Πίσω από τις γυάλινες προσόψεις και τις αφίσες των developers στο Ντουμπάι αρχίζει να σχηματίζεται μια άλλη εικόνα: εκείνη μιας αγορά που ωριμάζει κουρασμένη από την ίδια της την υπερπαραγωγή.
Για δύο δεκαετίες, το Ντουμπάι υπήρξε το απόλυτο πειραματικό πεδίο της κάθε σύγχρονης αρχιτεκτονικής και κατασκευαστικής φαντασίωσης. Οι ουρανοξύστες που ξεπερνούσαν κάθε προηγούμενο, τα νησιά σε σχήμα φοίνικα, οι ατελείωτες εργοταξιακές ζώνες και οι ουτοπικές υποσχέσεις για «ζωή στο μέλλον» το μετέτρεψαν σε ένα παγκόσμιο σύμβολο επιδεικτικής ευημερίας.
Σήμερα, στην αγορά ακινήτων της πυκνοκατοικημένης πόλης των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων τη θέση του ενθουσιασμού των προηγούμενων ετών παίρνει η “ωριμότητα”.
Σε ακριβές γειτονιές όπως το Jumeirah Village Circle (JVC), άλλοτε προορισμούς υψηλών οικονομικών αποδόσεων ανά τετραγωνικό μέτρο, η κατάσταση πλέον, μοιάζει με σκηνή της ταινίας “Hangover” -όπως αυτές που θα μπορούσαν να περιγράφουν το τέλος ενός party. Κτίρια ολοκαίνουργια στέκονται άδεια, αφού πίσω από τα τζάμια τους, δεν υπάρχει ζωή. Το Ντουμπάι, που κάποτε ήταν η “χαρά του κατασκευαστή”, σαν απόδειξη της φρενήρης ανάπτυξής του, τώρα αντιμετωπίζει το πρόβλημα της ίδιας του της υπερπροσφοράς κατοικίας, που πλέον ανήκει στο παρελθόν. Έτσι, ενώ οι επενδυτές, είχαν πιστέψει στις υποσχέσεις των μεσιτών για αποδόσεις 10% και 12% ετησίως, βλέπουν τώρα τα ενοίκια να πιέζονται προς τα κάτω. Για πρώτη φορά μετά από χρόνια, η λέξη «υπερπροσφορά» γίνεται το βασικό πρόβλημα μιας πόλης που είχε μάθει να ζει μέσα σε μια “αχαλίνωτη” κατασκευή.
Το Ντουμπάι παραδίδει μέσα σε έναν χρόνο περισσότερες από 120.000 νέες κατοικίες, αριθμός δυσανάλογος με τη δημογραφική του αύξηση. Οι ρυθμοί ανάπτυξης του πληθυσμού, περίπου 5% ετησίως, δεν μπορούν να απορροφήσουν την προσφορά κατοικίας μιας αγοράς που αυξάνεται κατά 16% ετησίως. Η λογική της απεριόριστης οικοδόμησης, τού «όσο περισσότερο τόσο καλύτερα», αρχίζει να δείχνει τα όρια της.
Από τη φούσκα στην κανονικότητα
Οι ειδικοί, όπως η Fitch Ratings, μιλούν πλέον για μια αναμενόμενη “διόρθωση”: πτώση τιμών έως 15% μέχρι το τέλος του 2026. Δεν είναι κραχ αλλά η φυσική επιβράδυνση ενός οικοσυστήματος που έζησε με υπερβολή. Οι τιμές είχαν εκτοξευθεί σχεδόν 60% από το 2022 έως το 2025, τροφοδοτούμενες από τη μαζική εισροή εύπορων Ρώσων, Ινδών, Κινέζων, Γερμανών και Γάλλων που έβλεπαν στο Ντουμπάι ένα ασφαλές “λιμάνι” για τα κεφάλαιά τους και τον εαυτό τους.
Όμως, αυτή η χρυσή εποχή του ασταμάτητου κέρδους και των απεριόριστων project αρχίζει να δίνει τη θέση της στην «κανονικότητα». Οι μεσίτες που άλλοτε υπερηφανεύονταν ότι πούλησαν ένα διαμέρισμα τρεις φορές πιο πάνω από την πραγματική του αξία, πριν καν παραδοθεί, τώρα βλέπουν τους επενδυτές να κρατούν αποστάσεις από ένα ακριβό παρελθόν, που παρότι νωπό, είναι πλέον πίσω τους. Οι ίδιες οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων επιβάλλουν πλέον περιορισμούς: για να μεταπωλήσει κάποιος ένα διαμέρισμα υπό κατασκευή, πρέπει πρώτα να έχει πληρώσει τουλάχιστον το μισό. Ο τζόγος της υπεραξίας έχει τελειώσει. Μιλώντας στη γαλλική Figaro, η Inga Brykulska από την Driven Properties το συνοψίζει εύστοχα: «Οι τελευταίες τρεις χρονιές ήταν παράνοια. Ο κόσμος αγόραζε χωρίς να κοιτά καν την τιμή. Τώρα, επιστρέφουμε σε μια πιο φυσιολογική αγορά». Η δήλωσή της αποτυπώνει την ψυχολογία ενός τομέα που αναγκάζεται από τις συνθήκες να “ενηλικιωθεί”.
Οι αρχιτέκτονες χάνουν την ανατολίτικη “Disneyland”τους
Για χρόνια, το Ντουμπάι ήταν ο παράδεισος των αρχιτεκτόνων: ένα μέρος χωρίς περιορισμούς, όπου κάθε γραφείο μπορούσε να πραγματοποιήσει ότι θεωρούνταν αλλού ως ουτοπία. Εδώ μπορούσαν να χτίσουν πύργους σαν δέντρα, νησιά σαν χαρτοπαίγνια, ξενοδοχεία-γλυπτά και ολόκληρες συνοικίες που υπόσχονταν «την πόλη του μέλλοντος». Η αισθητική της υπερβολής, η μανία της λάμψης, του υαλοπίνακα, του ύψους, ταίριαζε απόλυτα με τη φιλοσοφία μιας πόλης που χτίστηκε μέσα στην έρημο ως σύμβολο θριάμβου του ανθρώπου επί της φύσης. Όμως, αυτό το αφήγημα δείχνει να εξαντλείται. Οι νέες γενιές αγοραστών και κατοίκων αναζητούν όχι πια την επίδειξη, αλλά τη ποιότητα ζωής, την ενεργειακή αποδοτικότητα, τη βιωσιμότητα.
Η εποχή του «όσο πιο ψηλά, τόσο το καλύτερο» δίνει τη θέση της σε μια πιο ανθρώπινη κλίμακα. Οι ίδιοι οι developers που κυνηγούσαν την εικόνα του ουρανοξύστη-σύμβολο στρέφονται τώρα σε έργα μεικτής χρήσης, πράσινα συγκροτήματα, κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση. Ακόμη και οι αρχιτέκτονες που κάποτε σχεδίαζαν υπερβολές, μιλούν πλέον για «επιστροφή στη γη».
Το JVC ως μικρογραφία της επερχόμενης “ωριμότητας”
Το Jumeirah Village Circle, η «ήσυχη» συνοικία που είχε προωθηθεί ως ιδανική για οικογένειες και νέους επαγγελματίες, αποτελεί σήμερα το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της “κόπωσης”. Εκεί όπου οι υποσχέσεις των developers διαφήμιζαν «πράσινη ζωή, κοντά στο κέντρο», η πραγματικότητα είναι ότι χιλιάδες διαμερίσματα μένουν άδεια, ενώ οι δρόμοι θυμίζουν μακέτα περισσότερο παρά πόλη.
Ο μεσίτης Rémi Aguerre, που κατοικεί ο ίδιος στο JVC, παραδέχεται στη Figaro: «Δεν το συνιστώ στους πελάτες μου εκτός από προσεκτικά επιλεγμένα ακίνητα».
Υπάρχουν πάρα πολλά έργα, πολλοί μεγάλοι πύργοι με τεράστιο αριθμό διαμερισμάτων που βγαίνουν στην αγορά προς ενοικίαση. Σε συγκροτήματα, όπως οι Bloom Towers και Binghatti, τουλάχιστον 3.000 κατοικίες είναι διαθέσιμες, εκ των οποίων η μεγάλη πλειονότητα είναι διαμερίσματα δύο δωματίων. «Ένας επενδυτής που του υποσχέθηκαν κατά την αγορά ένα πολύ καλό ενοίκιο μπορεί να βρεθεί σε ανταγωνισμό με 800 διαμερίσματα παρόμοια σπίτια με το δικό του», υπενθυμίζει η Sabrina Masmoudi, συνιδρύτρια του μεσιτικού γραφείου Expat Living Dubai. «Αν αυτοί οι ιδιοκτήτες θέλουν να νοικιάσουν γρήγορα, είναι αναγκασμένοι να μειώσουν τις απαιτήσεις τους».
Οι επενδυτές, που πριν λίγα χρόνια κυνηγούσαν τη “χρυσή κότα”, τώρα βρίσκονται αντιμέτωποι με την πραγματικότητα της αγοράς. Οι πλατφόρμες κοινωνικών δικτύων γεμίζουν με προειδοποιήσεις: «JVC: Danger zone, Μην πιστεύετε τα ψεύτικα ποσοστά απόδοσης». Η ίδια η ψηφιακή κοινότητα, που άλλοτε προωθούσε την αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι σαν ένα παιχνίδι πλουτισμού, τώρα προειδοποιεί για τους κινδύνους της υπεραξίας που φαίνεται να ανήκει στο παρελθόν.
Το παράδοξο της ευημερίας
Κι όμως, την ίδια στιγμή, οι αριθμοί δείχνουν ανάπτυξη. Το πρώτο εξάμηνο του 2025 καταγράφηκαν 125.000 συναλλαγές, δηλαδή, αύξηση της τάξης του 26% σε σχέση με το 2024. Το Ντουμπάι παραμένει “ενεργό”, αλλά η σύνθεση αυτής της δραστηριότητας έχει αλλάξει. Οι πωλήσεις δεν κατευθύνονται πια στις μεσαίες κατηγορίες, αλλά στα μεγάλα εισοδήματα. Οι εκατομμυριούχοι -κυρίως από τη Βρετανία-– φτάνουν κατά χιλιάδες, αναζητώντας φορολογική ανάσα και κλίμα ασφάλειας. Οι μεγάλες εταιρείες, όπως η Emaar, συνεχίζουν να πωλούν σε χρόνο μηδέν, σε αντίθεση με τους μικρότερους κατασκευαστές που δυσκολεύονται να ξεπουλήσουν. Η πόλη χωρίζεται πλέον στα δύο: σε εκείνους που μπορούν να αγοράσουν «ουρανό» και σε εκείνους που μένουν με τα απούλητα τετραγωνικά τους.
Αυτό το παράδοξο καθιστά το Ντουμπάι ένα “δύο ταχυτήτων” φαινόμενο. Από τη μία, ένα καταφύγιο για τους υπερπλούσιους· από την άλλη, ένα κορεσμένο τοπίο με μεσαία διαμερίσματα χωρίς ενοικιαστές. Η εικόνα του Ντουμπάι ως «πόλη για όλους» απομακρύνεται. Τη θέση της παίρνει μια νέα πόλη για λίγους, πόλη-επένδυση, όχι πόλη-κατοικίας. Η κλιματική πρόκληση, η ανάγκη για πράσινες υποδομές, η ενεργειακή κρίση και η συνειδητοποίηση ότι η γη -ακόμη και στην έρημο- δεν είναι ανεξάντλητη, οδηγούν την πόλη σε μια νέα φάση. Μια φάση όπου η αρχιτεκτονική φαντασίωση παραχωρεί τη θέση της στην αρχιτεκτονική ευθύνη.
Eξωτερική φωτογραφία: Getty Images/Ideal Image