικιστική χρήση. Οι Ελληνες ξενοδόχοι θεωρούν ότι το φαινόμενο της οικονομίας του διαμοιρασμού μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αποφέρει περισσότερα έσοδα στο κράτος και να λειτουργήσει συμπληρωματικά στη διαμόρφωση του τουριστικού προϊόντος, προσελκύοντας επισκέπτες που υπό άλλες συνθήκες δεν θα έρχονταν στη χώρα. «Θα πρέπει να υπάρξει ρύθμιση με δύο σκέλη, τη φορολογική αντιμετώπιση και επιπλέον τη λειτουργία του νέου προϊόντος με ένα μίνιμουμ κανόνων υγιεινής, ασφάλειας κ.τ.λ. Να διευκολυνθεί μεν η οικονομία διαμοιρασμού, όχι όμως και η ασύδοτη παρουσία που γίνεται οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα, με τη μορφή του διαχειριστή», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.

«Με το δεδομένο λοιπόν ότι πλέον η συγκεκριμένη αγορά αντιπροσωπεύει πάνω από 10% του ελληνικού τουρισμού για το 2018 (σ.σ.: 1,9 δισ. ευρώ επί του συνόλου μιας εκτιμώμενης τουριστικής δαπάνης ύψους 18,86 δισ. ευρώ για το 2018, όταν το στο 2016 ήταν στο 8,9%), είναι εύλογο ότι υπάρχει ανάγκη ρύθμισης ενός υπολογίσιμου κλάδου για το συνολικό τουριστικό προϊόν της χώρας. Στο ΞΕΕ καταγράφουμε τις προτάσεις και μέσα στον επόμενο μήνα θα είμαστε σε θέση να τις παραδώσουμε στα αρμόδια υπουργεία, με στόχο να υπάρξει μέριμνα και να αποφευχθούν φαινόμενα με συγκεκριμένες ομάδες, όπως δημόσιοι υπάλληλοι και λειτουργοί, οι οποίοι κάθε Σεπτέμβριο βρίσκονται αντιμέτωποι με υπέρογκα ενοίκια ιδιαίτερα σε δημοφιλή νησιά», αναφέρει ο κ. Βασιλικός.

Αν και οι τουριστικοί φορείς κρατούν επί του παρόντος κλειστά τα χαρτιά τους, τα παραδείγματα του εξωτερικού δείχνουν ως έναν βαθμό τον δρόμο προς τέσσερις βασικές κατευθύνσεις, που έχουν να κάνουν με τους όρους πρόσβασης και τις προδιαγραφές λειτουργίας του καταλύματος, τον καθορισμό χρονικού ορίου μισ θώσεων και το είδος κατοικίας (αν πρόκειται δηλαδή για κύρια ή β' κατοικία), την πρόβλεψη τήρησης κανόνων οδηγιών κοινωνικής συμπεριφοράς και συμβίωσης με τους λοιπούς ιδιοκτήτες, αλλά και τη φορολόγηση με πρόβλεψη ισοδύναμης φορολογικής επιβάρυνσης. Εκ των ων ουκ άνευ είναι φυσικά η κατάρτιση ενός μνημονίου συνεργασίας με τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες συνολικά (Airbnb, Booking, Homeaway κ.ά.), τη συναίνεση των οποίων έχει ζητήσει, σε πρώτη φάση, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων με αφορμή τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής από το περασμένο φθινόπωρο, ώστε να απορρίπτονται αυτόματα όσοι δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους. Σημειωτέον ότι η λειτουργία του Μητρώου έχει φέρει αύξηση στα φορολογικά έσοδα από τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τουριστικών κατοικιών πάνω από τις εκτιμήσεις της ΑΑΔΕ, ήτοι στα 180 εκατ. ευρώ το 2018, από 67 εκατ. ευρώ που ήταν στα τέλη του 2017, δικαιώνοντας όσους υποστηρίζουν ότι η συγκεκριμένη αγορά μπορεί να φέρει και έσοδα στα δημόσια ταμεία.

Στο πλαίσιο του διαλόγου, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, έχουν υποβληθεί κατά καιρούς προτάσεις όπως το ακίνητο να εκμισθώνεται για μέγιστο αριθμό ημερών τον χρόνο σε συνάρτηση με τα χαρακτηριστικά και την τουριστική κίνηση στους προορισμούς (σ.σ.: δεν μπορούν να ισχύουν οι ίδιοι όροι στη Μύκονο και τη Φλώρινα), καθώς επίσης και να υπάρξει φορολόγηση στην πηγή, δηλαδή απευθείας όταν γίνεται η κράτηση από τον τουρίστα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα με ένα Χ ποσοστό, το οποίο στη συνέχεια θα αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο και -ιδανικά- θα έχει ένα ανταποδοτικό όφελος για τους κατοίκους του προορισμού. Εδώ έρχεται και ο ενεργότερος ρόλος που θα πρέπει να έχει η Τοπική Αυτοδιοίκηση, η οποία γνωρίζει καλύτερα τα προβλήματα κάθε προορισμού. Αναφορικά με τις προδιαγραφές του ακινήτου, στις προτάσεις μπορεί να περιληφθεί ο όρος να τίθεται μέγιστος αριθμός φιλοξενούμενων ανάλογα με τον τύπο της κατοικίας ώστε να μην υπάρχει όχληση των υπόλοιπων ενοίκων, να πληρούνται οι προϋποθέσεις νομιμότητας ως προς τη δόμηση και τους κανόνες ασφαλείας - υγιεινής - πυρασφάλειας και να υπάρχει ενημέρωση μισθωτών για τον κανονισμό του ακινήτου. Επιπλέον, βασικό ζητούμενο είναι να υπάρξει διαχωρισμός των «επαγγελματιών» διαχειριστών έναντι των απλών ιδιοκτητών, ενώ η πρόταση να υπάρχει η συγκατάθεση άνω του 51% στην περίπτωση που πρόκειται για διαμέρισμα πολυκατοικίας, ώστε να διασφαλίζονται και να προστατεύονται τα δικαιώματα των μόνιμων ενοίκων, είναι δύσκολα εφαρμόσιμη.

Στο εξωτερικό οι σχετικές παρεμβάσεις διαφέρουν ανάλογα με τη χώρα και αφορούν την υποχρέωση εγγραφής σε μητρώο, το χρονικό όριο μίσθωσης, τις προδιαγραφές ακινήτου, τη φορολόγηση και τις λοιπές υποχρεώσεις που φέρουν ο ιδιοκτήτης και οι μισθωτές. Ετσι, με βάση και τα στοιχεία που έχει συλλέξει η Grant Thornton, στη Γερμανία το όριο των διανυκτερεύσεων μπορεί να είναι απεριόριστο για κύρια κατοικία και έως 90 ημέρες για δευτερεύουσα, με τη φορολόγηση να περιλαμβάνει φόρο διαμονής και φόρο εισοδήματος, ενώ στο Παρίσι, με το ίδιο φορολογικό πλαίσιο, το όριο περιορίζεται στις έως 90 διανυκτερεύσεις για κύρια κατοικία και έως 120 για δευτερεύουσα. «Ο Δήμος Αμστερνταμ ψήφισε κανονισμούς που τέθηκαν σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2019 και επηρεάζουν τους οικοδεσπότες. Η ενοικίαση ολόκληρων σπιτιών, για τα οποία ισχύουν οι κανονισμοί, μπορεί να γίνει για μόνο έως 30 διανυκτερεύσεις τον χρόνο», ενημερώνει τους τουρίστες η ίδια η Airbnb, ενώ στο Λονδίνο, σε εφαρμογή του σχετικού πλαισίου, η ίδια η πλατφόρμα περιορίζει αυτόματα το όριο στις 90 διανυκτερεύσεις κατ' έτος, εκτός και αν ο ιδιοκτήτης έχει εξασφαλίσει άδεια για πιο συχνά. Παράλληλα, εκτός του φόρου εισοδήματος, προβλέπονται και δημοτικά τέλη ως ανταποδοτικό μέτρο για τους κατοίκους της βρετανικής πρωτεύουσας.

Λίγα τα διαθέσιμα σπίτια προς ενικοίαση στις δημοφιλείς περιοχές

Οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα στις πιο δημοφιλείς ή τις ανερχόμενες περιοχές για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις είναι εμφανές πλέον ότι προτιμούν τις μισθώσεις σε τουρίστες αφού προσβλέπουν σε υψηλότερα έσοδα σε μικρότερο χρονικό διάστημα, κάτι βέβαια που προϋποθέτει πολύ υψηλές πληρότητες στο κατάλυμα για πάνω από 10 μέρες τον μήνα, αλλιώς τα έσοδα πέφτουν σε επίπεδα αντίστοιχα με τη μακροχρόνια μίσθωση. Για παράδειγμα, στο Ζάππειο, μια καλή περιοχή τόσο για μόνιμη κατοικία όσο και για τους επισκέπτες της πόλης, η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. είναι στα 12,5 ευρώ τ.μ. ή αλλιώς στα 750 ευρώ τον μήνα, ενώ για βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με τις τιμές που αναρτώνται στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, είναι 38,2 ευρώ/τ.μ. (2.292 ευρώ τον μήνα). Το νούμερο ωστόσο της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι εντελώς θεωρητικό, αφού ουδείς οικοδεσπότης έχει πληρότητα 100% και κάπως έτσι εξηγείται το γεγονός ότι πλέον στην Αθήνα πάνω από ένας στους δύο ιδιοκτήτες διαχειρίζονται περισσότερα από ένα ακίνητα, ώστε να έχουν έναν σημαντικό όγκο και να μειώνουν τα κόστη τους.

Οι υψηλές πάντως προσδοκίες των ιδιοκτητών από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις δημοφιλείς και ανερχόμενες περιοχές στην ελληνική πρωτεύουσα αλλά και σε νησιά όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα ή η Κρήτη αποτυπώνονται στις αγγελίες ακόμη και εκτός της καλοκαιρινής περιόδου. Ενδεικτικά, σύμφωνα με την επεξεργασία των στοιχείων που έλαβε η Grant Thornton από τις πλατφόρμες αναλύσεων InsideAirbnb και Airdna, καθώς και από τις αγγελίες για μακροχρόνιες μισθώσεις σε κτηματομεσιτικά γραφεία και sites όπως η Remax, η Χρυσή Ευκαιρία και το δίκτυο του Spitogatos για την περίοδο Νοεμβρίου 2018 - Ιανουαρίου 2019, πάνω από 8 στα 10 διαθέσιμα σπίτια στα Πετράλωνα διατίθενται για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ή αλλιώς 270 διαμερίσματα έναντι των 62 που προσφέρονται για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ στην περιοχή Κουκάκι - Μακρυγιάννη το ποσοστό είναι πάνω από 83%, ήτοι 732 σπίτια για τουρίστες και 147 για τους υποψήφιους ενοικιαστές. Εντυπωσιακό είναι το νούμερο στην περιοχή του Αγίου Κωνσταντίνου και της πλατείας Βάθη, όπου 550 σπίτια είναι διαθέσιμα σε τουρίστες (91%) έναντι 52 για μακροχρόνιες μισθώσεις, ενώ στην περιοχή του Ζαππείου, όπου ούτως ή άλλως τα διαμερίσματα είναι λίγα, η προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση περιορίζεται μόλις στο 8% ή αλλιώς 9 αγγελίες έναντι των 105 καταχωρήσεων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Στον Σταθμό Λαρίσης το ποσοστό των σπιτιών για μακροχρόνια μίσθωση είναι τώρα στο 16% επί του συνόλου (μόλις 11 αγγελίες) και στον Αγιο Νικόλαο οι καταχωρήσεις τύπου Airbnb είναι στο 82%.

Στο υπόλοιπο της χώρας και ενδεικτικά σε πολύ δημοφιλείς περιοχές τα στοιχεία έχουν ως εξής: στα Χανιά παρατηρείται το υψηλότερο ποσοστό καταχωρήσεων πανελλαδικά για βραχυχρόνια μίσθωση έναντι των μακροχρόνιων, αφού το 95% προσφέρεται σε τουρίστες (4.337 σπίτια έναντι μόλις 212 για μακροχρόνιους ενοικιαστές), στη Ρόδο είναι στο 94% (1.502 σπίτια για τουρίστες έναντι μόλις 92 για λοιπούς μισθωτές) και στην Κέρκυρα επίσης στο 94% (2.346 έναντι 146 για μακροχρόνια ενοικίαση).

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα στο τέλος του 2018

- Η αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων την περίοδο 2016-2017 αυξήθηκε από 1,4 δισ. σε 1,9 δισ. ευρώ το 2018.

- Πάνω από τις προβλέψεις είναι τα εκτιμώμενα φορολογικά έσοδα, στα 180 εκατ. ευρώ το 2018 από 67 εκατ. το 2017.

- Τα Χανιά είναι η πόλη στην Ελλάδα με το υψηλότερο ποσοστό διαθέσιμων σπιτιών (95%) για βραχυπρόθεσμη μίσθωση.

- Μόλις 6% του συνολικού διαθέσιμου στοκ σπιτιών προς ενοικίαση διατίθεται για μακροχρόνια μίσθωση στη Ρόδο και την Κέρκυρα.

- Στο Ζάππειο σημειώνεται το υψηλότερο ποσοστό διαθέσιμων σπιτιών -92%- για βραχυπρόθεσμη μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας.

- Στις περιοχές Κουκάκι - Μακρυγιάννη 17% του συνολικού αποθέματος (147 σπίτια) διατίθεται για μακροχρόνια ενοικίαση

- Στον Κεραμεικό 255 σπίτια προσφέρονται για βραχυπρόθεσμη και 40 σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση.

 


Πηγή: Grant Thornton με επεξεργασία από InsideAirbnb, Airdna, Remax, Xρυσή Ευκαιρία, Spitogatos

  • copyright: Yes
  • copyright text: Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
  • sponsored: No
  • bloomberg logo: No

Εγγραφείτε στο newsletter για τα τελευταία νέα στο χώρο της οικονομίας και του επιχειρείν

* indicates required