Της Στεφανίας Σούκη
Κι ενώ μέσα στον Νοέμβριο -έπειτα από μία ακόμη παράταση- εκπνέει η προθεσμία για την υποβολή των προσφορών στο Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου για δύο ολυμπιακές εγκαταστάσεις, του Γαλατσίου και του Μαρκόπουλου, οι τελευταίες εξελίξεις αναδεικνύουν σε όλο τους το μεγαλείο το πρόβλημα που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει το Ελληνικό Δημόσιο στο μέτωπο της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του. Η ποινική δίωξη σε πρώην διοικήσεις της Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε. για τις αναξιοποίητες ολυμπιακές εγκαταστάσεις ήρθε ταυτόχρονα -στις αρχές της εβδομάδας- με την τακτοποίηση από τις αρμόδιες υπηρεσίες του πολυσυζητημένου στεγάστρου Καλατράβα ώστε να προχωρήσουν αισίως οι εργασίες συντήρησης δέκα χρόνια μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες. Την ίδια στιγμή, από το μέτωπο του ΤΑΙΠΕΔ τα έσοδα από τα δημόσια ακίνητα παραμένουν πενιχρά: οι διαγωνισμοί που έχουν ολοκληρωθεί μέσω του Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου και αφορούν ακίνητα αντιστοιχούν σε έργα περίπου 2 δισ. ευρώ (IBC, Ελληνικό, «Αστέρας», Παλιούρι, Kασσιώπη, sale & leaseback 28 ακινήτων, ηλεκτρονικές δημοπρασίες κ.τ.λ.) και από αυτά το 1,4 δισ. ευρώ αντιστοιχεί ειδικότερα στα τουριστικά ακίνητα. Ποιος φταίει άραγε για τη συγκεκριμένη κατάσταση;
Τα ίδια τα στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων, πέραν των γνωστών προβλημάτων γραφειοκρατίας, νομικού, θεσμικού και φορολογικού πλαισίου, μιλούν για φαινόμενα Τουρκοκρατίας στους επιμέρους φορείς του Δημοσίου και εντοπίζουν ακόμη και τώρα μία μεγάλη πληγή: το γεγονός ότι η ίδια η Πολιτεία ουσιαστικά δεν έχει μόνιμες δομές για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας της – και μάλιστα λειτουργεί με πολλούς διαφορετικούς φορείς, ανταγωνιστικούς, σε πολλές περιπτώσεις, μεταξύ τους.
Οι «πληγές» όπως τις βλέπουν τα στελέχη της αγοράς
Η αγορά ακινήτων και τα στελέχη της εντοπίζουν όλα αυτά τα χρόνια τα ίδια προβλήματα στο μέγιστο ζήτημα της αξιοποίησης της δημόσιας -και όχι μόνο- ακίνητης περιουσίας, παρά τις παρεμβάσεις και τις όποιες καλές προθέσεις των τελευταίων ετών.
Το «businnes stories» συγκέντρωσε τις απόψεις δέκα στελεχών της αγοράς που βρέθηκαν μαζί την περασμένη εβδομάδα στο πλαίσιο του ετήσιου συνεδρίου για τα ακίνητα που διοργανώνει η Prodexpo.
Από την πλευρά του Δημοσίου, ο κ. Γρηγόρης Δούνης, διευθύνων σύμβουλος της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ), επισημαίνει ότι «στο σύνολό τους τα ακίνητα του Δημοσίου, αν ληφθούν υπόψη και αυτά που είναι στα χέρια άλλων φορέων (υπουργείων κ.λπ.), είναι κοντά στις 100.000, ενώ στην ομπρέλα της ΕΤΑΔ βρίσκονται περί τα 70.000 ακίνητα. Η πρώτη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων του Δημοσίου δημιουργήθηκε τη δεκαετία του ’70, ωστόσο οι όποιες προσπάθειες αξιοποίησης ήταν στατικές ή στόχευαν σε μια συγκεκριμένη ομάδα ακινήτων που είχαν επιλεγεί προς αξιοποίηση εκείνη την περίοδο, ενώ τα υπόλοιπα αφήνονταν στην τύχη τους. Ετσι, έχουμε βρεθεί με μια τεράστια δεξαμενή δημοσίων ακινήτων που δεν είναι έτοιμα προς αξιοποίηση και αυτό που προσπαθούμε τώρα είναι να κινηθούμε πιο δυναμικά και να δημιουργήσουμε ένα σύστημα “βιομηχανοποιημένης” διαδικασίας έτσι ώστε κάθε χρόνο να μπορούμε να ωριμάζουμε μεγάλο αριθμό ακινήτων. Εξ ου και ο διαγωνισμός-πιλότος που τρέχει αυτή την περίοδο για τους τρεις αναδόχους που θα αναλάβουν να βρουν και να ελέγξουν σε τρεις γεωγραφικές περιοχές τα 1.000 πιο ώριμα από σύνολο 3.000 ακινήτων. Οι καθυστερήσεις έχουν να κάνουν κυρίως με την κατάσταση των ακινήτων, γιατί δεν είναι ώριμα και έτοιμα προς αξιοποίηση».
Από την Εθνική Τράπεζα και τη συγγενή της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η οποία υλοποίησε τη μία από τις δύο μεγάλες συμφωνίες του Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου για το sale & leaseback 14 αστικών ακινήτων, ο επικεφαλής της κ. Αρης Καρυτινός κάνει λόγο για φαινόμενα Τουρκοκρατίας ακόμη και τώρα, αφού δεν ακολουθούνται οι νόμοι και μάλιστα σε καίρια πόστα, όπως τα υποθηκοφυλακεία της χώρας: «Σταθερό νομικό και φορολογικό πλαίσιο, μείωση της γραφειοκρατίας στο νευραλγικό κομμάτι της ανάπτυξης ακινήτων και στήριξη από την κυβέρνηση είναι απόλυτα αναγκαία».
Επίσης, από την Εθνική Τράπεζα, ο κ. Γιώργος Φράγκου, βοηθός γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας του ομίλου, προφανώς ως απάντηση στις εμπλοκές που έχουν παρουσιαστεί κατά την τελευταία τριετία με ακίνητα (κυρίως στα τουριστικά του ΤΑΙΠΕΔ) αναφέρει ότι «το τελικό προϊόν-δημόσιο ακίνητο που προωθεί, π.χ., το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει όλες τις γραφειοκρατικές διαδικασίες αλλά και τους νομικούς ελέγχους προκειμένου στη συνέχεια να προωθηθεί προς αξιοποίηση. Εξίσου σημαντική είναι και η ύπαρξη σταθερού φορολογικού πλαισίου με ορίζοντα εικοσαετίας έτσι ώστε οι επενδυτές να γνωρίζουν πώς θα υλοποιήσουν τα πλάνα τους».
Από την Grivalia Properties AEEAΠ (πρώην Εurobank Properties), η οποία έκανε το δεύτερο μεγάλο deal με το Ελληνικό Δημόσιο για τα υπόλοιπα 14 αστικά ακίνητα, ο διευθύνων σύμβουλος Γιώργος Χρυσικός αναφέρει αφενός ότι «θα πρέπει να υπάρξουν ταχύτεροι ρυθμοί συνολικά στο πρόγραμμα των αποκρατικοποιήσεων και επιπλέον καλύτερος συντονισμός μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και όσων εμπλέκονται στις αποκρατικοποιήσεις».
Από τον χώρο των τραπεζών, επίσης, ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της θυγατρικής του ομίλου Eurobank Property Services, θεωρεί ότι «θα πρέπει να υπάρξει στρατηγικός σχεδιασμός στο κομμάτι της χωροταξίας ώστε να υποστηριχθεί στην πράξη το νέο αναπτυξιακό μοντέλο, ενώ η φορολογία με διακριτούς πυλώνες μπορεί και πρέπει να προσθέτει αξία για το σύνολο των ακινήτων, με την προϋπόθεση να επιστρέφεται ως όφελος στις πόλεις και στις τοπικές κοινωνίες».
Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Ανδριόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας αξιοποίησης και ανάπτυξης Dimand, «τους τελευταίους μήνες έχουμε ψηφίσει τα πάντα, έχουμε φέρει πράγματι τους επενδυτές, οι οποίοι περιμένουν έξω από το ακίνητο, αλλά στην πορεία δεν ανοίγει η πόρτα γιατί ο φύλακας δεν είναι εκεί και δεν υπάρχουν τα κλειδιά! Δεν αρκεί μόνο να ψηφίζονται νόμοι – πρέπει να επιβάλουμε την εφαρμογή του νέου πλαισίου. Δεν είναι δυνατόν ένας υποθηκοφύλακας να καθυστερεί τη διαδικασία για ένα αστικό ακίνητο επί 7 μήνες. Ο οποιοσδήποτε στην αλυσίδα των δημοσίων υπηρεσιών έχει τη δυνατότητα να μπλοκάρει τα πάντα και οι επικεφαλής δεν φαίνεται να είναι σε θέση να αντιδράσουν, γεγονός που αναδεικνύει την αναγκαιότητα εφαρμογής των νόμων και της οργάνωσης των διαδικασιών που βρίσκονται στην ευθύνη του Δημοσίου. Δεν μπορεί οι ντουλάπες μας να είναι γεμάτες από στρατηγικά σχέδια και το Δημόσιο να μην μπορεί επί σχεδόν έναν χρόνο να εισπράξει τα 400 εκατ. από ένα έτοιμο deal όπως ο “Αστέρας” Βουλιαγμένης».
Ο κ. Σπύρος Πολλάλης, καθηγητής Σχεδιασμού, Τεχνολογίας και Διαχείρισης του Harvard Design School και πρώην πρόεδρος της Ελληνικό Α.Ε., θεωρεί ότι ένα από τα μεγάλα προβλήματα για την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας είναι αυτό της προχειρότητας με την οποία αυτή προωθείται: «Εχουμε περιουσία την οποία πρέπει να αξιοποιήσουμε, ωστόσο για να κάνεις ιδιωτικοποιήσεις πρέπει να έχεις μαζί σου τον κόσμο. Δεν θα τα βάλουμε με το Συμβούλιο της Επικρατείας, ωστόσο με δεδομένη την προχειρότητα με την οποία προωθούνται οι διαδικασίες, το ΣτΕ βγάζει και σωστές αποφάσεις. Η οικονομία, για να αναπτυχθεί, απαιτεί κεφάλαια – ας λάβουμε ως παράδειγμα την Αμερική, η οποία διέθεσε κεφάλαια στο real estate».
Ο πρόεδρος του Διεθνούς Συμβουλίου Εμπορικών Κέντρων και του Συνδέσμου Επενδυτών Ανάπτυξης Ακινήτων Θεόδωρος Χαραγκιώνης κρίνει με τη σειρά του ως ιδιαίτερης σημασίας το κομμάτι της φορολογίας των ακινήτων, όπου «θα πρέπει να επέλθουν -μόνιμες και σταθερές- αλλαγές, ενώ θα μπορούσαν να αναζητηθούν και ειδικοί στη δημόσια διοίκηση από το εξωτερικό».
Αντίστοιχα, ο κ. Γιάννης Δεληκανάκης, διευθύνων σύμβουλος τoυ επενδυτικού fund της Bluehouse, θέτει τρεις βασικές προϋποθέσεις για την ανάπτυξη συνολικά της εγχώριας αγοράς ακινήτων: «Πρώτο και βασικό είναι το σταθερό φορολογικό και νομικό πλαίσιο, δεύτερο τα κατάλληλα ακίνητα και τρίτο η ρευστότητα. Το ερώτημα που πρέπει να λύσουμε είναι αν θέλουμε μακροχρόνιους ή βραχυχρόνιους επενδυτές. Οι βραχυχρόνιοι ήρθαν, το θέμα είναι να προσελκύσουμε μακροχρόνιους επενδυτές. Ειδικά για το θέμα της ρευστότητας στην αγορά, πέρα από τα ξένα κεφάλαια, είναι αναγκαία και τα εγχώρια. Ως παράδειγμα μπορεί να αναφερθεί εδώ αυτό της Πολωνίας, που υποχρέωσε τα ασφαλιστικά ταμεία να επενδύσουν σε ακίνητη περιουσία».
Με τη ματιά ενός ξένου επενδυτή στην Ελλάδα, ο κ. Μάριος Αποστολίνας, Real Estate Country Manager του Grupo Dolphin, που επένδυσε πέρυσι στο εγχώριο real estate, υποστηρίζει ότι «έχουν γίνει βήματα τα τελευταία χρόνια, αλλά, ειδικά για τους ξένους, αυτά γίνονται με ρυθμούς χελώνας. Είναι πολύ δύσκολο, ακόμη και τώρα, να γίνουν deals με το Δημόσιο, την ίδια στιγμή που εξακολουθούν να λείπουν από την αγορά ώριμα ακίνητα και δεν έχουν εφαρμοστεί στην πράξη ουσιαστικές αλλαγές σε νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο».
«Τους τελευταίους μήνες έχουμε ψηφίσει τα πάντα, έχουμε φέρει πράγματι τους επενδυτές, οι οποίοι περιμένουν έξω από το ακίνητο, αλλά στην πορεία δεν ανοίγει η πόρτα γιατί ο φύλακας δεν είναι εκεί και δεν υπάρχουν τα κλειδιά! Δεν αρκεί μόνο να ψηφίζονται νόμοι, πρέπει να επιβάλουμε την εφαρμογή του νέου πλαισίου. Δεν είναι δυνατόν ένας υποθηκοφύλακας να καθυστερεί τη διαδικασία για ένα αστικό ακίνητο επί 7 μήνες»
ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Πληρώσαμε εκατομμύρια και για τη συντήρησή τους
Οσον αφορά τα ολυμπιακά ακίνητα, μόνο για τη συντήρηση των τεσσάρων από τις ολυμπιακές εγκαταστάσεις που τέθηκαν στην ευθύνη της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου μετά την απορρόφηση της Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε., οι Ελληνες φορολογούμενοι έχουν επιβαρυνθεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, από το 2005 έως το 2014, με ποσό περί τα 33,2 εκατ. ευρώ.
Πρόκειται ειδικότερα για το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου (11,3 εκατ. ευρώ), το Ολυμπιακό Κωπηλατοδρόμιο στον Σχινιά (10,5 εκατ. ευρώ), το Ολυμπιακό Κέντρο στο Γουδή (9,6 εκατ. ευρώ) και τις αθλητικές εγκαταστάσεις στο Γαλάτσι (1,8 εκατ. ευρώ). Ειδικά για το Γαλάτσι, όμως, η ελληνοπορτογαλική κοινοπραξία των Sierra και Χαραγκιώνη, η οποία είχε πλειοδοτήσει στον διαγωνισμό της Ολυμπιακά Ακίνητα εν έτει 2006, χωρίς ωστόσο ποτέ (λόγω αντιδράσεων και δυσκολιών στις αδειοδοτήσεις) να λάβει το πράσινο φως για τη μετατροπή των εγκαταστάσεων σε εμπορικό κέντρο, προσέφυγε δικαστικά ζητώντας περί τα 20 εκατ. ευρώ ως αποζημίωση.
Η συγκεκριμένη ολυμπιακή εγκατάσταση οδεύει τώρα εκ νέου προς αξιοποίηση, όπως και αυτή στο Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, που παραχωρείται για περίοδο 40 ετών με δυνατότητα παράτασης. Το ΤΑΙΠΕΔ έδωσε νέα παράταση στον διαγωνισμό και έτσι οι προσφορές από τους ενδιαφερόμενους επενδυτές πρόκειται να υποβληθούν τώρα, στα τέλη Νοεμβρίου, έναντι των δύο προηγούμενων καταληκτικών ημερομηνιών – στις 12 Σεπτεμβρίου και εν συνεχεία στις 17 Οκτωβρίου.
Επίσης, οι πολύ σημαντικές και εγκαταλελειμμένες ολυμπιακές εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά και του κανόε καγιάκ θα εκμεταλλευτούν με βάση τη συνολική αξιοποίηση της πρώην έκτασης του αεροδρομίου του Ελληνικού. Αλλωστε, αυτός ήταν και ένας από τους λόγους για τους οποίους δεν ίσχυσαν οι αρχικές συμβάσεις που είχε υπογράψει, στο πλαίσιο των σχετικών διαγωνισμών, το 2007, η Ολυμπιακά Ακίνητα για αμφότερα τα ακίνητα με τους ιδιώτες επενδυτές, με τους οποίους η συνέχεια δόθηκε στις δικαστικές αίθουσες.
Οσον αφορά το ακίνητο του τάε κβον ντο στο Φάληρο, η τύχη του φαίνεται να συνδέεται άμεσα με τις συνολικές διαδικασίες για την ανάπλαση του φαληρικού όρμου.
Για το ΟΑΚΑ τώρα, έπειτα από πολυετείς καθυστερήσεις στις αρχές της περασμένης εβδομάδας ολοκληρώθηκε η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαίρετων κατασκευών -μεταξύ των οποίων και οι μεταλλικές κατασκευές Καλατράβα-, οι οποίες, ως γνωστόν, είχαν υλοποιηθεί χωρίς έκδοση οικοδομικής άδειας για τις ανάγκες των Ολυμπιακών Αγώνων. Η κίνηση αυτή ήταν απαραίτητη δεδομένου ότι για όσο διάστημα οι κατασκευές αυτές ήταν αυθαίρετες δεν μπορούσαν να γίνουν έργα συντήρησης και επισκευής. Για τα συγκεκριμένα έργα μάλιστα έχει προβλεφθεί η ενίσχυση μέσω του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων της Περιφέρειας Αττικής με συνολικά 8 εκατ. ευρώ, ενώ άλλες 600.000 ευρώ έχουν δοθεί από την έκτακτη χρηματοδότηση του 2014 για τις άμεσες ανάγκες επισκευής και συντήρησης του ΟΑΚΑ για χώρους όπως το κλειστό προπονητήριο.