Της Στεφανίας Σούκη
Στη Θεσσαλία οι φοιτητές συντηρούν την κτηματαγορά, σε όλη την Τήνο χτίζονται αυτή την στιγμή μόλις δύο (!) σπίτια, οι Ρώσοι ψάχνουν για σπίτια στην Κρήτη, οι τιμές των οικοπέδων στην Ορεστιάδα έχουν πέσει κατά 60% και στη Χαλκιδική έχει σπάσει προ πολλού το ‘’φράγμα’’ των 1.000 ευρώ ανά τ.μ. για σπίτια ακόμη και πάνω στην παραλία.
Το newmoney.gr συγκέντρωσε και παρουσιάζει σήμερα το ‘’πανόραμα’’ της αγοράς ακινήτων ανά την Ελλάδα για εξοχική αλλά και την πρώτη κατοικία, έτσι όπως έχουν διαμορφωθεί οι τιμές μετά από 5 χρόνια συνεχούς πτώσης.
Αναλυτικότερα ανά περιοχή με βάση τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στις πρόσφατες εκδηλώσεις του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής:
Βόρεια Ελλάδα- Χαλκιδική
Στην Βόρεια Ελλάδα, και κυρίως στην περιοχή της Χαλκιδικής και στις ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης, ειδικά στο κομμάτι της παραθεριστικής κατοικίας, τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται πάνω στη θάλασσα και σε θέσεις ιδιαιτέρου φυσικού κάλους έχουν σταθερή αξία. Γεγονός πάντως είναι ότι πλέον έσπασε το φράγμα πώλησης κατοικιών των 1000 ευρώ ανά τ.μ. σε περιοχές με πληθώρα παλαιών διαμερισμάτων (π.χ Μαρμαράς, Πευκοχώρι) και οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων πλέον είναι της τάξης των 500 ευρώ ανά τ.μ.. Αυτό που επισημαίνουν τα στελέχη της αγοράς είναι ότι υπάρχουν προσδοκίες ανάπτυξης πχ. «Κτήμα Πραβίτα» στον Ταξιάρχη, παραχωρήσεις του Ελληνικού Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) για τουριστική ανάπτυξη, πωλήσεις υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων, μέσω των οποίων (υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δε θα αλλοιωθεί το γύρω περιβάλλον) θα αναδειχθούν και οι ευρύτερες περιοχές. Ειδικά για την εξοχική κατοικία το μείζον πρόβλημα είναι η εποχικότητα και για το λόγο αυτό θα πρέπει να βρεθούν τρόποι αύξησης της διάρκειας της τουριστικής περιόδου.
Θράκη
Στην Ξάνθη η πτώση στα οικόπεδα διαμορφώνεται στο 38% κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας, με τις τιμές να κυμαίνονται σήμερα μεταξύ 600- 750 ευρώ ανά τ.μ.. Μικρότερη είναι η μείωση των τιμών στις κατοικιών που φθάνουν κατ’ ανώτατο σήμερα στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 1.700 ευρώ που ήταν η αντίστοιχη τιμή το 2008.
Σε τιμές κάτω από το μισό, έχουν υποχωρήσει οι τιμές των οικοπέδων στην Ορεστιάδα, φθάνοντας, σύμφωνα με τα στοιχεία από την εκδήλωση του ΕΛΙΕ ακόμη και στο 60%!Το 2008 οι τιμές των οικοπέδων στην περιοχή ξεκινούσαν από 200 έως 600 ευρώ ανά τ.μ. για να φθάσουν τώρα σε ένα εύρος διακύμανσης από 80 έως 250 ευρώ ανά τ.μ.. Πιο ανθεκτική είναι η Αλεξανδρούπολη με μία πτώση στα οικόπεδα από 20- 41% ανάλογα με την περιοχή, φθάνοντας ακόμη και τα 800 ευρώ ανά τ.μ. , ενώ στα σπίτια η αντίστοιχη πτώση φθάνει κατ’ ανώτατο το 33% με τις τιμές να ξεκινούν από τα 1000 και να φθάνουν τα 2000 ευρώ ανά τ.μ..
Θεσσαλία
Στη Θεσσαλία, η αγορά κινείται σε μεγάλο βαθμό και από τους φοιτητές και ως εκ τούτου το γεγονός ότι οι συγχωνεύσεις των πανεπιστημιακών τμημάτων δεν έχουν εφαρμοστεί πλήρως (σχέδιο Αθηνά) έχει ευνοήσει την αγορά. Παρόλ’ αυτά, σε αντίθεση με το πρόσφατο παρελθόν, οι οικογένειες που έχουν φοιτητές στα τμήματα της Θεσσαλίας, πλέον δεν επιλέγουν την αγορά διαμερισμάτων, τα οποία, λόγω των φορολογικών επιβαρύνσεων, θεωρούνται ασύμφορες επενδύσεις, προτιμώντας τη μίσθωση. Ενδεικτικά αναφέρεται εδώ ότι βάσει του σχεδίου «Αθηνά» στο ΤΕΙ Λάρισας έγινε μείωση των 19 αρχικά τμημάτων σε 16 τμήματα και με βάση τα στοιχεία που συνέλεξε η Eurobank Property Services από την Γραμματεία των ΤΕΙ, ο υφιστάμενος συνολικός αριθμός φοιτητών προσδιορίζεται γύρω στους 20.000, δηλαδή δεν επήλθε κάποια μείωση τους ώστε να θιγεί η κτηματαγορά όσον αφορά κυρίως τα μικρά διαμερίσματα.
Σύμφωνα πάντα με την έρευνα της Eurobank Property Services, στο νομό Μαγνησίας, παραμένει το ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές για αγορά υφιστάμενων, αλλά και ίδρυση νέων ξενοδοχειακών μονάδων, τόσο στο Βόλο όσο και και τις Σποράδες. Τη ζήτηση στα εξοχικά σπίτια συντηρούν οι υποψήφιοι αγοραστές από το εξωτερικό- Γερμανοί στην Αλόννησο, Ρώσοι στη Σκόπελο.
Στα Τρίκαλα, το…θετικό για την τοπική αγορά είναι ότι οι εξαγγελίες του Υπουργείου Παιδείας, σχετικά με την αναστολή της λειτουργίας δύο τμημάτων Τ.Ε.Ι. στην πόλη των Τρικάλων, δεν εφαρμόστηκαν. Στο νομό Τρικάλων, ο τουρισμός παραμένει στάσιμος, ενώ ο χρόνος παραμονής των επισκεπτών έχει μειωθεί σημαντικά και οι περισσότερες ξενοδοχειακές μονάδες στον ορεινό όγκο αντιμετωπίζουν προβλήματα βιωσιμότητας.
Στην Καρδίτσα, οι ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν πλησιάσει τις αντικειμενικές και πολλές φορές είναι χαμηλότερες. Γενικότερα, στο νομό Καρδίτσας, η οικονομική κρίση εξακολουθεί να εντείνει το πρόβλημα της βιωσιμότητας πολλών ξενοδοχείων στη λίμνη Πλαστήρα. Η σημαντική μείωση της μέσης πληρότητας τους κατά τη χειμερινή περίοδο (από τον Οκτώβριο ως τον Απρίλιο), έχει σαν αποτέλεσμα το κόστος συντήρησης των να είναι δυσβάσταχτο για τους ιδιοκτήτες τους, με μεγάλο μερίδιο των λειτουργικών εξόδων να αφορά το κόστος θέρμανσης (πετρέλαιο). Χαρακτηριστικό είναι ότι δύο μονάδες 25 κλινών έκαστη είναι προς πώληση.
Κυκλάδες
Στις Κυκλάδες, το ενδιαφέρον προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από αλλοδαπούς, κυρίως σε καλές περιοχές (κοντά σε παραλία, με θέα) και καλής ποιότητας κατασκευές και σε τιμές ευκαιρίας. Όπως επισημαίνει σε σχετική της έρευνα η Alpha Aστικά Ακίνητα, η πτώση στις αξίες κατοικιών μπορεί να φθάνει από 40 έως 50% σε σχέση με τις τιμές του 2008. Επιπλέον, σε ορισμένα νησιά, λόγω έλλειψης παρόμοιων κατοικιών υπάρχει κάποια (μικρή) δραστηριότητα για ανέγερση εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς. Η πρόβλεψη της θυγατρικής του ομίλου της Alpha Bank είναι ότι όσο υπάρχουν α) σημαντικό προσφερόμενο απόθεμα ακινήτων πάσης φύσεως, β) πωλητές «με τη θηλιά στο λαιμό» και γ) μεγάλη και ασαφής φορολογική επιβάρυνση οι τιμές θα συνεχίσουν την πτώση, αλλά πιθανόν να πλησιάζουμε στον «πάτο του βαρελιού» με δεδομένο ότι στις περισσότερες περιοχές προσφέρονται ήδη κατοικίες σχεδόν στο κόστος κατασκευής -ουσιαστικά με δωρεάν τη γη. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την αναμενόμενη αύξηση του τουρισμού το 2014 είναι πιθανόν να ευνοήσει περαιτέρω τη ζήτηση από αλλοδαπούς.
Στη Σαντορίνη, στα σπίτια με… θέα καλντέρα (Ημεροβίγλι, Φηροστεφάνι) παρατηρείται μείωση 20- 30% δηλ. 3000-4000 €/τ.μ. (ανωδομή –νεόδμητα), ενώ για τις λοιπές περιοχές το ενδιαφέρον είναι ελάχιστο με μείωση κοντά στο 50%. Ζήτηση υπάρχει για επενδυτικά ακίνητα στην καλντέρα (ξενοδοχεία κτλ) αλλά με νόμιμες επιφάνειες.
Στη Μύκονο υπάρχει μέν διεθνές ενδιαφέρον αλλά παράλληλα και υπερπροσφορά ακινήτων, με τις αξίες κατοικιών να παρουσιάζουν πτώση ανω του 40% ακόμα και στις ακριβές περιοχές.
Στη Σύρο, οι λίγοι ενδιαφερόμενοι (συνήθως αλλοδαποί) ψάχνουν για ακίνητα σε καλές περιοχές (πχ Βαπόρια) σε «σκοτωμένες» τιμές, ενώ στην Πάρο ενδιαφέρον υπάρχει από αλλοδαπούς για βίλλες με πλεονεκτικά χαρακτηριστικά, οι οποίες λείπουν από την αγορά, οπότε ορισμένοι αγόρασαν αγροτεμάχια με προοπτική ανέγερσης.
Στη Νάξο, παλαιότερα η Χώρα «ασφυκτιούσε» λόγω μη ύπαρξης σχεδίου πόλης με αποτέλεσμα ανυπαρξία κενών οικοπέδων, πρόβλημα το οποίο έχει επιλυθεί προ… πολλού.
Στην Τήνο, ενδιαφέρον υπάρχει από αλλοδαπούς για βίλλες επίσης με πλεονεκτικά χαρακτηριστικά (υπερυψωμένο σημείο με θέα, ποιότητα κατασκευής), μόνο σε τιμές προσφοράς. Η ανάλυση της Alpha Aστικά Ακίνητα επισημαίνει ότι ουσιαστικά στο νησί αυτή την στιγμή η οικοδομική δραστηριότητα είναι μηδανική και μόνο δύο σπίτια κτίζονται σε ολόκληρο το νησί (!).
