Σε μια προσπάθεια να κλείσει τα ανοιχτά μέτωπα που έχουν προκαλέσει κοινωνικούς τριγμούς και να ανακτήσει τον έλεγχο στο πεδίο του πολεοδομικού σχεδιασμού, η κυβέρνηση επιταχύνει τις παρεμβάσεις σε κρίσιμους τομείς: δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, νέος Οικοδομικός Κανονισμός, τακτοποίηση αυθαιρέτων και λειτουργία των πολεοδομιών.

Τα ζητήματα αυτά, τα οποία ήρθαν στο προσκήνιο έπειτα από αποφάσεις του ΣτΕ, έχουν εγείρει σοβαρά ερωτήματα για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας, οδηγώντας σε καθεστώς παρατεταμένης αβεβαιότητας χιλιάδες πολίτες. Η κοινωνική δυσαρέσκεια -ιδίως σε μικρούς οικισμούς και περιοχές εκτός σχεδίου-, η βουτιά στην οικοδομική δραστηριότητα και οι αντιδράσεις των ΟΤΑ πιέζουν πλέον το ΥΠΕΝ να προχωρήσει σε ένα συνολικό σχέδιο αποσυμπίεσης. Την ίδια ώρα, τα κεφάλια της Λερναίας Υδρας του πολεοδομικού σχεδιασμού ξεπηδούν με μεγάλη ένταση, έτοιμα να καταπιούν τον κυβερνητικό σχεδιασμό που προσπαθεί να βάλει σε σειρά εκκρεμότητες δεκαετιών.

Οι λύσεις

Μετά από μήνες εντεινόμενης πίεσης από πολίτες, φορείς και τοπικές κοινωνίες, η κυβέρνηση έρχεται να κατευνάσει την κοινωνική δυσαρέσκεια που έχει συσσωρευτεί γύρω από τα μεγάλα πολεοδομικά μέτωπα. Ειδικά, η υπόθεση της δόμησης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και οι επιπτώσεις από τις αποφάσεις του ΣτΕ φαίνεται να επιλύονται σε μια πρώτη ανάγνωση -εφόσον δεν τις αντικρούσει το δικαστήριο κατά το στάδιο του ελέγχου των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων- με την τροπολογία που κατατέθηκε την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή. Με τη νέα ρύθμιση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διαχωρίζει τους οικισμούς σε δύο κατηγορίες (έως 700 κατοίκος και από 701 έως 2.000) με έναν τρόπο που διατηρεί στην πλειονότητα των μικρών (κυρίως) οικισμών το υφιστάμενο πλαίσιο δόμησης (Ζώνη Γ) και τα όρια των νομαρχών.
Οι αντιδράσεις αυτές δεν περιορίστηκαν μόνο σε τεχνικό επίπεδο, αλλά έλαβαν χαρακτήρα πολιτικής σύγκρουσης (ακόμη και εκ των έσω της Ν.Δ.) με φόντο την ασφάλεια δικαίου, την ιδιοκτησία και τη βιωσιμότητα μικρών οικισμών.

Οι εκκρεμότητες

Την ίδια στιγμή, σε εκκρεμότητα παραμένει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) καθώς το υπουργείο έχει οριστικοποιήσει τη ρύθμιση, η οποία έχει σταλεί για έλεγχο στο Συμβούλιο της Επικρατείας. «Πρέπει να εκδοθεί και αντίστοιχο Π.Δ. για να έχουμε την ασφάλεια ότι δεν θα πέσει», επισήμανε πρόσφατα ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Γιώργος Στασινός. Ο ίδιος υποστηρίζει ότι υπάρχουν τρία σημαντικά ζητήματα καθοριστικά για τον σχεδιασμό, τη βιωσιμότητα και τη λειτουργική αποδοτικότητα σε κάθε κτιριακή επένδυση, για τα οποία το ΣτΕ δεν έχει βγάλει κάποια απόφαση, παραπέμποντας στις λεγόμενες εκκρεμείς δίκες. «Ουδείς ξέρει πότε θα γίνουν και τι αποτέλεσμα θα βγάλουν για τις οικοδομικές άδειες που έχουν νόμιμα εκδοθεί ή πρόκειται να εκδοθούν και έχουν ή πρόκειται να υλοποιηθούν», επισήμανε, εκτιμώντας ότι συνεχίζει να υπάρχει ανασφάλεια δικαίου, διότι το ΣτΕ δεν έχει μπει σε ζητήματα όπως η επέκταση υπογείων, οι σοφίτες και τα υπόσκαφα.

Η αγορά πιάνει πάτο

Και ενώ η υπόθεση του ΝΟΚ εκκρεμεί στο ΣτΕ, η αγορά των ακινήτων δείχνει να αντιμετωπίζει τα απόνερα της αβεβαιότητας που προκάλεσε η ακύρωση των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού, που είχαν ως αποτέλεσμα τη ραγδαία υποχώρηση της έκδοσης οικοδομικών αδειών. Σε πρόσφατη έκθεσή του, ο ΙΟΒΕ προειδοποιεί για σοβαρές επιπτώσεις στις επενδύσεις σε κατοικίες την επόμενη διετία, παρουσιάζοντας δύο σενάρια με κοινό παρονομαστή την επιβράδυνση. Στο ένα σενάριο η πτώση περιορίζεται στο 2,8% του ΑΕΠ έως το 2026, ενώ στο άλλο η υποχώρηση φτάνει στο 2,4%, προμηνύοντας πιο έντονη κάμψη στην οικοδομική δραστηριότητα.

Αποκαλυπτικά είναι τα νούμερα, καθώς το 2024 οι άδειες αφορούσαν 46.900 κατοικίες, αριθμός αυξημένος κατά 32% σε σχέση με το 2023. Ωστόσο, το αυξητικό κύμα ανακόπηκε απότομα στις αρχές του 2025, όταν καταγράφηκε πτώση κατά 51% στον αριθμό και κατά 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.

Σύμφωνα με το αισιόδοξο σενάριο, η επίδραση των παραπάνω ρυθμίσεων περιορίζεται κυρίως στις άδειες που εκδόθηκαν το τελευταίο δίμηνο του 2024, οι οποίες αντιστοιχούν στο 18% των συνολικών νέων οικοδομικών αδειών για κατοικίες. Οι επιπτώσεις αναμένεται να φανούν εντός του 2025, οδηγώντας σε συνολική μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά περίπου 20% το 2026.  Αντίθετα, το απαισιόδοξο σενάριο προϋποθέτει βαθύτερη και ευρύτερη επίπτωση, καθώς λαμβάνει υπόψη την έντονη αβεβαιότητα που περιβάλλει τις πολεοδομικές ρυθμίσεις. Σε αυτό το ενδεχόμενο, εκτιμάται μείωση των οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες κατά 40% το 2025 (σε όρους επιφάνειας), γεγονός που θα επιφέρει ανάλογη συρρίκνωση στην κατασκευαστική δραστηριότητα το 2026.

Τα νέα μέτωπα

Το ΥΠΕΝ και συνολικά η κυβέρνηση δύσκολα θα αποφύγουν νέα μέτωπα. Στο μικροσκόπιο του υπουργείου θα πρέπει να τεθεί το επόμενο διάστημα και η εκτός σχεδίου δόμηση, για την οποία εκκρεμούν λύσεις που έχει εξαγγείλει ο ίδιος ο πρωθυπουργός, ενώ ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελούν τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, δηλαδή όσα έχουν δομηθεί χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια ή με υπέρβαση σε δομή και κάλυψη άνω του 40%. Το ισχύον νομικό πλαίσιο (νόμος 4495/2017) προβλέπει ότι η τακτοποίηση αυτών των αυθαιρέτων είναι δυνατή μόνο εφόσον ανεγέρθηκαν έως τον Ιούλιο του 2011, και μόνο μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2020, με δυνατότητα ένταξης στη ρύθμιση μόνον εφόσον υπάρχει προϋπόθεση ένταξης σε πρόγραμμα ΤΠΣ.

Το θέμα παραμένει άλυτο, ενώ η αγορά περιμένει συμβιβαστική λύση. Μετά από αλλεπάλληλες παρατάσεις και ρυθμίσεις, η κυβέρνηση εμφανίζεται διατεθειμένη να εξετάσει έναν νέο μηχανισμό που δεν θα δίνει συνολική νομιμοποίηση, αλλά ενδεχομένως θα προσφέρει μια προσωρινή, μεταβατική «ασυλία» με αυστηρές προϋποθέσεις (π.χ. εφόσον δεν βρίσκονται σε προστατευόμενη περιοχή ή δεν παραβιάζουν κρίσιμους πολεοδομικούς κανόνες). Κεντρικό εργαλείο της νέας στρατηγικής του ΥΠΕΝ παραμένει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, ένας μηχανισμός ανταλλαγής και μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που φιλοδοξεί να δώσει πρακτικές λύσεις σε περιοχές αυθαιρεσίας, αλλά και να δημιουργήσει αποθέματα γης για κοινωφελείς σκοπούς. Ωστόσο, ο μηχανισμός δεν έχει ενεργοποιηθεί πλήρως στην πράξη – κυρίως λόγω της καθυστέρησης στη χαρτογράφηση του συνόλου των διαθέσιμων οικοπέδων και των μεταφερόμενων δικαιωμάτων.

Παράλληλα, για την κυβέρνηση φαίνεται να είναι ειλημμένη απόφαση και οι αλλαγές στις υπηρεσίες δόμησης, που όπως φαίνεται θα αποτελέσουν νέο πεδίο σύγκρουσης με τους ΟΤΑ μετά τον ΝΟΚ. Το σενάριο να επιστρέψουν οι ΥΔΟΜ στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν έχει αποσυρθεί από το τραπέζι, με την κυβέρνηση να παραδέχεται ότι το σύστημα έχει φτάσει στα όριά του και χρειάζονται δραστικά μέτρα για να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις και η αδιαφάνεια στις συναλλαγές.

Διαβάστε ακόμη 

Στα πρόθυρα εμπορικής ρήξης ΕΕ–ΗΠΑ: Κόκκινη γραμμή οι δασμοί Τραμπ για αυτοκίνητα και αγροτικά προϊόντα

ΔΕΘ: Δέσμη με 40 παρεμβάσεις για μεσαία τάξη, οικογένειες με παιδιά και αγρότες 

Χέιλι Μπίπερ: Από μπαλαρίνα, μεγιστάνας εταιρείας καλλυντικών αξίας που εξαγοράστηκε για 1 δισ. δολάρια 

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα