Iδιώτες επενδυτές αλλά και το ίδιο το Δημόσιο βάζει στο παιχνίδι της τακτοποίησης των οικοδομικών συνεταιρισμών το υπουργείο Περιβάλλοντος, επιλύοντας διαχρονικές οικιστικές διεκδικήσεις που βραχυκύκλωσαν για δεκαετίες, κυρίως λόγω του δασικού χαρακτήρα των εκτάσεων. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αφορούν χιλιάδες οικογένειες αλλά και περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα σε 550 συνεταιρισμούς σε όλη την Ελλάδα. Πρόκειται για ένα γενναίο νοικοκύρεμα οργανωμένων φορέων οικιστικής ανάπτυξης που φέρνει το ΥΠΕΚΑ με ξεχωριστό νόμο, τον οποίο σχεδιάζει να παρουσιάσει το καλοκαίρι ή αργότερα το φθινόπωρο ο αναπληρωτής υπουργός κ. Σταύρος Καλαφάτης. Θα τον εντάξει σε μια ευρύτερη παρέμβαση πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης που θα προσελκύσει κεφάλαια στην ιδιωτική πολεοδόμηση και θα συμβάλει στην αναθέρμανση της οικοδομής και του real estate, που βρίσκεται σε παρατεταμένη απραξία.
Δίνοντας λύση σε χιλιάδες πολίτες που έχουν επενδύσει στην οικιστική προοπτική μέσω των συνεταιρισμών, η Πολιτεία αντιμετωπίζει και τις μαζικές προσφυγές που καταθέτουν τα τελευταία χρόνια στα ευρωπαϊκά δικαστήρια, διεκδικώντας αποζημίωση για τη στέρηση του δικαιώματος αξιοποίησης ιδιωτικής περιουσίας. Πρόσφατη περίπτωση είναι η αποζημίωση από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων 507.000 ευρώ στον παραθεριστικό συνεταιρισμό των υπαλλήλων της Τραπέζης της Ελλάδος για πάνω από 7.000 στρέμματα στην Παλαιά Φώκαια.
Η είδηση για ξεκαθάρισμα των οικοδομικών συνεταιρισμών έχει αρχίσει να κινητοποιεί την αγορά και να καλλιεργεί αυξημένες προσδοκίες στην παγωμένη κτηματαγορά. Πρόσφατα σε αγγελία μεγάλης κυριακάτικης εφημερίδας δημοσιεύτηκε η προκήρυξη πλειοδοτικού διαγωνισμού που διεξάγει ο Παραθεριστικός Συνεταιρισμός Υπαλλήλων του ΕΟΤ για την πώληση 1.514 στρεμμάτων παραθαλάσσιας έκτασης στον Δήμο Επιδαύρου Αργολίδας με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη.
Ας δούμε ποιες είναι οι κυριότερες ρυθμίσεις του νόμου που ετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς:
■ Αντιπαροχή για επιχειρηματικές συμπράξεις
Για τις συμπράξεις μεταξύ ιδιωτών και οικοδομικών συνεταιρισμών, το σχέδιο του υπουργείου προβλέπει τη συμμετοχή επενδυτών στην πολεοδόμηση των οικοδομικών συνεταιρισμών, με σκοπό να αναλάβουν το κόστος της δημιουργίας των κοινόχρηστων χώρων (δρόμους, αποχέτευση, ύδρευση κ.ά.). Το όφελος είναι ότι θα μπορούν να λαμβάνουν ένα είδος «αντιπαροχής» του κεφαλαίου που θα καταβάλλουν σε έργα υποδομής. Η αντιπαροχή μπορεί να είναι από οικόπεδα και σπίτια μέχρι εμπορικές χρήσεις (σούπερ μάρκετ κ.ά.). Θα προβλέπεται ακόμη και η σύσταση ανώνυμων εταιρειών εκμετάλλευσης.
■ Εργαλείο η Τράπεζα Γης
Τα βασικά συστατικά της νέας ρύθμισης-σκούπα για τους συνεταιρισμούς είναι η επιτάχυνση και η απλοποίηση των διαδικασιών της ιδιωτικής πολεοδόμησης και η εφαρμογή του θεσμού της Τράπεζας Γης, που θα αποτελέσει ένα από τα κυριότερα εργαλεία για την αξιοποίηση των εκτάσεων που κατέχουν οι συνεταιρισμοί. Αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΚΑ αναφέρουν ότι η λύση που επιδιώκεται θα αφορά όλους τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, αρκεί να έχουν νόμιμους τίτλους και να μην είναι σε αντιδικία με το Δημόσιο για καταπατήσεις ή άλλα ιδιοκτησιακά θέματα. Με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, από τους 220 συνεταιρισμούς που βρίσκονται εντός Αττικής οι μισοί αντιμετωπίζουν πρόβλημα λόγω δασικών εκτάσεων. Για τους παλαιότερους συνεταιρισμούς τα πράγματα είναι ακόμη πιο σύνθετα, καθώς σε 108 περιπτώσεις οι εκτάσεις έχουν χαρακτηριστεί δάση ή δασικές εκτάσεις και ως εκ τούτου δεν μπορούν να πολεοδομηθούν με τις κείμενες διατάξεις.
■ Με ανταλλαγή οικοπέδων και μεταφορά Σ.Δ. η πολεοδόμηση δασικών εκτάσεων
Για τις δασικές εκτάσεις ή εκτάσεις που διέπονται από άλλα καθεστώτα προστασίας (π.χ. αρχαιολογία) προϋπόθεση για να αξιοποιηθούν είναι να έχουν αποκτηθεί με νόμιμο τρόπο ανεξαρτήτως χρόνου και αν πρόκειται για δασικές να άλλαξε ο χαρακτήρας τους μετά την απόκτησή τους από τους ιδιώτες. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο νόμος θα κινείται σε συνδυασμό λύσεων. Θα προβλέπεται η ανταλλαγή των εκτάσεων με οικόπεδα του Δημοσίου, καθώς και η αγορά δικαιωμάτων γης από την Τράπεζα Γης που θα δημιουργηθεί σε επίπεδο περιφέρειας. Με τον τρόπο αυτό, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί θα μπορούν να μεταφέρουν συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) σε περιοχές που επιτρέπεται να οικοδομηθούν, όπως εποικιστικές εκτάσεις, οι χορτολιβαδικές κ.ά. Στο υπουργείο υποστηρίζουν ότι με τον τρόπο αυτό θα είναι ικανοποιημένες και οι δασικές υπηρεσίες, καθώς θα προστατεύονται το περιβάλλον και τα δάση αλλά και οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, οι οποίοι θα μπορούν να θέσουν σε εφαρμογή τα οικιστικά τους σχέδια. Σε περίπτωση που υπάρχει δυσκολία στην αναζήτηση ελεύθερων οικοπέδων σε μια περιφέρεια, προβλέπεται ότι θα μπορούν να αξιοποιηθούν εκτάσεις και από κοντινές περιφέρειες.
■ Πολεοδόμηση εκτάσεων με ΠΕΡΠΟ
Για τους ξεκάθαρους από νομικής άποψης συνεταιρισμούς το νομοσχέδιο θα προβλέπει ιδιωτική πολεοδόμηση με ΠΕΡΠΟ (Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης). Πρόκειται για την οικιστική οργάνωση περιοχών που ανήκουν στην κυριότητα ενός ή περισσοτέρων εξ αδιαιρέτου φυσικών ή νομικών προσώπων, οι οποίες πολεοδομούνται για την εξυπηρέτηση α’ ή β’ κατοικίας ή άλλων χρήσεων γης (π.χ. τουριστικές εγκαταστάσεις). Για την πολεοδόμηση της έκτασης απαιτείται έγκριση (ζώνη ΠΕΡΠΟ) από το υπουργείο και στη συνέχεια εκπονείται η πολεοδομική μελέτη. Με την έγκριση και εφαρμογή της, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει τα κατασκευαστικά έργα. Από τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν καταγραφεί από το ΥΠΕΚΑ, υπολογίζεται ότι 78 ανήκουν σε ΠΕΡΠΟ.
■ Εξπρές διαδικασίες πολεοδόμησης εντός εξαμήνου
Βασική φιλοσοφία του νέου νόμου είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών πολεοδόμησης που μέχρι σήμερα διαρκεί χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό αλλάζει το καθεστώς αδειοδότησης, το οποίο πλέον θα παρακολουθείται και θα συντονίζεται από μια κεντρική υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ (one stop shop). Εκεί θα κατατίθεται ο φάκελος της πολεοδόμησης και η υπηρεσία θα μεριμνά για την εξασφάλιση όλων των αναγκαίων αδειών (δασικών, αρχαιολογικών κ.ά.) που έως σήμερα βαρύνουν τους ιδιοκτήτες και αποτελούν αιτία γραφειοκρατίας και καθυστερήσεων.
■ Ηλεκτρονικά όλες οι διαδικασίες
Ολες οι διαδικασίες πολεοδόμησης των συνεταιρισμών (Τράπεζα Γης, one stop shop) θα γίνονται ηλεκτρονικά με στόχο να υπάρχουν διαφάνεια και ταχύτητα στη διεκπεραίωση.