Κρήτη
Στην Κρήτη, αρχίζει να διαφαίνεται ξανά ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές (κυρίως Ρώσων) για την εξοχική κατοικία και για παραθαλάσσια οικόπεδα, το οποίο πάντως είναι στη φάση των διαπραγματεύσεων, χωρίς ακόμη να έχει μετουσιωθεί σε πράξεις συμβολαίων. Η πτωτική διαπραγμάτευση που ζητάνε φτάνει έως και το 40% θεωρώντας ότι οι τιμές θα μειωθούν περαιτέρω. Κινέζοι ενδιαφέρονται για μεγάλες εκτός σχεδίου εκτάσεις.
Από την καταγραφή των αγοραπωλησιών που συντελέστηκαν το 2013 διαπιστώνεται ότι το ενδιαφέρον επικεντρώθηκε σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα εντός σχεδίου και σε οικόπεδα εντός σχεδίου ή περιαστικών οικισμών, με το μέγιστο τίμημα των όποιων αγοραπωλησιών να μην ξεπερνά τις 170.000 ευρώ. Οι διαπραγματεύσεις για …εκπτώσεις στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα κυμάνθηκε από 25-40%, ενώ για τα πιο πρόσφατα από 10-15%. Αντίστοιχα, οι εκπτώσεις που ζητούνται στα οικόπεδα στους περιαστικούς οικισμούς κυμάνθηκε από 30-50%.
Πελοπόννησος
Η ζήτηση είναι ελάχιστη και κυρίως για μικρότερα ακίνητα σε τιμές ευκαιρίας και κυρίως σε νέους προορισμούς στην Ορεινή Κορινθία και την Αχαϊα, όπως προκύπτει από μελέτη της F.V.A.T. Advisory. Στην Πελοπόννησο, οι τιμές κατά κύριο λόγο είναι αυτή την στιγμή χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες, ενώ η όποια κατασκευαστική δραστηριότητα δρομολογείται κυρίως κατά παραγγελία σε προνομιούχα ακίνητα ή παραθεριστικές κατοικίες. Η προσφορά είναι υπερβάλλουσα με ένα αξιοσημείωτο απόθεμα κατασκευών σε Κόρινθο, Πάτρα, Τρίπολη, Καλαμάτα, Ναύπλιο, Αργος και Παράλιο Αστρος. Στην Πάτρα και το Ναύπλιο οι τιμές έχουν σημειώσει πτώση έως 30% (το μέγιστο) αντίστοιχα στον Πύργο και τη Σπάρτη η μείωση διαμορφώνεται στα πέριξ του 30%, ενώ στα χαρακτηριστικά της αγοράς είναι καταρχάς ότι γίνονται ελκυστικές εκπτώσεις σε μαζικές αγορές ακινήτων και διαφαίνεται πλέον η ανάσχεση της πτώσης των τιμών, την ίδια στιγμή που υπάρχει μεγάλη στροφή προς το ενοίκιο. Στα οικόπεδα για την αγορά της Πελοποννήσου, μόνο για το 2013 η πτώση διαμορφώνεται στο 15%, ενώ στο σύνολο της πενταετίας το αντίστοιχο ποσοστό φθάνει το 40%, με τη μείωση να παρατηρείται και στα πιο προνομιούχα ακίνητα.
Ανά περιοχή, στη Λακωνία, η πτώση των τιμών από την αρχή της κρίσης είναι μέχρι και 50%, ενώ μικρό είναι το ενδιαφέρον από αγοραστές του εξωτερικού για τη Μάνη. Στην Αργολίδα, η πτώση της ζήτησης έχει υποχωρήσει στο ήμισυ, ενώ στην Αρκαδία είναι ελάχιστες οι πράξεις που πραγματοποιούνται κι αυτές υπό καθεστώς πίεσης και ανάγκης. Στην Ηλεία είναι μεγάλη η προσφορά κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο, ενώ στην Κορινθία, είναι μικρότερη η πτώση συγκριτικά με τους λοιπούς νομούς (25- 35%).
ΣΥΝΗΜΜΕΝΑ ΣΤΟ ΠΛΑΪ ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΠΙΝΑΚΕΣ ΜΕ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