Από την Καλιφόρνια μέχρι το Ρότερνταμ και το Θριάσιο, η έκρηξη του e-commerce και η ανασφάλεια στις εφοδιαστικές αλυσίδες εκτόξευσαν τη ζήτηση για logistics parks και ανέβασαν τα ενοίκια ως και 58% σε έναν χρόνο.
Το σκηνικό είναι περίπου ίδιο κι επαναλαμβανόμενο γύρω από πολλές πόλεις της υφηλίου που θεωρούνται μεγάλα διαμετακομιστικά κέντρα, πιο γνωστά στην επιχειρηματική αργκό ως hubs: Τεράστια κτίρια χωρίς ταμπέλες, γκρίζα κουτιά, συχνά μεγαλύτερα από δεκάδες γήπεδα ποδοσφαίρου μαζί. Μέσα τους κινούνται χιλιάδες ρομπότ, περονοφόρα και φορτηγά. Εκεί αποθηκεύονται τηλεοράσεις, αθλητικά παπούτσια, φάρμακα, έπιπλα και παιχνίδια που φτάνουν από την Ασία πριν καταλήξουν στα σπίτια των Αμερικανών και των Ευρωπαίων.
Για δεκαετίες αυτές οι εγκαταστάσεις θεωρούνταν το πιο βαρετό κομμάτι της αγοράς ακινήτων. Σήμερα είναι ίσως το πιο καυτό και ενδιαφέρον. Η πανδημία του COVID-19 λειτούργησε, όπως είναι γνωστό, σαν επιταχυντής του ηλεκτρονικού εμπορίου. Ο συγκεκριμένος τομέας εκτοξεύθηκε, οι εταιρείες κατάλαβαν ότι τα “just in time” μοντέλα είχαν ρίσκο και ξαφνικά οι αποθήκες έγιναν στρατηγική υποδομή. Σύμφωνα με την εταιρεία logistics real estate Prologis, από το 2020 έως το πρώτο εξάμηνο του 2023 η ζήτηση για logistics χώρους στις 30 μεγαλύτερες αγορές των ΗΠΑ έφτασε τα 110 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Η διαίρεση δίνει έναν μέσο όρο ζήτησης περίπου 30,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων αποθηκευτικού χώρου το χρόνο. Ο ιστορικός μέσος όρος ήταν κάτι λιγότερο από 16,3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Αυτή η έκρηξη ζήτησης άλλαξε την οικονομική γεωγραφία ολόκληρων περιοχών. Οι παλιές βιομηχανικές ζώνες γύρω από λιμάνια, κόμβους σιδηροδρόμων και αυτοκινητοδρόμους μετατράπηκαν σε «χρυσή γη». Η αξία της γης στο Port/Meadowlands του Νιου Τζέρσεϊ, απέναντι από τη Νέα Υόρκη, αυξήθηκε κατά 475% μέσα σε μία δεκαετία, σύμφωνα πάντα με στοιχεία της Prologis. Στο Τορόντο οι τιμές γης τριπλασιάστηκαν, ενώ μόνο την τελευταία πενταετία η αύξηση έφτασε το 140%, έναντι 35% για τον μέσο όρο της χώρας.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα ήταν το Inland Empire στην Καλιφόρνια. Η περιοχή θεωρούνταν κάποτε απλώς μια φθηνή ενδοχώρα πίσω από το Λος Άντζελες. Μετά το 2020 μετατράπηκε στην πιο κρίσιμη αποθήκη της αμερικανικής οικονομίας. Τα ενοίκια logistics χώρων αυξήθηκαν εκεί κατά 58% μόνο μέσα στο 2021, η μεγαλύτερη άνοδος σε μεγάλη αγορά παγκοσμίως. Πολλές εταιρείες αγόραζαν οποιοδήποτε διαθέσιμο οικόπεδο κοντά στους αυτοκινητοδρόμους που οδηγούν στην πόλη πριν καν ολοκληρωθούν οι αδειοδοτήσεις.
Το ίδιο συνέβη και στην Ευρώπη. Στο Ρότερνταμ, στο Ντούισμπουργκ της Γερμανίας και γύρω από το λιμάνι της Αμβέρσας, οι μεγάλες εταιρείες logistics αναζητούσαν απεγνωσμένα εκτάσεις κοντά σε οδικούς και σιδηροδρομικούς άξονες. Οι αποθήκες δεν ήταν πλέον «παθητικά» ακίνητα. Όσο πιο κοντά σε καταναλωτές και λιμάνια βρισκόταν μια εγκατάσταση, τόσο μεγαλύτερη ήταν η αξία της.
Τι γίνεται στην Ελλάδα
Το πιο κοντινό παράδειγμα είναι η ζώνη του Θριασίου και κυρίως ο Ασπρόπυργος. Για δεκαετίες η περιοχή αντιμετωπιζόταν σχεδόν σαν η «πίσω αυλή» της Αθήνας, γεμάτη βιομηχανίες, μάντρες και φθηνά οικόπεδα. Όμως η εκτόξευση του λιμανιού του Πειραιά μετά την ανάπτυξη της COSCO, σε συνδυασμό με την έκρηξη του e-commerce μετά το 2020, μετέτρεψαν τη Δυτική Αττική στον σημαντικότερον κόμβο logistics της χώρας.
Σήμερα, σχεδόν κάθε μεγάλος παίκτης της αγοράς, από σούπερ μάρκετ και εταιρείες διανομής μέχρι επενδυτικά funds και ΑΕΕΑΠ, αναζητά χώρο κοντά στον άξονα Πειραιά–Ασπροπύργου–Θριασίου. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, μόνο μέσα στο 2024 προστέθηκαν περίπου 250.000 νέα τετραγωνικά μέτρα σύγχρονων αποθηκών στην Αττική, ενώ προγραμματίζονται επενδύσεις άνω των 500 εκατομμυρίων ευρώ και νέες αναπτύξεις 300.000–400.000 τ.μ.
Όπως είναι φυσικό, ανέβηκαν και οι τιμές. Τα ενοίκια logistics στη Δυτική Αττική έχουν αυξηθεί περίπου 19% μέσα στην τελευταία πενταετία και πλέον κινούνται κοντά στα 5,8 ευρώ ανά τετραγωνικό τον μήνα, επίπεδα αδιανόητα για την περιοχή πριν από λίγα χρόνια. Ο Ασπρόπυργος μετατρέπεται σταδιακά σε μια ελληνική «πόλη αποθηκών»: η Prodea αναπτύσσει συγκρότημα περίπου 100.000 τ.μ., η BriQ επεκτείνει logistics center που θα ξεπεράσει τα 52.000 τ.μ., ενώ ο Σκλαβενίτης εγκαθιστά mega hub σχεδόν 75.000 τ.μ., ένα από τα μεγαλύτερα ενιαία logistics ακίνητα στη Νοτιοανατολική Ευρώπη.
Η Amazon λειτούργησε σχεδόν σαν πολεοδομική δύναμη. Η εταιρεία άνοιξε εκατοντάδες fulfillment centers παγκοσμίως και ανάγκασε ολόκληρη τη βιομηχανία λιανεμπορίου να ακολουθήσει. Η Walmart, η Target, η DHL και η FedEx μπήκαν σε έναν αγώνα δρόμου για όλο και περισσότερους χώρους αποθήκευσης. Η Prologis υπολογίζει ότι σήμερα χρειάζεται τουλάχιστον 20% περισσότερος logistics χώρος για κάθε δολάριο αμερικανικού ΑΕΠ σε σχέση με πριν από την πανδημία.
Μια άνευ προηγουμένου άνθηση στην αγορά του βιομηχανικού real estate
Το 2021 τα ενοίκια logistics ακινήτων στις ΗΠΑ και τον Καναδά αυξήθηκαν κατά 17,6%, η μεγαλύτερη ετήσια άνοδος που έχει καταγραφεί ποτέ στον κλάδο. Ακόμα και περιοχές που παραδοσιακά δεν θεωρούνταν εμπορικοί κόμβοι, όπως το Νάσβιλ του Τενεσί, το Λούισβιλ στο Κεντάκι ή η Κεντρική Κοιλάδα της Καλιφόρνιας, είδαν αυξήσεις άνω του 5%.
Οι αποθήκες άλλαξαν και σε μέγεθος. Δεν είναι πια χαμηλά κτίρια αποθήκευσης προϊόντων. Είναι γιγαντιαία κέντρα διανομής υψηλής τεχνολογίας. Η Prologis εκτιμά ότι τα logistics κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 είναι κατά μέσο όρο 55% μεγαλύτερα από εκείνα των δεκαετιών του ’80 και του ’90 και απαιτούν 66% περισσότερη γη. Αυτό αύξησε ακόμα περισσότερο την πίεση στις περιοχές γύρω από λιμάνια και αυτοκινητοδρόμους.
Στη Βρετανία, η Segro, ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες αποθηκών στην Ευρώπη, ανακοίνωσε το 2024 ότι τα ενοίκια στις ανανεώσεις συμβολαίων είχαν αυξηθεί κατά 43% λόγω της μεταπανδημικής ζήτησης. Στην Πολωνία, στη Βόρεια Ιταλία και στην Ολλανδία, η αγορά logistics ακινήτων έγινε αγαπημένος προορισμός επενδυτικών funds που μέχρι πριν λίγα χρόνια κυνηγούσαν κυρίως εμπορικά κέντρα ή γραφεία. Ακόμα και ο τρόπος με τον οποίο βλέπουν οι επενδυτές τις αποθήκες άλλαξε. Οι μεγάλες εταιρείες logistics real estate αντιμετωπίζονται πλέον περισσότερο σαν επενδυτικές ευκαιρίες παρά σαν απλοί διαμεσολαβητές ακινήτων. Η Prologis διαχειρίζεται περίπου 1,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα logistics χώρων σε 20 χώρες και έχει πελάτες από την Amazon μέχρι την UPS και τη Home Depot.
Όπως συμβαίνει πάντα, βέβαια, στις μεγάλες εκρήξεις, ήρθε και η υπερβολή. Από το 2022 έως το 2024 κατασκευάστηκαν στις ΗΠΑ περίπου 135 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέων αποθηκών, δημιουργώντας σε ορισμένες περιοχές υπερπροσφορά. Σε αγορές όπως το Φοίνιξ και το Ντάλας τα ποσοστά κενών χώρων αυξήθηκαν και τα ενοίκια άρχισαν να πιέζονται. Το 2024 οι τιμές logistics ενοικίων στις ΗΠΑ και τον Καναδά υποχώρησαν κατά 7%, η πρώτη ετήσια πτώση από την κρίση του 2008. Παρόλα αυτά, το μεγάλο στοίχημα δεν φαίνεται να έχει τελειώσει. Η “ανασφάλεια” στις εφοδιαστικές αλυσίδες παραμένει, οι εταιρείες κρατούν μεγαλύτερα αποθέματα και η γεωπολιτική σπρώχνει όλο και περισσότερες επιχειρήσεις να μεταφέρουν παραγωγή πιο κοντά στις αγορές κατανάλωσης. Η ζήτηση αναμένεται να επεκταθεί σύντομα σε νέες τοποθεσίες, από το Μεξικό μέχρι την Ανατολική Ευρώπη. Σε κάθε περίπτωση, οι αποθήκες νέας γενιάς πλέον παίζουν πρωταγωνιστικό ρόλο.
Εισαγωγική φωτογραφία: Getty Images/Ideal Image