Της Στεφανίας Σούκη
Κατά του νομοσχεδίου του υπουργείου Οικονομικών για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων αλλά και κατά των προτάσεων των βουλευτών της Ν.Δ.. που έφθασαν να ζητούν μέχρι και τη διατήρηση του ‘’χαρατσιού’’ μέσω της ΔΕΗ τάχθηκαν συσσωμοι οι φορείς της κτηματαγοράς, οι οποίοι μάλιστα μίλησαν για ρυθμίσεις που θα οδηγήσουν σε ‘’σαρκοφαγία’’ μεταξύ των ιδιοκτητών των αστικών και των αγροτικών ακινήτων.
«Ηδη οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αυτή την στιγμή είναι διπλάσιες σε σχέση με τις τιμές που γίνονται σήμερα πράξεις» σχολίασε ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων κ. Κ. Βλαχάκης, κατά τη διάρκεια συνέντευξης τύπου, προσθέτοντας ότι θα πρέπει να υπάρξει αναλογική ισότητα στη φορολογία και ότι «δεν πρέπει να δεχθούμε το ‘’χαράτσι’’- ΕΕΤΗΔΕ ως αναγκαιότητα.
Ως προς τις απόψεις των φορέων, όπως εκφράσθηκαν μέσα από τα θεσμοθετημένα όργανα της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών και της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος εστιάζουν στο γεγονός ότι το προσχέδιο του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων επιρρίπτει το κύριο φορολογικό βάρος για μία ακόμη φορά στην αστική ακίνητη ιδιοκτησία, ενώ η συνεισφορά της καθαρά αγροτικής «έχει προφανώς συμβολικό και μόνο χαρακτήρα.
Από το 2014 και εφεξής, η αστική ακίνητη ιδιοκτησία, παρότι αποδεκατισμένη από τις αλλεπάλληλες ειδικές εισφορές, ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ και τους ΦΑΠ τετραετίας, αλλά και απαξιωμένη από την οικονομική κρίση, θα πρέπει να πληρώνει έως και 4 δισ. ευρώ στο Ελληνικό Δημόσιο ως ετήσιο φόρο κεφαλαίου», ανέφεραν χαρακτηριστικά.
Η αντισυνταγματικότητα
Επιπλέον, έθεσαν και θέμα αντισυνταγματικότητας του νέου φόρου, αφού όπως είχε δεχθεί και το Συμβούλιο της Επικρατείας, κρίνοντας τη συνταγματικότητα του ΕΕΤΗΔΕ ένας από τους βασικούς λόγους που δικαιολογούσαν την επιβολή του ήταν και ο προσωρινός του χαρακτήρας, δεδομένου ότι η εφαρμογή του περιοριζόταν αρχικά στα έτη 2011 και 2012 με σκοπό «την αντιμετώπιση της ανάγκης για άμεση μείωση του δημοσιονομικού ελλείμματος».
Ωστόσο, το προσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δρομολογεί τη μονιμοποίηση της παραπάνω δήθεν «έκτακτης» φορολογίας που επιβλήθηκε στην ακίνητη περιουσία κατά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης και μάλιστα με την επέκτασή της στις κλειστές και αναξιοποίητες οικοδομές καθώς και στα οικόπεδα και αγροτεμάχια. Κατά συνέπεια το στοιχείο του «έκτακτου» και του «προσωρινού» χαρακτήρα της ρύθμισης έχει πλέον εκλείψει κάτι που ανοίγει το δρόμο για επανεξέταση των σχετικών ρυθμίσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Περαιτέρω, με τις διατάξεις των παρ. 1 και 5 του άρθρου 4 του Συντάγματος συνάγονται, προκειμένου περί επιβολής φορολογικών επιβαρύνσεων, οι αρχές της καθολικότητας του φόρου και της φορολογικής ισότητας η οποία συνίσταται στον καθορισμό του φορολογικού βάρους, αναλόγως της φοροδοτικής ικανότητας του κάθε φορολογούμενου.
Ωστόσο η κατοχή ακινήτων από μόνη της, χωρίς την σύνδεσή της με άλλα κριτήρια προσδιοριστικά της απόδοσής τους ή του εισοδήματος του φορολογούμενου, δεν αποδεικνύουν, αλλά ούτε καν μπορούν να αποτελέσουν τεκμήριο για την ύπαρξη πραγματικής φοροδοτικής ικανότητας, δηλαδή εισοδήματος επαρκούς για την κάλυψη του συγκεκριμένου φόρου -ο οποίος σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνει το σύνολο του εισοδήματος του φορολογουμένου- δεδομένου και του γεγονότος ότι στη σημερινή οικονομική συγκυρία, που όλοι πωλούν και κανείς δεν αγοράζει, είναι απολύτως αδύνατον ακόμα και να εκποιηθούν τα ακίνητα αυτά και μάλιστα σε οποιαδήποτε τιμή, προκειμένου να βρεθούν τα χρήματα για την πληρωμή των φόρων αυτών.
Οι προτεινόμενες αλλαγές
Ενδεικτικά, οι φορείς απαριθμούν τις εξής απόλυτα αναγκαίες παρεμβάσεις στις πιο κραυγαλέες- όπως τις χαρακτηρίζουν- αδικίες που αφορούν τα αστικά ακίνητα:
-Τα μακροχρόνια ξενοίκιαστα ακίνητα πρέπει να φορολογούνται στο 50% της αξίας τους, κάθε χρόνο για τον οποίο, κατά ολόκληρο το εκάστοτε προηγούμενο οικονομικό έτος προκύπτει από το Ε2 ότι δηλώθηκαν κενά και συνεπώς δεν απέφεραν κανένα εισόδημα.
-Οι φορολογικοί συντελεστές για τα αστικά οικόπεδα, δηλαδή τα πλέον απαξιωμένα περιουσιακά στοιχεία, έχουν καθαρά δημευτικό χαρακτήρα. Οι συντελεστές αυτοί πρέπει να μειωθούν στο μισό από όσο προβλέπει το προσχέδιο, δεδομένου ότι δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα πληρωμής σε ετήσια βάση των τεράστιων ποσών που προκύπτουν.
Στο σημείο αυτό ο πρόεδρος των ιδιοκτητών κ. Στ. Παραδιάς ανέφερε ως παράδειγμα ότι σε δύο όμορα οικόπεδα, εκ των οποίων το ένα άκτιστο και το δεύτερο με τέσσερα διαμερίσματα, ο ιδιοκτήτης του άκτιστου οικοπέδου θα πληρώσει μεγαλύτερο φόρο από όσο θα πληρώσουν και οι τέσσερις ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μαζί!
-Για τα κάθε είδους διατηρητέα και ιστορικά κτίρια να καθοριστεί μειωτικός συντελεστής 0,40. Για τα άνω των 100 ετών ιστορικά κτίρια να επαναληφθεί η ισχύουσα ρύθμιση της παραγράφου 2 του άρθρου 36 του Ν.3842/2010 :
“Στην αξία των κτιρίων τα οποία είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών και έχουν χαρακτηρισθεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή ως έργα τέχνης, που χρήζουν ειδικής προστασίας, από το Υπουργείο Πολιτισμού και Τουρισμού επιβάλλεται φόρος με αυτοτελή συντελεστή 0,1% και εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης μη συνυπολογιζόμενης της αξίας τους στην παραπάνω κλίμακα.
Οι περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής του φόρου
Στο θέμα της φυλάκισης και των κατασχέσεων στις περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής του φόρου, οι φορείς της κτηματαγοράς ζητούν, μεταξύ άλλων, να αποποινικοποιηθεί άμεσα η αντικειμενική αδυναμία καταβολής των φόρων που υπολογίζονται αυτόματα και χωρίς καμία πραγματική συναλλαγή επί τεκμαρτής βάσης, ήτοι των φόρων στην κατοχή ακίνητης περιουσίας και στην κληρονομιά.
Επιπλέον, να καθοριστεί ποσοστό έκπτωσης 10% σε όσους κατορθώσουν να εξοφλήσουν εφάπαξ το φόρο, και όχι η προβλεπόμενη συμβολική έκπτωση 1,5% καθώς επίσης και να αναγνωριστεί επί τέλους το μονομερές δικαίωμα των φορολογουμένων, να εκχωρήσουν στο Δημόσιο, όταν το επιθυμούν, ακίνητο πλήρους κυριότητάς τους κατά 100%, για την εξόφληση οφειλομένων φόρων ΕΝ.Φ.Α, Φ.Α.Π, Ε.Ε.Τ.Α. και Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. των ιδίων και των μελών της οικογενείας τους, ποσού άνω των 50.000€, αν αποδεδειγμένα στερούνται μετρητών. Τυχόν υπερβάλλον ποσό να συμψηφίζεται με οφειλές φόρων των έως και δύο επομένων ετών.
Τα πιστοποιητικά τροχοπέδη στις εμπράγματες συναλλαγές και στην απονομή της δικαιοσύνης
Το (μόνο) θετικό στοιχείο, ότι δηλαδή με το νέο φόρο κάθε περιουσιακό στοιχείο έχει τη δική του φορολογική ταυτότητα και επιβάρυνση (κάτι που ευνοεί τον επενδυτικό σχεδιασμό και βάζει τέλος στο να βαπτίζονται «εκατομμυριούχοι» στα χαρτιά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν παραπάνω από ένα ακίνητα), δεν αρκεί από μόνο του για την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς, και συνεπώς και ολόκληρης της οικονομίας. Ιδίως όταν με το σχέδιο νόμου του ΕΝ.Φ.Α. προστίθεται ένα νέο πιστοποιητικό, όχι μόνο σε κάθε συναλλαγή, αλλά και σε κάθε δικαστική ενέργεια συναφή με ακίνητα.
Πράγματι, στο σχέδιο νόμου του νέου φόρου ορίζεται ότι απαγορεύεται η σύνταξη οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης με την οποία μεταβιβάζονται ή δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου, αλλά απαγορεύεται ακόμα και η άσκηση αγωγής ή άλλης δικαστικής ενέργειας, αν δεν επισυναφθεί πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης, με το οποίο πιστοποιείται όχι μόνο ότι ο φορολογούμενος έχει δηλώσει το ακίνητό του στη δήλωση ενιαίου φόρου ακινήτων, αλλά και ότι αυτός έχει καταβάλει τον αναλογούντα φόρο όχι μόνο για το προκείμενο ακίνητο, αλλά και για όλα τα υπόλοιπα ακίνητά του!
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία των δικαστηρίων της χώρας δεν μπορεί να υπάρχει απαράδεκτο ή παρεμπόδιση του δικαιώματος δικαστικής προστασίας προερχόμενο όχι από τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ρυθμίζουν την πορεία της διαδικασίας, αλλά από διατάξεις νόμων που επιδιώκουν φορολογικούς σκοπούς, (Α.Π. 621/2000) διότι οι σκοποί δεν έχουν επίδραση στην έκβαση της δίκης και συνεπώς και στην ορθή απονομή της δικαιοσύνης.
Κατά συνέπεια η σχετική διάταξη πέρα από τα σοβαρότατα ζητήματα Συνταγματικότητας, δυσχεραίνει υπέρμετρα τις συναλλαγές, αυξάνει την γραφειοκρατία, εκθέτοντας τον πολίτη στην ταλαιπωρία και στις ουρές των εναπομεινασών Δ.Ο.Υ. για την παραγγελία και στη συνέχεια για την παραλαβή του σχετικού πιστοποιητικού, αλλά και στερεί από τους πολίτες το δικαίωμα δικαστικής προστασίας, εφόσον αυτοί δεν θα μπορούν να ασκήσουν κανέναν δικαίωμά τους (π.χ. να ζητήσουν ασφαλιστικά μέτρα για την καταπάτηση της περιουσίας τους, να αποβάλλουν από το μίσθιο το δύστροπο μισθωτή τους) εάν δεν έχουν πρώτα εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο για το σύνολο της περιουσίας τους!
Τι λένε οι μεσίτες
Από την πλευρά τους, οι μεσίτες επισημαίνουν ότι θα πρέπει να μειωθούν τουλάχιστον στο μισό οι φορολογικοί συντελεστές για τα εντός σχεδίου οικόπεδα ή να μη φορολογούνται καθόλου διότι δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα.
Επίσης, να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης στο 3%, να δοθεί παράταση για τον πόθεν έσχες στην αγορά και ανοικοδόμηση ακινήτων για τουλάχιστον 2 χρόνια ακόμα, να υπάρχουν μειωμένοι φορολογικοί συντελεστές για επενδύσεις σε ξενοδοχεία και εκτάσεις που προορίζονται για παραθεριστικές κατοικίες.
Οι μεσίτες επιπλέον ζητούν μείωση των αντικειμενικών αξιών και των συντελεστών εμπορικότητας, αυξημένο φόρο μεταβίβασης για όσους Έλληνες φέρουν χρήματα από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων (ώστε να έρθουν σιγά – σιγά τα χρήματα των Ελλήνων που υπάρχουν στο εξωτερικό), συνέχιση αναστολής των πλειστηριασμών για πρώτη κατοικία και υποχρέωση των τραπεζών να επιμηκύνουν το χρόνο αποπληρωμής δανείων από δανειολήπτες που δεν μπορούν πραγματικά να εξυπηρετήσουν τα δάνεια τους.
Στις προτάσεις των μεσιτών περιλαμβάνονται ακόμη η κατάργηση του φόρου υπεραξίας ή τουλάχιστον, η μείωσή του στο 5%, διότι με ψεύτικες αντικειμενικές αξίες θα αναγκαστούν οι πωλητές να πληρώνουν υπέρμετρο φόρο.
Παράλληλα, προτείνουν να καταργηθούν τα τεκμήρια διαβίωσης με κριτήριο την κατοχή ακινήτων διότι λόγω των χαμηλών εισοδημάτων και των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες πολίτες είναι άδικο να φορολογούνται βάσει της κατοχής των ακινήτων που απέκτησαν από οποιαδήποτε αιτία.