Του Κωστή Πλάντζου
Να μη θέσει σε εφαρμογή το νέο σύστημα αυτόματου προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα για τουλάχιστον δύο χρόνια ακόμα, μέχρι να δώσει ξανά σημεία ζωής η κτηματαγορά στη χώρα μας, αποφάσισε το υπουργείο Οικονομικών. Σύμφωνα με πληροφορίες, αυτό προβλέπει και το πόρισμα που παρέδωσε στον κ. Γιάννη Στουρνάρα η αρμόδια επιτροπή που συστήθηκε για την αλλαγή του τρόπου υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών. Στο συρτάρι του υπουργού Οικονομικών φαίνεται όμως πως θα μείνουν τουλάχιστον για το 2014, και τα σχέδια για οριζόντια μείωση των αντικειμενικών τιμών που είχαν καθοριστεί το 2007, προτού ξεσπάσει η μεγάλη κρίση που έφερε τα πάνω κάτω στην αγορά ακινήτων. Επειδή όμως δεν γίνονται πια μεταβιβάσεις ακινήτων, παρά μόνο από γονείς σε παιδιά, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να μειώσει 30%-50% το αφορολόγητο γονικών παροχών για κατοικίες!
Στο Μνημόνιο ΙΙ είχε προβλεφθεί να αλλάξει από το 2014 ο τρόπος υπολογισμού για τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Το πόρισμα όμως της επιτροπής παραπέμπει ουσιαστικά το μέτρο για το β’ εξάμηνο του 2016. Αυτό γίνεται με το επιχείρημα ότι αν άλλαζε τώρα ο τρόπος υπολογισμού των τιμών της Εφορίας θα ανέβαιναν (αντί να πέσουν) στις θεωρούμενες «λαϊκές» και υποβαθμισμένες περιοχές. Η αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών προτείνει να αρχίσει από το 2014 να εμπλουτίζεται με στοιχεία αγοραπωλησιών από τις ΔΟΥ, τις τράπεζες και τα μεσιτικά γραφεία η βάση δεδομένων αγοραπωλησιών που θα δημιουργηθεί στη Γενική Γραμματεία Πληροφορικών Συστημάτων. Ωστόσο οι συντάκτες της προειδοποιούν πως θα πάρει αρκετό χρόνο ακόμα μέχρι να διαμορφωθεί ένα ικανό δείγμα για ασφαλή εξαγωγή τιμών που θα ανταποκρίνονται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Αν εφαρμοζόταν άμεσα το μέτρο, θα υπήρχε αυτόματη υπερτίμηση έως 100% ή και παραπάνω στις τιμές της Εφορίας για τα ακίνητα στις πολύ χαμηλής αξίας περιοχές με πολύ χαμηλές αντικειμενικές αξίες, όπως το Πέραμα, η Δραπετσώνα ή το Αιγάλεω, καθώς οι αγοραπωλησίες εκεί γίνονται κάτω και από το κόστος κατασκευής οικοδομών που υπολογίζει η Εφορία. Αντιθέτως, σε ακριβές περιοχές όπως το Ψυχικό, η Γλυφάδα, η Εκάλη, η Βουλιαγμένη κ.ά. το νέο σύστημα θα έδειχνε μειώσεις έως και 50% για τα ακίνητα αυτά. Υπό συνθήκες κρίσης και από φόβο για απώλεια εσόδων -ή και για αλλοπρόσαλλες επιβαρύνσεις ή ελαφρύνσεις στους πολίτες- φαίνεται πως ο κ. Στουρνάρας εγκαταλείπει το σχέδιο για μείωση -με απόφαση υπουργού- έως 25% «οριζόντια» των παλαιών αντικειμενικών, οι οποίες ξεπερνούν πλέον κατά πολύ τις εμπορικές.
Ακριβαίνουν οι γονικές παροχές
Εφόσον δεν αλλάξουν πάντως οι αντικειμενικές τιμές, το οικονομικό επιτελείο θέλει να κάνει… πολιτική με τους συντελεστές με τους οποίους αυξομειώνεται ο φόρος. Αν το εγκρίνει η τρόικα, από το 2014 ο φόρος μεταβίβασης μπορεί να πέσει στο 3% αντί 8% ή και να καταργηθεί, δίνοντας κίνητρο να γίνουν συναλλαγές. Αντιθέτως, για τις μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ συγγενών το οικονομικό επιτελείο εξετάζει να τις επιβαρύνει! Αφού έχουν σταματήσει πια να γίνονται αγοραπωλησίες και μόνο γονείς και θείοι μεταβιβάζουν σπίτια προς τα παιδιά (λόγω και της απαξίωσης της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας), το υπουργείο Οικονομικών επιδιώκει να εισπράξει περισσότερα από τα νοικοκυριά μειώνοντας κατά 30%-50% το αφορολόγητο των 150.000 ευρώ, σε 100.000 ή και έως 75.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι π.χ. για σπίτι αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ ο φόρος που θα πληρώσει ο γονιός ή το παιδί του θα ανέβει από 2.000 σε 2.500 ευρώ.
Οι υψηλοί φόροι ακυρώνουν αγοραπωλησίες εκατομμυρίων
Οι υψηλές αντικειμενικές, εμπόδιο και για ξένα funds που θέλουν να επενδύσουν σε μεγάλα ακίνητα στις «καλές» περιοχές της Αθήνας
Του Γιώργου Ι. Δημητρομανωλάκη
Μείζονος σημασίας θέμα έχει προκύψει τους τελευταίους μήνες μετά το ενδιαφέρον ξένων funds και Ελλήνων εφοπλιστών που θέλουν να επενδύσουν σε μεγάλα ακίνητα ειδικά στις λεγόμενες «καλές» περιοχές της Αθήνας. Οι υψηλές αντικειμενικές αξίες, που πλέον δεν έχουν καμιά σχέση με τις τιμές της αγοράς, ακυρώνουν αγοραπωλησίες πολλών εκατομμυρίων ευρώ καθώς οι αγοραστές καλούνται να πληρώσουν στην Εφορία υψηλούς φόρους μεταβίβασης για τα ακίνητα που θέλουν να αγοράσουν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, ένα μεγάλο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας το οποίο πωλείτο αντί 3 εκατ. ευρώ με αντικειμενική αξία 5 εκατ. ευρώ.
Γι’ αυτή τη συναλλαγή ο αγοραστής καλείται να πληρώσει σε φόρους μεταβίβασης 590.000 ευρώ, ποσό υπέρμετρο για τα σημερινά δεδομένα. Και αυτό είναι μόνο ένα παράδειγμα από τα δεκάδες που έχουν καταγράψει οι εταιρείες real estate.
Οι τιμές πλέον είναι δεδομένο ότι έχουν πάρει την κατιούσα, καθώς η αγορά παραμένει παγωμένη, με 270.000 ακίνητα να παραμένουν απούλητα για δύο χρόνια. Το πρόβλημα δε είναι μεγάλο σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, χωρίς καμία εξαίρεση. Σύμφωνα με επικεφαλής εταιρειών αγοραπωλησίας ακινήτων που επιθυμεί να διατηρήσει την ανωνυμία του, «τον τελευταίο χρόνο έχουν ακυρωθεί πάνω από 20 σημαντικές αγοραπωλησίες ακινήτων εξαιτίας των υψηλών φορών μεταβίβασης που καλείται να πληρώσει ο πολίτης».
Επιπρόσθετα, μεγάλη εταιρεία real estate έχει στη διάθεσή της στοιχεία για ακίνητα που αγοράστηκαν προ 5-10 ετών σε τιμές διπλάσιες και τριπλάσιες των σημερινών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας RE/MAX New Deal, ένα διαμέρισμα άξιζε 620.000 ευρώ το 2008 ενώ σήμερα προσφέρεται στα 320.000, σημειώνοντας πτώση 43,55%. Στην περιοχή της Κυψέλης μια γκαρσονιέρα πωλείται προς 9.000 ευρώ, όταν τη χρυσή εποχή της κτηματαγοράς η αξία της ήταν στα 32.000 ευρώ. Μια μεζονέτα 240 τ.μ. στα Μελίσσια είχε αξία 550.000 ευρώ και σήμερα έχει κατρακυλήσει στα 350.000 ευρώ. Στην πλατεία Μαβίλη, η αξία ακινήτου 53 τ.μ., πρώτου ορόφου, από τα 88.000 ευρώ το 2008 μειώθηκε στα 31.000 το 2012.
Στην οδό Βασιλίσσης Σοφίας, ακίνητο 100 τ.μ., 3ου ορόφου, σήμερα προσφέρεται στα 300.000 ευρώ αντί των 800.000 ευρώ προ επτά ετών. Στο Μαρούσι η πτώση είναι της τάξης του 50%. Η αξία του ακινήτου τον Δεκέμβριο του 2012 έπεσε στα 165.000 ευρώ, ενώ το 2008 το τίμημα για την απόκτησή του έφτανε τα 290.000 ευρώ. Εκτός όμως από τα άδεια ακίνητα που δεν πωλούνται, χιλιάδες πολίτες, οι οποίοι αγόρασαν σπίτια στο παρελθόν, τα βγάζουν πλέον προς πώληση καθώς αντιμετωπίζουν μεγάλο πρόβλημα να αποπληρώσουν τους υπέρογκους φόρους που τους έχουν επιβληθεί. Δηλαδή το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ (ΕΕΤΗΔΕ) και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Διευθυντής ΔΟΥ σε καλή περιοχή της Αθήνας, ο οποίος επιθυμεί να διατηρήσει την ανωνυμία του, εξηγεί ότι πλέον «το 45% των φορολογουμένων δεν έχει να πληρώσει τους φόρους που του αναλογούν και ζητά να του γίνει ρύθμιση έως 12 μήνες».
Το πρόβλημα στο Παλαιό Ψυχικό
Μία από τις περιοχές της Αθήνας -τις λεγόμενες «καλές»- που αντιμετωπίζει σημαντικό πρόβλημα λόγω των υπέρμετρων φόρων και της κάθετης πτώσης των τιμών των ακινήτων είναι το Παλαιό Ψυχικό. Ενώ οι αντικειμενικές αξίες φτάνουν στα 10.000 ευρώ, οι τιμές της αγοράς δεν υπερβαίνουν τις 3.000 ευρώ για τα ακίνητα 5ετίας. Η υπέρμετρη φορολόγηση των ακινήτων, η υπερπροσφορά κατοικιών προς πώληση και το μηδαμινό αγοραστικό ενδιαφέρον έχουν προκαλέσει την πτώση των τιμών, που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνά το 50% την τελευταία πενταετία. Ωστόσο οι φόροι πλέον ακόμα και για τα παλαιά ακίνητα είναι ιδιαίτερα υψηλοί, ενώ τον τελευταίο χρόνο έχουν σχεδόν τριπλασιαστεί.
Τελευταίο κρούσμα είναι ο ΦΑΠ του 2013, ο όποιος είναι σχεδόν τριπλάσιος σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Το γεγονός αυτό οφείλεται σε απόφαση του υπουργού Οικονομικών κ. Γιάννη Στουρνάρα να αναπροσαρμόσει τις τιμές μόνο στη συγκεκριμένη περιοχή.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα: ιδιοκτήτης διαμερίσματος του 1970 στο Ψυχικό πλήρωσε για το 2012 ΦΑΠ περίπου 2.000 ευρώ. Για το 2013, εξαιτίας της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών μόνο στη συγκεκριμένη περιοχή και με την κατάργηση του αφορολόγητου ορίου, ο ΦΑΠ ανέρχεται στα 7.000 ευρώ. Ωστόσο οι ιδιοκτήτες της περιοχής καλούνται να αντιμετωπίσουν και άλλο ένα πρόβλημα: το υπουργείο Οικονομικών θα τους ξαναστείλει το εκκαθαριστικό του ΦΑΠ για το 2012, το οποίο θα είναι ακριβώς το ίδιο με τον ΦΑΠ του 2013. Αυτό έγινε γιατί οι αξίες στην περιοχή αναπροσαρμόστηκαν το 2012, κάτι που το υπουργείο Οικονομικών «είχε ξεχάσει».
Αρα ο υπολογισμός έπρεπε να γίνει με τις νέες τιμές και όχι με εκείνες του 2011. Ετσι, οι ιδιοκτήτες της περιοχής θα παραλάβουν τις επόμενες ημέρες νέο διορθωμένο εκκαθαριστικό.
«Ψάχνουμε να βρούμε μια νομική φόρμουλα για να ισχύσουν οι νέες αξίες μόνο για το 2013. Μέχρι στιγμής όμως δεν έχουμε βρει κάτι τέτοιο. Αρα επί της ουσίας θα πρέπει να αρχίσουμε να εκτυπώνουμε τα αναπροσαρμοσμένα εκκαθαριστικά του 2012», παραδέχεται μιλώντας στο «business stories» πηγή του υπουργείου Οικονομικών.
Η αύξηση των αντικειμενικών τιμών στο Ψυχικό στα 10.000 από 6.500 ευρώ έγινε χωρίς καμία προετοιμασία και ήταν η μοναδική περιοχή στην Ελλάδα όπου το 2012 αυξήθηκαν οι τιμές της εφορίας την ώρα που αυτές των ακινήτων κατέρρεαν. Αυτό έγινε επειδή η κυβέρνηση υπολόγιζε να αναπροσαρμόσει συνολικά τις τιμές, κάτι που όμως στη συνέχεια δεν έγινε. Κατόπιν, η απόφαση να αναπροσαρμοστούν ακυρώθηκε, ωστόσο στο Ψυχικό παρέμειναν οι ίδιες. Δηλαδή οι τιμές της Εφορίας αυξήθηκαν έως και κατά 60% ενώ δεν αυξήθηκαν στην όμορη περιοχή, που είναι η Φιλοθέη, αλλά και στην Εκάλη, την Πεντέλη κ.ά. Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι στη Φιλοθέη οι τιμές βρίσκονται πέριξ των 4.000 ευρώ.
Πτώση και στις τιμές των ενοικίων
Παράλληλα, το ίδιο τοπίο διαγράφεται και στις ενοικιάσεις των κατοικιών καθώς τα εισοδήματα των ιδιοκτητών φορολογούνται από το πρώτο ευρώ. Νέα συμβόλαια μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών αναμένουν παράγοντες της αγοράς, τα οποία είναι βέβαιο ότι θα διαμορφωθούν φέτος σε πιο χαμηλά επίπεδα σε σχέση με πέρυσι. Το 2012 η αγορά έκλεισε με πτώση έως 35% στα μισθώματα των κατοικιών λόγω της μείωσης της ζήτησης και της επιδίωξης του ιδιοκτήτη να βρει έναν ενοικιαστή που θα του καταβάλλει το μίσθωμα. Ειδικότερα, στα ανατολικά και δυτικά προάστια της Αττικής η υποχώρηση ήταν 25%-35%, με τα ενοίκια να κυμαίνονται από 4,5 έως 6,3 ευρώ/τ.μ. Στα βόρεια προάστια, από 4 έως 14 ευρώ/τ.μ., με τη μείωση σε σύγκριση με το 2010 να ανέρχεται σε 20%-30%. Στη συγκεκριμένη περιοχή τα «μεγάλα» ακίνητα προς ενοικίαση ξέμειναν από πελάτες, καθώς αρκετά υψηλόβαθμα στελέχη εταιρειών έχασαν τη δουλειά τους και υποχρεώθηκαν να επιστρέψουν στο πατρικό τους. Οι τιμές υποχώρησαν έως και 50% για ακίνητα με εμβαδόν άνω των 250 τ.μ. Πέρυσι το μίσθωμα έφτανε τα 3.000 ευρώ και σήμερα διατίθενται προς 1.500 ευρώ τον μήνα, με το ενδιαφέρον να είναι μηδαμινό.