Έξι παράγοντες και συγκεκριμένα οι αντοχές των αγοραστών, η προσφορά, η ροή ξένου κεφαλαίου, η ενεργειακή απόδοση, η γεωπολιτική και τα κυβερνητικά προγράμματα είναι αυτοί που θα καθορίσουν την αγορά ακινήτων την εφετινή χρονιά.
Για το 2026, το πρόσημο στην εγχώρια κτηματαγορά θα είναι μεν θετικό ως προς την πορεία των αξιών, ωστόσο σε σαφώς πιο μέτρια ποσοστά σε σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν με ενδεχόμενο και τη διόρθωση σε ορισμένες περιοχές.
Την εικόνα για το εγχώριο real estate δίνει ο κ. Κωστής Μοσχονάς, διοργανωτής της 6ης Premium Real Estate Expo που πραγματοποιείται αυτό το τριήμερο από τις 15 έως και τις 17 Μαΐου στο εκθεσιακό κέντρο Metropolitan Expo στα Σπάτα και περιλαμβάνει και το 6ο Real Estate Forum, εντός της έκθεσης, όπου θα συζητηθούν ακριβώς αυτές οι προοπτικές, με διακεκριμένους ομιλητές, εκπροσώπους τραπεζών, φορέων αλλά και διεθνείς επενδυτές από το Hosted Buyer Program θα αναλύσουν πώς ο κλάδος μπορεί να ανταποκριθεί στις προκλήσεις της τωρινής συγκυρίας εποχής.
Ο κ. Μοσχονάς εκτιμά ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση που θα ορίσει σε μεγάλο βαθμό τα επόμενα 3-5 χρόνια: «Η εικόνα είναι αυτή της ανόδου με επιβράδυνση και ταυτόχρονης ωρίμανσης. Τα αριθμητικά δεδομένα είναι εύγλωττα. Το 2025 έκλεισε με ετήσια αύξηση 9,6% στις τιμές πώλησης πανελλαδικά και 4,2% στα ενοίκια. Όμως το τελευταίο τρίμηνο του 2025 έδειξε ήδη ότι κάτι αλλάζει: η αύξηση πωλήσεων περιορίστηκε στο 1,8%, ενώ οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατέγραψαν μάλιστα μείωση 3,5% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Στην Αθήνα οι μεταβιβάσεις φρενάρουν παρά την άνοδο τιμών, με αποτέλεσμα την παράδοξη συνύπαρξη υψηλών τιμών και χαμηλότερου όγκου συναλλαγών».
Όσον αφορά τους παράγοντες που θα καθορίσουν το 2026:
-Πρώτος, η αντοχή του αγοραστή. «Τα στοιχεία είναι σκληρά: μόλις το 18% των ενδιαφερομένων αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό άνω των 300.000 ευρώ. Η μεσαία τάξη, ακόμη και με σταθερή εργασία και δυνατότητα δανεισμού, πιέζεται. Όταν το κόστος στέγασης αντιστοιχεί στο 60-70% του μέσου μηνιαίου μισθού, δεν μιλάμε για αγορά υγιή – μιλάμε για αγορά υπό πίεση».
-Δεύτερος, η προσφορά. «Παρά τη ζήτηση, οι νέες κατασκευές παραμένουν περιορισμένες, λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής (+33% από το 2021) και ρυθμιστικών εκκρεμοτήτων. Σύμφωνα με μελέτη συστημικής τράπεζας, περίπου 250.000 κατοικίες έμειναν χωρίς συντήρηση από το 2010 και μετά και έχουν καταστεί μη κατοικήσιμες. Είναι ένα κρίσιμο απόθεμα που πρέπει να επιστρέψει στην αγορά».
-Τρίτος, η ενεργειακή κλάση Β+ από το 2026: «Δημιουργεί ένα δίκαιο αλλά σκληρό φίλτρο: τα Α+ ακίνητα θα κερδίσουν 15-20% premium, τα μη αναβαθμισμένα θα πιεστούν έως -12%», εκτιμά ο κ. Μοσχονάς
-Τέταρτος, η ροή ξένου κεφαλαίου: «Παραμένει ισχυρή, με ένα μέσο όρο ύψους 1,6 δισ. ευρώ ετησίως σε άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα την περίοδο 2018-2025, αλλά αλλάζει χαρακτήρα μετά τις αλλαγές στη Golden Visa και τους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση».
-Πέμπτος, η γεωπολιτική: «Η κρίση στη Μέση Ανατολή έχει ήδη επιβραδύνει βραχυπρόθεσμα την κτηματαγορά τις τελευταίες εβδομάδες, με υποψήφιους αγοραστές σε στάση αναμονής. Παράλληλα, όμως, η ίδια αστάθεια φέρνει νέους Ισραηλινούς και Λιβανέζους αγοραστές που βλέπουν την Ελλάδα ως «ασφαλές λιμάνι».
-Έκτος, τα κυβερνητικά προγράμματα, με αιχμή την αναμονή για το «Ανακαινίζω» για 20.000 κλειστά σπίτια και η σταδιακή ολοκλήρωση του «Σπίτι μου ΙΙ».
Ο κ. Μοσχονάς εκτιμά ότι το 2026 θα έχουμε άνοδο τιμών 5-8% στις περισσότερες δυναμικές περιοχές, σαφώς μικρότερη από τα διψήφια ποσοστά της προηγούμενης τετραετίας, με κάποιες περιοχές νέων κατασκευών να εμφανίζουν σημάδια διόρθωσης.
Στο κομμάτι των ενοικίων και στο κρίσιμο ερώτημα πόσο βιώσιμα είναι πλέον τα επίπεδα τιμών είτε για αγορά είτε για ενοικίαση ο ίδιος επισημαίνει ότι «τα επίπεδα τιμών έχουν φτάσει στο όριο της κοινωνικής βιωσιμότητας, αν δεν το έχουν ήδη ξεπεράσει. Στην αγορά ενοικίων, η εικόνα είναι δραματική. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στην Αθήνα για διαμέρισμα 80-110 τ.μ. ξεπερνά τα 12,9 ευρώ /τ.μ., με τα νότια προάστια να φτάνουν τα 13,3 ευρώ /τ.μ. Μια οικογένεια χρειάζεται 1.039 ευρώ -1.542 ευρώ τον μήνα για κατοικία 100 τ.μ. στην Αθήνα. Στη Θεσσαλονίκη, οι αυξήσεις ενοικίου ξεπερνούν το 6,3% και σε ορισμένες περιοχές (Θέρμη, Βασιλικά) το 20%».
Το κρίσιμο στοιχείο: σύμφωνα με την Eurostat, 47,3% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά που δυσκολεύονται να πληρώσουν ενοίκια, δάνεια ή λογαριασμούς. Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 9,3%: «Είμαστε δηλαδή πέντε φορές χειρότερα από τον μέσο όρο. Για επτά συνεχόμενα έτη η Ελλάδα έχει το υψηλότερο κόστος στέγασης στην ΕΕ ως ποσοστό εισοδήματος.
Ως προς τις τιμές πώλησης, η μέση τιμή ζήτησης πανελλαδικά τον Μάρτιο 2026 ήταν 2.727 ευρώ /τ.μ., αυξημένη κατά 6,61% σε ετήσια βάση. Στα νότια προάστια ξεπερνά τα 4.500 ευρώ /τ.μ., στο κέντρο της Θεσσαλονίκης τα 2.931 ευρώ/τ.μ. Σε σχέση με τα εισοδήματα, οι λόγοι τιμή-εισόδημα στην Αττική είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη. Στο ερώτημα λοιπόν αν αυτές οι τιμές είναι βιώσιμες η απάντηση είναι όχι για τη μεσαία τάξη χωρίς δανεισμό ή οικογενειακή υποστήριξη. Είναι ενδεικτικό ότι το «Σπίτι μου ΙΙ» έχει όριο τα 250.000 ευρώ – όριο που σε πολλές περιοχές της Αττικής έχει ήδη ξεπεραστεί από την πραγματικότητα».
Αντίστοιχα ούτε τα ενοίκια σε αυτά τα επίπεδα μπορεί να είναι βιώσιμα για χιλιάδες νοικοκυριά. «Όταν 1 στους 2 Έλληνες δυσκολεύεται να πληρώσει τη στέγη του, μιλάμε για κοινωνική κρίση, όχι για επιτυχία της αγοράς.
Αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι αναμένουμε κατάρρευση. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή λόγω αστικοποίησης, ξένων επενδύσεων, αύξησης μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών (παρά τη συνολική πληθυσμιακή μείωση). Αλλά είναι σαφές ότι χωρίς αύξηση της προσφοράς, η αγορά κινδυνεύει να αυτο-στραγγαλιστεί, καθώς ο αγοραστής/ενοικιαστής σταδιακά αποκλείεται».
Τα χαρακτηριστικά των αγοραστών
Σε αυτή τη συγκυρία στην εγχώρια κτηματαγορά υπάρχουν τρεις διακριτές αγορές που λειτουργούν παράλληλα.
Ο Έλληνας αγοραστής είναι σήμερα πρωτίστως αγοραστής πρώτης ή δεύτερης κατοικίας με χρηστική λογική, όχι επενδυτική. Ψάχνει βιωσιμότητα. Η τυπική περίπτωση είναι ηλικίας 30-45, ζευγάρι ή νέα οικογένεια, ψάχνει διαμέρισμα 60-90 τ.μ., χρησιμοποιεί συχνά το «Σπίτι μου ΙΙ» και τραπεζικό δάνειο. Δίνει αυξανόμενη σημασία στην ενεργειακή κλάση γιατί υπολογίζει το συνολικό κόστος ζωής. Επιλέγει συχνά παλαιότερα ακίνητα (25ετίας) με στόχο την ανακαίνιση – μια ξεκάθαρη τάση που ενισχύεται από το επερχόμενο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» για 20.000 κλειστά σπίτια.
Ο ξένος αγοραστής Δυτικής Ευρώπης / Β. Αμερικής (Γερμανοί, Γάλλοι, Βρετανοί, Ολλανδοί, Αμερικανοί, Καναδοί) έχει αλλάξει εντελώς προφίλ από το 2024. Πλέον δεν είναι ο 30-45 με αμιγώς επενδυτικά κίνητρα – είναι κυρίως 45-60 ετών, κοντά ή στη συνταξιοδότηση: ψάχνει εξοχική ή δεύτερη κατοικία σε νησιά, Κρήτη, Πελοπόννησο, για προσωπική χρήση. Με βάση τα στοιχεία της RE/MAX του 2025 προκύπτει ότι 57% των ξένων αγοραστών αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο μόνιμης εγκατάστασης. Η Ολλανδία και η Γαλλία ενισχύονται σημαντικά τους τελευταίους μήνες.
Ο ξένος αγοραστής Μέσης Ανατολής / Ασίας / Ανατολικής Ευρώπης (Κινέζοι, Ισραηλινοί, Τούρκοι, Λιβανέζοι, Ιρανοί, Αιγύπτιοι, Ουκρανοί) είναι κυρίως επενδυτικό κοινό συνδυασμένο με αναζήτηση ασφάλειας. Οι Κινέζοι παραμένουν νούμερο 1 στη Golden Visa με 48% των αρχικών αδειών μόνιμου επενδυτή τον Ιανουάριο 2026, ακολουθούμενοι από Τούρκους (16%), Λιβανέζους (4,7%), Ιρανούς (4%), Βρετανούς (3,8%), Ισραηλινούς (3,1%). Στην Αττική, οι Ισραηλινοί έχουν αναδειχθεί κυρίαρχη ομάδα, ακολουθούν Τούρκοι, Λιβανέζοι, Κινέζοι, Ουκρανοί. Στη Θεσσαλονίκη πρωτοστατούν Ισραηλινοί, Βούλγαροι, Γερμανοί, Τούρκοι, Αλβανοί. Στην υπόλοιπη Ελλάδα κυριαρχούν οι Γερμανοί.
Ποια ζήτηση είναι μεγαλύτερη; Σε όγκο συναλλαγών, σαφώς προηγείται η ελληνική. Σε αξία ανά συναλλαγή και σε πρωτεύουσες ζώνες (Κολωνάκι, Αθηναϊκή Ριβιέρα, Λυκαβηττός), η ξένη κυριαρχεί. Στις περιοχές αυτές η σύνθεση των αγοραστών έχει αντιστραφεί τα τελευταία χρόνια. Ταυτόχρονα όμως, οι νέες αιτήσεις Golden Visa είναι σε καθοδική τροχιά (-83% σύμφωνα με στοιχεία Elxis), λόγω της αύξησης του ορίου στις 800.000€ σε υψηλής ζήτησης περιοχές και του αποκλεισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης για αυτά τα ακίνητα. Η σύνθεση αλλάζει: λιγότεροι «αμιγείς» επενδυτές, περισσότεροι αγοραστές με μικτό κίνητρο (χρήση + επένδυση).
Πού μετατοπίζεται η ζήτηση
Την ίδια στιγμή, όπως αναφέρει ο κ. Μοσχονάς, καταγράφεται δομική- όχι κυκλική- αλλαγή της ζήτησης με τέσσερις παράλληλες μετατοπίσεις:
Η πρώτη μετατόπιση αφορά το μέγεθος με στροφή σε μικρότερα και πιο λειτουργικά σπίτ. Η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών – που η Τράπεζα της Ελλάδος αναγνωρίζει ως διαρθρωτικό παράγοντα της ζήτησης – σημαίνει αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα 50-80 τ.μ. αντί για κλασικά τεσσάρια. Σε πολλές περιοχές παρατηρείται ότι το ίδιο κτίριο έχει υψηλότερη απόδοση όταν χωρίζεται σε μικρότερα διαμερίσματα. Παράλληλα, νέες οικογένειες δεν αναζητούν τα 120-140 τ.μ. που ζητούσαν οι γονείς τους – ζητούν 80-100 τ.μ. με έξυπνη οργάνωση χώρων, μπαλκόνι, ίσως ένα μικρό home office.
Η δεύτερη μετατόπιση έχει να κάνει με την ενεργειακή απόδοση «και είναι ίσως η πιο σαφής τάση. Από το 2026, με την υποχρεωτική αναβάθμιση σε κλάση Β+, η ενεργειακή κλάση γίνεται οικονομικό κριτήριο επιλογής. Ο σύγχρονος αγοραστής υπολογίζει δύο πράγματα: τι θα πληρώνει σε λογαριασμούς τα επόμενα 20 χρόνια, και τι αξία θα έχει το ακίνητο στη μεταπώληση. Ένα ακίνητο κλάσης Α+ θα έχει 70-80% χαμηλότερο κόστος ενέργειας από ένα κλάσης Δ. Γι’ αυτό φέρνουμε φέτος για πρώτη φορά τη ζώνη Green & Wellness Living στην έκθεση».
Τρίτη μετατόπιση έχει να κάνει με την ποιότητα και τα χαρακτηριστικά. Παρατηρείται έντονη στροφή προς παλαιότερα σπίτια 25ετίας με προοπτική ανακαίνισης. Είναι αξιοσημείωτο ότι, σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, με μικρής κλίμακας ανακαίνιση 300-500 ευρώ /τ.μ. και τις διαθέσιμες επιδοτήσεις, το 2026 ίσως είναι η πιο συμφέρουσα περίοδος για ανακαίνιση. Παράλληλα, οι ξένοι αγοραστές προτιμούν νεόδμητες ή πρόσφατα κατασκευασμένες (τελευταία πενταετία) κατοικίες.
Τέταρτη μετατόπιση σχετίζεται με τη γεωγραφία και τη συνδεσιμότητα «Άνοδος του ενδιαφέροντος σε δυτικά προάστια Αθήνας, αναδυόμενες ζώνες γύρω από επεκτάσεις του μετρό (Ίλιον, Βάρη, Κορωπί – αναμένεται 8-10% άνοδος σε ακτίνα 500μ.), περιφερειακές πόλεις. Ο σύγχρονος αγοραστής δεν φοβάται τη «δεύτερη ζώνη» αν έχει καλή συγκοινωνία».
Συνολικά, το παλιό μοντέλο «μεγάλο διαμέρισμα στο κέντρο» αντικαθίσταται από το «έξυπνο, ενεργειακά αποδοτικό, καλά συνδεδεμένο» – ανεξαρτήτως μεγέθους.
Διαβάστε ακόμη
Χάνουμε €1,5 δισ. τον χρόνο λόγω έλλειψης συνεδριακών υποδομών
Αλλαγή φιλοσοφίας για την κρατική παρουσία σε κρίσιμους τομείς της οικονομίας
Eparagogos: Tρεις 26χρονοι φέρνουν προϊόντα από την ελληνική γη απευθείας στο πιάτο των καταναλωτών
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα