Μπορεί οι περισσότεροι πλειστηριασμοί να καταλήγουν άγονοι, ωστόσο όταν πρόκειται για κάποια ακίνητα που μπορούν να χαρακτηριστούν και «φιλέτα» η ηλεκτρονική πλατφόρμα… παίρνει φωτιά από τα διαδοχικά χτυπήματα των υποψήφιων μνηστήρων.
Αυτό συνέβη και με την περίπτωση ενός ακινήτου ιδιαίτερης προβολής, που βρίσκεται στο πιο εμπορικό σημείο της Νέας Ερυθραίας και στο οποίο στεγάζεται ένα από τα καταστήματα της δημοφιλούς αλυσίδας κεμπαμπτζίδηκων «Ο Πρόεδρος».
Το εν λόγω ακίνητο βγήκε σε πλειστηριασμό την Τετάρτη 14 Οκτωβρίου, αλλά θα πρέπει να τονιστεί ότι η παραπάνω αλυσίδα δεν είχε καμία σχέση με την όλη διαδικασία καθώς μισθώνει το κατάστημα. Έτσι το σφυρί χτύπησε σε βάρος δύο φυσικών προσώπων που ήταν οι πρώην ιδιοκτήτες του.
Το κατάστημα- «φιλέτο»
Πρόκειται, σύμφωνα με την κατασχετήρια έκθεση, για δύο ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες-καταστήματα του ισογείου μιας οικοδομής αποτελούμενης από υπόγειο, ισόγειο και πρώτο όροφο, σε οικόπεδο στη Δημοτική Ενότητα Νέας Ερυθραίας, εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως και επί της διασταύρωσης της Λεωφόρου Κηφισίας επί της οποίας φέρει τον αριθμό 375 και της οδού Χαριλάου Τρικούπη.
Το ένα κατάστημα έχει επιφάνεια 35,80 τ.μ. και το δεύτερο 66,80 τ.μ., ενώ έχουν συνενωθεί λειτουργικά και αποτελούν ενιαίο κατάστημα συνολικής επιφάνειας 102,60 τ.μ. με δύο ανεξάρτητες εισόδους, μία από τη Λεωφόρο Κηφισίας και μία από την οδό Χαριλάου Τρικούπη.
Το ακίνητο, όπως αναφέρεται, είναι κατασκευασμένο από οπλισμένο σκυρόδεμα, με δάπεδα επιστρωμένα με πλακίδια, διαθέτει κουφώματα αλουμινίου, σύστημα εσωτερικού κλιματισμού και βασικό υγειονομικό εξοπλισμό, παρουσιάζει καλή προβολή λόγω της γωνιακής θέσης του και κατά την αυτοψία είχε εικόνα συντήρησης χωρίς εμφανείς σημαντικές φθορές. Σημειώνεται ότι στο υπόγειο του κτηρίου υπάρχουν λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες χρησιμοποιούνται βοηθητικά για τις ανάγκες του καταστήματος (χώροι W.C. και προσωπικού), πλην όμως, σύμφωνα με οδηγίες παλαιότερης εκτίμησης, οι χώροι αυτοί δεν αποτελούν αντικείμενο της εκτίμησης και δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια του ακινήτου, η κατασκευή του οποίου ανάγεται στο 1974.
Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι το ενιαίο κατάστημα είναι μισθωμένο από την εταιρεία με διακριτικό τίτλο «Ο Πρόεδρος».
Σύμφωνα με την εκτίμηση, βρίσκεται στο εμπορικό κέντρο της Νέας Ερυθραίας, κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας, η οποία αποτελεί έναν από τους βασικότερους επιχειρηματικούς και εμπορικούς άξονες των βορείων προαστίων της Αθήνας. Η ζώνη χαρακτηρίζεται από έντονη εμπορική δραστηριότητα, αυξημένη προβολή και διαχρονική συγκέντρωση επαγγελματικών χρήσεων, με επικρατούσες χρήσεις τα καταστήματα λιανικής, τα γραφεία, τις υπηρεσίες και χώρους εστίασης, κυρίως στους χαμηλότερους ορόφους των κτηρίων. «Τα ακίνητα βρίσκονται σε ιδιαίτερα προνομιακή θέση, επί γωνιακού σημείου της Λεωφόρου Κηφισίας με την οδό Χαριλάου Τρικούπη, σε περιοχή με συνεχή ροή οχημάτων και σημαντική διέλευση πεζών, γεγονός που ενισχύει την εμπορικότητα και τη λειτουργική αξία των καταστημάτων», σημειώνεται.
Η ανακοπή και η ανατροπή στην τιμή
Τα δύο φυσικά πρόσωπα που ήταν οφειλέτες άσκησαν ανακοπή σε βάρος της επισπεύδουσας Intrum ζητώντας διόρθωση της κατασχετήριας έκθεσης όσον αφορά την αξία και την τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου και υποστηρίζοντας ότι αυτή να πρέπει να οριστεί στο ποσό των 470.000 ευρώ και 880.000 ευρώ για τις δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλαδή συνολικά στα 1.350.000 ευρώ, έναντι των καθορισμένων που ήταν 187.878 ευρώ και 350.567 ευρώ αντίστοιχα, δηλαδή συνολικά 538.445 ευρώ.
Σύμφωνα με έτερη έκθεση εκτίμησης που κατέθεσαν το μίσθωμα του ενιαίου καταστήματος ανέρχεται σε 6.500 ευρώ μηνιαίως, και προηγουμένως αυτό εκμισθωνόταν στην επιχείρηση “Το Χωριάτικο”, ενώ όσον αφορά την αγοραία αξία του, με βάση τη μηνιαία και την ετήσια απόδοσή του, ανέρχεται, με στρογγυλοποίηση, στο ποσό των 1.350.000 ευρώ. Κατά άλλη εκτίμηση που επίσης κατέθεσαν οι ανακόπτοντες η περιοχή, στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και η ειδικότερη θέση αυτού, στο πιο κεντρικό σημείο της Νέας Ερυθραίας, εμφανίζουν πλεονεκτήματα και αυξημένη ζήτηση. Επίσης, το κατάστημα συντηρείται συστηματικά, δεν υπάρχουν σημάδια υγρασίας ή φθορές και ανταποκρίνεται σε σύγχρονες προδιαγραφές πολυτελούς καταστήματος εστίασης, με υψηλή προβολή, εύκολη πρόσβαση και μεγάλη επισκεψιμότητα. Αυτή η έκθεση προσδιόρισε την αγοραία αξία στο ποσό των 1.300.000 ευρώ, επιμεριζόμενη σε 455.000 ευρώ και 865.000 ευρώ για έκαστο κατάστημα – οριζόντια ιδιοκτησία.
Επίσης προσκόμισαν ένα μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από 17.7.2018, εκ μέρους της “BriQ Properties REIC”, όπου δηλώνει ότι η εταιρεία επιθυμεί να καταθέσει δεσμευτική προσφορά για την αγορά του ακινήτου (καταστήματος και υπογείου) έναντι τιμήματος 950.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση πολεοδομικού και τεχνικού ελέγχου.
Με βάση το σκεπτικό της δικαστικής απόφασης, το μίσθωμα δεν συνιστά από μόνο του επαρκές στοιχείο για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων.
Περαιτέρω λαμβάνεται υπόψη η έκθεση εκτίμησης που έγινε στο πλαίσιο της κατάσχεσης και η οποία αναφέρεται στην εξαιρετική θέση του ενιαίου καταστήματος. Ωστόσο, σημειώνεται πως πρέπει να συνεκτιμηθεί το γεγονός ότι η άμεση αξιοποίηση του ενιαίου καταστήματος, με τη συνέχιση της εκμίσθωσης σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, θα είναι ιδιαιτέρως δυσχερής από τυχόν ενδιαφερόμενους πλειοδότες, άνευ των υπόγειων χώρων, οι οποίοι δεν περιλαμβάνονται στην κατάσχεση, αφού οι τελευταίοι είναι αναγκαίοι για τη λειτουργία της επιχείρησης της συγκεκριμένης μορφής.
Ο νέος πήχης και τα χτυπήματα
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών κατέληξε ότι η πραγματική αξία του ενιαίου ισογείου καταστήματος (άνευ των χώρων του υπογείου) ανέρχεται στο ποσό των 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ήτοι στις 769.500 ευρώ (102,60Χ7.500), επιμεριζόμενο σε 268.500 ευρώ για την οριζόντια ιδιοκτησία με εμβαδόν 35,80 τ.μ., και 501.000 ευρώ για την οριζόντια ιδιοκτησία με εμβαδόν 66,80 τ.μ.
Έτσι έκανε εν μέρει δεκτή την ανακοπή ορίζοντας ως νέα τιμή πρώτης προσφοράς το ποσό των 769.500 ευρώ.
Κατά τον πλειστηριασμό που έγινε την Τετάρτη 14 Οκτωβρίου εκδηλώθηκε μεγάλο ενδιαφέρον. Έτσι, τα χτυπήματα των υποψήφιων μνηστήρων διαδέχονταν το ένα το άλλο, με αποτέλεσμα να δοθεί παράταση μίας ώρας στη διαδικασία. Τελικά το κατάστημα κατακυρώθηκε στα 1.077.556 ευρώ, δηλαδή πέρασε σε νέο ιδιοκτήτη με 308.056 ευρώ παραπάνω…