Ένα σημαντικό ποσοστό που φτάνει το 30% των υποψηφίων αγοραστών αναζητεί τώρα σπίτια αξίας κάτω των 100 χιλ. ευρώ που είναι και η κατηγορία όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη ανισορροπία και οι πωλητές έχουν σαφώς το «πάνω χέρι», η ζώνη των 300- 400 χιλ. ευρώ περνά σχεδόν… απαρατήρητη συγκεντρώνοντας μόλις το 6% των υποψήφιων αγοραστών με τους ιδιοκτήτες στην περίπτωση αυτή να χρειάζονται αρκετούς μήνες ώστε να προχωρήσει η πολυπόθητη αγοραπωλησία, ενώ η μεγαλύτερη ισορροπία σημειώνεται στην κατηγορία των ακινήτων αξίας μεταξύ 200- 300 χιλ. ευρώ.
Αυτά είναι και τα σπίτια όπου σε αυτή τη συγκυρία, η προσφορά και η ζήτηση συγκλίνουν πιο πολύ με αποτέλεσμα να μπορεί να γίνει και μία πιο ορθολογιστική κουβέντα μεταξύ αγοραστών και πωλητών καταλήγοντας τελικά και στην τελική συμφωνία. Ενδιαφέρον αποτελεί και το γεγονός ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές με διαθέσιμα κεφάλαια πάνω από 400 χιλ. ευρώ είναι στο 16%, ποσοστό που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η αγορά της πολυτελούς κατοικίας έχει προοπτικές.
Τα στοιχεία προκύπτουν από την ανάλυση που πραγματοποίησε η πλατφόρμα κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko με βάση 4.679 αγγελίες που έχει χειριστεί, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες.
Η πλατφόρμα που έχει προκύψει σε συνέχεια της συνεργασίας της Εθνικής Τράπεζας με τον όμιλο Qualco διαπιστώνει ότι αυτή την στιγμή, δεν είναι μόνο το θέμα της έλλειψης προσφοράς, των κλειστών σπιτιών και της ανόδου των τιμών στο εγχώριο real estate- παράμετροι που δεδηλωμένα επηρεάζουν ουσιωδώς τα δεδομένα στην κτηματαγορά- αλλά επιπλέον και η παράμετρος της έντονης ασυμμετρίας ανάμεσα σε αυτά που οι αγοραστές ζητούν και σε αυτά τελικά που προσφέρονται από τους πωλητές.
Οσον αφορά την εικόνα της αγοράς τη δεδομένη στιγμή, όπως ανέφερε χθες στο πλαίσιο της σχετικής παρουσίασης ο διευθύνων σύμβουλος κ. Χρήστος Φουσκούδης, διαπιστώνεται πράγματι «φρένο» στην αγορά η οποία οδεύει προς την σταθεροποίηση και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και σε διόρθωση τιμών, η οποία πάντως δεν πρόκειται να είναι γενικευμένη.
«Βλέπουμε σαφώς πιο επιλεκτικές ζητήσεις, υπάρχει φρένο και τα τηλέφωνα δεν χτυπούν όπως χτυπούσαν στο πρόσφατο παρελθόν κάτι που διαπιστώνουν ευρέως οι μεσίτες. Από την άλλη δεν τίθεται θέμα φούσκας γιατί υπάρχουν αντίρροπες δυνάμεις στην αγορά με έλλειψη προσφοράς σε σπίτια και υπαρκτή τη ζήτηση. Θεωρώ όμως ότι θα υπάρξουν μεγαλύτερες πιέσεις στα μη ανακαινισμένα, τα οποία αυτή την στιγμή δεν είναι δυνατόν να είναι μόλις κατά 20%- 30% φθηνότερα από τα νεόδμητα– είναι μία ακόμη ασυμμετρία στην αγορά κι ενδεχομένως και στα νεόδμητα οι κατασκευαστές, σε περιοχές πιο «παραδοσιακές» για τη μέση ελληνική αστική οικογένεια ενδεχομένως να αναγκαστούν να περιορίσουν το περιθώριο κέρδους τους, χωρίς πάντως να έχουν και μεγάλες δυνατότητες με τα δεδομένα της αύξησης των τιμών στη γη και το κατασκευαστικό κόστος. Η πρωτοβουλία από πλευράς της Πολιτείας για το νέο πρόγραμμα για ανακαινίσεις είναι σημαντική γιατί μπορεί να ανοίξει σπίτια τα οποία πράγματι λείπουν και να εξορθολογίσει την αγορά».
Η ανάλυση
Με βάση τα συμπεράσματα της ανάλυσης της Uniko, βασικό στοιχείο που προκύπτει είναι ότι δεν υπάρχει μία αγορά κατοικίας αλλά πολλές παράλληλες, οι οποίες λειτουργούν ταυτόχρονα, επηρεάζονται η μία από την άλλη, ενώ μέσα σε αυτές καταγράφονται και αντίρροπες δυνάμεις.
Πέρα από τις ασυμμετρίες που καταγράφονται σε σχέση με τον προϋπολογισμό, όπως προαναφέρθηκε, ένα ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι παρατηρείται ασυμμετρία και σε σχέση με τον όροφο και πάνω από 8 στους 10 (84%) θέλουν να μένουν μεταξύ 1ου και 3ου ορόφου και όχι στο… ρετιρέ γιατί έχει περισσότερα κόστη και ενδεχομένως και λιγότερη ασφάλεια. Το ισόγειο προτιμάται από όσους θέλουν κήπο.
Σε σχέση με τα τετραγωνικά, πάνω από τους μισούς αγοραστές θέλουν σπίτια μεταξύ 80- 120 τ.μ. (53% των αγοραστών), ενώ για τα διαμερίσματα κάτω από 50 τ.μ. είναι πολλοί οι υποψήφιοι ενοικιαστές αλλά μόνο 3% όσοι ζητούν να το αγοράσουν.
Πόσο μένει στην αγορά ένα σπίτι
Ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας παραμένει στην αγορά 204 ημέρες κατά μέσο όρο, ενώ στον Πειραιά το ίδιο ακίνητο θέλει 146 ημέρες κατά μέσο όρο. Ωστόσο είναι περισσότεροι οι αγοραστές που «κουμπώνουν» τις ανάγκες τους με το κέντρο της Αθήνας γι’ αυτό και πάνω από 1 στα 5 ακίνητα (21,1%) που βγαίνει στην αγορά στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου καταλήγει στην πώληση έναντι του 19,2% στον Πειραιά. Ακριβώς το ίδιο ακίνητο αν βρίσκεται στην Ανατολική Αττική έχει ακόμη μικρότερο πιθανό ποσοστό πώλησης, στο 10,2%, έστω κι αν, κατά μέσο όρο πάντα, παραμένει λιγότερες ημέρες στην αγορά (190 συνολικά), δεδομένου ότι είναι λιγότεροι οι ενδιαφερόμενοι και πιο εξειδικευμένο κοινό όσοι αναζητούν σπίτια στα ανατολικά προάστια.
Τα ακίνητα που έχουν σωστή τιμή έχουν 55% μεγαλύτερη πιθανότητα να πουληθούν, ενώ αυτά που είναι υπερτιμημένα πωλούνται σε ποσοστό 16%. Ενα ακίνητο σωστά τιμολογημένο έχει 1 στις 4 πιθανότητες να πουληθεί ενώ οι πιθανότητες σε αυτά που ξεκινούν υπερτιμημένα είναι 1 στις 6. «Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο είναι ότι τα ακίνητα που είναι στη σωστή τιμή, πωλούνται κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες ενώ τα υπερτιμημένα σε 230 ημέρες- θέλουν επομένως επιπλέον 8 εβδομάδες. Από το σύνολο των αγγελιών, το 70% δεν έχει αλλάξει καμία τιμή (ώστε να αναπροσαρμοστεί προς τα κάτω), ενώ υπολογίζεται ότι το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται εντός του πρώτου δωδεκαμήνου παραμένουν αδιάθετα. Οσοι έχουν μειώσει πάνω από δύο φορές την τιμή τους επίσης δεν πωλούνται γιατί στο ραντάρ των αγοραστών θεωρούνται προβληματικά. Επομένως, το σημαντικό για τον πωλητή είναι να έχει τιμολογήσει σωστά από την πρώτη μέρα. Η πρώτη μέρα είναι πολύ σημαντική».
Με βάση την ανάλυση και όσα ανέφεραν χθες ο κ. Φουσκούδης και ο κ. Γιώργος Γκιώκας, Επικεφαλής Επιχειρησιακών Λειτουργιών της Uniko, η γεωγραφία, τα χαρακτηριστικά και η τιμή είναι τρεις παράγοντες που καθορίζουν πόσο γρήγορα μπορεί να πουληθεί ένα ακίνητο. Η τέταρτη διάσταση της αγοράς έχει να κάνει με τον ίδιο τον πωλητή.
Τα προφίλ των πωλητών
«Δύο πανομοιότυπα ακίνητα μπορεί να ξεκινούν από διαφορετικούς πωλητές και μέσα από πάνω από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες, το Uniko αναγνώρισε τέσσερα κυρίαρχα προφίλ», όπως ανέφερε ο κ. Γκιώκας.
-Ο Άμεσος έχει επείγουσα ανάγκη ρευστότητας, αλλά ο φόβος ότι η βιασύνη του θα τον εκθέσει στη διαπραγμάτευση τον ακινητοποιεί, χρειάζεται πάνω από όλα αντικειμενική αποτίμηση και σαφές χρονικό πλαίσιο.
-Ο Επόμενος Αγοραστής πουλά για να αγοράσει: κάθε μήνας καθυστέρησης δεν είναι χρόνος, είναι κίνδυνος να χαθεί η επόμενη ευκαιρία.
-Ο Επενδυτής διαθέτει εμπειρία, αλλά χρειάζεται σύγχρονα δεδομένα: η εμπειρία του παρελθόντος δεν αρκεί για να αποτιμήσει μια αγορά που μεταβάλλεται διαρκώς.
-Ο ιδιοκτήτης Portfolio δεν πιέζεται από τον χρόνο, απαιτεί τεκμηριωμένη διαδικασία αξιολογεί κάθε ακίνητο σε σχέση με το συνολικό του χαρτοφυλάκιο, αναζητεί διαδικασία διαφάνειας και ποιοτικούς αγοραστές.
Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες τους, όλοι μοιράζονται μια κοινή ανάγκη: αντικειμενική πληροφόρηση, αξιόπιστη τεκμηρίωση και μεγαλύτερη βεβαιότητα πριν από κρίσιμες αποφάσεις.
Με βάση τα ευρήματα του πρώτου έτους λειτουργίας και τις ανάγκες που ανέδειξε η ανάλυση της αγοράς, το Uniko ανακοίνωσε χθες δύο νέες υπηρεσίες.
Η πρώτη έχει να κάνει με την «Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς» που συνδέει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά την αποκλειστική ανάθεση με συγκεκριμένη δέσμευση υποβολής προσφοράς αγοράς, ενώ παρέχεται και δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα. Εντός της συμφωνημένης περιόδου, το Uniko αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός του συμφωνημένου εύρους τιμής. Σε περίπτωση που αυτό δεν επιτευχθεί, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.
Το ‘’Uniko Express’’ απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας ή διαθέτουν ακίνητα με αυξημένη πολυπλοκότητα, τα οποία δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά μέσω των συνήθων διαδικασιών. Μέσω δικτύου επενδυτών, το Uniko αναλαμβάνει την άμεση πώληση / αγορά επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων στην Αττική, κατόπιν ολοκληρωμένης διαδικασίας αξιολόγησης. Εντός 10 ημερών από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων, τo Uniko καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας, με την ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης.
Οι δύο νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα υπηρεσιών του Uniko, το οποίο περιλαμβάνει ήδη τον δωρεάν Uniko Calculator για άμεση, online εκτίμηση αξίας βάσει δεδομένων αγοράς, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας για ακίνητα που απαιτούν εις βάθος ανάλυση, καθώς και την πιστοποίηση σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία περιλαμβάνει ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό για σκοπούς χρηματοδότησης.
Διαβάστε ακόμη
Οι πιο πολυτελείς διαμονές για κατοικίδια στον κόσμο
Από Casio μέχρι Rolex: Η απίστευτη συλλογή που έφτιαξε ο Ζάκερμπεργκ όταν… ζήλεψε τον Αμπάνι (pics)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα