Καλώς ήλθατε στις πόλεις των φαντασμάτων, εκεί που τα υπέροχα ακίνητα μένουν ακατοίκητα, αλλά παραμένουν σταθερά μια ενεργή επένδυση.
Χτίζαμε σπίτια για να κατοικούνται. Αγοράζαμε σπίτια για να ζήσουμε μέσα σε αυτά ή να τα ενοικιάσουμε. Μέχρι πρόσφατα, η αγορά ακινήτων έμοιαζε σταθερή, ελεγχόμενη, προβλέψιμη. Όλα αυτά μέχρι τη στιγμή που εμφανίστηκε μια νέα τάση με το παράξενο όνομα: Ghost Cities. Μιλάμε για σπίτια με ιδιοκτήτες αλλά χωρίς κατοίκους. Και το ερώτημα που προκύπτει είναι απλό: θα μπορούσε ποτέ αυτό να θεωρηθεί επένδυση;
Η κατοικία που έγινε χαρτοφυλάκιο
Το φαινόμενο των Ghost Cities δεν είναι αστική υπερβολή ούτε ιδέα φαντασμένου μεσίτη που ίσως, κάποτε, αναδυθεί στην επιφάνεια της εφαρμογής. Είναι το αποτέλεσμα μιας πολύ συγκεκριμένης μετατόπισης: το σπίτι από χώρος ζωής έγινε χαρτοφυλάκιο. Σε πολλούς, η ιδέα ακούγεται εξωφρενική. Γιατί να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο και να το αφήσει άδειο; Γιατί να μην το νοικιάσει, να μην το αξιοποιήσει, να μην το κατοικήσει; Η απάντηση είναι απλή. Δεν το βλέπει ως σπίτι. Το βλέπει ως καταθετικό προϊόν. Και γι’ αυτό το αφήνει άδειο, όχι προσωρινά, αλλά συχνά για χρόνια.
Σε πολλές περιπτώσεις τέτοια ακίνητα παραμένουν κενά για 3, 5 ή και 10 χρόνια, ενώ στα πιο ακριβά projects μπορεί να μην κατοικηθούν ποτέ. Άλλα χρησιμοποιούνται ελάχιστα, για λίγες ημέρες τον χρόνο, λειτουργώντας πρακτικά σαν «αδρανείς λογαριασμοί». Για επενδυτές και funds, ο χρόνος αυτός δεν θεωρείται απώλεια, αλλά μέρος της στρατηγικής: περιμένουν την άνοδο της αξίας ή απλώς διατηρούν το κεφάλαιο «παρκαρισμένο». Το κρίσιμο είναι ότι δεν υπάρχει πρόθεση κατοίκησης. Και αυτό αλλάζει τη φύση του ίδιου του ακινήτου.
Αν θέλουμε να εντοπίσουμε πότε αυτό το μοντέλο γεννήθηκε, πρέπει να επιστρέψουμε στο Λονδίνο των αρχών της δεκαετίας του 2000. Εκεί εμφανίζεται αυτό που ονομάστηκε “buy-to-leave”: αγοράζω για να το αφήσω άδειο. Σε περιοχές όπως το Kensington και το Chelsea, άρχισε να καταγράφεται ένα νέο μοτίβο στο real estate. Πολυτελή ακίνητα δεν έμεναν κενά επειδή δεν υπήρχαν αγοραστές, αλλά επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν είχαν καμία πρόθεση να ζήσουν μέσα σε αυτά. Μέσα σε λίγα χρόνια, ακόμη και από τις πιο ακριβές γειτονιές της πόλης, τα κλειστά παράθυρα έγιναν μέρος του αστικού τοπίου.
Το ίδιο μοτίβο επαναλαμβάνεται και σε άλλες μητροπόλεις. Στο Βανκούβερ, περιοχές όπως το κέντρο και το West End έχουν υψηλά ποσοστά άδειων διαμερισμάτων, σε σημείο που επιβλήθηκε ειδικός φόρος για τα «κενά σπίτια». Στη Νέα Υόρκη, κατά μήκος της λεγόμενης Billionaires’ Row, γύρω από την 57η Οδό και το Central Park South, ουρανοξύστες κατοικιών λειτουργούν περισσότερο ως θυρίδες αξίας παρά ως χώροι διαμονής.
Στο Παρίσι, το ιστορικό κέντρο -από το Μαραί μέχρι την ακριβή δεξιά όχθη του Σηκουάνα- εμφανίζει αυξανόμενο αριθμό κατοικιών που χρησιμοποιούνται περιστασιακά ή παραμένουν κενές. Και στο Ντουμπάι, περιοχές όπως το Downtown Dubai και το Dubai Marina συγκεντρώνουν χιλιάδες επενδυτικά διαμερίσματα, πολλά από τα οποία δεν κατοικούνται μόνιμα, αλλά λειτουργούν ως κενές αποθήκες αξίας για διεθνή κεφάλαια.
Μια επενδυτική λογική
Σε πολλούς όλα τα παραπάνω ίσως μοιάζουν με καπρίτσιο κροίσων. Δεν είναι. Είναι επένδυση. Οι επενδυτές των Ghost Cities δεν αναρωτιούνται: «Θα ζούσα στο σπίτι που αγόρασα;» Αναρωτιούνται: «Το σπίτι που αγόρασα, θα το πουλήσω πιο ακριβά μετά;» Και εδώ βρίσκεται μια ακόμη κρίσιμη λεπτομέρεια: δεν τους ενδιαφέρει καν να το νοικιάσουν. Για αυτούς, το ενοίκιο δεν είναι στόχος. Το ακίνητο δεν αγοράζεται για να αποδίδει εισόδημα, αλλά για να διατηρεί και ιδανικά να αυξάνει την αξία του. Η ενοικίαση σημαίνει φθορά, διαχείριση, νομικές δεσμεύσεις. Ένα άδειο ακίνητο, αντίθετα, παραμένει «καθαρό» περιουσιακό στοιχείο, έτοιμο να πουληθεί ανά πάσα στιγμή. Σε αυτή τη λογική, το να μένει άδειο δεν είναι απώλεια. Είναι επιλογή.
Αυτό που ξεκίνησε ως ιδιαιτερότητα έγινε μια νέα κανονικότητα σε εξέλιξη. Το Λονδίνο μετατράπηκε σταδιακά σε ένα παγκόσμιο safe deposit box. Κεφάλαια από τη Ρωσία, τη Μέση Ανατολή, την Κίνα και διεθνείς επιχειρηματικές και πολιτικές ελίτ κατευθύνθηκαν στη βρετανική πρωτεύουσα. Τα ακίνητα αγοράζονταν συχνά μέσω εταιρικών σχημάτων και offshore δομών όχι για χρήση, αλλά για ασφάλεια, μεταφορά και διατήρηση πλούτου. Στο Λονδίνο της τελευταίας δεκαετίας, σημαντικός αριθμός πολυτελών projects αναπτύχθηκε με αυτό το δεδομένο: ότι ένα μεγάλο ποσοστό των διαμερισμάτων θα λειτουργεί ως επενδυτικό «απόθεμα» και όχι ως κατοικία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μιλάμε για κτίρια όπου έως και τα μισά διαμερίσματα παραμένουν άδεια ή χρησιμοποιούνται ελάχιστα.
Ποιοι βρίσκονται πίσω από αυτές τις αγορές
Πίσω από το μοντέλο των Ghost Cities βρίσκονται συγκεκριμένοι παίκτες. Μεγάλες εταιρείες real estate, όπως η Landsec, διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια δισεκατομμυρίων και αντιμετωπίζουν την κατοικία ως επενδυτικό asset. Ιστορικά estates όπως η Cadogan Estates διαμορφώνουν ολόκληρες περιοχές του κεντρικού Λονδίνου γι’ αυτό το σκοπό, ενώ ιδιωτικές εταιρείες όπως η Criterion Capital επενδύουν στρατηγικά σε ακίνητα υψηλής αξίας. Παράλληλα, διεθνή funds όπως η St Martins Property Group διαχειρίζονται ακίνητα για λογαριασμό κρατικών κεφαλαίων.
Και φυσικά, πίσω από τις εταιρείες υπάρχουν και τα πρόσωπα. Developers όπως ο Asif Aziz, αλλά και λιγότερο ορατοί επενδυτές, από ολιγάρχες μέχρι πολιτικές οικογένειες, δραστηριοποιούνται σε αυτή την αγορά με έναν σαφή στόχο: όχι την κατοίκηση, αλλά τη διατήρηση και αύξηση της αξίας. Σε αυτό το πλαίσιο, το άδειο σπίτι δεν είναι πρόβλημα. Είναι στρατηγική. Το ακίνητο λειτουργεί όπως ένας λογαριασμός που δεν χρειάζεται να «κινείται». Δεν χρειάζεται ενοικιαστές, δεν χρειάζεται χρήση. Αρκεί να διατηρεί ή ιδανικά να αυξάνει την αξία του.
Οσο αυτό συμβαίνει, τόσο επιβεβαιώνεται η επιλογή να παραμένει κλειστό. Έτσι εξηγείται και το πιο παράξενο στοιχείο των Ghost Cities: δεν είναι αποτέλεσμα κρίσης, αλλά αποτέλεσμα επιτυχίας. Εκατοντάδες σπίτια σε εύπορες γειτονιές μητροπόλεων παραμένουν άδεια όχι γιατί απέτυχαν οικονομικά οι ιδιοκτήτες τους. Μένουν σε αδράνεια επειδή έγιναν υπερβολικά ελκυστικά για το κεφάλαιο. Τα ερωτήματα που προκύπτουν όταν μια πόλη αρχίζει να λειτουργεί ως επενδυτικό προϊόν είναι πολλά. Ίσως το κυρίαρχο είναι το αν ποτέ θα μπορούσε ένα τετράγωνο στην καρδιά της πόλης να λειτουργήσει χωρίς κατοίκους; Ή αλλιώς πόσο ζωντανή μπορεί να θεωρηθεί μια γειτονιά που κατοικείται μόνο στα χαρτιά;
Eισαγωγική φωτογραφία: Billionaires’ Row NYC, Getty Images/Ideal Image