Για μία ιστορία δύο όψεων (A two-tale story) κάνει λόγο η Pantelakis Securities σε έκθεσή της για τη Lamda Development, δίνοντας σύσταση «overweight» (υπεραπόδοση) και τιμή στόχο 8,6 ευρώ για τη μετοχή, με το περιθώριο ανόδου να υπολογίζεται σε 41% συγκριτικά με τα τρέχοντα επίπεδα.
Τα βασικά σημεία του report της Pantelakis:
- Η συμφωνία πώλησης έκτασης στο Ελληνικό προς την ION Group, σε τιμή 2,5 φορές πάνω από τη λογιστική αξία ή περίπου 450 εκατ. ευρώ, αποδεικνύει τις τεράστιες δυνατότητες δημιουργίας αξίας της Lamda.
- Ωστόσο, η βασική δραστηριότητα ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων έχει αποδειχθεί μέχρι στιγμής λιγότερο κερδοφόρα απ’ ό,τι είχε αρχικά εκτιμηθεί.
- Διατηρείται η σύσταση «overweight» με νέα τιμή-στόχο τα €8,6/μετοχή, καθώς τα υφιστάμενα-νέα εμπορικά κέντρα (malls), το Ελληνικό, οι μαρίνες και τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία συνεισφέρουν στην αξία €4,5, €2,2, €1,7 και €0,2 ανά μετοχή αντίστοιχα.
Το deal με την ION – Μία πραγματικά στρατηγική κίνηση
Τον περασμένο Αύγουστο, η Lamda αποδέχθηκε δεσμευτική προσφορά από το ION Group για την απόκτηση έκτασης εντός του Ελληνικού με σκοπό την ανάπτυξη ενός παγκόσμιου κέντρου Έρευνας και Ανάπτυξης (R&D). Η επένδυση της ION -συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής- αναμένεται να ξεπεράσει τα 1,5 δισ. ευρώ και θα καλύψει 250.000 τ.μ. δομήσιμης επιφάνειας (9% του συνόλου του Ελληνικού). Στόχος είναι η δημιουργία ενός ευρωπαϊκού τεχνολογικού κόμβου που θα περιλαμβάνει 50.000 τ.μ. γραφείων, 200.000 τ.μ. οικιστικών αναπτύξεων και ένα αμφιθέατρο 1.000 θέσεων.
Η συναλλαγή -που τιμολογήθηκε στο 2,5x της λογιστικής αξίας- αναμένεται να αποφέρει κέρδη προ φόρων 267 εκατ. ευρώ την περίοδο 2026-2030 επί εσόδων 454 εκατ. ευρώ. Η οριστικοποίηση της συμφωνίας (που μεταφέρθηκε για τους επόμενους μήνες, έναντι του αρχικού προγραμματισμού για το δ’ τρίμηνο του 2025) αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα, αναδεικνύοντας με τον πιο σαφή τρόπο τη βαθιά αξία που εμπεριέχεται στο έργο του Ελληνικού.
Πού βρίσκεται η «παγίδα»;
Όπως εξηγεί η Pantelakis, είναι αλήθεια ότι η πώληση οικοπέδων στο εντυπωσιακό 2,8x της λογιστικής αξίας (κατά μέσο όρο από την έναρξη του έργου) λέει πολλά για την κρυμμένη αξία του Ελληνικού. Ωστόσο, αυτό έχει ένα τίμημα. Καθώς η διαθέσιμη έκταση δεν μπορεί να αυξηθεί από μόνη της, η διαθέσιμη επιφάνεια δόμησης (GFA) για τη Φάση 2 (2029-2037) έχει περιοριστεί προς όφελος των πωλήσεων ακινήτων που μεταφέρθηκαν νωρίτερα, στη Φάση 1. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Pantelakis, η διαθέσιμη επιφάνεια για τη Φάση 2 έχει μειωθεί στα 640.000 τ.μ. (από 924.000 τ.μ.), περιορίζοντας έτσι τις προοπτικές δημιουργίας αξίας μετά το 2029.
Αδύναμες επιδόσεις στην οικιστική ανάπτυξη
Η κύρια δραστηριότητα οικιστικής ανάπτυξης αφήνει πολλά περιθώρια βελτίωσης. Το δ’ τρίμηνο του 2025 ήταν ένα διάστημα που «πρέπει να ξεχαστεί», καθώς το Ελληνικό επέστρεψε σε ζημιογόνα EBITDA €39,7 εκατ. (εξαιρουμένων των αναπροσαρμογών αξίας). Η αρνητική μεταβολή των €106 εκατ. σε ετήσια βάση οφείλεται στην πλήρη απουσία αναγνώρισης εσόδων από πωλήσεις οικοπέδων κατά τη συγκεκριμένη περίοδο.
Επιπλέον, το δ’ τρίμηνο επιβαρύνθηκε από το δυσμενές μείγμα εσόδων (mix effects), καθώς η συνεισφορά του Riviera Tower αυξήθηκε στο 50% των συνολικών εσόδων, από 31% στο 9μηνο, οδηγώντας σε τριμηνιαία ζημιά άνω των €25 εκατ. σε επίπεδο μικτού κέρδους. Αυτό καταδεικνύει τη μεγάλη εξάρτηση της κερδοφορίας του Ελληνικού από τις ομολογουμένως προσοδοφόρες πωλήσεις οικοπέδων.
Οι προβλέψεις για το 2026
Η Pantelakis αναμένει οριακή επιστροφή στην κερδοφορία για το οικονομικό έτος 2026 (καθαρά κέρδη €3,2 εκατ. έναντι ζημιάς €81,7 εκατ.). Αυτό θα οφείλεται στη θετική μεταβολή του EBITDA κατά €58,8 εκατ. για το Ελληνικό, χάρη στην αύξηση των εσόδων (+37% στα €562 εκατ.) και την ανάκαμψη του μικτού περιθωρίου κέρδους στο 24% (αν και παραμένει πολύ χαμηλότερα από τα επίπεδα του 48% και 42% των ετών 2023-2024). Για τα εμπορικά κέντρα, προβλέπει μια συγκρατημένη αύξηση του EBITDA κατά 2%.
Η αποτίμηση της Lamda
Η Pantelakis αξιολογεί τη Lamda Development με τη μέθοδο του αθροίσματος των επιμέρους τμημάτων (SOTP):
- Υφιστάμενα Malls (4): €772 εκατ. (€4,5/μετοχή)
- Νέα Malls (2): €366 εκατ. (€2,2/μετοχή)
- Ελληνικό (εκτός Malls): €285 εκατ. (€1,7/μετοχή)
- Μαρίνες: €134 εκατ. (€0,8/μετοχή)
Στα θετικά, οι περαιτέρω πωλήσεις τμημάτων γης στο Ελληνικό θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως καταλύτης για τη μετοχή. Από την άλλη πλευρά, οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις και οι γεωπολιτικές εντάσεις στη Μέση Ανατολή θα μπορούσαν να αυξήσουν τις αποδόσεις εξόδου (exit yields) το 2026 ή/και να αυξήσουν το κόστος δανεισμού και κατασκευής.
Διαβάστε ακόμη
Ευρωπαϊκή Εισαγγελία και ΑΑΔΕ στο κυνήγι των «καρουζέλ» που κάνουν πάρτι με τον ΦΠΑ
Κόκκινα δάνεια: Τι ρυθμίσεις πραγματοποιούν οι servicers – Οι διαγραφές και οι ανακτήσεις
Barcode: Οι γραμμές που άλλαξαν το παγκόσμιο εμπόριο
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα