Κι αν η στεγαστική κρίση είναι σταθερά στην πρώτη γραμμή της επικαιρότητας ως μείζον ζήτημα όχι μόνο για την Ελλάδα αλλά και για όλη την Ευρώπη, παρόλ’ αυτά, η συντριπτική πλειονότητα, το 85% των ακινήτων που βγαίνουν στην ελληνική αγορά μπορεί να παραμείνουν στις αγγελίες απούλητα ή ξενοίκιαστα για διάστημα 6 μηνών έως 2 ετών.
Οι αγγελίες πώλησης αντιστοιχούν αυτή την στιγμή σε 131.000 πανελλαδικά με ένα σύνολο αξίας στα 40 δισ. ευρώ και μία μέση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. στα 2.583 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αυτές τις μίσθωσης στις 45.000. Στα ακίνητα προς πώληση περιλαμβάνονται και πολύ ακριβά ακίνητα, περί τις 1.500 αγγελίες για κατοικίες με μέση ζητούμενη τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ.
Επιπλέον στα προς πώληση ακίνητα, ένα ποσοστό 60% είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις 1 στα 10 είναι ανακαινισμένο. Την ίδια στιγμή μεγάλη ψαλίδα χωρίζει τις ζητούμενες τιμές από τις τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις:
Με βάση την επεξεργασία των δεδομένων από την ΑΑΔΕ οι μεταβιβάσεις αντιστοιχούν σε μόλις 28.700, με μέση αξία ανά μεταβίβαση τα 105.000 ευρώ ή 1.329 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η συνολική αξία τους αντιστοιχεί σε 3 δισ. ευρώ.
Τα στοιχεία παρουσίασε χθες ο διευθύνων σύμβουλος της Prosperty κ. Αντώνης Μαρκόπουλος για την κατοικία και την στεγαστική κρίση στην Ελλάδα στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων της Prodexpo επισημαίνοντας χαρακτηριστικά ότι «παρά τελικά την υψηλή προσφορά κατοικιών στις αγγελίες η απορρόφηση από την αγορά παραμένει χαμηλή» και εστιάζοντας για την στεγαστική κρίση στα εξής τέσσερα βασικά σημεία:
α) Γήρανση του αποθέματος με μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων χωρίς ανακαίνιση,
β) Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας,
γ) Απουσία θεσμικών κεφαλαίων που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν έναν κρίσιμο όγκο στην αγορά αλλά και
δ) Έλλειψη μεγάλων οικοπέδων αφού μόνο ένα 22% περίπου ξεπερνούν σε μέγεθος τα 1.000 τ.μ. στην Αθήνα, η οποία είναι ήδη χτισμένη σε ένα μεγάλο ποσοστό.
Τράπεζες και servicers
Την ίδια στιγμή η στεγαστική πίστη, έστω κι αν φέτος κινείται υψηλότερα σε σύγκριση με πέρυσι σε ένα ποσοστό 20% -25% με ένα εκτιμώμενο ποσό λίγο πάνω από τα 2 δισ. ευρώ ως νέες εκταμιεύσεις για το σύνολο της χρονιάς, όπως ανέφερε χθες στο συνέδριο ο κ. Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank, εντούτοις παραμένει σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την προ δημοσιονομικής κρίσης περίοδο, τη δεκαετία του ’00, όταν οι εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 15 δισ. ευρώ.
«Άρα ενώ φαίνεται ότι μεγαλώνει η δανειοδότηση υπάρχει ακόμη πολύ μεγάλη απόκλιση, με τους αγοραστές να είναι σαφώς πιο συντηρητικοί πλέον και να επιλέγουν μικρότερο μέγεθος κατοικιών, ενώ έχουν αυξηθεί και οι συναλλαγές με μετρητά. Συν τω χρόνω θεωρούμε ότι σταδιακά το μέγεθος της στεγαστικής πίστης θα αυξηθεί».
Από την πλευρά του, ο κ. Τάσσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της DoValue και σε σχέση με την άποψη ότι οι services παρακρατούν και διατηρούν κλειστά ακίνητα έκανε λόγο για αστικό… μύθο.
«Aυτή την στιγμή στα χαρτοφυλάκια των servicers βρίσκονται κοντά στις 11.000 ακίνητα και από αυτά το 60% είναι οικιστικά, άρα κοντά στις 7.000. Από αυτά πιο ώριμα να διατεθούν στην αγορά είναι μόνο 2.000 ακίνητα, λόγω αργού χρόνου ωρίμανσης – ακόμη και 18- 20 μηνών ελέω νομικών ζητημάτων». Ο κ. Πανούσης μάλιστα πρότεινε η τεχνική ωρίμανση να λύνεται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, ώστε να μετριαστούν οι καθυστερήσεις. Για την ίδια τη doValue «εμείς διαχειριζόμαστε 1.700 ακίνητα εκ των οποίων 1.300 οικιστικά και 200 μόνο πιο ώριμα για διάθεση. Σαν dovalue σκοπεύουμε να προχωρήσουμε εντός του 2026 στη διάθεση ενός μικρού πακέτου REO’s προς πώληση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη».
Η «ακτινογραφία» της αγοράς
Όσον αφορά τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από την Prosperty, σε σχέση με τα ακίνητα προς πώληση, επί του συνόλου των 131.000 ακινήτων επί του συνόλου των 131.000 ακινήτων, αξίας 40 δισ. ευρώ, , η μεγαλύτερη προφορά εντοπίζεται αυτή την στιγμή στα νότια προάστια με ένα 18% και ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη με ένα 14% και 9% αντίστοιχα.
Παρότι οι ζητούμενες τιμές αγγίζουν κατά μέσο όρο πανελλαδικά τα 2.583 ευρώ/τ.μ., οι πραγματικές αξίες μεταβίβασης κυμαίνονται κατά πολύ χαμηλότερα περίπου στο 1.329 ευρώ/τ.μ., με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων. Γεγονός το οποίο υποδηλώνει, όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος, ότι τελικά η αγορά δεν λειτουργεί ορθολογικά και οι ιδιοκτήτες σε κάποιες περιπτώσεις «μπορεί να ζητούν ό,τι θέλουν» και ότι «οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών».
Ο ίδιος έκανε λόγο για «νεόδμητα πλέον για λίγους» και ελάχιστα ανακαινισμένα ακίνητα στην αγορά, αφού από τα ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά ηλικίας έως το 2020, τα ανακαινισμένα είναι μόλις στα 10.500 και τα μη ανακαινισμένα στα 89.500.
Όσον αφορά τις τιμές, για τα νεόδμητα ακίνητα της τελευταίας πενταετίας 2020 -2025, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος, οι μέσες τιμές ξεπερνούν τα 4.000– 7.000 €/τ.μ., με επιφάνειες που φτάνουν ή και υπερβαίνουν τα 150 τ.μ.
Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα ο αριθμός των νεόδμητων στις αγγελίες είναι στα 1.392 με μία μέση ζητούμενη τιμή τα 6.398 ευρώ ανά τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 146 τ.μ., στη Βούλα ο αντίστοιχος αριθμός είναι στα 699 με 7.274 ευρώ ανά τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 179 τ.μ., στον Αλιμο η μέση τιμή είναι στα 5.129 ευρώ ανά τ.μ. στα νεόδμητα και στο Παλαιό Φάληρο στα 3.830 ευρώ ανά τ.μ.. Κάτω των 4.000 ευρώ ανά τ.μ. πέφτουν οι τιμές των νεόδμητων στο Μαρούσι (3.830 ευρώ ανά τ.μ.), και κάτω του ψυχολογικού ορίου των 3.500 στην Καλλιθέα.
Παράλληλα, η πόλη είναι ήδη χτισμένη και η Αττική εμφανίζει μικρό απόθεμα διαθέσιμης γης, γεγονός που περιορίζει τις δυνατότητες νέας οικοδόμησης.
Τα βόρεια προάστια είναι αυτά που έχουν τη μεγαλύτερη προσφορά σε οικόπεδα (11.763 μοναδικά οικόπεδα) και ακολουθούν τα ανατολικά προάστια (8.441) και τα νότια (7.899 μοναδικά οικόπεδα). Στο κέντρο της Αθήνας ο αριθμός των μοναδικών οικοπέδων αντιστοιχεί σε 2.681 με ένα μέσο όρο επιφάνειας τ.μ. μόλις στα 415 τ.μ..
Ο κ. Μαρκόπουλος αναφέρθηκε δε, σε έξι βασικούς παράγοντες αύξησης ζήτησης με κοινωνικές αλλαγές που τροφοδοτούν την κρίση στέγης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση.
Πρώτη μεγάλη αλλαγή, η μείωση της ιδιοκατοίκησης, όπου η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση. Επιπλέον καταγράφεται αύξηση φοιτητικού πληθυσμού με την έλλειψη επαρκών εστιών που έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη, ενώ μία τρίτη αιτία έχει να κάνει με την αλλαγή κουλτούρας των νέων «που Αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα».
Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει με τη γνωστή αστικοποίηση και μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα που παραμένει σταθερά στην ελληνική πραγματικότητα. Η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια που απαιτεί ίδια συμμετοχή κατά 20%– 30% και η άνοδος των διαζυγίων «όπου ο ίδιος πληθυσμός “σπάει” σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη» είναι επίσης στις βασικές παραμέτρους αύξησης της ζήτησης.
Ο κ. Μαρκόπουλος αναφέρθηκε χθΕς και σε συγκεκριμένες προτάσεις τονίζοντας την ανάγκη για ολιστική πολιτική στέγασης που θα συνδυάζει κρατικά και ιδιωτικά μέτρα προκειμένου να ενισχυθεί η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας, η οποία έχει παρουσιάσει μείωση την τελευταία δεκαετία σε ποσοστό πάνω από 10%.
«Η ιδιοκατοίκηση είναι σημαντική γιατί οδηγεί σε αποσυμπίεση της αγοράς ενοικίων, δημιουργεί περιουσιακή ασφάλεια για τα νοικοκυριά, σταθερότητα και κοινωνική συνοχή, ενώ τονώνει και την οικονομία την οικοδομή και το τραπεζικό σύστημα».
Μεταξύ των προτάσεων που θα ενισχύσουν την ιδιοκατοίκηση και κατατέθηκαν στο συνέδριο είναι οι εξής:
– Rent-to-Buy, ήτοι τη μίσθωση π.χ. σε νέα ζευγάρια με δικαίωμα εξαγοράς.
– Σπίτι Μου ΙΙΙ με νέα όρια αξίας και παλαιότητας, επιδότηση ίδιας συμμετοχής.
– Shared Equity: συμμετοχή του κράτους/ταμείων με ποσοστό 30%- 40%.
– Κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής.
– Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις π.χ. σε νησιωτικές ή ακριτικές περιοχές.
– Προγράμματα “Renovate-to-Rent” με επιδοτήσεις 35–40% για ανακαινίσεις.
– Άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων με έξυπνα κίνητρα/αντικίνητρα.
Διαβάστε ακόμη
«Μαύρη λίστα» με κρατικούς φορείς που δεν πληρώνουν ιδιώτες
Άγνωστος Στρατιώτης: Ο Μητσοτάκης απέναντι στην αντιπολιτευτική «τρικυμία εν κρανίω»
Coca-Cola HBC: Πώς θα «χτιστεί» η ανάπτυξη στην Αφρική με όχημα το mega deal των 2,6 δισ.
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα