business stories

«Γάμος» Intecontinental – Yes Hotels: Τι σχεδιάζει ο Mr ΑΒΑΞ Χρήστος Ιωάννου

  • Σταύρος Γριμάνης


Η απορρόφηση της Yes από την Αθήναιον, η επιχείρηση «θωράκιση» και το επόμενο βήμα με το «βλέμμα» στη Σαντορίνη

Σε συνένωση δυνάμεων στον ξενοδοχειακό βραχίονα του επιχειρηματικού ομίλου της οικογένειας Ιωάννου προχωρεί ο επικεφαλής Χρήστος Ιωάννου. Όπως αποκαλύπτει σήμερα το newmoney.gr, έχει ήδη ληφθεί απόφαση για την απορρόφηση της Yes Hotels από την Αθήναιον Ξενοδοχειακές και Τουριστικές Επιχειρήσεις η οποία ελέγχει το εμβληματικό Athenaeum Intercontinental.

Η συγχώνευση κρίθηκε «σκόπιμη και συμφέρουσα» δεδομένου ότι συμβάλλει στη βέλτιστη αξιοποίηση των κεφαλαίων και στην επίτευξη μεγαλύτερης ευελιξίας. Ειδικότερα αναμένεται να οδηγήσει στην επίτευξη οικονομιών κλίμακας, στη μείωση των λειτουργικών και διοικητικών δαπανών, καθώς και σε μεγαλύτερα οφέλη για τους μετόχους των δύο ξεχωριστών σήμερα εταιριών που ανήκουν ωστόσο σε κοινά επιχειρηματικά συμφέροντα.

O Xρήστος Ιωάννου, Πρόεδρος του Ομίλου ΑΒΑΞ

Χωρίς αμφιβολία, όμως, στην απόφαση αυτή έπαιξε καταλυτικό ρόλο η πανδημική κρίση και οι σοβαρές συνέπειές της στον τουρισμό και κατ επέκταση στις επιδόσεις των ξενοδοχείων της οικογένειας Ιωάννου. Θεωρείται μάλιστα ενδεικτική των πιέσεων που ασκεί το «μαύρο σύννεφο» του κορωνοϊού ακόμη και σε ισχυρούς ομίλους του τουρισμού.

Ολα στην «Αθήναιον»

Το σχέδιο προβλέπει ουσιαστικά την ενσωμάτωση στην «Αθήναιον» των τριών ιδιόκτητων εκ των πέντε σήμερα ξενοδοχείων της Yes Hotels, η οποία συμπλήρωσε 30 χρόνια από την ίδρυσή της, με τα αρχικά της να παραπέμπουν στο «Y»oung «E»nthusiastic «S»eductive.


Τα τρία ιδιόκτητα ξενοδοχεία που θα ενισχύσουν το χαρτοφυλάκιο της Αθήναιον είναι το πεντάστερο “New Hotel” επί της οδού Φιλελλήνων, που αναπτύσσεται σε 7 ορόφους και διαθέτει 70 δωμάτια εμβαδού από 20 τ.μ.έως 70 τ.μ., το επίσης πεντάστερο Semiramis στην οδό Χ. Τρικούπη της Κηφισιάς, που διαθέτει 51 δωμάτια, εμβαδού από 18 τ.μ. έως 65 τ.μ. και το τετράστερο Periscope στην οδό Χάριτος στο Κολωνάκι που διαθέτει 22 δωμάτια εμβαδού 22 τ.μ.-65 τ.μ.
Τα άλλα δύο ξενοδοχεία της Yes, το Twentyone και το Kefalari Suites-, στο Kεφαλάρι της Kηφισιάς-, είναι μισθωμένα και η διοίκηση της εταιρίας προτίθεται να τερματίσει αζημίως τη μίσθωσή τους εντός των επομένων δύο ετών καθώς δεν αναμένει ταμειακές ροές από τη λειτουργία τους.
Η απόφαση για τη συγχώνευση ελήφθη από τα Διοικητικά Συμβούλια των δύο εταιριών, -πρόεδρος των οποίων είναι ο Χρήστος Ιωάννου-, την 1η Δεκεμβρίου 2020, το σχέδιο εγκρίθηκε στις 8 Ιανουαρίου 2021 και υπογράφτηκε στις 11 Ιανουαρίου, ενώ η τελική απόφαση θα ληφθεί από τις αντίστοιχες Γενικές Συνελεύσεις μετά και τις σχετικές εγκρίσεις των αρμόδιων αρχών.

Πώς θα γίνει η συγχώνευση

Με βάση αυτό το σχέδιο:

-Η συγχώνευση θα συντελεστεί με μεταβίβαση, κατά τη λύση της απορροφώμενης, -δίχως αυτή να τεθεί σε καθεστώς εκκαθάρισης-, όλων των στοιχείων του ενεργητικού και του παθητικού της στην απορροφώσα, όπως αυτά εμφανίζονται στον ισολογισμό μετασχηματισμού της που συνετάγη για το σκοπό της συγχώνευσης με ημερομηνία 31.8.2020, ως στοιχεία του ισολογισμού της απορροφώσας, με αντάλλαγμα την έκδοση μετοχών της απορροφώσας στους μετόχους της απορροφώμενης

-Το συνολικό κεφάλαιο της απορροφώσας (Αθήναιον) ανέρχεται σήμερα στο ποσό των 56.783.333,28 ευρώ και διαιρείται σε 5.470.456 μετοχές ονομαστικής 10,38 ευρώ έκαστη.

Σύμφωνα με την Έκθεση Αποτίμησης, η καθαρή θέση της απορροφώμενης (Yes) ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 16.930.000 ευρώ.
Στο πλαίσιο της συγχώνευσης, το κεφάλαιο της απορροφώσας θα αυξηθεί κατά 14.195.833,30 ευρώ. Αντίστοιχα, θα εκδοθούν 1.367.614 νέες ονομαστικές μετοχές της, ονομαστικής αξίας 10,38 ευρώ έκαστη, ενώ οι μετοχές της απορροφώμενης θα ακυρωθούν.

-Το ποσό που συνίσταται στη διαφορά της αξίας των εισφερόμενων στοιχείων του ενεργητικού και παθητικού της απορροφώμενης, όπως εκτιμήθηκε στην Έκθεση Αποτίμησης, και της αύξησης κεφαλαίου της απορροφώσας, ήτοι 2.734.166,70 ευρώ θα αχθεί σε πίστωση του λογαριασμού «Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο από υπεραξία συγχωνεύσεως». Συνεπώς, μετά την ολοκλήρωση της συγχώνευσης, το κεφάλαιο της απορροφώσας Αθήναιον θα ανέρχεται σε 70.979.166,60, διαιρούμενο σε 6.838.070 μετοχές ονομαστικής αξίας 10,38 ευρώ έκαστη.

-Δεδομένου ότι η συγχώνευση θα διενεργηθεί με τη μεταβίβαση όλων των στοιχείων του ενεργητικού και του παθητικού της απορροφώμενης και ότι η αύξηση απαιτείται για την ολοκλήρωση της συγχώνευσης, η έκδοση και παράδοση των νέων κοινών ονομαστικών μετοχών της απορροφώσας έχει προβλεφθεί ως αντάλλαγμα της ως άνω μεταβίβασης και δεν γεννώνται δικαιώματα προτίμησης των υφισταμένων μετόχων της απορροφώσας.

Οι μετοχικές ανακατατάξεις

σχέση ανταλλαγής των εταιρικών συμμετοχών ορίζεται ως εξής:

Για κάθε 15.03957549 υφιστάμενες κοινές, ονομαστικές μετά ψήφου μετοχές της απορροφώμενης, ο μέτοχος θα λάβει μία (1) νέα, κοινή, ονομαστική μετά ψήφου μετοχή της απορροφώσας.

Μετά την ανταλλαγή εταιρικών συμμετοχών και την ΑΜΚ το μετοχικό «τοπίο» στην Αθήναιον μεταβάλλεται αντίστοιχα καθώς:

Α) Η βασική μέτοχος-εταιρία “ΝΤΙ INVESTMENTS LIMITED” θα αποκτήσει στην απορροφώσα 1.185.014 μετοχές, ονομαστικής αξίας εκάστης 10,38 ευρώ, δηλαδή μετοχές συνολικής ονομαστικής αξίας 12.300.445 ευρώ, σε αντάλλαγμα των 17.822.085 μετοχών αξίας 0,73 ευρώ έκαστης που κατείχε στην απορροφώμενη πριν από τη συγχώνευση.

Β) Ο μέτοχοι Χρήστος Ιωάννου, Έλλη Ιωάννου, Μαρία Ιωάννου και Στέλιος Ιωάννου θα αποκτήσουν ο καθένας στην απορροφώσα Αθήναιον από 45.650 μετοχές, συνολικής ονομαστικής αξίας 473.847 ευρώ, σε αντάλλαγμα των μετοχών που κατείχαν στην Yes Hotels.

– Μετά την ολοκλήρωση της συγχώνευσης, η Αθήναιον υποκαθίσταται ως καθολική διάδοχος και θα υπεισέλθει αυτοδικαίως και χωρίς καμία άλλη διατύπωση, με τους ίδιους όρους, στο σύνολο των νόμιμων δικαιωμάτων, υποχρεώσεων, διοικητικών αδειών ή εγκρίσεων (περιλαμβανομένων αδειών ή/και εγκρίσεων που είναι υπό έκδοση) και έννομων σχέσεων της Yes Hotels από οποιαδήποτε αιτία και αν απορρέουν και παντός εν γένει περιουσιακού της στοιχείου.

-Η ημερομηνία έπειτα από την οποία όλες οι πράξεις και τα περιουσιακά στοιχεία της απορροφώμενης θα θεωρούνται για λογιστικούς σκοπούς ως γενόμενες για λογαριασμό της απορροφώσας, είναι η ημερομηνία του Ισολογισμού Μετασχηματισμού (31.8.2020). Τα δε οικονομικά αποτελέσματα που θα προκύψουν από την 31.8.2020 θα θεωρούνται ως αποτελέσματα της απορροφώσας και θα ωφελούν ή θα βαρύνουν αποκλειστικά και μόνο αυτή. Ομοίως, όλες οι συμφωνίες και δικαιοπραξίες που γίνονται ύστερα από το ανωτέρω χρονικό διάστημα με κάθε τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο στο όνομα της απορροφώμενης συνεχίζονται από την απορροφώσα με τους ίδιους όρους και συμφωνίες.

Επίσης, τυχόν δίκες της απορροφώμενης θα συνεχίζονται από την απορροφώσα χωρίς καμία ειδικότερη διατύπωση, χωρίς να επέρχεται βίαιη διακοπή τους και χωρίς να απαιτείται δήλωση για την επανάληψή τους.
Το σχέδιο συγχώνευσης υπογράφουν εκ μέρους της Αθήναιον ο Χρήστος Ιωάννου και εκ μέρους της Yes Hotels ο Θωμάς Γκιόλμας.

Η αποτίμηση, οι ΑΜΚ και οι ζημιές

Η εκτίμηση της εύλογης αξίας των περιουσιακών στοιχείων της Yes Ξενοδοχεία-Εστιατόρια Α.Ε ανατέθηκε στην Grant Thornton Greece. Η οποία και έδωσε τις οικονομικές παραμέτρους του εγχειρήματος. Με βάση την έκθεση της στις 31/8/2020, η καθαρή θέση (μετά τις αναπροσαρμογές) προσδιορίστηκε στα 16,93 εκ. ευρώ, ενώ ο αριθμός των μετοχών της Yes ανερχόταν σε 20.568.334 ονομαστικής αξίας 0,73 ευρώ/μετοχή, με την εσωτερική αξία τους μετά τις αναπροσαρμογές να υπολογίζεται σε 0,823 ευρώ/μετοχή.

Το μετοχικό κεφάλαιο όμως έφτασε εδώ μετά από τη θεαματική μείωση του κατά 67.258.453 ευρώ (και τώρα πλέον στα 15 εκ. ευρώ) που εγκρίθηκε στη Γ.Σ. της εταιρίας στις 30 Δεκεμβρίου 2019, προς ισόποση απόσβεση λογιστικών ζημιών και προκειμένου να έρθει σε θετικό «λογαριασμό» η σχέση με τα ίδια κεφάλαια.
Είχαν προηγηθεί από το 2003 και μέχρι το 2019, 23 Αυξήσεις Μετοχικού Κεφαλαίου, ωστόσο η Yes Hotels εξακολουθούσε να μην επιβεβαιώνει τις προσδοκίες των βασικών μετόχων…

Όπως δείχνουν και τα αποτελέσματα της τελευταίας δημοσιευμένης χρήσης (2019) έκανε τζίρο 9,1 εκ. ευρώ (έναντι 9,7 εκ. το 2018) εμφανίζοντας μείωση κατά 6% λόγω πτώσης της πληρότητας σε όλα τα ξενοδοχεία της εταιρίας. Στα προ φόρων αποτελέσματα «γύρισε» σε ζημιές 27.000 ευρώ από κέρδη 408.000 ευρώ έναν χρόνο πριν, ενώ τα δάνεια φτάνουν τα 15,33 εκ. ευρώ.

Παράλληλα, η διοίκηση της εταιρίας και ενώ η πανδημία «επέλαυνε» προχώρησε σε τροποποίηση των συμβάσεων των τριών ομολογιακών δανείων με παράταση της λήξεως τους κατά έναν χρόνο,- τον Δεκέμβριο του 2023-, και νέο πρόγραμμα αποπληρωμής σε 6 εξαμηνιαίες χρεολυτικές δόσεις, που ξεκινούν από τον Ιούνιο του 2021. Επίσης στις 7 Αυγούστου εξασφάλισε νέο ομολογιακό δάνειο για την εξυπηρέτηση του κεφαλαίου κίνησης, ύψους 4 εκ., με την εγγύηση του Ταμείου Εγγυοδοσίας Επιχειρήσεων Covid-19, και το οποίο έχει εισπραχθεί σε τρεις δόσεις. Το κεφάλαιο θα εξοφληθεί σε επτά εξαμηνιαίες δόσεις, με ημερομηνία πρώτης πληρωμής στις 30.06.2022. Ως εξασφάλιση του δανείου προβλέπεται η εγγραφή προσημείωσης ακινήτου για ποσό 1,2 εκ.

Πέρα, όμως, από την τακτοποίηση των υποχρεώσεων και την εξασφάλιση επιπλέον ρευστότητας είναι σαφείς οι απαισιόδοξες εκτιμήσεις της διοίκησης για τις προοπτικές μετά τη «βόμβα» της πανδημίας.

«Η εταιρία δραστηριοποιείται στον τουριστικό κλάδο, που είναι και από τους πιο αρνητικά επηρεαζόμενους από τις επιπτώσεις της πανδημίας και επομένως ο αντίκτυπος των μέτρων που έλαβαν ορισμένες κυβερνήσεις, συμπεριλαμβανομένων των κλείσιμο των συνόρων και περιορισμό των μετακινήσεων λόγω της εξάπλωσης της πανδημίας, είχε ιδιαίτερα αρνητική επίδραση καθώς οι πωλήσεις παρουσίασαν κατακόρυφη πτώση», αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έκθεση για τα αποτελέσματα του 2019. Παρόλα αυτά, η διοίκηση δηλώνει ότι έχει λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα για να διασφαλίσει τη συνέχιση της δραστηριότητας της εταιρίας για περίοδο τουλάχιστον 12 μηνών. Στη συνέχεια, όμως, δρομολογήθηκαν οι νέες επιλογές.

Η «θωράκιση» της «ναυαρχίδας»

Την ώρα που προετοιμαζόταν η ενσωμάτωση της Yes Hotels, ο Χρήστος Ιωάννου προσπαθούσε, παράλληλα με τις «μάχες» στο μέτωπο των κατασκευών για την Avax, να «θωρακίσει» την Αθήναιον, που ελέγχει και διαχειρίζεται τη «ναυαρχίδα» των ξενοδοχειακών δραστηριοτήτων της οικογένειας, δηλαδή το φημισμένο Athenaeum InterContinental, που διατηρεί τα «σκήπτρα» του μεγαλύτερου πεντάστερου της Αττικής με 559 δωμάτια (1.086 κλίνες). Και το οποίο πέρυσι λόγω του Covid έκλεισε τις πύλες του στις 23 Mαρτίου και τις άνοιξε μόλις στις 25 Aυγούστου.

Έτσι, ο Ιωάννου πέτυχε για την Αθήναιον την έκδοση νέων δανείων, αλλά και τη ρύθμιση προηγούμενου ομολογιακού αρχικού ύψους 22 εκ. Συγκεκριμένα, στις 22 Απριλίου 2020 η διοίκηση της Αθήναιον, συμφώνησε με την Τράπεζα Πειραιώς νέα τροποποίηση του ΚΟΔ, για τη μετάθεση πληρωμής των δόσεων κατά ένα έτος, με εξόφληση στα τέλη του 2023. Αντίστοιχη συμφωνία, για μετάθεση κατά ένα έτος, έκλεισε στις 12 Ιουνίου και για χρεολυτικό δάνειο των 3 εκ.

Παράλληλα, η εταιρία προχώρησε στη σύναψη τεσσάρων νέων δανειακών συμβάσεων πάντα από την Τράπεζα Πειραιώς. Ειδικότερα, στις 7 Αυγούστου συμφώνησε για την έκδοση νέου ομολογιακού 8 εκ. ευρώ, με σκοπό την κάλυψη αναγκών της σε κεφάλαιο κίνησης λόγω των συνεπειών της πανδημικής κρίσης. Το δάνειο καλύπτεται με την εγγύηση του Ταμείου Εγγυοδοσίας Επιχειρήσεων της ΕΑΤ που συγχρηματοδοτείται από το Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης και το Δημόσιο. Θα εξοφληθεί με επτά εξαμηνιαίες χρεολυτικές δόσεις εκ των οποίων οι έξι του 1 εκ. ευρώ και η έβδομη 2 εκ., που θα αρχίσουν να καταβάλλονται από τον Ιούνιο του 2022. Η εμπρόθεσμη και ολοσχερής αποπληρωμή εξασφαλίζεται με προσημείωση υποθήκης 2,4 εκ. ευρώ.

Στις 9 Ιουλίου συνομολογήθηκε με την Πειραιώς η τροποποίηση της σύμβασης πίστωσης με ανοιχτό λογαριασμό με το όριο να αυξάνεται στα 3,19 εκ., ενώ επιπλέον συμφωνήθηκε η χορήγηση χρεολυτικού δανείου 1,1 εκ. που θα εξοφληθεί σε 20 εξαμηνιαίες δόσεις, αρχής γενομένης τον Δεκέμβριο του 2021.

Λίγες μέρες αργότερα, στις 22 Ιουλίου, η Αθήναιον σύναψε σύμβαση νέου ΚΟΔ με την Πειραιώς, ύψους 4,35 εκ. με σκοπό τη χρηματοδότηση του project στη Σαντορίνη για την ανέγερση 2 ξενοδοχειακών μονάδων. Το δάνειο είναι κυμαινόμενου επιτοκίου, εξασφαλισμένο με εμπράγματες εγγυήσεις (προσημείωση υποθήκης 5,22 εκ.), ενώ και για αυτό προβλέπεται εξόφληση σε 20 εξαμηνιαίες διαδοχικές δόσεις, που θα αρχίσουν από τον Δεκέμβριο του 2021.
Συμφωνήθηκε, επιπλέον, χρεολυτικό δάνειο 939.750 ευρώ για τη χρηματοδότηση έως του 15% του προϋπολογισμού κεφαλαιουχικών δαπανών της επένδυσης στη Σαντορίνη. Η αποπληρωμή του θα γίνει σε μία δόση εφάπαξ, δύο χρόνια μετά την εκταμίευση.

Το project της Σαντορίνης

Το ενδιαφέρον του Χρήστου Ιωάννου στρέφεται τώρα και σε αυτό το νέο «στοίχημα» που αφορά το υπερπολυτελές συγκρότημα στη Σαντορίνη, το οποίο η Αθήναιον έχει στα σκαριά εδώ και καιρό.
Το ποντάρισμα της οικογένειας στο δημοφιλές τουριστικό νησί των Κυκλάδων χρονολογείται από το 1987 με το 4 αστέρων Santorini Image. Το οποίο στη συνέχεια προοριζόταν να αποτελέσει τον δεύτερο «σταθμό» της InterContinental Hotels Group στην Eλλάδα. Mε βάση το σχέδιο που είχε ανακοινωθεί το 2014, προβλεπόταν επένδυση 30 εκ. ευρώ από την «Aθήναιον», προκειμένου το Santorini Image να μεταμορφωθεί σε InterContinental Santorini Resort and Spa, και με στόχο να ανοίξει τις πύλες του τη σεζόν 2016-17.

Mε αυτή την προοπτική αγοράστηκαν και γειτονικές εκτάσεις ώστε να μπορέσει να υλοποιηθεί το φιλόδοξο πλάνο για ένα luxury συγκρότημα με 120 δωμάτια, 40 σουίτες με ιδιωτικές πισίνες, συνεδριακό κέντρο, spa και δύο εστιατόρια.
Tο συγκεκριμένο πλάνο, όμως, δεν υλοποιήθηκε λόγω αδυναμίας τραπεζικής χρηματοδότησης. Έτσι, αναγκαστικά ο προσανατολισμός άλλαξε με το νέο πλάνο να προβλέπει τη δημιουργία ενός πολυτελούς συγκροτήματος για την προσέλκυση των high income τουριστών, αλλά όχι πλέον υπό την ομπρέλα της InterContinental.

Το «φιλέτο» των 43 στρεμμάτων

Ούτως ή άλλως, η έκταση των 43 στρεμμάτων στη Μεσσαριά, σε προνομιακή τοποθεσία (μόλις 3 χλμ. από τα Φηρά, 3 χλμ. από το αεροδρόμιο και 4 χλμ. από την παραλία Mονόλιθος), αποτελεί «φιλέτο». Το οποίο η οικογένεια Ιωάννου δείχνει αποφασισμένη να αξιοποιήσει. Έτσι, αφού ολοκληρώθηκαν οι αδειοδοτήσεις και η εκπόνηση των μελετών, το 2019 ξεκίνησαν οι εργασίες για την πλήρη ανακατασκευή του συγκροτήματος, που αφορά ουσιαστικά την ολοσχερή σχεδόν κατεδάφιση των υφιστάμενων υποδομών και το χτίσιμο νέων.
Aυτές οι εργασίες μάλιστα συνεχίστηκαν απρόσκοπτα και πέρυσι, ενώ δεν διακόπηκαν ούτε μετά την «έλευση» της πανδημίας. Ένα επιπλέον στοιχείο που πιστοποιεί αυτό το ενδιαφέρον είναι και οι δύο αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου που έγιναν στη θυγατρική εταιρία «Σαντορίνη Ξενοδοχειακές και Tουριστικές Eπιχειρήσεις». Η πρώτη στις 6 Iουλίου ύψους 2,55 εκ. ευρώ και η δεύτερη στις 20 Οκτωβρίου ύψους 800.000 ευρώ, με το μετοχικό κεφάλαιο να διαμορφώνεται πλέον στα 9,88 εκ. ευρώ.
Ο στόχος της διοίκησης είναι η ολοκλήρωση του έργου και η λειτουργία του νέου συγκροτήματος εντός του 2021 και πιθανά πριν την έναρξη της θερινής σεζόν. Κάτι βέβαια που θα εξαρτηθεί και από τη γενικότερη κατάσταση στον τουρισμό και τους ρυθμούς επιστροφής στην «κανονικότητα» μετά το καταλυτικό πλήγμα του κορωνοϊού…

Διαβάστε ακόμα: 

Jumbo: Πότε ξεκινούν να λειτουργούν με click inside και click away

Οικογένεια Παπαγιάννη: Από την «περιπέτεια» της ΒΙΚΗ, στο success story με το ελληνικό χαβιάρι

Απόρρητο Απόρρητο