Ακίνητα που μέχρι χθες πωλούνταν ως κατοικίες σήμερα βγαίνουν στην αγορά ως έτοιμες… επιχειρήσεις! Με μια γρήγορη ματιά στις αγγελίες, γίνεται σαφές ότι η λέξη «Airbnb» έχει αντικαταστήσει περιγραφές όπως «φωτεινό», «γωνιακό» ή «οικογενειακό». Το ζητούμενο δεν είναι πλέον πώς είναι το σπίτι, αλλά πόσα αποδίδει. Και όσο τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν σε εκκρεμότητα, η αγορά κινείται με έντονο ρυθμό, σε ένα μεταβατικό καθεστώς που θυμίζει παράθυρο ευκαιρίας.
Η εικόνα είναι ενδεικτική: αγγελίες ακινήτων σε Κουκάκι, Μοναστηράκι, Παγκράτι, αλλά και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης δεν περιορίζονται σε τεχνικά χαρακτηριστικά. Αντίθετα, προβάλλουν ξεκάθαρα τη δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω Airbnb, συχνά με διατυπώσεις όπως «ιδανικό για επένδυση», «έτοιμο προς εκμετάλλευση» ή «με υψηλή πληρότητα». Σε αρκετές περιπτώσεις, η έμφαση μεταφέρεται πλήρως στην απόδοση.
Ενδεικτικά, σε αγγελία για διαμέρισμα 42 τ.μ. στην Καλλιθέα, το ακίνητο προβάλλεται ρητά ως «ιδανικό για μετατροπή σε Airbnb», με έμφαση όχι στην κατοικία αλλά στην επενδυτική του αξιοποίηση. Σε άλλη περίπτωση, στο κέντρο της Αθήνας, διαμέρισμα 92 τ.μ. διαφημίζεται ως «ιδανικό για Airbnb» με δυνατότητα φιλοξενίας έως 6 ατόμων, δείχνοντας καθαρά ότι η τουριστική χρήση προηγείται της κατοικίας.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι αγγελία στη Νεάπολη Αθηνών, όπου δεν πωλείται απλώς ακίνητο, αλλά ολόκληρη η δραστηριότητα: το διαμέρισμα συνοδεύεται από εξοπλισμό, διαχωρισμό χώρων για εκμετάλλευση και -το πιο εντυπωσιακό- αναφορά ότι περιλαμβάνεται και το profil στην πλατφόρμα Airbnb, με δηλωμένη απόδοση περίπου 7%. Πρόκειται για ξεκάθαρη μετατροπή του ακινήτου σε πακέτο επιχείρησης.
Επενδυτικές πωλήσεις
Αντίστοιχη εικόνα εμφανίζεται και σε οργανωμένες επενδυτικές πωλήσεις. Σε ακίνητο στο Μοναστηράκι πωλούνται τρία διαμερίσματα μαζί, πλήρως επιπλωμένα και «άμεσα διαθέσιμα προς εκμετάλλευση» ως Airbnb, χωρίς να απαιτείται καμία πρόσθετη επένδυση. Η λογική είναι ξεκάθαρη: δεν αγοράζεις ακίνητο, αγοράζεις λειτουργία.
Το φαινόμενο δεν περιορίζεται σε μεμονωμένες περιπτώσεις. Σε πλατφόρμες αγγελιών εμφανίζονται εκατοντάδες καταχωρήσεις που σχετίζονται άμεσα με Airbnb, με ακίνητα από 15 τ.μ. έως 130 τ.μ. να προωθούνται με βάση τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από μικρά studios στο ιστορικό κέντρο έως ολόκληρα κτίρια, η αγορά έχει γεμίσει με επιλογές που απευθύνονται καθαρά σε επενδυτές.
Οι περιγραφές δεν μιλούν για «ήσυχη γειτονιά» ή «οικογενειακή κατοικία», αλλά για «απόδοση», «πληρότητα», «έτοιμη εκμετάλλευση» και «τουριστική ζήτηση». Το ακίνητο μετατρέπεται σε financial asset. Το κοινό χαρακτηριστικό όλων αυτών των αγγελιών είναι ένα: το ακίνητο παρουσιάζεται ως «Airbnb-ready». Δηλαδή πλήρως εξοπλισμένο, ανακαινισμένο και λειτουργικό, με στόχο να ξεκινήσει άμεσα να αποδίδει. Δεν πρόκειται απλώς για ένα σπίτι που μπορεί να ενοικιαστεί, αλλά για ένα προϊόν που υπόσχεται εισόδημα από την πρώτη μέρα.
Οι αποδόσεις
Η τάση αυτή αποτυπώνει και μια βαθύτερη αλλαγή στη φιλοσοφία της αγοράς. Το real estate δεν αντιμετωπίζεται πλέον μόνο ως αποταμιευτικό προϊόν ή στέγη, αλλά ως επενδυτικό εργαλείο. Ο αγοραστής δεν αγοράζει τετραγωνικά, αλλά cash flow. Και αυτό εξηγεί γιατί η τιμολόγηση των ακινήτων απομακρύνεται από τα κλασικά κριτήρια και συνδέεται όλο και περισσότερο με την απόδοση.
Τα διαθέσιμα στοιχεία επιβεβαιώνουν αυτή τη μετατόπιση. Σύμφωνα με διεθνείς πλατφόρμες ανάλυσης της αγοράς, όπως οι AirDNA και Airbtics, το μέσο ετήσιο έσοδο ενός Airbnb στην Ελλάδα κυμαίνεται περίπου στις 18.000-25.000 ευρώ. Στο κέντρο της Αθήνας οι αποδόσεις κινούνται κοντά στις 20.000-25.000 ευρώ, με πληρότητα γύρω στο 60%. Στη Θεσσαλονίκη τα έσοδα είναι χαμηλότερα, περίπου 14.000-18.000 ευρώ ετησίως, αντανακλώντας μικρότερη τουριστική περίοδο και χαμηλότερες τιμές διανυκτέρευσης.
Αντίθετα, στους ισχυρούς τουριστικούς προορισμούς τα νούμερα εκτοξεύονται. Στη Σαντορίνη το μέσο ετήσιο έσοδο φτάνει στις 40.000-45.000 ευρώ, ενώ στη Μύκονο σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά τις 50.000 ευρώ. Αυτές οι διαφορές εξηγούν γιατί η αγορά έχει αποκτήσει έντονα επενδυτικά χαρακτηριστικά: το ίδιο ακίνητο, ανάλογα με τη χρήση του, μπορεί να αποφέρει πολλαπλάσια έσοδα.
Και εδώ ακριβώς μπαίνει το κρίσιμο στοιχείο της περιόδου: το ρυθμιστικό πλαίσιο δεν έχει ακόμη κλειδώσει. Ο αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε ενεργοποίηση των νέων μέτρων για τα Airbnb από την 1η Μαρτίου. Ωστόσο, αυτό δεν συνέβη, με αποτέλεσμα η εφαρμογή τους να μετατίθεται χρονικά και να παραμένει ανοιχτό το παράθυρο στην αγορά.
Τα μέτρα
Οι αλλαγές που έρχονται δεν είναι αμελητέες. Ο πρώτος άξονας αφορά στο πάγωμα νέων αδειών σε περιοχές με υπερσυγκέντρωση καταλυμάτων. Στη Θεσσαλονίκη, για παράδειγμα, προβλέπεται αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή το ιστορικό κέντρο. Μέχρι να ενεργοποιηθεί πλήρως το μέτρο, όσοι προλάβουν μπορούν ακόμη να εξασφαλίσουν άδεια.
Ο δεύτερος άξονας είναι ακόμη πιο κρίσιμος και εξηγεί σε μεγάλο βαθμό την κινητικότητα στις αγγελίες: η μη μεταβίβαση του ΑΜΑ. Σε περιοχές όπου θα ισχύσει απαγόρευση νέων αδειών, ο ΑΜΑ δεν θα μεταβιβάζεται μαζί με το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η δυνατότητα λειτουργίας ως Airbnb θα χάνεται, ακόμη κι αν το ακίνητο λειτουργούσε νόμιμα μέχρι εκείνη τη στιγμή.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει ήδη πυροδοτήσει κύμα κινήσεων στην αγορά. Ιδιοκτήτες που έχουν ενεργά Airbnb είτε σπεύδουν να πουλήσουν όσο ακόμη μπορούν να κεφαλαιοποιήσουν την απόδοση, είτε κρατούν τα ακίνητα για να συνεχίσουν τη λειτουργία τους όσο το επιτρέπει το πλαίσιο. Από την άλλη πλευρά, επενδυτές προσπαθούν να μπουν γρήγορα στην αγορά προτού χαθεί η δυνατότητα.
Διαβάστε ακόμη
Υδρογονάνθρακες: Αγώνας δρόμου για γεώτρηση το 2027
IPO boom: Η Goldman Sachs βλέπει έκρηξη δημοσίων εγγραφών το 2026 παρά τη γεωπολιτική αβεβαιότητα
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα