Newmoney Green

Έρευνα: Τι συμβαίνει με τις ανακαινίσεις στα ελληνικά κτίρια

6 στα 10 παραμένουν σε χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες παρά τα εκατομμύρια των προγραμμάτων «Εξοικονομώ» - Τι αλλάζει το ΥΠΕΝ στα χρηματοδοτικά εργαλεία, πώς θα κάνει πιο ελκυστικά τα νέα προγράμματα

Μαριάννα Τζάννε

25 Ιανουαρίου 2026 - 8:15

Γερασμένο, ενεργοβόρο και ακριβό στη χρήση παραμένει το μεγαλύτερο μέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέματος, την ώρα που η ενεργειακή κρίση και η κλιματική αλλαγή ανεβάζουν την πίεση σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις.

Πάνω από το 50% των κτιρίων έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, χωρίς θερμομόνωση και σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές, συμβάλλοντας καθοριστικά στο γεγονός ότι τα κτίρια ευθύνονται για περίπου το 40% της τελικής κατανάλωσης ενέργειας στη χώρα.

Με τη νέα οικοδομή να κινείται σε χαμηλά επίπεδα και τις ανακαινίσεις να παραμένουν περιορισμένες και συχνά αποσπασματικές, σχεδόν 6 στα 10 ακίνητα εξακολουθούν να κατατάσσονται στις χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες (E-H).

Το παράδοξο που όμως έχει εξήγηση είναι ότι παρά τα δισεκατομμύρια ευρώ που έχουν δεσμευτεί μέσω προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης, η πραγματική εικόνα στο πεδίο αποκαλύπτει καθυστερήσεις, γραφειοκρατία και έντονες κοινωνικές ανισότητες στην πρόσβαση στις παρεμβάσεις. Oι ανακαινίσεις παραμένουν προνόμιο της μειοψηφίας καθώς πάνω από τους μισούς ιδιοκτήτες δηλώνουν ότι δεν έχουν προβεί σε αναβάθμιση την τελευταία πενταετία, ενώ 3 στους 10 υποστηρίζουν ότι για να κάνουν παρεμβάσεις χρειάζονται πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

Τέντες και σκίαστρα στις πρώτες θέσεις

Ερευνα της Focus Bari, που επικαλείται η τελευταία έκθεση μακροπρόθεσμης στρατηγικής του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την κινητοποίηση επενδύσεων με σκοπό την ανακαίνιση και μετατροπή του εθνικού κτιριακού αποθέματος, υπολογίζει ότι το κόστος μιας ανακαίνισης στην Ελλάδα ανέρχεται σε 10.075 ευρώ.

Η κατανομή των δαπανών δείχνει ότι οι περισσότερες παρεμβάσεις κινούνται σε μεσαία επίπεδα κόστους, ενώ οι εκτεταμένες και πλήρεις ανακαινίσεις παραμένουν η εξαίρεση και όχι ο κανόνας.

Ειδικότερα, ένας στους τρεις ιδιοκτήτες (31%) επενδύει ποσά μεταξύ 10.000 και 20.000 ευρώ, ενώ το 29% δαπανά από 5.001 έως 10.000 ευρώ. Στον αντίποδα, μόλις το 4% προχωρά σε ανακαινίσεις άνω των 50.000 ευρώ, γεγονός που καταδεικνύει ότι οι πολύ μεγάλες και ενεργειακά ολοκληρωμένες παρεμβάσεις παραμένουν περιορισμένες.

Αντίθετα, το 12% περιορίζεται σε μικρής κλίμακας εργασίες κάτω των 2.000 ευρώ, επιλέγοντας αποσπασματικές λύσεις συντήρησης. Οι πιο συνηθισμένες παρεμβάσεις αφορούν τέντες, σκίαστρα και ηλιακούς θερμοσίφωνες και ακολουθούν αλλαγή συστήματος θέρμανσης, κουφωμάτων, μόνωση και πολύ μικρά ποσοστά, αλλαγή ή προσθήκη συστημάτων ψύξης και συστήματα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας (φωτοβολταϊκά, γεωθερμικές αντλίες θερμότητας κ.ά.).

Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν μια έντονη κοινωνικοοικονομική διαφοροποίηση στη δυνατότητα αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος που επηρεάζει άμεσα τόσο την έκταση όσο και το βάθος των παρεμβάσεων. Στα νοικοκυριά με ετήσιο εισόδημα έως 9.999 ευρώ, είναι λογικό να κυριαρχούν οι μικρές και μεσαίες δαπάνες. Το 33% επενδύει από 5.001 έως 10.000 ευρώ, ενώ μόλις το 6% φτάνει ή ξεπερνά το όριο των 20.000 ευρώ. Αντίθετα, στις υψηλότερες εισοδηματικές κατηγορίες παρατηρείται σαφής μετατόπιση προς μεγαλύτερης κλίμακας ανακαινίσεις.

Η γραφειοκρατία και οι αγκυλώσεις

Η πρόσφατη απόφαση του ΥΠΕΝ να παρατείνει τη διάρκεια 13 προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης, συνολικού ύψους άνω των 2,5 δισ. ευρώ, παρουσιάστηκε ως κίνηση αυξημένης αναγκαιότητας για τη διασφάλιση της απορρόφησης ευρωπαϊκών πόρων. Στην πράξη, όμως, αποτυπώνει τα όρια του υφιστάμενου μηχανισμού υλοποίησης και την αδυναμία της διοίκησης να διορθώσει εγκαίρως τις βαθιές δυσλειτουργίες των προγραμμάτων. Οι διαδικασίες παραμένουν εξαιρετικά σύνθετες: από την αρχική αίτηση μέχρι την έναρξη των παρεμβάσεων, οι ωφελούμενοι καλούνται να περάσουν από πολλαπλά διοικητικά φίλτρα, ενώ οι καθυστερήσεις στην έκδοση κανονιστικών πράξεων και η παράλληλη εμπλοκή του τραπεζικού συστήματος επιβαρύνουν περαιτέρω τα χρονοδιαγράμματα. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες εγκεκριμένες αιτήσεις να παραμένουν ανενεργές, με νοικοκυριά και επιχειρήσεις να βρίσκονται σε καθεστώς παρατεταμένης αναμονής, με αποτέλεσμα παλιά προγράμματα να παραμένουν με σοβαρές εκκρεμότητες.

«Καπέλο» στα κόστη

Την ίδια στιγμή, η χρονική ολίσθηση των έργων επιδρά άμεσα στο κόστος. Ο πληθωρισμός αυξάνει τις τιμές υλικών και εξοπλισμού, δημιουργώντας συνθήκες οικονομικής ασφυξίας για τους ωφελούμενους και ενισχύοντας φαινόμενα υπερτιμολόγησης. Δεν είναι τυχαίο ότι ένα σημαντικό ποσοστό δικαιούχων εγκαταλείπει τη διαδικασία πριν από την ολοκλήρωση, ενώ σε πολλές περιπτώσεις τα έργα δεν ολοκληρώνονται εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.
Υπολογίζεται ότι μόλις λίγο πάνω από τις μισές αιτήσεις που εγκρίνονται αρχικά καταλήγουν τελικά σε ολοκληρωμένες παρεμβάσεις. Το ποσοστό αυτό υπονομεύει την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων και θέτει ερωτήματα για την πραγματική τους συνεισφορά στους στόχους εξοικονόμησης ενέργειας. Επιπλέον, οι μακρές περίοδοι απόσβεσης των δαπανών σε συνδυασμό με την περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση συνιστούν σοβαρά εμπόδια. Η κατάσταση δυσκολεύει με τα μισθωμένα ακίνητα, στα οποία το κόστος βαραίνει τον ιδιοκτήτη, αλλά τα οφέλη καρπώνεται ο ενοικιαστής, γεγονός που ως επί το πλείστον παγώνει τις αποφάσεις.

Τι αλλαγές φέρνουν τα μέτρα

Για να μεταβληθεί ουσιαστικά η υφιστάμενη εικόνα, καθίσταται αναγκαία μια στοχευμένη πολιτική στήριξης, με έμφαση στην ενίσχυση της πρόσβασης σε χρηματοδοτικά εργαλεία, τη μείωση του αρχικού κόστους μέσω επιδοτήσεων και την παροχή τεχνικής υποστήριξης. Παράλληλα, απαιτείται και μια σταδιακή αλλαγή νοοτροπίας των ιδιοκτητών, με μετατόπιση του ενδιαφέροντος από την αποσπασματική συντήρηση στη μακροπρόθεσμη αξία της συστηματικής ανακαίνισης και της ενεργειακής αναβάθμισης του κτιρίου.

Η τελική κατανάλωση ενέργειας στα κτίρια παρουσιάζει τα τελευταία χρόνια μια ήπια πτωτική τάση, ωστόσο η μείωση αυτή δεν αποδίδεται σε ενεργειακές αναβαθμίσεις. Σε μεγάλο βαθμό οφείλεται σε εξωγενείς παράγοντες όπως οι οικονομικές συνθήκες, οι μεταβολές στη συμπεριφορά των καταναλωτών, αλλά και οι ηπιότεροι χειμώνες. Αυτό σημαίνει ότι χωρίς παρεμβάσεις στο κέλυφος των κτιρίων και στα συστήματα θέρμανσης, η εξοικονόμηση δεν επαρκεί για τους μακροπρόθεσμους στόχους της Ε.Ε.

Η Εκθεση Μακροπρόθεσμης Στρατηγικής για την Ανακαίνιση του Κτιριακού Αποθέματος του ΥΠΕΝ, η οποία αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα του Εθνικού Σχεδίου για την Ενέργεια και το Κλίμα (ΕΣΕΚ), επιχειρεί να αποτυπώσει αυτή την πραγματικότητα και να τη μετατρέψει σε έναν συγκεκριμένο οδικό χάρτη πολιτικών, μέτρων και επενδύσεων έως το 2050.

Στο παιχνίδι οι πάροχοι – Νέα χρηματοδοτικά εργαλεία

Η στρατηγική μεταβαίνει από ένα μοντέλο επιδοτήσεων σε ένα μεικτό χρηματοδοτικό σύστημα που συνδυάζει επιχορηγήσεις, ενεργή συμμετοχή των εγχώριων τραπεζικών ιδρυμάτων, διεύρυνση του πλαισίου των υφιστάμενων φορολογικών κινήτρων, εγγυήσεις και ιδιωτικά κεφάλαια. Στόχος η προώθηση αποδοτικότερων παρεμβάσεων με μείωση της γραφειοκρατίας, περιορισμό λειτουργικών προβλημάτων. Προτεραιότητα δίνεται στην υλοποίηση συνδυαστικών παρεμβάσεων όπως είναι η αναβάθμιση του κτιριακού κελύφους, ο εξηλεκτρισμός της θέρμανσης, η διείσδυση ΑΠΕ στα κτίρια κ.ά. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται επίσης στις Συμβάσεις Ενεργειακής Απόδοσης.

Στο χρηματοδοτικό οικοσύστημα εισέρχονται και οι πάροχοι ενέργειας, όπως η ΔΕΗ, η Protergia αλλά και οι άλλες εταιρείες, οι οποίες αναπτύσσουν συνδυαστικά προϊόντα που συνδέουν την προμήθεια ενέργειας με παρεμβάσεις εξοικονόμησης, τον εξηλεκτρισμό της θέρμανσης και την εγκατάσταση ενεργειακών τεχνολογιών, λειτουργώντας συμπληρωματικά προς τα δημόσια προγράμματα και την τραπεζική χρηματοδότηση.

Η επιστράτευση των προμηθευτών ενέργειας, για παράδειγμα, αποτελεί ένα μέτρο που αποσκοπεί στην οικονομική διευκόλυνση των καταναλωτών, αλλά και στην υλοποίηση παρεμβάσεων βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης και ΑΠΕ στα κτίρια, οι οποίες θα αποπληρωθούν μέσω των λογαριασμών ενέργειας από τους χρήστες των κτιρίων.

Η στρατηγική της κυβέρνησης δίνει προτεραιότητα στα ευάλωτα νοικοκυριά, στην ενεργειακή ένδεια και στην προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, με έμφαση στις αυξημένες ανάγκες ψύξης στις αστικές περιοχές και στις θερμικά επιβαρυμένες ζώνες.

Τελική κατανάλωση ενέργειας

Με βάση τον ενεργειακό σχεδιασμό, η τελική κατανάλωση ενέργειας στον οικιακό τομέα προβλέπεται να μειωθεί κατά 2% το 2030 και κατά 12% το 2050 σε σχέση με το 2022, φτάνοντας τα 4,2 Mtoe (εκατομμύρια τόνοι ισοδύναμου πετρελαίου) το 2030 και τα 3,8 Mtoe το 2050. Το μερίδιο του πετρελαίου μειώνεται από 30% το 2022 σε 7% το 2030 και μηδενίζεται την περίοδο 2040-2045. Από την άλλη, το φυσικό αέριο διατηρεί το μερίδιό του ελαφρώς αυξημένο το 2030 σε σχέση με το 2022 (από 11% σε 12%) και περιορίζεται σταδιακά μετά το 2035. Αντίστοιχα, η ηλεκτρική ενέργεια ανεβάζει το μερίδιό της στο 61% το 2050 με τις αντλίες θερμότητας να αυξάνουν θεαματικά τη διείσδυσή τους με τη συμμετοχή τους από 8% το 2022 σε περίπου 50% το 2050.

Ρυθμός ανακαίνισης και τύποι παρεμβάσεων

Κομβικό ρόλο στην εξέλιξη της τελικής κατανάλωσης ενέργειας στον οικιακό τομέα διαδραματίζει ο ετήσιος ρυθμός ανακαίνισης κατοικιών, ο οποίος προβλέπεται να ανέλθει σε ετήσια βάση σε 68.000 την περίοδο 2025-2030, σε 64.000 την περίοδο 2031-2040 και σε 83.000 την περίοδο 2041-2050.

Οι παρεμβάσεις περιλαμβάνουν αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης (λέβητες πετρελαίου, φυσικού αερίου) με αντλίες θερμότητας, ανακαινίσεις κελύφους (παράθυρα, μονώσεις εξωτερικών τοίχων) και συνδυασμό των δύο.

Προτεραιότητα δίνεται σε κατοικίες κατασκευασμένες πριν το 1981.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η κατανομή των ανακαινίσεων έως το 2050, η οποία ακολουθεί τη διαίρεση της χώρας σε κλιματικές ζώνες σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ).

Η κλιματική ζώνη Β συγκεντρώνει 2.323.893 ανακαινίσεις (53%), καλύπτοντας την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, μεγάλο μέρος της Κεντρικής και Δυτικής Ελλάδας, την Πελοπόννησο (πλην των νοτιότερων περιοχών) και νησιά του Ιονίου και του βορείου Αιγαίου. Η ζώνη Γ ακολουθεί με 1.145.446 ανακαινίσεις (26%) σε Μακεδονία, Θράκη, Θεσσαλία, Ηπειρο και ορεινές περιοχές. Η ζώνη Α συγκεντρώνει 687.349 ανακαινίσεις (16%) σε νότια Ελλάδα, Κρήτη, Δωδεκάνησα και Κυκλάδες, ενώ η ζώνη Δ 205.569 ανακαινίσεις (5%) σε ορεινές περιοχές της Βόρειας Ελλάδας.

Στον «πάτο» οι ενεργειακές κατηγορίες

Η ενεργειακή κατάσταση του κτιριακού αποθέματος της χώρας αποτυπώνεται στα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) που τηρούνται στην εθνική βάση δεδομένων buildingcert.gr.

Την περίοδο 2011-2023 εκδόθηκαν συνολικά 2.613.412 ΠΕΑ, εκ των οποίων το 80,55% αφορά κτίρια κατοικίας και το 19,45% κτίρια του τριτογενούς τομέα. Το 61,90% των κτιρίων κατατάσσεται στις χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες Ε-Η, το 33,35% στις μεσαίες κατηγορίες Γ-Δ και μόλις το 4,74% στις υψηλές κατηγορίες Α-Β. Από τα κτίρια που κατατάσσονται στις υψηλές ενεργειακές κατηγορίες, το 80,53% αφορά παλαιά κτίρια μετά από ενεργειακές παρεμβάσεις και το 19,47% νεόδμητα ή ριζικά ανακαινισμένα κτίρια σύμφωνα με τον ΚΕΝΑΚ.

Την περίοδο 2011-2023, το 64,96% των κτιρίων κατοικίας κατατάσσεται στις ενεργειακές κατηγορίες Ε-Η. Το μεγαλύτερο ποσοστό της συνολικής καταναλισκόμενης ενέργειας αφορά στην κάλυψη αναγκών θέρμανσης, με μέση ετήσια κατανάλωση 205,15 kWh ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι μονοκατοικίες αποτελούν τα πιο ενεργοβόρα κτίρια κατοικίας, με μέση ετήσια κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας 427,51 kWh/m² έναντι 261,36 kWh/m² για τα κτίρια πολυκατοικιών. Στις κλιματικές ζώνες Γ και Δ, οι μονοκατοικίες εμφανίζουν ακόμη υψηλότερες καταναλώσεις, φτάνοντας τις 547,68 και 578,05 kWh/m² αντίστοιχα.
Στο ενεργειακό ισοζύγιο των κατοικιών, το πετρέλαιο συνεισφέρει κατά μέσο όρο 44,40%, ενώ η ηλεκτρική ενέργεια 39,68%.

Τριτογενής τομέας και δημόσια κτίρια

Στα κτίρια του τριτογενούς τομέα (γραφεία, καταστήματα, νοσοκομεία, δημόσιες υπηρεσίες κ.ά.), το 51,96% κατατάσσεται στις ενεργειακές κατηγορίες Γ-Δ. Το μεγαλύτερο ποσοστό της συνολικής ετήσιας κατανάλωσης ενέργειας αφορά την ψύξη (155,75 kWh/m²) και τον φωτισμό (167,10 kWh/m²). Τα πιο ενεργοβόρα κτίρια του τριτογενούς τομέα είναι τα κτίρια συνάθροισης κοινού (786,70 kWh/m²) και τα κτίρια σωφρονισμού (688,06 kWh/m²). Στα δημόσια κτίρια, οι υψηλότερες καταναλώσεις καταγράφονται στα σωφρονιστικά καταστήματα (779,29 kWh/m²) και στα κτίρια προσωρινής διαμονής (838,99 kWh/m²).