Στο Green Deal 2026, ο Αντιπρόεδρος και CEO της Ten Brinke, Φώτης Γιόφτσιος έστειλε ένα ξεκάθαρο μήνυμα προς την Πολιτεία: χωρίς σταθερούς κανόνες και ασφάλεια δικαίου, η βιώσιμη ανάπτυξη παραμένει ζητούμενο. Αναφέρθηκε σε επενδύσεις εκατομμυρίων ευρώ που έχουν παγώσει, έργα που διακόπηκαν παρά το ότι ξεκίνησαν νόμιμα και ολοκληρωμένα κτήρια που παραμένουν αναξιοποίητα λόγω διοικητικών και δικαστικών εκκρεμοτήτων.
Τόνισε ότι η αγορά μπορεί να διαχειριστεί τον επιχειρηματικό κίνδυνο, όχι όμως τη θεσμική αβεβαιότητα. Κάλεσε την Πολιτεία να επιταχύνει την απονομή δικαιοσύνης, να επιλύσει χρόνιες πολεοδομικές εκκρεμότητες όπως αυτή του Κηφισού και να διαμορφώσει ένα αξιόπιστο πλαίσιο που θα επιτρέπει στις επενδύσεις να προχωρούν με προβλεψιμότητα και συνέπεια.
«Στην Ελλάδα του σήμερα εξακολουθούν να υπάρχουν επενδύσεις που δεν μπορούν να ξεκινήσουν, έργα που δεν μπορούν να συνεχιστούν και κτίρια που έχουν ολοκληρωθεί αλλά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν», σημείωσε χαρακτηριστικά, καταλήγοντας ότι η χώρα δεν χρειάζεται να εγγυηθεί κέρδη στους επενδυτές, αλλά σαφείς κανόνες, θεσμική συνέχεια και ένα περιβάλλον εμπιστοσύνης που θα στηρίζει την ανάπτυξη, την απασχόληση και την παραγωγή νέων κατοικιών.
Το ζήτημα Οριοθέτησης του Κηφισού
Η Ten Brinke είναι ιδιοκτήτρια οικοπέδου αρχικής επιφάνειας 8.678,61 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στον Δήμο Αιγάλεω, στην πολεοδομική ενότητα «Ελαιώνας», με πρόσωπο επί της Ιεράς Οδού (αρ. 169), της Λεωφόρου Κηφισού και της οδού Πλούτωνος, στο Ο.Τ. 800 του προβλεπόμενου ρυμοτομικού σχεδίου.
Η περιοχή «Ελαιώνας» εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως με το ΦΕΚ 74/Δ/14.02.1991, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.1137/83. Κατά την περίοδο απόκτησης του ακινήτου από τη «STELTENCO Α.Ε.» θυγατρική της Ten Brinke, η Πράξη Εφαρμογής δεν είχε ακόμη κυρωθεί.
Στη συνέχεια, η ιδιοκτήτρια εταιρεία υπέβαλε αίτηση και έλαβε άδεια από την αρμόδια αρχή για τη σύνταξη Μεμονωμένης Πράξης Εφαρμογής για τα Ο.Τ. 800 και Κ.Χ. 800Α, στα οποία υπάγεται το ακίνητό της. Η εν λόγω Μεμονωμένη Πράξη Εφαρμογής (αρ. 1/2024, με αριθμό πρωτοκόλλου 53849/2024) κυρώθηκε με την απόφαση 8334/2-1-2025 του Αντιπεριφερειάρχη Χωρικού Σχεδιασμού. Την ίδια χρονική περίοδο κυρώθηκε και η Γενική Πράξη Εφαρμογής για το σύνολο της πολεοδομικής ενότητας «Ελαιώνας».
Μετά την κύρωση, το τελικό οικόπεδο της «STELTENCO Α.Ε.» βρίσκεται στο Ο.Τ. 800, έχει εμβαδόν 5.322,17 τ.μ. και υπόκειται σε εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με τον πίνακα της Πράξης Εφαρμογής. Επιπλέον, βάσει της κυρωμένης πλέον Πράξης Εφαρμογής, δημιουργείται χώρος κοινόχρηστου πρασίνου έμπροσθεν του οικοπέδου και προς την Ιερά Οδό, διαπλατύνεται η οδός Πλούτωνος, και δημιουργείται το Νέο Οικόπεδο 800-12Ν, που περιέρχεται στην κυριότητα του Δήμου Αιγάλεω προς διάθεση σε λοιπούς ιδιοκτήτες ακινήτων. Με άλλα λόγια, η Πράξη Εφαρμογής καθορίζει τόσο τα τελικά όρια των οικοπέδων, όσο και τις απαραίτητες παρεμβάσεις και κοινόχρηστους χώρους, διασφαλίζοντας τη σωστή πολεοδομική οργάνωση ολόκληρης της περιοχής.
Ωστόσο, παρά το γεγονός ότι, ύστερα από 34 έτη από την αρχική ένταξη της περιοχής «Ελαιώνας» στο σχέδιο πόλεως, κυρώθηκε η Πράξη Εφαρμογής, δίνοντας επιτέλους τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, έχει ανακύψει νέο ζήτημα που αφορά όλα τα ακίνητα του Δήμου Αιγάλεω τα οποία βρίσκονται σε οικοδομικά τετράγωνα με πρόσωπο επί της Λεωφόρου Κηφισού:
Το 2020 εκδόθηκε Βεβαίωση από τη Διεύθυνση Έργων Αντιπλημμυρικής Προστασίας της Περιφέρειας Αττικής, αναφορικά με τα έργα διευθέτησης του Ρέματος Κηφισού, τα οποία είχαν ολοκληρωθεί στα πλαίσια των Ολυμπιακών Έργων του 2004 στο τμήμα που διέρχεται εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Αιγάλεω.
Σε συνέχεια της βεβαίωσης αυτής, διαπιστώθηκε ότι, παρά την ολοκλήρωση των έργων διευθέτησης, δεν είχε ποτέ πραγματοποιηθεί η οριοθέτηση του Ρέματος Κηφισού. Κατά συνέπεια, το 2022, η Υπηρεσία Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) Αιγάλεω απέστειλε σχετικό ερώτημα προς το Τμήμα Πολεοδομικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, ζητώντας διευκρίνιση ως προς το αν απαιτείται η οριοθέτηση του ρέματος προκειμένου να είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικών αδειών για τα ακίνητα που βρίσκονται σε οικοδομικά τετράγωνα με πρόσωπο επί της Λεωφόρου Κηφισού.
Το ερώτημα της ΥΔΟΜ διαχώρισε τα ακίνητα σε δύο κατηγορίες:
Ακίνητα που εντάχθηκαν σε σχέδιο πόλης με νόμους προγενέστερους του 1979, για τα οποία ισχύουν διαφορετικές διατάξεις σχετικά με τη γειτνίασή τους με ρέματα, και
Ακίνητα που εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης μετά την ισχύ του Ν. 880/1979, για τα οποία απαιτείται προηγούμενη οριοθέτηση του ρέματος για την έκδοση οικοδομικών αδειών.
Το ακίνητο ιδιοκτησίας της εταιρείας «STELTENCO Α.Ε.», όπως και το σύνολο των ακινήτων της περιοχής «Ελαιώνας», εμπίπτει στη δεύτερη κατηγορία, δεδομένου ότι η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης έγινε αρχικά το 1991 και οριστικοποιήθηκε με την Πράξη Εφαρμογής που κυρώθηκε το 2025.
Το Τμήμα Πολεοδομικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, απαντώντας στο ερώτημα της Υ.ΔΟΜ. Αιγάλεω, γνωμοδότησε ότι απαιτείται η εκπόνηση μελέτης οριοθέτησης του Ρέματος Κηφισού, προκειμένου να καταστεί δυνατή η έκδοση οικοδομικών αδειών. Επίσης, διευκρίνισε ότι η μελέτη οριοθέτησης είναι ανεξάρτητη από τα έργα διευθέτησης που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί. Με άλλα λόγια, το Τμήμα Πολεοδομικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης κατέληξε ότι πρέπει να συνταχθεί αυτοτελής μελέτη οριοθέτησης του Ρέματος Κηφισού, χωρίς να λαμβάνεται ως δεδομένο ότι τα όρια του ρέματος ταυτίζονται με τα όρια των έργων διευθέτησης που ολοκληρώθηκαν το 2004.
Την άποψη αυτή επικύρωσε και το Τμήμα Προστασίας Υδάτινων Πόρων της Διεύθυνσης Υδάτων της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, το οποίο συμφώνησε με την ανάγκη εκπόνησης μελέτης οριοθέτησης του ποταμού Κηφισού, επισημαίνοντας ότι η οριοθέτηση αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδομική και οικοδομική αξιοποίηση των ακινήτων που βρίσκονται σε Ο.Τ. με πρόσωπο επί της Λεωφόρου Κηφισού.
Το ουσιαστικό πρόβλημα, ωστόσο, έγκειται στο γεγονός ότι δεν έχει ανατεθεί η εκπόνηση μελέτης οριοθέτησης του ποταμού Κηφισού. Μέχρι σήμερα, καμία αρμόδια υπηρεσία δεν έχει αναλάβει την πρωτοβουλία ή τη δαπάνη για τη σύνταξή της, ενώ τα γραφεία υδραυλικών μελετών αποφεύγουν να αναλάβουν ένα τόσο πολύπλοκο και χρονοβόρο έργο, λόγω του μεγέθους και της τεχνικής του δυσκολίας. Ως εκ τούτου, η Υ.ΔΟΜ. Αιγάλεω δεν εκδίδει οικοδομικές άδειες για τα ακίνητα που βρίσκονται σε οικοδομικά τετράγωνα με πρόσωπο επί του ποταμού Κηφισού, με αποτέλεσμα να παρεμποδίζεται πλήρως η αξιοποίησή τους, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκτησίας της «STELTENCO Α.Ε.».
Δεδομένων των ανωτέρω, καθίσταται αναγκαία η άμεση θεσμική παρέμβαση για την άρση του υφιστάμενου αδιεξόδου. Ειδικότερα, θα πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα θέσπισης ρητής εξαίρεσης από την υποχρέωση εκπόνησης μελέτης οριοθέτησης στις περιπτώσεις όπου υφίστανται ήδη κατασκευασμένα και ολοκληρωμένα έργα διευθέτησης, όπως στην περίπτωση του ποταμού Κηφισού, ανεξαρτήτως του χρόνου ένταξης των περιοχών στο σχέδιο πόλης.
Σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς, για περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης πριν το 1979 (έναρξη ισχύος του πρώτου νομοθετικού πλαισίου για τα ρέματα), δεν απαιτείται οριοθέτηση για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Αντιθέτως, για περιοχές που εντάχθηκαν μετά το 1979, η οριοθέτηση αποτελεί προϋπόθεση. Ο εν λόγω διαχωρισμός οδηγεί σε προφανώς αντιφατικά αποτελέσματα, με όμορες περιοχές να αντιμετωπίζονται διαφορετικά, γεγονός που στερείται τεχνικής και λογικής βάσης – σαν να υποστηρίζεται ότι μια περιοχή ενδέχεται να πλημμυρίσει, ενώ γειτονική της, σε απόσταση μόλις 100 μέτρων, όχι.
Συμπερασματικά, κρίνεται αναγκαία η θέσπιση σαφούς νομοθετικής ρύθμισης, η οποία θα επιτρέπει την έκδοση οικοδομικών αδειών σε ακίνητα που βρίσκονται εντός πολεοδομικά κυρωμένων περιοχών, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί τυπική οριοθέτηση των ρεμάτων, έχουν όμως κατασκευαστεί έργα διευθέτησής τους σύμφωνα με τις δημόσιες τεχνικές προδιαγραφές που ίσχυαν κατά τον χρόνο υλοποίησής τους. Η ρύθμιση αυτή θα πρέπει να εφαρμόζεται χωρίς διάκριση ως προς τον χρόνο ένταξης των περιοχών στο σχέδιο πόλης (πριν ή μετά το 1979), υπό την προϋπόθεση ότι διασφαλίζονται πλήρως η ασφάλεια και η περιβαλλοντική προστασία. Παράλληλα, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ότι τα υφιστάμενα έργα διευθέτησης έχουν ήδη καθορίσει στην πράξη τη γεωμετρία και τα πραγματικά όρια του ρέματος.