Της Μαριάννας Τζάννε
Ενέσεις τόνωσης της χειμαζόμενης οικοδομής δίνει το σχέδιο ιδιωτικής πολεοδόμησης του υπουργείου Περιβάλλοντος, στο οποίο περιλαμβάνονται η ανταλλαγή εκτάσεων για την οικιστική ανάπτυξη των οικοδομικών συνεταιρισμών και η μεταφορά του ξεχασμένου θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Το σχέδιο που έδωσε χθες σε δημόσια διαβούλευση ο αναπληρωτής υπουργός κ. Σταύρος Καλαφάτης, προβλέπει τον τρόπο με τον οποίο θα αξιοποιηθούν χιλιάδες στρέμματα γης οικοδομικών συνεταιρισμών που είναι χαρακτηρισμένα ως δάση ή δασικές περιοχές και εγκλωβίστηκαν με αποφάσεις του ΣτΕ. Συγχρόνως όμως θεσμοθετηθεί όλα τα αναγκαία βήματα προκειμένου να ενεργοποιηθεί η μεταφορά ΣΔ με έμφαση στην Περιφέρεια, στην οποία δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή συμβάλλοντας στην αναζωογόνηση μικρών ή εγκαταλελειμμένων οικισμών..
Παραχώρηση του 50% της γης στο Δημόσιο
Το σχέδιο προτείνει να μην επιτρέπονται ζώνες μεταφοράς ΣΔ στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ωστόσο σε άλλο σημείο αυτοαναιρείται καθώς δεν αποκλείει υπό όρους την ανάπτυξη οικιστικών πυρήνων πλησίων των μεγάλων αστικών κέντρων (Αθήνας, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας, Ηρακλείου) όπως επίσης και στα νησιά με στόχο το «ξαναζωντάνεμα» μικρών ή ξεχασμένων οικισμών.
Βασική προϋπόθεση για τις δραστηριότητες ιδιωτικής πολεοδόμησης στις μεγάλες πυκνοκατοικημένες πόλεις είναι η παραχώρηση στο δημόσιο του 50% της έκτασης που τελεί σε καθεστώς πολεοδόμησης. Με Κοινή Υπουργική απόφαση του αρμόδιου υπουργού Περιβάλλοντος και των συναρμόδιων υπουργών καθορίζονται οι αρμόδιες υπηρεσίες και οι φορείς διαχείρισης αναλόγως του χαρακτήρα της εκτάσεως και του αντικειμένου προστασίας. Σε αυτή την περίπτωση μέχρι ποσοστό 50% των απαιτούμενων κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων μπορεί να χωροθετείται εντός της αποδιδόμενης στο Ελληνικό Δημόσιο έκτασης μόνον στις περιπτώσεις που οι προτεινόμενες χρήσεις δεν απαγορεύονται από τις ειδικότερες διατάξεις προστασίας που ισχύουν για την έκταση.
Δίνοντας λύση σε χιλιάδες πολίτες που έχουν επενδύσει στην οικιστική προοπτική, μέσω των συνεταιρισμών η πολιτεία με το νέο νομοθέτημα αντιμετωπίζει ταυτόχρονα και τις μαζικές προσφυγές που καταθέτουν τα τελευταία χρόνια στα ευρωπαϊκά δικαστήρια, διεκδικώντας αποζημίωση για την στέρηση του δικαιώματος αξιοποίησης ιδιωτικής περιουσίας.
Ανάλογες δικαστικές προεκτάσεις υπάρχουν και στην εφαρμογή της μεταφοράς ΣΔ, που έχει παγώσει με απόφαση του ΣτΕ καθώς ουδέποτε δημιουργήθηκαν οι ειδικές ζώνες υποδοχής.
Ζώνες Υποδοχής
Ως ζώνες – υποδοχείς ΣΔ καθορίζονται δημόσιες εκτάσεις ή δημοτικές ή ιδιωτικές εκτάσεις που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από εγκαταλειμμένους οικισμούς της χώρας. Ως εγκαταλειμμένοι οικισμοί ορίζονται οι οικισμοί που κατά την τελευταία απογραφή με μόνιμο πληθυσμό μικρότερο των 150 κατοίκων είτε προϋφίστανται του έτους 1923 είτε έχουν οριοθετηθεί κατά τις διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος του 1985.
Η απόστασή τους από τους εγκαταλελειμμένους οικισμούς πρέπει να είναι κατ’ ελάχιστο 500 μέτρα και δεν πρέπει υπερβαίνει τα 6 χλμ. Λαμβάνονται ως αρχή τα εγκεκριμένα όρια των οικισμών ή τα όρια που υποδεικνύονται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης εφόσον δεν υφίστανται εγκεκριμένα όρια για τους οικισμούς προ του 1923. Όπου οι εγκαταλελειμμένοι οικισμοί έχουν χαρακτηριστεί ως παραδοσιακοί, η απόσταση των ζωνών θα πρέπει να μην υπερβαίνει τα 6 χλμ και να απέχει τουλάχιστον 3 χλμ από αυτούς.
Για τις εκτάσεις που αποδίδονται ως αντάλλαγμα μέσω του νέου θεσμού της Τράπεζας Γης προβλέπεται ότι πρέπει να βρίσκονται στην ίδια ή σε όμορη περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής. Κατ’ εξαίρεση τα ακίνητα που βρίσκονται εντός Αττικής, μπορούν να ανταλλάσσονται με εκτάσεις σε όλη την επικράτεια
Έως 300 στρέμματα οι νέοι οικισμοί
Το μέγεθος του νέου οικισμού που θα προέλθει με τις νέες ρυθμίσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 300 στρέμματα ωστόσο υπάρχουν διαβαθμίσεις. Για εγκαταλελειμμένους οικισμούς έως 50 κατοίκους το μέγεθός τους δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 100 στρέμματα ενώ για εγκαταλελειμμένους οικισμούς έως 100 κατοίκους το μέγεθος του νέου οικισμού δεν μπορεί να ξεπερνά τα 200 στρέμματα. Σε κάθε περίπτωση, ο συντελεστής δόμησης κάθε οικοδομήσιμου χώρου δεν θα υπερβαίνει το 0,6.
Η έκταση των νησιών που θα αξιοποιούνται οικιστικά ορίζεται ότι θα είναι άνω των 30 τ.χλμ και ο μέσος αριθμός κατοίκων ανά τ.χλμ. μικρότερος του 25. Οι ζώνες – υποδοχείς πρέπει να απέχουν κατ’ ελάχιστο 3,5 χλμ από οικισμούς, οι οποίοι κατά την τελευταία απογραφή εμφανίζουν ως μόνιμο πληθυσμό μεγαλύτερο των 300 κατοίκων ή αποτελούν την έδρα του νησιού.
Ο νέος σχεδιασμός προβλέπει ότι στο εξής η ιδιωτική πολεοδόμηση θα αφορά μόνο κατοικία και συνοδές χρήσεις (αθλητικές εγκαταστάσεις, μικρά καταστήματα, υποδομές κοινής ωφέλειας) και όλες οι άλλες χρήσεις (καταστήματα, τράπεζες, ξενοδοχεία) θα χωροθετούνται στον υφιστάμενο οικισμό. Για τις περιοχές αυτές μειώνεται ο ΣΔ από 0,6 σε 0,4.
Η ελάχιστη αρτιότητα για οικόπεδα που προορίζονται για ιδιωτική πολεοδόμηση είναι τα 50 στρέμματα ενώ η αρτιότητα που θα προκύψει από την περιβαλλοντική μελέτη δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 500 τ.μ.
Πού θα επιτρέπεται συνένωση ιδιοκτησιών
Οι κανόνες της ιδιωτικής πολεοδόμησης ισχύουν και για περιοχές που έχουν θεσμοθετηθεί ως ζώνες αστικού αναδασμού. Σε αυτή την περίπτωση ως έκταση ιδιωτικής πολεοδόμησης νοείται το σύνολο της έκτασης η οποία έχει εγκριθεί ως ζώνη αστικού αναδασμού. Για να υλοποιηθούν τα νέα εργαλεία, με το προτεινόμενο θεσμικό πλαίσιο επιβάλλεται αναγκαστική συνένωση οικοδομικών συνεταιρισμών ή αναγκαστική συμμετοχή ιδιοκτητών άλλων ιδιοκτησιών σε υφιστάμενους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Στόχος είναι η αποτελεσματικότερη πολεοδομική οργάνωση εφόσον κρίνεται αναγκαίο στα πλαίσια της γενικότερης στεγαστικής και οικιστικής πολιτικής.
Εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών σε περιοχές όπου δεν έχει εγκριθεί ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ πολεοδομούνται με την διαδικασία ιδιωτικής πολεοδόμησης μόνον εφόσον έχουν προβλεφθεί και επιτρέπεται η πολεοδόμηση σε εγκεκριμένη Ζώνη Οικιστική Ελέγχου.
Το ΥΠΕΚΑ προχωρεί ταυτόχρονα στην αναθεώρηση των χρήσεων γης, που διέπονται από ένα αναχρονιστικό σχέδιο που μετρά ήδη 25 έτη ζωής. Με τις αλλαγές που φέρνει αναθεωρεί τις βασικές κατηγορίες χρήσεων ενσωματώνοντας όλες τις ρυθμίσεις που έχουν θεσμοθετηθεί τα τελευταία 20 χρόνια.