Για πολλά χρόνια αποτελούσαν τα «νεκρά σημεία» της πόλης. Παλιά εργοστάσια που «σίγησαν», κτίρια γραφείων που άδειασαν, εμπορικά ακίνητα που δεν άντεξαν τις αλλεπάλληλες οικονομικές κρίσεις. Eνα διάσπαρτο, αλλά τεράστιο απόθεμα δομημένου χώρου, παγιδευμένο σε χρήσεις γης που δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματικότητα. Σήμερα, αυτό το απόθεμα επανέρχεται στο προσκήνιο όχι ως επενδυτικό προϊόν, αλλά ως πιθανή λύση σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά προβλήματα που είναι η στέγη.
Η ρύθμιση που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και είχε εξαγγείλει στα τέλη της περσινής χρονιάς από τη Βουλή ο πρωθυπουργός επιχειρεί να ανατρέψει μια παγιωμένη λογική δεκαετιών: να επιτρέψει, με ταχύτατες διαδικασίες, τη μετατροπή μη οικιστικών ακινήτων σε κατοικίες, ακόμη και όταν τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια δεν το προβλέπουν. Πρόκειται για μια παρέμβαση που δεν αφορά απλώς την αγορά ακινήτων, αλλά τον ίδιο τον τρόπο με τον οποίο οργανώνονται και εξελίσσονται οι πόλεις.
Η στεγαστική πίεση ως καταλύτης
Η συγκυρία για τη νέα παρέμβαση που αναμένεται στο τέλος της άνοιξης δεν είναι τυχαία. Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα παίρνει ανεξέλεγκτες διαστάσεις και αποτελεί ένα μεγάλο βαρίδι για την ελληνική οικογένεια. Σύμφωνα με νεότερη έρευνα της διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, το κόστος στέγασης απορροφά κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, δηλαδή σχεδόν διπλάσιο ποσοστό από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Η πίεση αυτή δεν κατανέμεται ισόρροπα. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στην πιο ευάλωτη θέση, με έξι στους δέκα να δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Ιδιαίτερα εκτεθειμένοι εμφανίζονται οι νέοι, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά. Παράλληλα, επιδεινώνεται και η ποιότητα της στέγασης. Mικρότερα σπίτια, αυξημένη επισφάλεια και ενεργειακή φτώχεια συνθέτουν μια καθημερινότητα όπου η κατοικία παύει να λειτουργεί ως παράγοντας σταθερότητας.
Την ίδια στιγμή, η ύπαρξη πολλών κενών κατοικιών επηρεάζει τη γενική εικόνα. Η χώρα υπολογίζεται ότι διαθέτει περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες που αντιστοιχούν στο 35% του συνόλου. Από αυτές περίπου το 24% είναι στην Αττική. Κάποιες δεν είναι κατοικήσιμες ή είναι μακριά από θέσεις εργασίας. Ωστόσο η κλίμακα των κενών κατοικιών καταγράφεται στη μελέτη ότι είναι πολύ μεγάλη και η αξιοποίηση έστω και μέρους αυτών για μακροχρόνια ενοικίαση θα μπορούσε να συμβάλει στη μείωση του κόστους στέγασης.
Fast track αλλαγή χρήσης: η λογική της παρέμβασης
Η έλλειψη κατοικιών από τη μία και το πλεόνασμα ανενεργών κτιρίων από την άλλη είναι το παράδοξο που καλείται να διαχειριστεί η κυβερνητική πολιτική αναζητώντας εναλλακτικές λύσεις που θα μπορούσαν να δώσουν διέξοδο σε χιλιάδες πολίτες.
Στον πυρήνα αυτής της πολιτικής εντάσσεται και η fast track αλλαγή χρήσης που αποτελεί ένα νέο όπλο στα κυβερνητικά χέρια της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ. Εκεί όπου σήμερα απαιτούνται χρονοβόρες εγκρίσεις, αναθεωρήσεις σχεδίων και αλλεπάλληλες αδειοδοτήσεις προβλέπεται μια πιο σύντομη διαδρομή. «Η πόλη αντιμετωπίζεται όχι ως στατικό σύνολο ζωνών, αλλά ως δυναμικός οργανισμός που μπορεί να προσαρμόζεται στις ανάγκες της εποχής», αναφέρουν κυβερνητικοί παράγοντες.
Οταν η οικοδομική δραστηριότητα δεν μπορεί να αυξήσει γρήγορα την προσφορά και η αγορά κατοικίας ασφυκτιά, η λύση, όπως τονίζουν, αναζητείται στην επαναχρησιμοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος. Παλιά εργοστάσια, άδεια γραφεία και ανενεργοί εμπορικοί χώροι μετατρέπονται σε δεξαμενή δυνητικής κατοικίας.
Ο τρόπος που θα γίνει αυτή η παρέμβαση αξιολογείται αυτή την περίοδο στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με στόχο να επιτευχθεί η απλοποίηση αλλά σε βαθμό που δεν θα χαθεί ο έλεγχος.
Θεσμικά όρια και νομικό ρίσκο
Ενα από τα πιο ευαίσθητα σημεία της υπό επεξεργασία ρύθμισης αφορά τη σχέση της με τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΕΝ, η κατεύθυνση που εξετάζεται προβλέπει ότι η αλλαγή χρήσης θα μπορεί να προχωρά ακόμη και όταν έρχεται σε αντίθεση με τις προβλέψεις των υφιστάμενων σχεδίων. Πρόκειται για συνειδητή επιλογή, που συνοδεύεται από θεσμικό και νομικό ρίσκο.
Κυβερνητικά στελέχη αναγνωρίζουν ότι μια τέτοια παρέκκλιση μπορεί να δοκιμαστεί δικαστικά και να κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας ως προς τη συνταγματικότητά της. Η κυβερνητική επιχειρηματολογία, σε περίπτωση προσφυγών, θα στηριχθεί στην επίκληση υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος, καθώς, όπως τονίζουν, το στεγαστικό πρόβλημα σε συνδυασμό με το Δημογραφικό αντιμετωπίζεται ως ζήτημα που αγγίζει τον πυρήνα της κοινωνικής συνοχής και της αναπτυξιακής προοπτικής της χώρας.
Μια δικλίδα ασφαλείας θα μπορούσε να είναι ότι αφορά αποκλειστικά υφιστάμενα κτίρια. Δεν δημιουργεί νέο δικαίωμα δόμησης, ούτε ανοίγει τον δρόμο για νέες κατασκευές με χρήσεις που δεν προβλέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Παράλληλα εξετάζονται μέτρα που θα κλείνουν τον δρόμο στη μετατροπή των νέων κατοικιών σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής
Η fast track αλλαγή χρήσεων δεν αποτελεί μεμονωμένη παρέμβαση, αλλά εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο μέτρων που σηματοδοτούν την επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα. Η επιδείνωση του κόστους στέγης και η ολοένα συχνότερη εμφάνιση του ζητήματος στον δημόσιο διάλογο, ιδίως μετά το 2021, οδήγησαν την κυβέρνηση στη σταδιακή υιοθέτηση ενός μείγματος παρεμβάσεων που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν τόσο την πλευρά της προσφοράς όσο και εκείνη της ζήτησης.
Στη μεγάλη εικόνα διαμορφώνεται πλέον ένα βασικό κέντρο συντονισμού στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με αποστολή την εφαρμογή των σχετικών πολιτικών και την κατάρτιση μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγη. Οπως καταγράφεται και στη μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ, εφαρμόζεται ήδη ένα σύνολο μέτρων που στοχεύουν στην ενεργοποίηση ανενεργού οικιστικού αποθέματος και στην ενίσχυση της μόνιμης κατοικίας.
Από την πλευρά της προσφοράς, το βάρος πέφτει στην αξιοποίηση κενών κατοικιών, συχνά σε συνδυασμό με ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση. Παράλληλα, τίθενται περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ στην πλευρά της ζήτησης συνεχίζουν να εφαρμόζονται επιδοματικές πολιτικές και προγράμματα ενίσχυσης στεγαστικών δανείων για νεότερες ηλικιακές ομάδες, ενώ δημιουργείται μητρώο παρακολούθησης ιδιωτικού χρέους με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης ώστε συνεπείς ενοικιαστές να αποκτούν πιστοποιητικό φερεγγυότητας.
Η μετατροπή των «βιομηχανικών ή εμπορικών κουφαριών» σε σπίτια μπορεί να προσφέρει άμεσες ανάσες σε μια αγορά που ασφυκτιά, αλλά δεν υποκαθιστά έναν μακροπρόθεσμο σχεδιασμό για προσιτή και ποιοτική κατοικία. Η πόλη φαίνεται να προετοιμάζεται να αλλάξει χρήσεις με μεγαλύτερη ευκολία. Το ζητούμενο είναι αν αυτή η αλλαγή θα γίνει με σχέδιο ή υπό το βάρος της ανάγκης κι αυτό είναι ένα στοίχημα που δεν θα κριθεί στα νομοσχέδια, αλλά στην καθημερινότητα των γειτονιών που θα κληθούν να απορροφήσουν τη νέα πραγματικότητα.
Διαβάστε ακόμη
Ελλάδα: Επενδύσεις 75 εκατ. ευρώ για τη λειψυδρία και οι περιοχές που μπαίνουν σε προτεραιότητα
Η εμπορική συμφωνία Ινδίας-E.Ε. προσφέρει ώθηση στο αφήγημα «Make in India» του Μόντι (γράφημα)
Ρώμη: Εισιτήριο 2 ευρώ από σήμερα (2/2) για τη Φοντάνα Ντι Τρέβι
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα