Ενα νέο χρηματοοικονομικό προϊόν που γοητεύει πολλούς και ανησυχεί βαθύτατα τις ρυθμιστικές αρχές.
Στις ΗΠΑ μια αγορά 3 δισ. δολαρίων υπόσχεται μετρητά χωρίς δάνειο και χωρίς δόσεις, σε αντάλλαγμα για ένα μερίδιο της μελλοντικής αξίας του σπιτιού. Οι ελεγκτικές αρχές κι επιστήμονες της προστασίας του καταναλωτή προειδοποιούν για ομοιότητες με τα δάνεια υποβαθμισμένης πιστοληπτικής ικανότητας του 2007. Στην Ελλάδα, η ζήτηση που οδήγησε σε αυτά τα προϊόντα υπάρχει ήδη.
Ένας 56χρονος ιδιοκτήτης διαμερίσματος στο Σαν Φρανσίσκο έχει χρέη σε πιστωτικές κάρτες, χαμηλή πιστωτική βαθμολογία, κι ένα σπίτι που, με τη ραγδαία ανατίμηση της αγοράς, αξίζει περίπου 1,2 εκατομμύρια δολάρια. Αρνείται να ξαναβγάλει στεγαστικό γιατί το επιτόκιο που κλείδωσε το 2021 είναι 2,9%, κι ένας νέος δανεισμός θα τον έφερνε στο 6,8%. Δεν θέλει HELOC (Home Equity Line of Credit, είναι μια γραμμή πίστωσης που εξασφαλίζεται από την αξία του ακινήτου, επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου να δανείζεται χρήματα χρησιμοποιώντας ως εγγύηση το ποσό της ακίνητης περιουσίας που έχετε αποπληρώσει (equity), δηλαδή είναι σαν πιστωτική κάρτα με «εγγύηση» το ακίνητο του) γιατί δεν αντέχει νέες δόσεις. Σε μια διαφήμιση στο Ίνσταγκραμ βλέπει τη φράση «πάρε ως 600.000 δολάρια σε ρευστό σήμερα, χωρίς δόσεις, χωρίς τόκο». Η εταιρεία λέγεται Hometap. Υπογράφει σύμβαση και παίρνει 175.000 δολάρια.
Αυτό που μόλις έκανε ο 56χρονος είναι η πιο γρήγορα αναπτυσσόμενη κατηγορία στεγαστικού προϊόντος στις ΗΠΑ, κι ένα από τα προϊόντα για τα οποία οι ρυθμιστικές αρχές εκπέμπουν τις σφοδρότερες προειδοποιήσεις της τελευταίας δεκαετίας.
Πώς δουλεύει το προϊόν
Πρόκειται για τα λεγόμενα Ηome Εquity Contracts (συμβάσεις με εγγύηση ακινήτου) ή Home Equity Investments (ή απλά επενδύσεις με εγγύηση ακινήτου). Μια εταιρεία -Point, Hometap, Unison, Unlock, Splitero, Noah- πληρώνει στον ιδιοκτήτη ένα εφάπαξ ποσό, σε αντάλλαγμα για ένα συμβατικό δικαίωμα επί ποσοστού της μελλοντικής αξίας του ακινήτου. Δεν υπάρχουν μηνιαίες δόσεις. Δεν υπάρχει τόκος. Η αποπληρωμή έρχεται στο τέλος της σύμβασης -συνήθως 10, 20 ή 30 χρόνια- ή όταν ο ιδιοκτήτης πουλήσει ή αναχρηματοδοτήσει. Για τον καταναλωτή φαίνεται σχεδόν μαγικό. Για τον προμηθευτή είναι κερδοφόρο.
Σύμφωνα με τους όρους τυπικού συμβολαίου της Hometap, η εταιρεία λαμβάνει στο τέλος ποσοστό έως και 15-20% της μελλοντικής αξίας του σπιτιού -όχι του ποσού που έδωσε. Με ανατίμηση 4% τον χρόνο σε ορίζοντα δεκαετίας, η πραγματική απόδοση για την εταιρεία μπορεί να ξεπεράσει το 17-19% ετησίως σε ισοδύναμο επιτοκίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, σύμφωνα με ανάλυση του College Investor, η Hometap παίρνει στο τέλος έως και 49,5% της αξίας του ακινήτου.
Από προϊόν περιθωρίου σε αγορά δισεκατομμυρίων
Η αγορά εκτιμάται σε 2 με 3 δισ. δολάρια συνολικά, σύμφωνα με την έκθεση που εξέδωσε το Γραφείο Προστασίας των Καταναλωτών στον Χρηματοπιστωτικό Τομέα (CFPB) τον Ιανουάριο του 2025. Είναι μικρή σε σχέση με τα 1,2 εκατομμύρια HELOC που υπογράφηκαν στις ΗΠΑ μόνο το 2024, αλλά μεγαλώνει ραγδαία. Στους πρώτους δέκα μήνες του 2024, οι τέσσερις μεγαλύτερες εταιρείες τιτλοποίησαν συμβόλαια ύψους 1,1 δισ. δολαρίων, καλύπτοντας περίπου 11.000 νοικοκυριά. Η ίδια η βιομηχανία προβλέπει αγορά 200 δισ. δολαρίων ετησίως μέσα στα επόμενα χρόνια.
Η ώθηση είναι διπλή. Από τη μία, υπάρχει το πρωτοφανές απόθεμα ιδιοκτητών που κρατούν στεγαστικά με τόκο 2-3% από την εποχή του Covid κι αρνούνται να αναχρηματοδοτήσουν. Από την άλλη, το αμερικανικό real estate έχει ανατιμηθεί τόσο που υπάρχουν 32 τρισ. δολάρια καθαρής αξίας ακινήτων «κλειδωμένα» σε σπίτια. Όλος αυτός ο πλούτος, από την οπτική του χρηματοοικονομικού συστήματος, είναι μια πελώρια πισίνα μη εκμεταλλεύσιμου κεφαλαίου που πρέπει να κινητοποιηθεί. Τον Νοέμβριο του 2024, η Carlyle Group ανακοίνωσε ότι θα αγοράσει έως 300 εκατ. δολάρια σε στεγαστικά δάνεια με συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο της Unison.
Το προϊόν που δεν είναι δάνειο
Εδώ ξεκινάει η ρυθμιστική μάχη. Οι εταιρείες υποστηρίζουν ότι δεν προσφέρουν δάνεια αλλά «επενδυτικά συμβόλαια» (option agreements)-άρα δεν εμπίπτουν στο Nόμο περί διαφάνειας στις δανειακές συναλλαγές ούτε στους κανόνες των αντίστροφων στεγαστικών. Το CFPB διαφωνεί ευθέως. Σε μια, σπάνια συντονισμένη επιχείρηση τον Ιανουάριο του 2025, η Υπηρεσία εξέδωσε αναφορά, καταναλωτική προειδοποίηση και κατέθεσε amicus brief (ένα ανεπίσημο έγγραφο που λέγεται «φίλος του δικαστηρίου» για να εξηγήσει ουσιαστικά στους δικαστές τι συμβαίνει επειδή δεν υπάρχει αντίστοιχη γνώση του αντικειμένου νομικά ως τώρα) στο δικαστήριο, υποστηρίζοντας ότι τα HEIs είναι, για όλους τους σκοπούς, στεγαστικά δάνεια.
Πέντε πολιτείες, μεταξύ τους Κονέκτικατ, Ιλινόις και Μέριλαντ, έχουν ήδη ψηφίσει νόμους που τα μεταχειρίζονται ως δάνεια. Η Γενική Εισαγγελέας της Μασαχουσέτης, Άντρεα Κάμπελ, μήνυσε τη Hometap το 2024 για παράνομη χορήγηση αντίστροφων στεγαστικών χωρίς τις απαιτούμενες προστασίες. Παράλληλα, το Εθνικό Κέντρο Καταναλωτικού Δικαίου έχει εκδώσει αναφορά που χαρακτηρίζει τα HEIs «υποπρωτογενή στεγαστικά» και ζητά την υπαγωγή τους στους κανόνες του Dodd-Frank.
Η ελληνική σύνδεση
Η Ελλάδα δεν έχει ακόμη αντίστοιχα προϊόντα -οι ιδιοκτήτες μπορούν να καταφύγουν μόνο σε παραδοσιακά εργαλεία, όπως το προσωπικό δάνειο «Κίνηση Ακινήτου» της Πειραιώς με εμπράγματη εξασφάλιση. Όμως οι πιέσεις που γέννησαν τα HEIs στις ΗΠΑ υπάρχουν ήδη κι εδώ. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη έκθεση του ΔΝΤ για την ελληνική οικονομία, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν 7,75% το 2025, με σωρευτική άνοδο που ξεπερνά το 85% από το 2016. Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών στο δεκάμηνο του 2025 ανήλθαν στα 2,12 δισ. ευρώ.
Σε αυτό το περιβάλλον, η ζήτηση για «εναλλακτικές» ρευστοποιήσεις του στεγαστικού πλούτου είναι μόνο θέμα χρόνου. Η ευρωπαϊκή νομοθεσία περί ενιαίας αγοράς δανείων ίσως καθυστερήσει τα HEIs να μεταναστεύσουν, αλλά η ιστορία της fintech έχει διδάξει ότι όταν υπάρχει συμπιεσμένη ζήτηση και 32 τρισ. δολάρια αδρανούς κεφαλαίου ως απόδειξη ότι «η αγορά δουλεύει», οι πιέσεις για ευρωπαϊκή προσαρμογή δεν θα είναι αμελητέες. Η ερώτηση που πρέπει να βασανίζει τους ρυθμιστές δεν είναι αν θα φτάσει το προϊόν στην Ευρώπη. Είναι αν, μέχρι τότε, θα έχουν προετοιμάσει το πλαίσιο ώστε αυτό που υπόσχεται «να ξεκλειδώσει» τον πλούτο των νοικοκυριών, να μην γίνει εκείνο που, στην επόμενη ύφεση, θα τους τον αφαιρέσει.
Eισαγωγική φωτογραφία: Getty Images/Ideal Image