Στο ζήτημα της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης στάθηκε στην ομιλία του στο συνέδριο της Κεντρικής Τράπεζας της Κροατίας, 32nd Dubrovnik Economic Conference, ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας. Ο ίδιος εστίασε τόσο στο παράδειγμα της Ελλάδας, όσο και στο τι μπορούν να κάνουν οι κεντρικές τράπεζες για να αποσυμφορήσουν την κατάσταση.
Ξεχώρισε ως ερωτήματα την μακροπρόθεσμη αύξηση των τιμών, αλλά και τη μείωση της οικονομικής αποτελεσματικότητας που σχετίζεται με την οικονομική δυσπροσιτότητα της κατοικίας, εξετάζοντας και ως παράδειγμα την Ελλάδα.
Oλόκληρη η ομιλία του Γιάννη Στουρνάρα
Με ιδιαίτερη χαρά και τιμή συμμετέχω στην παρούσα συζήτηση στο πλαίσιο του Dubrovnik Economic Conference.
Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης έχει αναδειχθεί σε μία από τις καθοριστικές οικονομικές και κοινωνικές προκλήσεις της εποχής μας. Τόσο στις προηγμένες όσο και στις αναδυόμενες οικονομίες, το κόστος της στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ασκώντας αυξανόμενες πιέσεις στα νοικοκυριά και απειλώντας τόσο την κοινωνική συνοχή όσο και την οικονομική αποτελεσματικότητα.
Στην καρδιά του ζητήματος βρίσκονται δύο θεμελιώδη ερωτήματα. Πρώτον, τι καθορίζει το «κατάλληλο» επίπεδο των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων, και πόσο επαρκής είναι στην παρούσα φάση η προσφορά κατοικιών; Δεύτερον, ποιες είναι οι γενικότερες επιπτώσεις της οικονομικής δυσπροσιτότητας της στέγασης στην ευρύτερη οικονομία, ιδίως στα αστικά κέντρα, που λειτουργούν ως πόλοι οικονομικής δραστηριότητας, καινοτομίας και προσέλκυσης ταλέντων; Πώς επηρεάζει αυτό το ζήτημα τις αγορές εργασίας, την παραγωγικότητα και τη μακροπρόθεσμη οικονομική ανάπτυξη;
Ας αρχίσουμε με το πρώτο ερώτημα. Η μακροπρόθεσμη αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν είναι κάτι ανεξήγητο. Εξηγείται σε μεγάλο βαθμό από τα θεμελιώδη μεγέθη της προσφοράς και της ζήτησης. Τα αυξανόμενα εισοδήματα των νοικοκυριών και ο συσσωρευμένος πλούτος έχουν ενισχύσει την αγοραστική δύναμη. Οι δημογραφικές αλλαγές — όπως η μείωση του μεγέθους των νοικοκυριών και η αστικοποίηση — έχουν εντείνει τη ζήτηση στις πόλεις. Παράλληλα, η προσφορά συχνά δυσκολεύεται να συμβαδίσει με τη ζήτηση λόγω παραγόντων όπως το κόστος κατασκευής, η έλλειψη δομήσιμων ακινήτων, οι κανονισμοί χρήσεων γης και άλλοι περιορισμοί της δόμησης.
Η νομισματική πολιτική έχει διαδραματίσει επίσης σημαντικό ρόλο. Η παρατεταμένη περίοδος χαμηλών επιτοκίων αύξησε την ελκυστικότητα των ακινήτων ως επένδυση. Αν και τα χαμηλά επιτόκια δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για επιχειρήσεις και νοικοκυριά, μπορούν επίσης να συμβάλουν σε αύξηση των επενδύσεων στην αγορά κατοικιών, μειώνοντας ταυτόχρονα τα κίνητρα αποταμίευσης σε ένα περιβάλλον χαμηλών αποδόσεων.
Μάλιστα, σε πολλές χώρες της Ευρώπης μεγάλο ποσοστό των αγοραπωλησιών ακινήτων δεν χρηματοδοτείται με στεγαστικά δάνεια. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση κατοικιών ολοένα και περισσότερο τροφοδοτείται από τον συσσωρευμένο πλούτο και επενδυτικά κίνητρα, με αποτέλεσμα τα νοικοκυριά με υψηλότερα εισοδήματα να πλειοδοτούν έναντι των υπολοίπων, αποκλείοντας τα λιγότερο εύπορα νοικοκυριά από τις αγορές κατοικιών.
Ερχόμαστε τώρα στο δεύτερο ερώτημα, αυτό που αφορά τη μείωση της οικονομικής αποτελεσματικότητας που σχετίζεται με την οικονομική δυσπροσιτότητα της κατοικίας. Όταν οι εργαζόμενοι αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στο κόστος διαβίωσης κοντά στα κέντρα οικονομικής δραστηριότητας, η κινητικότητα του εργατικού δυναμικού μειώνεται, οι κενές θέσεις εργασίας δεν καλύπτονται και η αύξηση της παραγωγικότητας περιορίζεται. Η οικονομική προσιτότητα της κατοικίας, επομένως, δεν αποτελεί μόνο κοινωνικό ζήτημα, αλλά και μακροοικονομικό.
Στο σημείο αυτό είναι σκόπιμο να εξετάσουμε εν συντομία την περίπτωση της Ελλάδος, η οποία αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτών των εξελίξεων.
Τα τελευταία χρόνια η ελληνική αγορά κατοικιών παρουσιάζει ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, ιδίως σε μητροπολιτικές περιοχές όπως η Αθήνα. Οι τιμές και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά, αν και ο ρυθμός ανόδου τους έχει πρόσφατα κάπως μετριαστεί. Παράλληλα, η οικονομική προσιτότητα της κατοικίας έχει επιδεινωθεί, με αποτέλεσμα η επιβάρυνση του κόστους στέγασης για τα ελληνικά νοικοκυριά να είναι από τις υψηλότερες στη ζώνη του ευρώ.
Αυτό που προκαλεί εντύπωση είναι ότι τα υψηλά – αν και μειούμενα – ποσοστά ιδιοκατοίκησης δεν έχουν μεταφραστεί σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Ένας βασικός λόγος είναι ότι τα εισοδήματα παραμένουν σχετικά χαμηλά, ενώ τα έξοδα που σχετίζονται με τη στέγαση — όπως το κόστος ενέργειας, συντήρησης και ανακαίνισης — έχουν αυξηθεί σημαντικά. Επιπλέον, μεγάλο μέρος του αποθέματος κατοικιών είναι γηρασμένο και ενεργειακά μη αποδοτικό, με αποτέλεσμα να αυξάνεται περαιτέρω το κόστος διαβίωσης.
Στην πλευρά της προσφοράς, τα προβλήματα που κληροδότησε η περασμένη δεκαετία είναι ακόμη ορατά. Η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει ανακάμψει μόνο εν μέρει από την έντονη συρρίκνωση που υπέστη την περίοδο της οικονομικής κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν πολύ κάτω από τα προ της κρίσεως επίπεδα και τον μέσο όρο της ζώνης του ευρώ.
Ταυτόχρονα, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η πολυπλοκότητα του ρυθμιστικού πλαισίου και οι καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών εξακολουθούν να περιορίζουν την προσφορά.
Η ζήτηση όμως παραμένει ισχυρή. Ενισχύεται όχι μόνο από εγχώριους παράγοντες — όπως η σταδιακή άνοδος του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια, η βελτίωση των οικονομικών προσδοκιών και τα στοχευμένα μέτρα στήριξης της κατοικίας της κυβέρνησης — αλλά και από τις ξένες επενδύσεις, τις αυξημένες τουριστικές ροές στα αστικά κέντρα και την αντίληψη ότι το ακίνητο είναι ένα σχετικά ασφαλές περιουσιακό στοιχείο. Είναι σημαντικό ότι ένα αξιόλογο ποσοστό των συναλλαγών χρηματοδοτείται μέσω της αποταμίευσης των νοικοκυριών και όχι με τραπεζικό δανεισμό, γεγονός που ενισχύει την εκτίμηση ότι η ζήτηση κατοικιών δεν παρουσιάζει ιδιαίτερη ευαισθησία στα επιτόκια, καθώς πολλοί αγοραστές χρησιμοποιούν τον συσσωρευμένο πλούτο τους για την απόκτηση ακινήτων αντί να προσφεύγουν σε τραπεζικό δανεισμό.
Οι κυβερνητικές πολιτικές στοχεύουν όλο και περισσότερο στην αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων. Μέτρα όπως τα προγράμματα επιδότησης στεγαστικών δανείων και ενοικίου, τα προσωρινά φορολογικά κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση κενών κατοικιών και τα κίνητρα για την ανακαίνιση ή την αξιοποίησή τους αποτελούν βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση.
Υπάρχουν επίσης πρωτοβουλίες για την ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης μέσω της στρατηγικής αξιοποίησης δημόσιων περιουσιακών στοιχείων σε σύμπραξη με τον ιδιωτικό τομέα. Ωστόσο, οι πολιτικές αυτές χρειάζονται χρόνο για να αποδώσουν και οι πιέσεις στην προσιτότητα της στέγασης είναι πιθανό να συνεχιστούν βραχυπρόθεσμα.
Στο σημείο αυτό είναι σημαντικό να αναγνωριστεί ότι η οικονομική προσιτότητα της στέγασης δεν αποτελεί μόνο κοινωνική και μακροοικονομική πρόκληση, αλλά επίσης αντικατοπτρίζει βαθύτερα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά των ευρωπαϊκών χρηματοπιστωτικών αγορών και των επενδυτικών προτύπων των νοικοκυριών.
Στην περίπτωση της Ελλάδος, η στεγαστική επισφάλεια αναδεικνύεται όλο και περισσότερο ως παράγοντας που επηρεάζει τις μακροπρόθεσμες δημογραφικές τάσεις. Η περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή στέγαση καθυστερεί τη δημιουργία νέων νοικοκυριών, ιδίως μεταξύ των νεότερων γενεών. Πολλοί νεαροί ενήλικες τελικά παραμένουν στην κατοικία των γονέων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από ό,τι θα επιθυμούσαν, ενώ άλλοι αναβάλλουν ή επανεξετάζουν την απόφαση δημιουργίας οικογένειας.
Αυτό έχει ευρύτερες μακροοικονομικές επιπτώσεις. Η συρρίκνωση και η γήρανση του πληθυσμού μειώνουν το μέγεθος του εργατικού δυναμικού, επιβαρύνουν το μακροπρόθεσμο αναπτυξιακό δυναμικό και αυξάνουν την πίεση στα δημόσια οικονομικά. Υπό την έννοια αυτή, η οικονομική προσιτότητα της στέγασης αλληλεπιδρά άμεσα με τη δημογραφική βιωσιμότητα και την οικονομική ανθεκτικότητα.
Επανερχόμαστε τώρα στο γενικότερο ερώτημα τι μπορούν να κάνουν οι κεντρικές τράπεζες σε ένα τέτοιο περιβάλλον.
Παραδοσιακά, η διαχείριση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης δεν αποτελεί άμεση αρμοδιότητα των κεντρικών τραπεζών. Πρωταρχική αποστολή τους είναι η διατήρηση της σταθερότητας των τιμών, συμβάλλοντας παράλληλα στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και την ανθεκτικότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Ωστόσο, καθώς η στέγαση επηρεάζει όλο και περισσότερο την ευρύτερη οικονομία, οι κεντρικές τράπεζες δεν έχουν πλέον την πολυτέλεια να παραμένουν εντελώς αδρανείς.
Μια βασική πρόκληση είναι ότι όταν η ζήτηση κατοικιών προέρχεται από αγοραστές που χρηματοδοτούν την αγορά ακινήτου με ίδια κεφάλαια ή έχουν ως κίνητρο την επένδυση, η συμβατική νομισματική πολιτική καθίσταται λιγότερο αποτελεσματική. Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να επηρεάσει σε περιορισμένο μόνο βαθμό την εν λόγω ζήτηση, ενώ ενδέχεται να προκαλέσει επιβράδυνση στην ευρύτερη οικονομία.
Αυτό εγείρει σημαντικά ερωτήματα σχετικά με τη μετάδοση της πολιτικής. Εάν οι μεταβολές των επιτοκίων δεν επηρεάζουν σημαντικά τη ζήτηση κατοικιών, ίσως χρειάζεται να εξεταστούν πρόσθετα εργαλεία ή συμπληρωματικές πολιτικές.
Από τη σκοπιά της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, η μακροπροληπτική πολιτική μπορεί να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο. Αν και πρωταρχικός σκοπός της είναι ο μετριασμός των συστημικών κινδύνων και η ενίσχυση της ανθεκτικότητας του τραπεζικού τομέα, ο κατάλληλος σχεδιασμός των μακροπροληπτικών μέτρων μπορεί επίσης να στηρίξει την οικονομική προσιτότητα της στέγασης με κοινωνικά ισορροπημένο τρόπο.
Ειδικότερα, τα μακροπροληπτικά μέτρα για τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη – όπως η επιβολή ορίων στον δείκτη δανείου προς αξία (LTV) και τον δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα (DSTI) – αποσκοπούν στη διατήρηση συνετών πιστοδοτικών κριτηρίων και στην αποφυγή της υπερβολικής δανειακής επιβάρυνσης των νοικοκυριών.
Ταυτόχρονα, η διαμόρφωση των ορίων μπορεί να ενσωματώνει και ευρύτερες κοινωνικές παραμέτρους. Η πρόβλεψη πιο διευκολυντικών συνθηκών για τους δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά μπορεί να στηρίξει την πρόσβασή τους σε ιδιόκτητη κατοικία, ενώ η επιβολή αυστηρότερων ορίων για τη δεύτερη ή την επενδυτική κατοικία μπορεί να συμβάλει στον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης και της απόκτησης οικιστικών ακινήτων με σκοπό την εκμίσθωση.
Επίσης, υπάρχει περιθώριο για στοχευμένη ευελιξία. Προσεκτικά σχεδιασμένες εξαιρέσεις σε συγκεκριμένες κατηγορίες – όπως προγράμματα κοινωνικής κατοικίας ή εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης – μπορούν να συμβάλουν ώστε η μακροπροληπτική πολιτική να συμβαδίζει με ευρύτερους στόχους της δημόσιας πολιτικής χωρίς να υπονομεύεται η χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Επιπλέον, τα μέτρα σε επίπεδο κεφαλαιακών απαιτήσεων, μεταξύ των οποίων το αντικυκλικό κεφαλαιακό απόθεμα ασφαλείας ή τα τομεακά αποθέματα ασφαλείας συστημικού κινδύνου, δύνανται να περιορίσουν την υπερβολική πιστωτική επέκταση στον τομέα της στεγαστικής πίστης στη φάση του πιστωτικού κύκλου όπου οι αυξήσεις των τιμών των ακινήτων οφείλονται όλο και περισσότερο στη μόχλευση. Μέσω της ενίσχυσης της ανθεκτικότητας του τραπεζικού τομέα και της αποθάρρυνσης της ανάληψης υπέρμετρων κινδύνων, τα εργαλεία αυτά μπορούν να συμβάλουν σε μια πιο βιώσιμη πορεία της αγοράς κατοικίας διαχρονικά.
Πέραν της μακροπροληπτικής πολιτικής, η προώθηση της Ένωσης Αποταμιεύσεων και Επενδύσεων είναι υψίστης σημασίας. Μέσω της εμβάθυνσης των ευρωπαϊκών κεφαλαιαγορών και της διεύρυνσης των εναλλακτικών επενδυτικών ευκαιριών, θα μπορούσε να περιοριστεί σταδιακά η διαρθρωτική προτίμηση για την ακίνητη περιουσία ως μέσο αποθεματοποίησης πλούτου, αμβλύνοντας έτσι τις επίμονες πιέσεις στις αγορές κατοικίας από την πλευρά της ζήτησης.
Τέλος, η αυξημένη διαφάνεια και οι ισχυρότερες δικλίδες ασφαλείας έναντι της χρήσης αδήλωτων κεφαλαίων στις αγοραπωλησίες ακινήτων μπορούν να συμβάλουν στην υγιέστερη λειτουργία της αγοράς και στον περιορισμό των πιέσεων από την πλευρά της ζήτησης που δεν δικαιολογούνται από τα θεμελιώδη μεγέθη.
Συγχρόνως, πρέπει να υπογραμμιστεί ότι οι κεντρικές τράπεζες δεν δύνανται να λύσουν το πρόβλημα αυτό από μόνες τους. Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης ουσιαστικά διαμορφώνεται από τις συνθήκες στην πλευρά της προσφοράς, από τη δημοσιονομική πολιτική και από διαρθρωτικούς παράγοντες. Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η βελτίωση της αποτελεσματικότητας των πολεοδομικών και χωροταξικών διαδικασιών και η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος αποτελούν αναπόσπαστα στοιχεία της λύσης του προβλήματος.
Εξάλλου, το στεγαστικό ζήτημα δεν έχει να κάνει αποκλειστικά και μόνον με τιμές, αγορές ή εργαλεία πολιτικής, αλλά κυρίως με το κατά πόσον οι οικονομίες μας παρέχουν στην επόμενη γενιά μια αξιόπιστη προοπτική για το μέλλον. Αν η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται όλο και πιο αβέβαιη, οι συνέπειες εκτείνονται πέρα από την αγορά κατοικιών. Επηρεάζουν την παραγωγικότητα, την κοινωνική συνοχή και τις αναπτυξιακές προοπτικές της οικονομίας.
Ως εκ τούτου, ο ρόλος των υπευθύνων χάραξης πολιτικής, συμπεριλαμβανομένων των κεντρικών τραπεζών, δεν είναι να επιλύσουν το στεγαστικό ζήτημα μεμονωμένα, αλλά να διασφαλίσουν ότι οι πολιτικές τους δεν έχουν ως παρενέργεια την ενίσχυση αυτών των ανισορροπιών και, όπου αυτό είναι εφικτό, να συμβάλουν σε μια πιο ισορροπημένη κατανομή των πόρων.
Εν τέλει, μια βιώσιμη οικονομία εξαρτάται όχι μόνο από τη σταθερότητα των τιμών, αλλά και από το αν εμπνέει σε αυτούς που θα διαμορφώσουν το μέλλον της μια αίσθηση σιγουριάς και ύπαρξης ευκαιριών.
Σας ευχαριστώ.
Διαβάστε ακόμη
Macquarie Bank Shipping Finance: Το ελληνικό της χαρτοφυλάκιο έχει ξεπεράσει πλέον το $1 δισ.
“Ξέρω τι νιώθεις” – Το τελευταίο οχυρό της εργασιακής επιτήρησης
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα