Παρά την πτώση στις τιμές των ελληνικών κατοικιών κατά 34% από τις αρχές του έτους, η Nomura εκτιμά ότι η διόρθωση της αγοράς δεν έχει ολοκληρωθεί. Σύμφωνα με σημερινή έκθεση του οίκου, οι τιμές πρόκειται να σημειώσουν περαιτέρω πτώση της τάξης του 10% τα επόμενα δύο χρόνια.
Συγκεκριμένα, η Nomura προβλέπει υποχώρηση των τιμών κατά 7% φέτος και 4% το 2015, επισημαίνοντας ότι μακροπρόθεσμοι παράγοντες, όπως η υπερβολική προσφορά κατοικιών, τα χαμηλά επίπεδα των εισοδημάτων, το μεγάλο κόστος για τους ιδιοκτήτες και η απροθυμία των τραπεζών να δανείσουν, θα συνεχίσουν να λειτουργούν αρνητικά για την αγορά.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η Nomura αμφισβητεί τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, που δείχνουν πτώση 36% στην Αθήνα και 34% στις υπόλοιπες αστικές περιοχές από την έναρξη της κρίσης (το γ΄ τρίμηνο του 2008). Όπως σημειώνει ο οίκος, τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων κάνουν λόγο για ακόμα μεγαλύτερη πτώση, που κυμαίνεται κοντά στο 50%.
Η σημαντική πτώση στις τιμές συνοδεύεται από την απότομη μείωση και στον όγκο των συναλλαγών. Ειδικότερα, οι συναλλαγές του 2012 ήταν μόλις στο ένα πέμπτο εκείνων του 2005. Και σύμφωνα με τη Nomura, η τάση αυτή δεν δείχνει να αλλάζει καθόλου. Και αυτό γιατί κατά το δ΄ τρίμηνο του 2013 σημειώθηκαν μόλις 3.841 αγοραπωλησίες σε όλη τη χώρα, δηλαδή λιγότερες από το 10% εκείνων του πρώτου τριμήνου του 2007.
Η αδυναμία της αγοράς αντανακλάται τόσο στην αύξηση του χρόνου που απαιτείται για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία (από τους πέντε μήνες που ήταν στις αρχές του 2009 σε σχεδόν ένα χρόνο σήμερα), όσο και στη διεύρυνση της απόστασης ανάμεσα στην αρχική τιμή που ζητά ένας ιδιοκτήτης και στην τελική τιμή πώλησης (από 12,6% που ήταν το 2009 στο 20,7% σήμερα).
Η Nomura προβλέπει ότι οι αβέβαιες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας αλλά και της ελληνικής αγοράς εργασίας επιδρούν αρνητικά στην αγορά ακινήτων. Ο οίκος προβλέπει ότι η ανάκαμψη δεν θα είναι τόσο ισχυρή φέτος, κυρίως εξαιτίας της λιτότητας και της πολιτικής αστάθειας. Συγκεκριμένα, περιμένει αύξηση του ΑΕΠ μόλις κατά 0,1% φέτος και καλύτερους ρυθμούς ανάπτυξης 1,5% το 2015 (που ωστόσο είναι αρκετά χαμηλότεροι του μακροπρόθεσμου μέσου όρου της ελληνικής οικονομίας, στο 2,3%). Την ίδια στιγμή, η Nomura περιμένει μικρή μείωση της ανεργίας από το 27,3% που ήταν το 2013 στο 27%.
“Μια ήπια οικονομική ανάκαμψη, σε συνδυασμό με τη μείωση της ανεργίας ίσως συμβάλλουν στη μείωση του ρυθμού πτώσης των τιμών των κατοικιών. Όμως, βλέπουμε άλλους παράγοντες που λειτουργούν προς την αντίθετη κατεύθυνση, επιβάλλοντας περαιτέρω πιέσεις στις τιμές των κατοικιών”, τονίζουν οι αναλυτές του οίκου.
1) Η πλεονάζουσα προσφορά κατοικιών είναι υψηλή. Συγκεκριμένα, υπολογίζεται ότι στη χώρα υπάρχουν αυτή τη στιγμή 700.000 απούλητες κατοικίες, οι οποίες αντιστοιχούν στο 11% του συνόλου. Με το σημερινό ρυθμό των αγοραπωλησιών να κυμαίνεται μόλις στις 40.000, κανείς βλέπει ότι η προσαρμογή της αγοράς θα έχει και συνέχεια.
Οι ξένοι αγοραστές θα βοηθήσουν σε κάποιο βαθμό, με δεδομένο ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι ήδη το δεύτερο υψηλότερο στην Ευρώπη, και επομένως η εγχώρια ζήτηση είναι εκ των πραγμάτων ασθενής. Η Nomura επικαλείται στοιχεία του Guardian που δείχνουν ότι το 2013, το 90% των συναλλαγών ακινήτων στη χώρα έγιναν από ξένους αγοραστές.
2) Η αβεβαιότητα γύρω από τη φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων θα καθυστερήσει την ανάκαμψη της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το κόστος συναλλαγής για τους αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα είναι το δεύτερο υψηλότερο ανάμεσα σε όλες τις χώρες που παρακολουθεί ο οργανισμός, κοντά στο 14% της αξίας του ακινήτου. Ευτυχώς, η κυβέρνηση ψήφισε νόμο με τον οποίο μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης κατά 50% τουλάχιστον. Όμως, το κόστος κατοχής ακινήτων αυξήθηκε κατά πολύ, έπειτα από το νέο φόρο, τονίζει η Nomura, αναφέροντας τις εκτιμήσεις αναλυτών ότι η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων επταπλασιάστηκε τα τελευταία δύο χρόνια.
3) Δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων θα επιστρέψουν στα κανονικά επίπεδα σύντομα, με δεδομένα τα υψηλά επίπεδα των κόκκινων δανείων και τις σφικτές συνθήκες δανεισμού.
Η Nomura αναφέρεται και στο θέμα των πλειστηριασμών, σημειώνοντας ότι εάν τα θεμελιώδη της αγοράς ακινήτων δεν βελτιωθούν σημαντικά τον επόμενο χρόνο, θα απαιτηθεί η επέκταση της αναστολής τους. “Το πιο ανησυχητικό είναι ότι εάν η κυβέρνηση δεν επεκτείνει την απαγόρευση των πλειστηριασμών από τον επόμενο χρόνο και μετά, η αγορά θα αντιμετωπίσει μεγαλύτερες πιέσεις”, τονίζει ο οίκος.
Κ. Σαμ.
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.