Από τα σπίτια που κατασκευάζονται για εκμίσθωση και περνούν πλέον κάτω από μια πιο επαγγελματική διαχείριση μέχρι τις πιο «πράσινες» κατασκευές κι από τα έργα αναπλάσεων που αξιοποιούν το παλιό απόθεμα μέχρι την αναδυόμενη τάση-ευκαιρία σε ορίζοντα έως το 2030 για ένα νέο προϊόν που θα απευθύνεται στη λεγόμενη «ασημένια οικονομία».
Αυτές είναι τέσσερις από τις βασικές, επενδυτικές τάσεις στην αγορά κατοικίας στην Αθήνα το επόμενο διάστημα ειδικά στις καινούριες κατασκευές, όπου μία βασική πρόκληση σε πιο άμεσο ορίζοντα, τουλάχιστον για μέσα στο 2026 έχει να κάνει με την ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης σε μία αγορά η οποία, τη δεδομένη συγκυρία εμφανίζει πλέον σαφή σημάδια ωρίμανσης. Η ωρίμανση αυτή οδηγεί σε εξομάλυνση των ρυθμών ανόδου της αγοράς που έχουν φανεί ήδη από πέρυσι, δεδομένου ότι «οι ζητούμενες τιμές αρχίζουν να δοκιμάζουν τα ανώτερα όρια της ανθεκτικότητας της ζήτησης», όπως επισημαίνει στην ετήσια ανάλυσή της για την εικόνα της αγοράς κατοικίας στην Αθήνα η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Savills Hellas.
«Φρένο» στην άνοδο
Η εταιρεία μάλιστα παραθέτει και τα στοιχεία της ανόδου από το 2021 (λαμβάνοντας υπόψη ένα τυπικό νεόδμητο 90 τετραγωνικών μέτρων με δύο κρεβατοκάμαρες και parking) σύμφωνα με τα οποία, o Πειραιάς, μετά από μία «εκρηκτική», όπως τη χαρακτηρίζει άνοδο 37% την περίοδο 2021-2023, κινείται πλέον σε αύξηση περίπου 20% για την περίοδο 2023- 2025.
Στα νότια προάστια, ο ρυθμός αύξησης επιβραδύνθηκε από 26% τη διετία 2021- 2023 σε περίπου 10% την περίοδο 2023 -2025, καθώς η αγορά εισέρχεται σε φάση περισσότερο «αναμονής και παρατήρησης». Ειδικά στα νότια, όπου τα πολύ υψηλά επίπεδα τιμών στα νέα σπίτια έχουν περιορίσει τη ζήτηση κυρίως σε δημογραφικά στρώματα υψηλών εισοδηματικών κριτηρίων, τα …φώτα της αγοράς τώρα πέφτουν στην ολοκλήρωση των πρώτων οικιστικών φάσεων εντός του μεγάλου project ανάπλασης στο Ελληνικό.
Η πιο έντονη επιβράδυνση παρατηρείται στα βόρεια προάστια, όπου οι τιμές, σύμφωνα με τη Savills ενδέχεται να έχουν προσεγγίσει το ανώτατο όριο μετά τη σημαντική άνοδο των τελευταίων ετών. «Η ζήτηση, που παραδοσιακά προέρχεται από το εγχώριο κοινό και δη τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα ή τα μεσαία προς υψηλά, εμφανίζει σημάδια κόπωσης, καθώς επηρεάζεται άμεσα από τα επίπεδα τιμών και τη μειωμένη ελκυστικότητα», σχολιάζεται σχετικά.
Αντίθετα, τα δυτικά προάστια και η υπόλοιπη Αττική διατηρούν τη δυναμική τους, κυρίως επειδή οι τιμές παρέμειναν χαμηλότερες τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που καθιστά τις περιοχές εκεί κύρια επιλογή για αγοραστές που αναζητούν νεόδμητα ακίνητα σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα τιμών, οδηγώντας τελικά και σε μεγαλύτερη χωρική διασπορά της δραστηριότητας στην αγορά.
Τέλος, το κέντρο της Αθήνας παραμένει διαχρονικός πόλος έλξης «διασφαλίζοντας την ανθεκτικότητα της αγοράς εντός του 2026», όπως αναφέρεται.
H ανάλυση της Savills Hellas στέκεται ιδιαίτερα και στην κατηγορία ειδικά των πολυτελών κατοικιών, όπου «η χρόνια έλλειψη ποιοτικού αποθέματος μόλις αρχίζει να καλύπτει την ισχυρή ζήτηση των αγοραστών». Είναι αξιοσημείωτο το γεγονός ότι οι ανοδικές τάσεις στις τιμές παραμένουν στις περιοχές υψηλού κύρους και στις πλέον περιζήτητες τοποθεσίες και η ωρίμανση της ακριβότερης κατηγορίας της αγοράς συνεχίζει να προσελκύει έντονο διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον.
Ενδεικτικά ως προς τις τιμές, στο Κολωνάκι τα premium νεόδμητα ακίνητα πωλούνται με μία μέση τιμή στα 10.500 ευρώ ανά τ.μ., στη Βουλιαγμένη στα 15.000 ευρώ ανά τ.μ., στο Παλαιό Ψυχικό στα 10.000 ευρώ ανά τ.μ.. Προς τα δυτικά, το Γαλάτσι είναι η πιο ακριβή περιοχή με 4.200 ευρώ ανά τ.μ. και στα ανατολικά η Νέα Μάκρη με 4.900 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Πειραιά το αντίστοιχο νούμερο ανεβαίνει στις 5.100 ευρώ ανά τ.μ.. Αντίστοιχα για το υπόλοιπο Αττικής, στο Σούνιο το αντίστοιχο νούμερο ανεβαίνει στις 8.000 ευρώ ανά τ.μ..
Η πρόκληση και οι 4 τάσεις
Ως προς τη μεγάλη προκλήση και τις 4 διαφαινόμενες επενδυτικές τάσεις της αγοράς:
-Η ανάλυση ξεκινά από την πρόκληση της σχέσης προσφοράς-ζήτησης, όπως προαναφέρθηκε, και τους διαρθρωτικούς περιορισμούς της αγοράς. «Η βασική πρόκληση για το 2026 είναι η επίμονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η ισχυρή ζήτηση συγκρούεται με έναν πιο περιορισμένο όγκο νέων αναπτύξεων που εντάθηκε μετά και τις εξελίξεις και την αβεβαιότητα με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Όμως το παραγωγικό κενό συνδέεται με βαθύτερα, διαρθρωτικά ζητήματα, όπως το υψηλό κόστος κατασκευής, που έχει αυξήσει τους χρόνους παράδοσης και έχει πιέσει τα περιθώρια κέρδους των εταιρειών που αναπτύσσουν νέα έργα.
Παράλληλα, η έλλειψη οικοπέδων σε προνομιακές τοποθεσίες και το ασταθές πολεοδομικό πλαίσιο έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα με σαφή νομική ασφάλεια αποκτούν σημαντικό premium.
–Βασική τάση είναι πλέον η βιωσιμότητα που πλέον από δευτερεύον παράγοντας έχει εξελιχθεί σε βασική παράμετρο διαμόρφωσης της αξίας ακινήτων με τα «πράσινα» ακίνητα να καταγράφουν σημαντικό «πράσινο premium» τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στις αποδόσεις ενοικίασης. Αντίθετα, παλαιότερα και μη ανακαινισμένα ακίνητα βρίσκονται αντιμέτωπα με απομείωση αξίας. Η τάση αυτή επιταχύνει την επαναξιοποίηση παλιών κτιρίων σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και μεγαλώνει το χάσμα μεταξύ πρωτογενούς και δευτερογενούς αποθέματος.
-Μια σημαντική, αναδυόμενη τάση για τα επόμενα χρόνια έως το 2030 είναι η θεσμοθέτηση της λεγόμενης «ασημένιας οικονομίας». Όπως αναφέρεται, «η Ελλάδα μετατρέπεται γρήγορα σε βασικό προορισμό για τους Ευρωπαίους συνταξιούχους, ωστόσο η αγορά αντιμετωπίζει έντονη έλλειψη εξειδικευμένων οικιστικών προϊόντων.Η ανάπτυξη κοινοτήτων για την ασημένια οικονομία και οικιστικών projects ευεξίας δημιουργεί σημαντικές ευκαιρίες για θεσμικά κεφάλαια. Τα συγκεκριμένα ακίνητα μάλιστα προσφέρουν σταθερές μακροπρόθεσμες αποδόσεις και είναι λιγότερο ευαίσθητα στους οικονομικούς κύκλους».
-Μία ακόμη τάση έχει να κάνει με το “Build-to-Rent” και την επαγγελματική διαχείριση ακινήτων: «Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε φάση μετάβασης από την κατακερματισμένη ιδιωτική ιδιοκτησία σε πιο οργανωμένα σχήματα, με στόχο την ενοικίαση. Για τους επενδυτές, το μοντέλο Build-to-Rent (BtR) αποτελεί μια στρατηγική επιλογή με σταθερές ταμειακές ροές και χαμηλότερο κίνδυνο κενών μισθώσεων σε σχέση με τα παραδοσιακά επενδυτικά μοντέλα κατοικίας.
Για την ευρύτερη αγορά, δημιουργεί ένα νέο πρότυπο διαβίωσης και διαχείρισης, γεφυρώνοντας το χάσμα μεταξύ πολυτελών κατοικιών και του παλαιού δευτερογενούς αποθέματος», όπως σχολιάζεται.
-Η τέταρτη τάση έχει να κάνει με την αστική αναγέννηση και τη συνδεσιμότητα στο κομμάτι των μεταφορών, με επίκεντρο την επέκταση του μετρό. Ο Πειραιάς έχει εξελιχθεί σε κορυφαίο οικιστικό προορισμό, προσφέροντας μια πιο προσιτή αλλά δυναμικά αναπτυσσόμενη εναλλακτική στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Παράλληλα, τα έργα της Γραμμής 4 του Μετρό οδηγούν σε κύμα ανόδου περιοχές που δεν ήταν στο επίκεντρο μέχρι πρόσφατα όπως όπως π.χ. η Κυψέλη.
Ωστόσο, σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα η ανάδειξη αυτών των περιοχών εξαρτάται από την έγκαιρη ολοκλήρωση των νέων υποδομών αλλά και από τις πρωτοβουλίες από πλευράς της Πολιτείας στο κομμάτι της Κοινωνικής Κατοικίας.
Διαβάστε ακόμη
Η Γενεύη είναι η Silicon Valley των αρωμάτων
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα