Από τις 526.000 κενές κατοικίες στα προσιτά ενοίκια – Η Ελλάδα χρειάζεται γενναία λύση (πίνακες)

Πολλές φορές έχουμε επισημάνει τη σημασία και την αναγκαιότητα ενός «γενναίου» προγράμματος ανακαίνισης και αναβάθμισης ακινήτων, το οποίο θα απευθύνεται στους ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ενταχθούν στα ήδη υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» και το «Αναβαθμίζω».

Από τον Φεβρουάριο,  μέσα από έρευνά μας, έχουμε αναδείξει την έκταση του προβλήματος: 516.144 κατοικίες έχουν δηλωθεί ως «κενές» μόνο στην Περιφέρεια Αττικής, εκ των οποίων 117.137 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων. Πρόκειται για ένα τεράστιο απόθεμα ανεκμετάλλευτων κατοικιών, τη στιγμή που η χώρα μας καταγράφει το υψηλότερο κόστος στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση τα τελευταία επτά – οκτώ συναπτά έτη, ενώ το 71,9% των νέων ηλικίας 18-34 ετών εξακολουθεί να διαμένει στο παιδικό του δωμάτιο, αδυνατώντας να αποκτήσει οικονομική και στεγαστική αυτονομία.

526.154 κατοικίες είναι δηλωμένες ως  κενές στην Περιφέρεια Αττικής από το σύνολο των 2.162.826 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ για το 2021, στην Περιφέρεια Αττικής καταγράφονται 526.154 κενές κατοικίες. Από αυτές, 167.109 έχουν επιφάνεια έως 59 τ.μ. – κατοικίες που θεωρούνται κατάλληλες για νέους, φοιτητές και μικρές οικογένειες, ενώ 359.041 είναι άνω των 60 τ.μ.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση κενών κατοικιών εντοπίζεται στην Περιφερειακή Ενότητα Κεντρικού Τομέα Αθηνών, η οποία περιλαμβάνει τους Δήμους Αθηναίων, Βύρωνα, Γαλατσίου, Δάφνης–Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής και Νέας Φιλαδέλφειας–Νέας Χαλκηδόνας. Πρόκειται για περιοχές που ταυτόχρονα παρουσιάζουν και από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών.

Ωστόσο, ένα κρίσιμο στοιχείο που απουσιάζει από τα διαθέσιμα δεδομένα είναι η κατάσταση των ακινήτων αυτών: πόσες από τις κενές κατοικίες χρειάζονται μερική ή ολική ανακαίνιση, καθώς και πόσες παραμένουν ενεργές από πλευράς υποδομών – όπως η σύνδεση με παρόχους ηλεκτρικής ενέργειας. Η γνώση αυτών των παραμέτρων θα ήταν καθοριστική για την αποτύπωση της πραγματικής δυνατότητας αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates 

Σύμφωνα με τα στοιχεία του παρακάτω πίνακα, το 48,3% των κενών κατοικιών έχει κατασκευαστεί την περίοδο 1961–1980. Πρόκειται για κατοικίες που, σε μεγάλο βαθμό, εκτιμάται ότι απαιτούν τουλάχιστον μερική, αν όχι ολική ανακαίνιση.

Παράλληλα, το 41% των κενών κατοικιών (216.279) αφορά κτίρια που ανεγέρθηκαν μετά το 1981, τα οποία θεωρείται ότι στη συντριπτική τους πλειονότητα είναι κατοικήσιμα, ή ενδεχομένως χρειάζονται περιορισμένες παρεμβάσεις συντήρησης και αναβάθμισης.

Επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος των κενών κατοικιών στην Αττική εντοπίζεται σε πολυκατοικίες, οι οποίες ανέρχονται σε 329.845. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ως πολυκατοικία ορίζεται το κτίριο που κατασκευάζεται για κατοικία και περιλαμβάνει τρεις ή περισσότερες κατοικίες.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates 

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τη βαθιά στρέβλωση που χαρακτηρίζει την ελληνική στεγαστική πραγματικότητα: από τη μία πλευρά, ένα μεγάλο πλήθος κατοικιών μένει αδρανές, και από την άλλη, χιλιάδες νοικοκυριά και νέοι αντιμετωπίζουν σοβαρή στεγαστική ανασφάλεια. Για να υπάρξει, ωστόσο, ρεαλιστική αποτύπωση της κατάστασης και ουσιαστικός σχεδιασμός πολιτικής, είναι πλέον επιτακτική ανάγκη να πραγματοποιηθεί διασταύρωση στοιχείων μεταξύ της ΑΑΔΕ και των παρόχων ενέργειας και ύδατος, ώστε να διαπιστωθεί πόσες κατοικίες είναι πραγματικά κλειστές και πόσες απλώς εμφανίζονται ως τέτοιες.

Η διαδικασία αυτή θα πρέπει να εξαιρεί τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζικών ιδρυμάτων και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), ώστε να αποτυπωθεί με ακρίβεια ο πραγματικός αριθμός των ιδιωτικών, αδρανών κατοικιών. Μόνο έτσι μπορεί να υπάρξει μια ξεκάθαρη βάση δεδομένων, πάνω στην οποία η πολιτεία θα μπορέσει να στηρίξει στοχευμένες πολιτικές ενεργοποίησης του κτιριακού αποθέματος και αύξησης της προσφοράς κατοικιών στην αγορά.

Τα παραπάνω στοιχεία και ανάγκες καταδεικνύουν ότι τα υφιστάμενα προγράμματα, αν και σημαντικά, δεν επαρκούν για να αντιμετωπίσουν τη στεγαστική κρίση. Έχουν ουσιαστικά αποκλείσει ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών και, κατά συνέπεια, ένα κρίσιμο τμήμα του κτιριακού αποθέματος που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί, εάν υπήρχε μια πιο ευέλικτη και κοινωνικά δίκαιη πολιτική ανακαίνισης.

Όταν η έλλειψη κεφαλαίων μετατρέπεται σε αποκλεισμό

Ο βασικός λόγος του αποκλεισμού αυτού είναι ότι, για να ενταχθεί ένας ιδιοκτήτης σε αυτά τα προγράμματα, θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια ή να έχει τη δυνατότητα τραπεζικού δανεισμού. Αν, όμως, ένας ιδιοκτήτης δεν έχει αποταμιεύσεις ούτε πληροί τα τραπεζικά κριτήρια για τη λήψη δανείου, τότε πρακτικά μένει εκτός κάθε υφιστάμενου προγράμματος.

Με άλλα λόγια, τα τρέχοντα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής είναι άμεσα συνδεδεμένα με τραπεζικό δανεισμό και προσωπικές αποταμιεύσεις, αφήνοντας αδρανές ένα σημαντικό κομμάτι του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

Η ανάγκη για ένα διαφορετικό μοντέλο ενίσχυσης

Αν ο στόχος είναι να αντιμετωπιστεί η τεχνητή έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, να ενισχυθεί η προσφορά και να βελτιωθεί το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, τότε οποιοδήποτε νέο πρόγραμμα οφείλει να έχει διαφορετική φιλοσοφία.

Πρέπει να απαντά πρακτικά και άμεσα στις ανάγκες του ιδιοκτήτη που δεν διαθέτει ίδια κεφάλαια και δεν μπορεί να δανειστεί, αλλά κατέχει ένα κλειστό, παλαιό και μη ενεργό ακίνητο που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί.

Προτεραιότητα στις περιοχές με στεγαστικές πιέσεις

Καθοριστικό παράγοντα επιτυχίας θα αποτελέσει ο αριθμός και ο ρυθμός διάθεσης νέων και ανακαινισμένων ακινήτων στην αγορά, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου καταγράφονται έντονες πιέσεις στα ενοίκια και στη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Είναι, επομένως, απαραίτητο το νέο πρόγραμμα να συνδέεται με στοχευμένα κριτήρια ανά περιοχή, ώστε να κατευθύνονται οι πόροι εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ανάγκη.

Η κοινωνική ανταποδοτικότητα ως προϋπόθεση δημόσιας ενίσχυσης

Επειδή μιλάμε κυρίως για κλειστά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, είναι δίκαιο να τεθούν σαφείς κοινωνικοί όροι για τη χρήση τους μετά την ανακαίνιση.

Αν ο ιδιοκτήτης λάβει δημόσια χρηματοδότηση – δηλαδή χρήματα από τον φορολογούμενο, για να αναβαθμίσει το ακίνητό του, αυξάνοντας την αξία της περιουσίας του και αποκτώντας εισόδημα από ένα ανενεργό ακίνητο, τότε η πολιτεία οφείλει να θέτει αντίστοιχες υποχρεώσεις.

Μία από αυτές θα πρέπει να είναι ότι, για ένα χρονικό διάστημα 6 έως 8 ετών, το μίσθωμα δεν θα είναι αγοραίο, αλλά «προσιτό», εξυπηρετώντας κοινωνικούς και στεγαστικούς σκοπούς.

Το παράδειγμα της Κύπρου: ένα ρεαλιστικό και κοινωνικά δίκαιο πρόγραμμα

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κύπρος, η οποία έχει ήδη προχωρήσει στην εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου προγράμματος «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», με στόχο την ένταξη στην αγορά ενοικίου, οικιστικών μονάδων οι οποίες είναι κενές, αδρανείς, σε αχρησία, ώστε να διατεθούν προς ενοικίαση κατοικίες σε προσιτό Ενοίκιο σε πρόσωπα μέτριου ή χαμηλού εισοδήματος.

• Σκοπός: Ένταξη κενών ή αδρανών οικιστικών μονάδων με παλαιότητα τουλάχιστον 15 ετών στην αγορά ενοικίου, μέσω επιδότησης των ιδιοκτητών για την ανακαίνισή τους.
• Στόχος: Ένταξη 1.000 οικιστικών μονάδων σε περίοδο δύο ετών.
• Ύψος χορηγίας: Από €15.000 έως €35.000, ανάλογα με το μέγεθος της οικιστικής μονάδας, σε συνδυασμό με φορολογικά κίνητρα.
• Δικαιούχοι: Φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδιοκτήτες των ακινήτων.
• Υποχρέωση: Ενοικίαση με προσιτό ενοίκιο για τέσσερα (4) συνεχόμενα έτη.

Χρονοδιάγραμμα: Έναρξη στις 15 Νοεμβρίου 2024, εφαρμογή έως 31 Δεκεμβρίου 2025, με προϋπολογισμό €25 εκατ.

Η ελληνική αντίθεση: ενίσχυση χωρίς κοινωνικό αντίκρισμα

Αντιθέτως, στη χώρα μας, παρότι προωθήθηκαν προγράμματα με παρόμοια φιλοσοφία, δεν τέθηκε καμία απολύτως υποχρέωση για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει οικονομική ενίσχυση. 

Έτσι, ενώ στην Κύπρο διασφαλίζεται η κοινωνική ανταποδοτικότητα και η αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών με προσιτά ενοίκια, στην Ελλάδα οι δράσεις έχουν περιορισμένο κοινωνικό αποτύπωμα και ενισχύουν, κυρίως, την ιδιωτική περιουσία χωρίς αντίστοιχο κοινωνικό όφελος.

Η «κοινωνική αντιπαροχή» ως νέα στεγαστική πολιτική

Ο προσδιορισμός του «προσιτού ενοικίου» θα μπορούσε να καθοριστεί θεσμικά από τα συναρμόδια υπουργεία, στο πλαίσιο της «κοινωνικής αντιπαροχής», όπου ο ιδιοκτήτης θα επωφελείται από τη δημόσια ενίσχυση, αλλά θα προσφέρει προσιτή κατοικία στην αγορά. Με αυτό τον τρόπο επιτυγχάνεται ισορροπία μεταξύ κοινωνικού οφέλους και ιδιωτικού κινήτρου, χωρίς να διαταράσσεται η αγορά ή να δημιουργούνται συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού.

Η ουσία: πολιτική βούληση και κοινωνική στόχευση

Η εμπειρία των τελευταίων ετών έχει δείξει ότι χωρίς ενεργή συμμετοχή της πολιτείας και στοχευμένα, κοινωνικά δίκαια προγράμματα, η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να εξισορροπήσει τη σχέση προσφοράς και ζήτησης.
Ένα πραγματικά «γενναίο» πρόγραμμα ανακαίνισης και αναβάθμισης ακινήτων πρέπει να ξεπερνά τα στενά τραπεζικά κριτήρια, να ενεργοποιεί ανενεργό κτιριακό απόθεμα, να αυξάνει την προσφορά κατοικιών και, ταυτόχρονα, να εξασφαλίζει προσιτό ενοίκιο για τους πολίτες.

Η Κύπρος απέδειξε στην πράξη ότι ένα τέτοιο μοντέλο είναι εφαρμόσιμο και αποδοτικό. Το ερώτημα που μένει να απαντηθεί είναι απλό και κρίσιμο: Γιατί η Ελλάδα δεν μπορεί να εφαρμόσει ένα αντίστοιχο πρόγραμμα με κοινωνικό χαρακτήρα , προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών;

Διαβάστε ακόμη

Ρεύμα: Αυξήσεις για τον Νοέμβριο ανακοινώνουν οι πάροχοι – Τα νέα, «ευέλικτα» τιμολόγια μπαίνουν στην αγορά

Four Seasons Yacht – To πλωτό ξενοδοχείο έρχεται Μύκονο και Σαντορίνη, $45.000 για μια εβδομάδα (pics+video)

Τεχνολογικοί γίγαντες στο τραπέζι: Οι CEO των Nvidia, Samsung και Hyundai σε φαστφουντάδικο (vid)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα