Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών εξελίσσεται σε ένα από τα μεγαλύτερα οικονομικά και κοινωνικά προβλήματα των σύγχρονων μεγαλουπόλεων. Από τη Βαρκελώνη και τη Βοστώνη μέχρι το Μπρίσμπεϊν, οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια πιέζουν ολοένα περισσότερο τα νοικοκυριά. Πίσω από αυτή την κατάσταση, ωστόσο, κρύβεται ένας παράγοντας που συχνά παραβλέπεται: η ανέγερση νέων κατοικιών δεν αποφέρει πλέον στους κατασκευαστές τις αποδόσεις του παρελθόντος.
Η εποχή κατά την οποία οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων εξασφάλιζαν εύκολα τραπεζικά κεφάλαια και επωφελούνταν από συνεχείς, μεγάλες ανατιμήσεις έχει παρέλθει. Ως αποτέλεσμα, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει υποτονική, αδυνατώντας να καλύψει τις αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες.
Η Ισπανία αποτελεί χαρακτηριστική περίπτωση αυτής της ανισορροπίας, όπως αναδεικνύει ανάλυση του Reuters. Την πενταετία 2021-2025 ολοκληρώθηκαν λιγότερες από 400.000 νέες κατοικίες, ενώ την ίδια περίοδο εγκαταστάθηκαν στη χώρα 1,9 εκατομμύρια μετανάστες.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ισπανίας, το στεγαστικό έλλειμμα υπολογίζεται σε 750.000 κατοικίες, γεγονός που καθιστά αναγκαία, κατά την εκτίμησή της, την αναθεώρηση των περιοριστικών πολεοδομικών κανόνων.
Το ζήτημα έχει αποκτήσει έντονη πολιτική σημασία, με το δημοσίευμα να αναφέρει ότι ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ προκήρυξε πρόωρες βουλευτικές εκλογές για τον επόμενο μήνα.
Από την οικοδομική έκρηξη στη σημερινή στασιμότητα
Η εικόνα που παρουσιάζει σήμερα η ισπανική αγορά κατοικίας απέχει σημαντικά από τις συνθήκες που επικρατούσαν πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Την περίοδο 2000-2006, σύμφωνα με τα δεδομένα της EMF Hypostat, το οικιστικό απόθεμα της Ισπανίας αυξήθηκε κατά 15%, όταν η αντίστοιχη αύξηση του πληθυσμού έφθανε το 10%.
Μολονότι εκείνα τα χρόνια συνδέθηκαν με τη δημιουργία μιας μεγάλης φούσκας στην κτηματαγορά, η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα δεν είχε αποκλειστικά κερδοσκοπικό χαρακτήρα.
Ένα σημαντικό μέρος της νέας προσφοράς ανταποκρινόταν σε πραγματικές κοινωνικές ανάγκες, οι οποίες προέκυπταν από τη μεταβολή της σύνθεσης των νοικοκυριών και τη δημογραφική γήρανση. Άλλωστε, οι εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες αυξήθηκαν ελάχιστα κατά το συγκεκριμένο διάστημα.
Τα στοιχεία του ΟΟΣΑ επιβεβαιώνουν ότι, πριν από το 2008, η αύξηση του πληθυσμού συνοδευόταν συνήθως από αντίστοιχη ενίσχυση της κατασκευής κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες.
Μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, αυτή η σχέση άρχισε να διαρρηγνύεται. Η άνοδος των εισοδημάτων μεταφράζεται πλέον περισσότερο σε υψηλότερες αξίες ακινήτων και λιγότερο σε νέες κατασκευές.
Το αυξημένο κόστος και η τραπεζική χρηματοδότηση
Η επιδείνωση της κερδοφορίας αποτελεί βασικό εμπόδιο για τους κατασκευαστές. Στην Ισπανία, σύμφωνα με αναλυτές της BBVA, η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων στον κατασκευαστικό τομέα διαμορφώθηκε μόλις στο 4% το 2024, έναντι περίπου 10% πριν από την κρίση του 2008. Παράλληλα, οι τράπεζες έχουν περιορίσει σημαντικά τη χρηματοδοτική τους έκθεση στην αγορά ακινήτων.
Ο όγκος των στεγαστικών δανείων έχει υποχωρήσει κατά το ήμισυ, στο 30% του ΑΕΠ, ενώ ακόμη μεγαλύτερη είναι η συρρίκνωση των δανείων προς τον κατασκευαστικό κλάδο, τα οποία αντιστοιχούν πλέον στο 10% του ΑΕΠ, από 40% παλαιότερα.
Έχει αλλάξει, επίσης, ο τρόπος με τον οποίο οι τράπεζες συμμετέχουν στα κατασκευαστικά έργα. Στο παρελθόν παρείχαν χρηματοδότηση ακόμη και από το αρχικό στάδιο αξιοποίησης ενός οικοπέδου.
Σήμερα, σύμφωνα με τη συμβουλευτική εταιρεία Tinsa, συχνά απαιτούν να έχει προηγηθεί η πώληση του 80% έως 90% των σχεδιαζόμενων κατοικιών, προτού εγκρίνουν τη χρηματοδότηση.
Στα προβλήματα αυτά προστίθεται η κατακόρυφη αύξηση των δαπανών για οικοδομικά υλικά και εργατικό δυναμικό. Συνολικά, το κατασκευαστικό κόστος βρίσκεται 50% υψηλότερα σε σχέση με το 2008.
Οι επιβαρύνσεις αυτές καθιστούν ιδιαίτερα δύσκολη την ανάπτυξη οικιστικών έργων σε περιοχές εκτός των ακριβών προαστίων, όπου οι υποψήφιοι αγοραστές διαθέτουν μικρότερα εισοδήματα και περιορισμένες δυνατότητες δανεισμού.
Οι καθυστερήσεις στην έκδοση πολεοδομικών αδειών, η έλλειψη εργαζομένων και η δυσκολία εξασφάλισης κεφαλαίων επιδεινώνουν περαιτέρω την κατάσταση.
Πώς οι τιμές των ακινήτων επηρεάζουν την οικοδομή
Η ιστορική εμπειρία δείχνει ότι οι μεγάλες ανατιμήσεις μπορούν να λειτουργήσουν ως ισχυρό κίνητρο για την κατασκευή νέων κατοικιών.
Μεταξύ 2002 και 2005, οι τιμές των ισπανικών ακινήτων κατέγραφαν ετήσια άνοδο άνω του 15%, δημιουργώντας ιδιαίτερα ευνοϊκές συνθήκες κερδοφορίας για τους κατασκευαστές.
Την τελευταία δεκαετία, αντιθέτως, η μέση ετήσια αύξηση περιορίστηκε περίπου στο 4%. Η διαφορά αποτυπώνεται και στην παραγωγή κατοικιών. Στην Ισπανία κατασκευάζονται μόλις δύο νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους ετησίως, όταν στην Αυστραλία ο αντίστοιχος αριθμός φθάνει τις 6,6.
Η αυστραλιανή κτηματαγορά παρουσίασε διαφορετική δυναμική, καθώς οι τιμές συνέχισαν την ανοδική πορεία τους μετά το 2008, φθάνοντας σε νέα ιστορικά υψηλά κατά την πανδημία. Ωστόσο, ακόμη και στο εσωτερικό της ίδιας χώρας, οι εξελίξεις παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις.
Στη Μελβούρνη, η έντονη αύξηση των κατασκευών και των τιμών μετά το 2013 έχει δώσει τη θέση της σε σημαντική υποχώρηση των αξιών. Αντίθετα, στο Μπρίσμπεϊν, όπου η επέκταση της οικιστικής ανάπτυξης επιβραδύνθηκε περισσότερο, οι τιμές συνεχίζουν να ενισχύονται με υψηλούς ρυθμούς.
Ανάλογο παράδειγμα αποτελεί το Όστιν στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η χαλάρωση των περιορισμών δόμησης μετά το 2017 επέτρεψε τη σημαντική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών. Ωστόσο, τα οφέλη αρχίζουν να εξασθενούν και τα ενοίκια εμφανίζουν εκ νέου ανοδικές τάσεις.
Οι μεγαλουπόλεις αλλάζουν μορφή
Η στεγαστική κρίση συνδέεται και με έναν βαθύτερο μετασχηματισμό του τρόπου με τον οποίο αναπτύσσονται τα αστικά κέντρα. Μελέτη που δημοσιεύθηκε το 2024 στο επιστημονικό περιοδικό Nature διαπιστώνει ότι η επέκταση των μεγαλουπόλεων προς τα προάστια έχει επιβραδυνθεί αισθητά σε σχέση με τις δεκαετίες του 1990 και του 2000.
Αντί της οριζόντιας ανάπτυξης, οι πόλεις στρέφονται ολοένα περισσότερο στην κατασκευή υψηλότερων κτιρίων και στην εντατικότερη αξιοποίηση της διαθέσιμης γης. Οι οικονομολόγοι Έντουαρντ Γκλέιζερ και Τζόζεφ Γκιούρκο χαρακτηρίζουν την εξέλιξη αυτή ως το «κλείσιμο των ορίων της προαστιακής επέκτασης».
Ακόμη και αμερικανικές μητροπόλεις με παράδοση στην εκτεταμένη, χαμηλής πυκνότητας δόμηση, όπως το Ντάλας, το Μαϊάμι και το Φοίνιξ, αποκτούν σταδιακά χαρακτηριστικά πυκνοδομημένων πόλεων, όπως η Βοστώνη και η Νέα Υόρκη.
Στην περίπτωση της Ισπανίας, η συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας σε περιορισμένο αριθμό μητροπολιτικών κέντρων ενισχύει τις στεγαστικές πιέσεις.
Οι μεγάλες πόλεις προσελκύουν το μεγαλύτερο μέρος των μεταναστευτικών ροών, αυξάνοντας τη ζήτηση σε περιοχές όπου η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει ανεπαρκής.
Προάστια που μετά την κρίση του 2008 θεωρούνταν υπερβολικά δομημένα έχουν πλέον απορροφήσει μεγάλο αριθμό κατοίκων.
Την ίδια στιγμή, περιοχές της ισπανικής ενδοχώρας, όπως η Σόρια και η Κουένκα, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή συρρίκνωση, επιβεβαιώνοντας τη γεωγραφική ανισορροπία της στεγαστικής ζήτησης.
Οι δυνατότητες και τα εμπόδια της πυκνότερης δόμησης
Μία από τις λύσεις που εισηγείται η Τράπεζα της Ισπανίας είναι η αναθεώρηση των πολεοδομικών κανονισμών, ώστε να επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων κατοικιών στην ίδια επιφάνεια γης.
Στη Μαδρίτη, τη Βαρκελώνη και τη Μάλαγα, οι παλαιότερες, καθιερωμένες συνοικίες παρουσιάζουν πυκνότητα δόμησης δύο έως δυόμισι φορές υψηλότερη σε σύγκριση με τις νεότερες οικιστικές αναπτύξεις.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις αξιωματούχων, η τροποποίηση των υφιστάμενων περιορισμών θα μπορούσε να δημιουργήσει προϋποθέσεις για την ανέγερση περίπου 1,2 εκατομμυρίων επιπλέον κατοικιών στις έξι μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της Ισπανίας.
Ωστόσο, η δυνατότητα μεγαλύτερης δόμησης δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι τα έργα θα προχωρήσουν.
Η κατασκευή πολυώροφων κτιρίων συχνά επιβαρύνει σημαντικά το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο, ακόμη και όταν η γη είναι διαθέσιμη.
Οι πρόσθετες απαιτήσεις για τη στατική επάρκεια, την εγκατάσταση ανελκυστήρων και τη δημιουργία χώρων στάθμευσης μπορούν να περιορίσουν ή και να εξαλείψουν το οικονομικό όφελος από την εντατικότερη αξιοποίηση των οικοπέδων.
Χαρακτηριστική είναι η εμπειρία της Νέας Υόρκης. Έρευνα του οικονομολόγου Βενσάν Ρολέ έδειξε ότι, μία δεκαετία μετά την αύξηση των επιτρεπόμενων συντελεστών δόμησης, είχε υλοποιηθεί μόλις το 9% των νέων τετραγωνικών μέτρων για τα οποία είχαν εκδοθεί άδειες.
Το παράδειγμα αυτό καταδεικνύει ότι οι αλλαγές στους πολεοδομικούς κανόνες, αν και σημαντικές, δεν αρκούν για να αντιμετωπίσουν από μόνες τους την έλλειψη κατοικιών.
Κρατική παρέμβαση και νέες λύσεις χρηματοδότησης
Με δεδομένες τις δυσκολίες του ιδιωτικού κατασκευαστικού κλάδου, επανέρχεται στο προσκήνιο η συζήτηση για μεγαλύτερη συμμετοχή του κράτους στην παραγωγή κατοικιών. Μία επιλογή θα ήταν η παροχή κρατικά υποστηριζόμενων δανείων με χαμηλότερες απαιτήσεις εξασφαλίσεων, ώστε να διευκολυνθεί η έναρξη νέων έργων και να ενισχυθεί η αναμενόμενη απόδοση των κατασκευαστικών επενδύσεων.
Πρόκειται, ωστόσο, για πολιτικά δύσκολη επιλογή, ιδιαίτερα για αριστερές κυβερνήσεις όπως εκείνη του Πέδρο Σάντσεθ, που επικεντρώνουν τη στεγαστική πολιτική τους στον περιορισμό των ενοικίων και στην ενίσχυση της προστασίας των ενοικιαστών.
Εναλλακτικά, το Δημόσιο θα μπορούσε να αναλάβει ξανά ενεργότερο ρόλο ως κατασκευαστής κατοικιών. Μια άλλη προσέγγιση προβλέπει την αγορά ακινήτων από το κράτος σε περιοχές με αυξημένη στεγαστική ζήτηση και τη διάθεσή τους σε νοικοκυριά που πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά ή κοινωνικά κριτήρια.
Το μοντέλο αυτό παραπέμπει σε πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί στη Βιέννη, όπου η δημόσια παρέμβαση αποτελεί βασικό στοιχείο της στεγαστικής αγοράς. Το κεντρικό συμπέρασμα της ανάλυσης του Reuters είναι ότι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών δεν αποτελεί αποκλειστικά ζήτημα διαθέσιμης γης ή πολεοδομικών περιορισμών. Εξίσου καθοριστικοί παράγοντες είναι η πρόσβαση σε χρηματοδότηση και η οικονομική αποδοτικότητα των νέων κατασκευών.
Χωρίς την αντιμετώπιση αυτών των εμποδίων, ο κατασκευαστικός κλάδος ενδέχεται να μην μπορέσει να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση, παρά μόνο εάν επιστρέψουν συνθήκες άφθονου δανεισμού και έντονης ανόδου των τιμών. Όμως, η ισπανική εμπειρία πριν από την κρίση του 2008 αποτελεί υπενθύμιση ότι μια νέα οικοδομική έκρηξη στηριγμένη στην υπερβολική πιστωτική επέκταση μπορεί να δημιουργήσει περισσότερους κινδύνους από όσους επιλύει.
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.