Στην Ελλάδα, εκτός από τα… ευχολόγια, στοιχεία για τους Ευρωπαίους συνταξιούχους που έχουν αγοράσει κατοικία και ζουν στη χώρα μας ουσιαστικά δεν υπάρχουν, ωστόσο αν το κυβερνητικό επιτελείο αποφάσιζε να αξιοποιήσει αυτή την ευκαιρία από τη λεγόμενη «ασημένια οικονομία» όπως συμβαίνει σε άλλες αγορές της νότιας Ευρώπης, τα νούμερα που προκύπτουν, με βάση τις εκτιμήσεις, είναι εντυπωσιακά: πουλώντας ή ενοικιάζοντας σε μακροχρόνια βάση 20.000 κατοικίες τον χρόνο και με τους νέους ιδιοκτήτες να περνούν κατά μέσο όρο 6 μήνες στη χώρα μας, η επίδραση στο ΑΕΠ από τις πωλήσεις κατοικιών, τα έξοδα διαμονής και τις θέσεις εργασίας (περίπου 60.000), θα είναι συνολικά πάνω από 5 δισ. ευρώ τον χρόνο.

Μόνο από πωλήσεις 20.000 κατοικιών, νέων και παλιών και όχι απαραίτητα ακριβών, τα δυνητικά έσοδα εκτιμώνται σε επίπεδα άνω του 1,8 δισ. ευρώ.

Εδώ, λοιπόν, προκύπτει μία ακόμη μεγάλη, χαμένη ευκαιρία για την Ελλάδα, αν ληφθεί υπόψη ότι το 7,3% των ενήλικων κατοίκων της Ευρώπης δηλώνει ότι επιθυμεί να μεταναστεύσει στο εξωτερικό μετά τη συνταξιοδότησή του. Με την επιπλέον παράμετρο ότι αυτή η επιθυμία που εκφράζουν οι Ευρωπαίοι πολίτες σχετίζεται και με την απόκτηση κάποιου νέου ακινήτου μετά τη συνταξιοδότησή τους, τότε εκτιμάται ότι την προσεχή εικοσαετία θα εκδηλωθεί ζήτηση για 2,7 εκατομμύρια παραθεριστικές ή δευτερεύουσες κατοικίες στον ευρωπαϊκό Νότο. Σε κάθε περίπτωση, στόχος της Ελλάδας πρέπει να είναι η κάλυψη τουλάχιστον του 10% της εκδηλούμενης ζήτησης, γεγονός που σημαίνει ότι μέσα στα 20 προσεχή έτη θα μπορούσαν να πωληθούν 270.000 κατοικίες.

Η εκτενής έρευνα εκπονήθηκε από το Ινστιτούτο Κοινωνικής και Προληπτικής Ιατρικής και ομάδα ερευνητών υπό τον συντονισμό του καθηγητή κοινωνικής και προληπτικής ιατρικής στο Εθνικό και Καποδιστριακό ΕΚΠΑ Γιάννη Τούντα για τον Τουρισμό Τρίτης Ηλικίας και παρουσιάστηκε στην κλειστή συνάντηση εργασίας που διοργάνωσε η διαΝΕΟσις. «Πρόκειται για μία πολύ μεγάλη αγορά, η οποία ενισχύεται συνεχώς και θα ενισχύεται και στο μέλλον», επισημαίνει στο «business stories» ο κ. Τούντας.

Οσο για τις περιοχές που μπορούν να προσελκύσουν περισσότερους Βορειοευρωπαίους αγοραστές, αυτές που προσφέρονται για περισσότερες υποδομές και περισσότερες εναλλακτικές είναι η Κρήτη και η Κέρκυρα, η Μύκονος για όσους έχουν υψηλότερα εισοδήματα, η Σάμος που φιλοξενεί ήδη πολλούς Αμερικανούς και Βορειοευρωπαίους, η Ρόδος λόγω των φθηνών διαμερισμάτων και του χαμηλού κόστους ζωής που έχει, αλλά και η Ικαρία, η οποία θεωρείται ένας από τους πέντε τόπους «μπλε ζώνης», δηλαδή μακροζωίας, όπου το μέσο προσδόκιμο ζωής του πληθυσμού της είναι άνω των 90 ετών. Σε αυτή την κατηγορία των περιοχών για περισσότερους συνταξιούχους περιλαμβάνονται και τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, αλλά και η Χαλκιδική, η οποία επίσης προσφέρει ελκυστικές τιμές, αλλά και η Πελοπόννησος και συγκεκριμένα η Καλαμάτα, όπου η πρόσβαση είναι εύκολη λόγω της ύπαρξης του αεροδρομίου και του νέου οδικού άξονα Αθήνας – Καλαμάτας.

Τα νούμερα

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της ερευνητικής ομάδας, οι εξοχικές κατοικίες που έχουν αγοραστεί μέχρι σήμερα από αλλοδαπούς στην Ελλάδα είναι λίγες, γι’ αυτό και δεν μπορούν να συμβάλλουν αποφασιστικά στην άμβλυνση της εποχικότητας του ελληνικού τουρισμού. Ακριβή νούμερα για τις αγορές από ξένους, όπως επισημαίνει ο κ. Τούντας, υπάρχουν μόνο για όσους αγοράζουν μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» (αγορές ακινήτων αξίας άνω των 250.000 από πολίτες εκτός Ε.Ε.) και με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, από την αρχή του προγράμματος το 2013 έως τον Δεκέμβριο του 2019, έχουν χορηγηθεί συνολικά σε επενδυτές-αγοραστές 6.044 άδειες συνολικά, εκ των οποίων τα 2/3 σε Κινέζους και ακολουθούν οι Τούρκοι, οι Ρώσοι, οι Λιβανέζοι και οι Αιγύπτιοι.

Για τους Ευρωπαίους, όπως προκύπτει από τις αγορές που έχουν γίνει, οι περισσότερες αφορούν νησιά ή παραθαλάσσιες τοποθεσίες μακριά από τα οικιστικά κέντρα των περιοχών που παραμένουν ζωντανά και κατά τους χειμερινούς μήνες. «Συνεπώς η παράμετρος της γενικότερης ενίσχυσης και οργάνωσης των υποδομών και υπηρεσιών της περιφέρειας, έτσι ώστε να μπορεί να υποστηριχτεί η διαβίωση στη διάρκεια της χειμερινής περιόδου, θα πρέπει να αποτελεί βασικό στόχο της εθνικής και περιφερειακής τουριστικής στρατηγικής ανάπτυξης αν θέλουμε να αναπτύξουμε αυτού του είδους την αγορά», σχολιάζεται χαρακτηριστικά στην έρευνα.

Κι αυτό, την ίδια στιγμή που, όπως προαναφέρθηκε, ένα 7,3% των ενηλίκων στην Ευρώπη δηλώνει ότι θα ήθελε μετά τη συνταξιοδότησή του να πάει να μείνει στη νότια Ευρώπη. Για τις δύο βασικές αγορές εισερχόμενου τουρισμού για την Ελλάδα, τη Γερμανία και την Αγγλία, τα αντίστοιχα ποσοστά είναι 9% και 15,3% αντίστοιχα. «Η αγορά αναμένεται να μεγαλώσει περισσότερο πολύ γρήγορα, αφού τα επόμενα 20 χρόνια θα συνταξιοδοτηθούν 120 εκατομμύρια Ευρωπαίοι και άρα αυτό σημαίνει ότι θα έχουμε ζήτηση στη νότια Ευρώπη για περίπου 2,7 εκατομμύρια παραθεριστικές κατοικίες. Αν η Ελλάδα καλύψει το 15%, θα έχει παράσχει περίπου 400.000 κατοικίες στην εικοσαετία, που σημαίνει ότι κάθε χρόνο ο αριθμός των κατοικιών που έχουν πωληθεί ή ενοικιάζονται μακροχρόνια σε πολίτες της Ευρώπης θα αυξάνεται, κατά μέσο όρο, κατά 20.000», αναφέρει η ερευνητική ομάδα.

Τα οφέλη από την αγορά κατοικίας και τις δαπάνες διαμονής

Τα δυνητικά και… χαμένα αυτήν τη στιγμή έσοδα τόσο από την αγορά κατοικίας όσο και από τις δαπάνες διαμονής είναι εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.

Υπολογίζεται ότι από τις 20.000 κατοικίες κάθε χρόνο τα 2/3 θα είναι νέες κατασκευές -13.300 περίπου-, με μία μέση αξία αγοράς στις 100.000 ευρώ, ενώ η μέση αξία αγοράς μιας υφιστάμενης και παλαιότερης κατοικίας είναι 80.000 ευρώ.

Πέραν των ωφελειών από την αναθέρμανση του κλάδου της οικοδομής, στο 1,3 δισ. ευρώ υπολογίζεται η συνολική δαπάνη για την αγορά νεόδμητων κατοικιών σε ξένους, ενώ η συνολική επίδραση στο ΑΕΠ εκτιμάται στα 4,5 δισ. ευρώ. Επιπλέον υπολογίζεται η προσθήκη 51.000 θέσεων εργασίας (27.000 στον κλάδο κατασκευών, 24.000 στην υπόλοιπη οικονομία). Από τις πωλήσεις των παλαιότερων-υφιστάμενων κατοικιών υπολογίζονται περί τις 6.700 μεταβιβάσεις σε ετήσια βάση με μία αξία στα 536 εκατ. ευρώ προς ελληνικά νοικοκυριά και επιχειρήσεις, νούμερο που προστίθεται στη ρευστότητα της οικονομίας χωρίς να αυξάνεται άμεσα το ΑΕΠ ή οι θέσεις εργασίας.

Ως προς τα οφέλη στο κομμάτι των δαπανών διαμονής, για τις πρώτες 20.000 κατοικίες, μεταφράζεται σε συνολική ετήσια δαπάνη 270 εκατ. ευρώ, ενώ με βάση τους πολλαπλασιαστές του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, η επίδραση στο ΑΕΠ θα είναι 786 εκατ. ευρώ (κοντά στο 0,5% του ΑΕΠ) και στην απασχόληση 8.000 νέες θέσεις εργασίας. Η ερευνητική ομάδα εκτιμά την εγχώρια ζήτηση για αγαθά και υπηρεσίες από τους επισκέπτες αυτούς με τις εξής υποθέσεις: Ο μέσος αριθμός ενοίκων ανά κατοικία μπορεί να είναι κάτω από δύο -συγκεκριμένα 1,5-, η μέση διάρκεια παραμονής θα είναι έξι μήνες και η μέση μηνιαία δαπάνη ανά ένοικο 1.500 ευρώ. Αν κάθε χρόνο προστίθενται 20.000 κατοικίες, στο 20ό έτος η ετήσια δαπάνη θα είναι 5,4 δισ. ευρώ, η επίδραση στο ΑΕΠ 15,7 δισ. ευρώ (σε σημερινές τιμές) και οι θέσεις εργασίας που δημιουργούνται στις 167.000.

«Για κάθε πέντε παραθεριστικές κατοικίες στη χώρα μας δημιουργείται μία μόνιμη θέση πλήρους απασχόλησης στους τομείς της συντήρησης, καθαριότητας κτιρίων κ.τ.λ.. Επιπλέον, οι επισκέπτες μακράς διάρκειας θα φέρνουν το εισόδημά τους απέξω, αυξάνοντας την κατανάλωση, χωρίς αυτό να έχει αρνητικές συνέπειες στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών. Ο δε τουριστικός κλάδος θα τονωθεί με την επέκταση της τουριστικής περιόδου και την αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, καθώς οι υποδομές υγείας θα είναι προσβάσιμες και από νεότερους σε περίπτωση ανάγκης και θα αναπτυχθούν και άλλοι κλάδοι του τουρισμού (θρησκευτικός, ιστορικός τουρισμός κ.ά.)».

Τα συν και οι αδυναμίες της Ελλάδας

Στα συν της Ελλάδας προκειμένου να κερδίσει έδαφος και μερίδιο στη συγκεκριμένη αγορά είναι, μεταξύ άλλων, οι κλιματολογικές συνθήκες, το κόστος διαμονής και οι τιμές των κατοικιών, οι οποίες, έστω κι αν βρίσκονται πλέον σε φάση ανόδου, παραμένουν ελκυστικές έναντι άλλων αγορών στη νότια Ευρώπη. Ενδεικτικά, με βάση το numbeo.com που συγκρίνει τιμές για βασικά αγαθά, το μέσο κόστος ενοικίου για έναν Ευρωπαίο στην Αθήνα (αστικό κέντρο) για ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο είναι κοντά στα 350 ευρώ, στα Τρίκαλα (κωμόπολη) στα 400 ευρώ και στο Ναύπλιο (δημοφιλής παράκτια πόλη) στα 300 ευρώ. Στα μείον, πέραν των θεμάτων που σχετίζονται με τη γραφειοκρατία (άδεια παραμονής, έκδοση λογαριασμών ΔΕΚΟ στο όνομα των ενοίκων, άνοιγμα τραπεζικών λογαριασμών, εγγραφή ελληνικού ΑΦΜ για αγορά ή ενοικίαση οχημάτων και αγορά κατοικίας κ.ο.κ.), ή την έλλειψη προϊόντος, είναι το έλλειμμα σε βασικές υποδομές αλλά και στο επίπεδο της υγειονομικής περίθαλψης: «Η ποιότητα και το κόστος για την παροχή ιατρικών υπηρεσιών και φαρμακευτικής περίθαλψης είναι ένας σημαντικός παράγοντας που λαμβάνεται υπόψη για την επιλογή του τόπου διαμονής κατά τη συνταξιοδότηση. Το γεγονός ότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα λιγότερο αποτελεσματικά δημόσια συστήματα υγείας και κυρίως υγειονομικής περίθαλψης για τους ηλικιωμένους στην Ευρώπη, μπορεί να αποτελέσει σημαντικό πρόβλημα για την ανάπτυξη της εν λόγω αγοράς», επισημαίνει η έρευνα, η οποία πάντως στέκεται στην υψηλή ακαδημαϊκή εκπαίδευση του επιστημονικού, ιατρικού νοσηλευτικού και λοιπού προσωπικού.

Αντίθετα, σύμφωνα με την ιστοσελίδα expatinfodesk.com που ειδικεύεται στις διεθνείς υπηρεσίες μετεγκατάστασης και παρέχει πλήρεις και ολοκληρωμένες πληροφορίες για δημοφιλείς πόλεις και προορισμούς σε όλο τον κόσμο, η Ελλάδα διατηρεί χαμηλό κόστος διαβίωσης -περίπου 30% χαμηλότερα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες-, αν και ο μέσος μισθός εδώ είναι επίσης χαμηλότερος: «Τα τρόφιμα είναι φθηνότερα στην Ελλάδα, γεγονός εξαιρετικά σημαντικό για το συνολικό κόστος ζωής, ειδικά για τους ηλικιωμένους. Επιπλέον, τα ποσοστά κοινωνικής ασφάλισης διατηρούνται χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρώπης, έτσι οι ηλικιωμένοι που επιλέγουν να διαμείνουν στην Ελλάδα έχουν τη δυνατότητα να ζουν με μεγαλύτερη οικονομική άνεση σε σχέση με τη χώρα τους».

Το ζήτημα της ασφαλιστικής κάλυψης των υγειονομικών αναγκών των ενδιαφερομένων δεν φαίνεται να συνιστά πρόβλημα διότι, πέραν της διασυνοριακής ιατροφαρμακευτικής κάλυψης εντός Ευρώπης, τα υφιστάμενα πακέτα ιδιωτικής ασφάλισης υγείας είναι σε θέση να καλύψουν τους ενδιαφερόμενους συνταξιούχους για την παροχή υγειονομικών υπηρεσιών στην Ελλάδα.

«Η χώρα θα πρέπει να εκμεταλλευτεί τις πολιτικές συγκυρίες που καθιστούν την Τουρκία μη επιλέξιμο προορισμό, κυρίως για τους Γερμανούς και γενικά τους πολίτες της Κεντρικής Ευρώπης, εκ των οποίων ένα μεγάλο ποσοστό είναι άτομα τρίτης ηλικίας».