Ο νέος ουρανοξύστης της JPMorgan Chase στο Μανχάταν δύσκολα περνά απαρατήρητος. Πρόκειται για το ψηλότερο κτίριο γραφείων της Νέας Υόρκης που βρίσκεται σε χρήση, ενώ φωταγωγείται τακτικά με διακοσμητικούς φωτισμούς για ειδικές περιστάσεις, όπως η 4η Ιουλίου, τα γενέθλια του βασιλιά Καρόλου Γ΄ και η κατάκτηση του πρωταθλήματος από τους Νιου Γιορκ Νικς.
Ωστόσο, περισσότερο από έναν χρόνο μετά τα επίσημα εγκαίνιά του, η τράπεζα παραμένει ιδιαίτερα φειδωλή ως προς το πραγματικό κόστος του.
Στελέχη του τμήματος διαχείρισης ακινήτων της JPMorgan υπολόγισαν πρόσφατα ότι η συνολική αξία του ουρανοξύστη στη 270 Park Avenue ανέρχεται σε περίπου 6 δισ. δολάρια, σύμφωνα με πρόσωπα που γνωρίζουν το ζήτημα.
Στο ποσό αυτό περιλαμβάνονται το κόστος κατασκευής και εξοπλισμού του κτιρίου, καθώς και άυλα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με το ακίνητο.
Παλαιότερες εκτιμήσεις τοποθετούσαν το κόστος του κτιρίου κοντά στα 3 δισ. δολάρια.
Κατά την τελετή εγκαινίων το περασμένο φθινόπωρο, ο διευθύνων σύμβουλος της JPMorgan, Τζέιμι Ντάιμον, είχε δηλώσει ότι είχε ενημερώσει το διοικητικό συμβούλιο πως η κατασκευή του ουρανοξύστη θα κόστιζε 4 δισ. δολάρια.
Η τράπεζα δεν έχει δημοσιοποιήσει ποτέ ένα οριστικό ποσό για το κόστος ή την αξία της νέας έδρας της, ούτε παρουσιάζει το ακίνητο ως ξεχωριστή κατηγορία στις οικονομικές της καταστάσεις.
Πώς ο λογαριασμός έφτασε τα 6 δισ. δολάρια
Η διαφορά ανάμεσα στα 4 δισ. δολάρια που είχε αναφέρει ο Ντάιμον και στη νεότερη εκτίμηση των 6 δισ. δολαρίων περιλαμβάνει εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια για τεχνολογία και υποδομές, σύμφωνα με ένα από τα πρόσωπα που γνωρίζουν το θέμα.
Στο συνολικό ποσό συνυπολογίζονται επίσης έργα τέχνης, η αξία του οικοπέδου και άυλα περιουσιακά στοιχεία, όπως τα δικαιώματα δόμησης καθ’ ύψος, τα οποία η JPMorgan αγόρασε από γειτονικά ακίνητα προκειμένου να κατασκευάσει τον ψηλό πύργο.
Επιπλέον, η τράπεζα χρειάστηκε να διαθέσει σημαντικά ποσά σε δημόσια έργα για την υλοποίηση της κατασκευής.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονταν η κατεδάφιση και ανακατασκευή υπόγειου χώρου διέλευσης τρένων, που χρησιμοποιείται από τη Long Island Rail Road, ώστε να εγκατασταθούν τα δομικά στηρίγματα του τεράστιου κτιρίου.
Παρά το υψηλό κόστος, ο Ντάιμον θεωρεί ότι ο ουρανοξύστης αποτελεί μια επένδυση που αξίζει τα χρήματά της και τελικά εξυπηρετεί τόσο τα συμφέροντα των μετόχων όσο και εκείνα της πόλης της Νέας Υόρκης, σύμφωνα με πρόσωπα που έχουν συνομιλήσει μαζί του.
Η ομάδα διαχείρισης ακινήτων της JPMorgan αντιμετωπίζει τον ουρανοξύστη ως το κεντρικό σημείο ενός μικρού συγκροτήματος πύργων της τράπεζας στο Μίντταουν του Μανχάταν.
Η JPMorgan εκτιμάται ότι θα εξοικονομήσει χρήματα, καθώς θα μπορεί να μεταφέρει εργαζομένους από άλλα κτίρια που σήμερα μισθώνει στη νέα ιδιόκτητη έδρα της στη 270 Park Avenue, σύμφωνα με μία από τις πηγές.
Ακόμη και με συνολική αξία 6 δισ. δολαρίων, το κόστος της 270 Park Avenue δεν απέχει υπερβολικά από εκείνο άλλων νέων κτιρίων στο Μανχάταν.
Ο ουρανοξύστης διαθέτει συνολική επιφάνεια περίπου 2,5 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών, με αποτέλεσμα το κόστος να διαμορφώνεται κοντά στα 2.500 δολάρια ανά τετραγωνικό.
Παράλληλα, το κόστος κατασκευής στη Νέα Υόρκη έχει αυξηθεί κατακόρυφα μετά την πανδημία της Covid-19.
«Η 270 Park είναι το απόλυτο κτίριο κατά παραγγελία, με εξαιρετικά στοιχεία, όπως οι πανέμορφες μπρούντζινες λεπτομέρειες», δήλωσε η Μέρι Αν Τάι (Mary Ann Tighe), διευθύνουσα σύμβουλος της CBRE για την ευρύτερη περιοχή της Νέας Υόρκης που περιλαμβάνει τρεις πολιτείες.
Ωστόσο, επισήμανε ότι η τράπεζα ξεκίνησε το έργο περίπου το 2019, σε «μια πολύ διαφορετική αγορά από τη σημερινή, όταν παρατηρούμε δραματικές αυξήσεις στο κόστος κατασκευής».
Οι δαπάνες των 108 δισ. δολαρίων και οι επενδύσεις στην τεχνολογία
Η JPMorgan βρίσκεται εδώ και χρόνια στο επίκεντρο της προσοχής για το ύψος των λειτουργικών της δαπανών.
Οι συνολικές δαπάνες της αναμένεται να φτάσουν περίπου τα 108 δισ. δολάρια φέτος, συγκαταλεγόμενες στις υψηλότερες μεταξύ των μεγάλων αμερικανικών τραπεζών.
Κατά καιρούς, αναλυτές έχουν διαμαρτυρηθεί για την έλλειψη αναλυτικών πληροφοριών από την τράπεζα, ενώ η μετοχή της έχει δεχθεί πιέσεις όταν οι προβλέψεις για τις δαπάνες ξεπερνούσαν τις προσδοκίες της αγοράς.
Το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των δαπανών τα τελευταία χρόνια αφορά την τεχνολογία, συμπεριλαμβανομένης της τεχνητής νοημοσύνης.
Ο Ντάιμον έχει επισημάνει ότι τέτοιες επενδύσεις είναι απαραίτητες για την προστασία της τράπεζας από κυβερνοεπιθέσεις.
«Ορισμένες δαπάνες, εάν τις αντιμετωπίζατε λογιστικά ως επενδύσεις, έχουν πολύ καλές αποδόσεις», δήλωσε κατά την παρουσίαση των οικονομικών αποτελεσμάτων τον Ιούλιο.
Η JPMorgan δηλώνει υπερήφανη για το κτίριο της Park Avenue, το οποίο χαρακτηρίζει «πραγματική φυσική ενσάρκωση των αξιών μας».
Η τράπεζα εκτιμά ότι το έργο δημιούργησε 8.000 θέσεις εργασίας στον κατασκευαστικό κλάδο και υποστηρίζει ότι θέτει νέα πρότυπα στη βιωσιμότητα των κτιρίων, στην υγεία και στην ευεξία.
Από το κλείσιμο του γυμναστηρίου στα πολυτελή γραφεία
Ο ουρανοξύστης της Park Avenue αποτυπώνει επίσης πόσο έχουν αλλάξει ο Ντάιμον και η JPMorgan με την πάροδο των ετών.
Ο επικεφαλής της τράπεζας έγινε γνωστός για την αυστηρή προσέγγισή του στον περιορισμό των εξόδων.
Μια από τις πρώτες αποφάσεις του, όταν ανέλαβε διευθυντική θέση στην JPMorgan το 2004, ήταν να κλείσει το γυμναστήριο των παλαιών κεντρικών γραφείων, υποστηρίζοντας ότι οι εργαζόμενοι μπορούσαν να βρουν μόνοι τους έναν χώρο για να γυμνάζονται.
Έχει επίσης αστειευτεί ότι οι επενδυτές, κατά κανόνα, θα έπρεπε να στοιχηματίζουν εναντίον εταιρειών που ξοδεύουν υπερβολικά ποσά σε ακίνητα.
«Όταν μια εταιρεία κατασκευάζει νέα κεντρικά γραφεία, συνήθως εκείνη τη στιγμή πρέπει να πάρεις θέση πώλησης στη μετοχή της», είχε δηλώσει ο Ντάιμον κατά την ημερίδα επενδυτών της εταιρείας το 2018.
Η δήλωση είχε γίνει, ειρωνικά, λίγο μετά την ανακοίνωση της κατασκευής του νέου πύργου της JPMorgan.
Ο Ντάιμον και τα κορυφαία στελέχη του ομίλου συμμετείχαν προσωπικά στον σχεδιασμό και στις λεπτομέρειες της ανακατασκευής της 270 Park Avenue.
Το νέο κτίριο διαθέτει ένα ευρύχωρο γυμναστήριο, με ποδήλατα Peloton στραμμένα προς το Σέντραλ Παρκ, φυσικοθεραπευτές και μεγάλα αποδυτήρια.
Η τράπεζα απέκτησε επίσης μεγάλα έργα τέχνης των Μάγια Λιν και Γκέρχαρντ Ρίχτερ, τα οποία κοσμούν τις εισόδους του ουρανοξύστη.
Στο κτίριο στεγάζεται ακόμη το Morgan’s Pub, ένα μπαρ εντός των γραφείων που προσφέρει φαγητά τύπου παμπ και ποτήρια μπίρας Guinness.
Η στρατηγική για την προσέλκυση ταλέντων
Σε κάποιον βαθμό, το νέο κτίριο αντανακλά την τεράστια επιχειρηματική επιτυχία που έχει σημειώσει η JPMorgan τα τελευταία χρόνια. Το 2005, η τράπεζα υστερούσε σε επιδόσεις σε σύγκριση με ανταγωνιστές της.
Σήμερα, αποτελεί την πιο κερδοφόρα από τις μεγάλες αμερικανικές τράπεζες.
Ο Ντάιμον θεωρεί ότι η JPMorgan πρέπει να προσφέρει γραφειακούς χώρους κορυφαίας ποιότητας, προκειμένου να διατηρήσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στη μάχη για την προσέλκυση και τη διακράτηση ταλαντούχων εργαζομένων, αποτρέποντας τη μετακίνησή τους σε άλλους κλάδους.
Οι κατασκευαστικές εργασίες γύρω από τα κεντρικά γραφεία της JPMorgan δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.
Η τράπεζα έχει ήδη κατεδαφίσει την πρόσοψη του πύργου της στη 383 Madison Avenue, ο οποίος κατασκευάστηκε μεταξύ 1999 και 2002.
Η JPMorgan απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο στο πλαίσιο της εξαγοράς διάσωσης της Bear Stearns, με κρατική υποστήριξη, κατά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
Μόλις ολοκληρωθούν οι εργασίες, οι δραστηριότητες λιανικής τραπεζικής της JPMorgan θα μεταφερθούν στο κτίριο.