Η απόκτηση κατοικίας παύει σταδιακά να αποτελεί αποτέλεσμα εισοδήματος και επαγγελματικής προόδου και εξαρτάται όλο και περισσότερο από την οικογενειακή περιουσία.
Ένα ζευγάρι στα τριάντα του, με σταθερή δουλειά και μισθό πάνω από τον μέσο όρο, κάθεται σήμερα σε οποιαδήποτε αμερικανική πόλη και κάνει τους λογαριασμούς. Πόσα χρόνια θέλει να μαζέψει την προκαταβολή; Πόσο θα του κοστίσει το δάνειο με τα σημερινά επιτόκια; Και μετά έρχεται η ερώτηση που πριν τριάντα χρόνια κανείς δεν έκανε με τέτοια συχνότητα: θα βοηθήσουν οι γονείς; Σύμφωνα με την νέα ετήσια έκθεση του Κέντρου Οικιστικών Σπουδών του Χάρβαρντ οι τιμές κατοικίας έχουν σκαρφαλώσει σχεδόν 55% από την αρχή του 2020, ενώ η ιδιοκατοίκηση υποχώρησε το 2025 για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά, με τη μεγαλύτερη πτώση να την πληρώνουν οι κάτω των 35.
Ο μισθός δεν αρκεί πια
Το ενδιαφέρον εύρημα δεν είναι το ύψος των τιμών. Είναι η αλλαγή μηχανισμού. Η δουλειά, από μόνη της, έχει πάψει να είναι αρκετή για να χτίσει κανείς περιουσία μέσω στέγης. Ό,τι παλιά λεγόταν «καριέρα και υπομονή» τώρα λέγεται «καριέρα, υπομονή και κάποιος να σου δώσει προκαταβολή». Ενδοοικογενειακές μεταβιβάσεις, βοήθεια στην προκαταβολή, γονική δωρεά κεφαλαίου, κληρονομημένο ακίνητο, παίζουν όλο και μεγαλύτερο ρόλο στο ποιος τελικά αποκτά σπίτι. Τα παιδιά ιδιοκτητών συσσωρεύουν σημαντικά μεγαλύτερη περιουσία σε ακίνητα από τα παιδιά ενοικιαστών, ακόμα κι όταν το εισόδημά τους είναι ίδιο. Δεν είναι λοιπόν θέμα προσπάθειας. Είναι θέμα καταγωγής.
Ας το πούμε κι αλλιώς: η αμερικανική μεσαία τάξη έχτισε την περιουσία της πάνω σε ένα σπίτι που αγοραζόταν με τον μισθό. Η επόμενη γενιά τη χτίζει πάνω σε ένα σπίτι που κληρονομείται ή δωρίζεται. Η ιδιοκτησία στέγης, που για δεκαετίες λειτουργούσε ως ο βασικός μηχανισμός κοινωνικής ανόδου της αμερικανικής μεσαίας τάξης, γίνεται όλο και περισσότερο κληρονομημένο προνόμιο. Κι η υπόλοιπη εικόνα δεν βοηθά. Η δημιουργία νέων νοικοκυριών επιβραδύνεται για τρίτη συνεχόμενη χρονιά, οι πωλήσεις υπαρχόντων κατοικιών παραμένουν σε χαμηλό 30 ετών, ενώ σχεδόν οι μισοί ενοικιαστές στις ΗΠΑ, 49% το 2024, ξοδεύουν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για στέγη. Η ίδια η έκθεση υπολογίζει πως ένα νοικοκυριό χρειάζεται πλέον εισόδημα γύρω στα 120.000 δολάρια για να αντέξει οικονομικά ένα μέσο σπίτι. Το 2019 έφτανε τα 75.000. Η ψαλίδα άνοιξε μέσα σε μια πενταετία.
Το ελληνικό παράδοξο: ιδιοκατοίκηση χωρίς δάνειο, νιότη χωρίς σπίτι
Η Ελλάδα μοιάζει εκ πρώτης όψεως ανοσοποιημένη. Έξι στους δέκα Έλληνες ζουν σε δικό τους σπίτι, σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX Europe για το 2025 κι οι μισοί σχεδόν από αυτούς το έχουν εξοφλήσει πλήρως, χωρίς ενεργό δάνειο. Το ποσοστό όμως πέφτει σταθερά: από 77,2% το 2010, ιστορικό υψηλό βάσει διαθέσιμων στοιχείων της Eurostat, έχει υποχωρήσει στο 69,4% το 2025, πλησιάζοντας πλέον τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Πίσω από αυτή τη φαινομενική σταθερότητα κρύβεται ο ίδιος μηχανισμός που περιγράφει η αμερικανική έκθεση, απλώς με βαθύτερες ρίζες. Η ελληνική ιδιοκατοίκηση δεν στηρίζεται τόσο στον μισθό όσο στη γονική παροχή, στο ακίνητο που περνά από γενιά σε γενιά, συχνά χωρίς τραπεζικό δανεισμό. Το τίμημα το πληρώνουν οι νεότεροι με άλλον τρόπο: σχεδόν επτά στους δέκα νέους ενήλικες στην Ελλάδα ζουν ακόμα με τους γονείς τους, από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2024 και οι Έλληνες φεύγουν από το πατρικό στα 30,7 τους χρόνια κατά μέσο όρο, μία από τις πιο μεγάλες ηλικίες σε όλη την Ένωση. Κι όταν φεύγουν, δεν τη γλιτώνουν εύκολα. Η Eurofound βρήκε πως σχεδόν επτά στους δέκα νέους στην Ελλάδα που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό αναγκάζονται να μένουν στο πατρικό, δεύτερο υψηλότερο ποσοστό στην Ένωση μετά τη Βουλγαρία.
Κι η Eurostat δείχνει το άλλο άκρο του ίδιου προβλήματος: το 30,3% των Ελλήνων 15 έως 29 ετών ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη, το υψηλότερο ποσοστό σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Κι οι Έλληνες αγοράζουν πρώτη κατοικία στα 34,7 τους χρόνια κατά μέσο όρο, σχεδόν τρεισήμισι χρόνια αργότερα από τον μέσο όρο 23 ευρωπαϊκών χωρών, που είναι τα 31,3 έτη, σύμφωνα με την ίδια έρευνα της RE/MAX.
Η ίδια έρευνα δείχνει και πόσο βαθιά είναι ριζωμένη η οικογενειακή στήριξη στη διαδικασία. Ανάμεσα στους Έλληνες ιδιοκτήτες, το 31% έλαβε κληρονομιά και το 38% χρηματική δωρεά για την απόκτηση κατοικίας, ποσοστά αισθητά υψηλότερα από τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους (22% και 26% αντίστοιχα). Μόνο το 25% των Ελλήνων λέει πως η οικογένειά του δεν συνέβαλε καθόλου στην αγορά, έναντι 41% στην υπόλοιπη Ευρώπη. Το σπίτι, με άλλα λόγια, σπάνια αγοράζεται εδώ. Παραδίδεται. Το 2026 έφερε και νομοθετική κίνηση προς αυτή την κατεύθυνση. Ο νόμος 5293/2026 επιτρέπει πλέον την καταβολή φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής τη στιγμή της μεταβίβασης του ακινήτου, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατά το ποσό απευθείας από το τίμημα αντί η συναλλαγή να μπλοκάρει εκ των προτέρων. Διευκολύνει δηλαδή ακριβώς εκείνο το κανάλι ενδοοικογενειακής μεταβίβασης στέγης που η αμερικανική έρευνα περιγράφει ως ολοένα πιο κρίσιμο.
Ίσως το πιο ενδιαφέρον σε αυτή τη σύγκριση δεν είναι η διαφορά ανάμεσα σε Ελλάδα και ΗΠΑ, αλλά η σύγκλιση. Δύο αγορές στέγης με εντελώς διαφορετική ιστορία καταλήγουν στο ίδιο ερώτημα: τι σημαίνει σήμερα να «τα καταφέρνεις μόνος σου». Η γενιά που έρχεται δεν καλείται μόνο να βρει δουλειά. Καλείται να έχει γεννηθεί στη σωστή οικογένεια. Κι αυτό είναι κάτι που καμία έκθεση, όσο αναλυτική κι αν είναι, δεν μπορεί να το μετρήσει σε ευρώ ή δολάρια.
Εξωτερική φωτογραφία: @ Getty images