Ο Σεπτέμβριος δεν σηματοδοτεί μόνο την επιστροφή από τις διακοπές και την επάνοδο στην καθημερινότητα των πόλεων. Παραδοσιακά αποτελεί και έναν από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων, καθώς φοιτητές αναζητούν στέγη, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν κατοικία, παλιές μισθώσεις λήγουν και νέες συμφωνίες μπαίνουν σε εφαρμογή.
Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έως τα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αυτή την περίοδο μπροστά σε μια απόφαση που μπορεί αρχικά να μοιάζει απλή: σε ποιον θα νοικιάσουν το ακίνητό τους και με ποιους όρους.
Στην πραγματικότητα, όμως, μια σωστή και ασφαλής μίσθωση ξεκινά πολύ πριν από τη στιγμή που τα κλειδιά περνούν στα χέρια του νέου ενοικιαστή. Η κατάσταση του ακινήτου, η επιλογή του μισθωτή, το ύψος του ενοικίου, οι όροι του μισθωτηρίου, η εγγύηση, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και η ασφάλιση είναι ορισμένοι μόνο από τους παράγοντες που μπορούν να καθορίσουν εάν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα κυλήσει ομαλά ή θα εξελιχθεί σε μια μακρόχρονη και δαπανηρή περιπέτεια.
Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, αναλυτή ακινήτων-επενδυτή, από τις Εκδόσεις Καστανιώτη, όπως σημειώνει το Αθηναϊκό Πρακτορείο Ειδήσεων.
Οι συμβουλές τους καλύπτουν ολόκληρη τη διαδικασία: από τις κινήσεις που πρέπει να γίνουν πριν ακόμη αναρτηθεί η αγγελία έως την επιλογή του ενοικιαστή, την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης.
Πριν από την αγγελία: Ο πρώτος έλεγχος πρέπει να γίνει στο σπίτι
Βασικός κανόνας είναι ότι το ακίνητο που πρόκειται να διατεθεί προς ενοικίαση πρέπει να είναι κατάλληλο, λειτουργικό και ασφαλές για τη χρήση για την οποία προορίζεται. Αυτό σημαίνει ότι πριν ο ιδιοκτήτης αναζητήσει ενοικιαστή, θα πρέπει να έχει ελέγξει προσεκτικά την κατάσταση της κατοικίας και κυρίως τις βασικές εγκαταστάσεις και τα σημεία που συνδέονται με την ασφάλειά της.
Στον έλεγχο περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια και η ασφάλεια της εξώπορτας, αλλά και οτιδήποτε άλλο θα μπορούσε να επηρεάσει την ασφαλή και απρόσκοπτη χρήση του ακινήτου από τον νέο ένοικο.
Η βασική αρχή είναι ξεκάθαρη: ένα σπίτι που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν θα πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση.
Παράλληλα, είναι σκόπιμο να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι ο ενοικιαστής πραγματοποίησε τον σχετικό έλεγχο και διαπίστωσε ότι το ακίνητο είναι κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο πιο σαφής είναι η εικόνα της κατάστασης στην οποία παραδίδεται το σπίτι, τόσο περιορίζονται οι πιθανότητες να προκύψουν στη συνέχεια διαφωνίες ανάμεσα στις δύο πλευρές.
ΠΕΑ πριν από κάθε νέα μίσθωση
Μεταξύ των υποχρεώσεων που ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει διευθετήσει εγκαίρως βρίσκεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι απαραίτητο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων και έχει δεκαετή διάρκεια ισχύος.
Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ.
Επομένως, το ΠΕΑ δεν αποτελεί μια τυπική εκκρεμότητα που μπορεί να αντιμετωπιστεί αφού βρεθεί ο ενδιαφερόμενος. Είναι ένα από τα θέματα που πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εγκαίρως και πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση.
Ενοικιαστής: Μην κοιτάτε μόνο ποιος προσφέρει τα περισσότερα
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην επιλογή του κατάλληλου ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια απλή συναλλαγή που ολοκληρώνεται με την υπογραφή ενός συμφωνητικού. Αντιθέτως, την ημέρα της υπογραφής αρχίζει μια σχέση η οποία ενδέχεται να διαρκέσει για πολλά χρόνια.
Για τον λόγο αυτό, το βασικό κριτήριο δεν θα πρέπει να είναι αποκλειστικά ποιος υποψήφιος προσφέρει το υψηλότερο ενοίκιο, αλλά ποιος έχει τη δυνατότητα και τη συνέπεια να ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: στην καταβολή του μισθώματος, των κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, αλλά και στην προστασία και τον σεβασμό της περιουσίας που του παραδίδεται.
Ο ιδιοκτήτης είναι σκόπιμο να συζητήσει προσωπικά με τον ενδιαφερόμενο, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του, αλλά και ποια άλλα πρόσωπα πρόκειται να κατοικήσουν μαζί του. Στόχος είναι να σχηματίσει, στον βαθμό που αυτό είναι εφικτό, μια όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του.
Μπορεί επίσης να ενημερωθεί για το πού κατοικεί σήμερα ο υποψήφιος μισθωτής και για ποιο λόγο επιθυμεί να αλλάξει σπίτι, ενώ, όπου κρίνεται σκόπιμο, μπορεί να ζητηθεί και κάποια σύσταση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν κάποιος αρνείται να γνωστοποιήσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει τα στοιχεία άλλου προσώπου. Σε κάθε περίπτωση, βεβαίως, η επιλογή του ενοικιαστή πρέπει να πραγματοποιείται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.
Σε μισθώσεις ακινήτων σημαντικής αξίας και υψηλού μισθώματος, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να ζητήσει την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου από το οικογενειακό περιβάλλον του υποψήφιου ενοικιαστή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο και θα είναι συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του μισθωτή.
Γιατί το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντα το καλύτερο
Εξίσου κρίσιμο ζήτημα αποτελεί ο σωστός καθορισμός του μισθώματος, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες μπορούν να δημιουργήσουν υπερβολικές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες.
Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή εμφανίζονται, για παράδειγμα, ακίνητα με ζητούμενο μίσθωμα 500 ευρώ δεν σημαίνει αυτομάτως ότι τελικά νοικιάζονται σε αυτή την τιμή.
Η πραγματική οικονομική απόδοση μιας ιδιοκτησίας προκύπτει από τα ενοίκια που πράγματι εισπράττονται και όχι από εκείνα που αναγράφονται στις αγγελίες.
Ένας συνεπής μισθωτής που καταβάλλει κάθε μήνα ένα λογικό ενοίκιο μπορεί σε βάθος χρόνου να αποδειχθεί πολύ πιο συμφέρουσα επιλογή από κάποιον που συμφώνησε σε υψηλότερο μίσθωμα, αλλά στη συνέχεια αδυνατεί να το πληρώνει.
Κύρια κατοικία: Τρία χρόνια η ελάχιστη διάρκεια
Ένα ακόμη κομβικό σημείο αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας. Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και στην περίπτωση που ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει και αναγράψει στο μισθωτήριο μικρότερο χρονικό διάστημα.
Η τριετής διάρκεια είναι υποχρεωτική και για τις δύο πλευρές. Συνεπώς, η αναγραφή στο συμφωνητικό διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει έννομη συνέπεια ως προς την ελάχιστη νόμιμη διάρκεια.
Διαφορετικά ισχύουν για τη δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία και για τις περιπτώσεις προσωρινής διαμονής. Οι συγκεκριμένες μισθώσεις δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο μερών.
Γι’ αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό να αναγράφονται με απόλυτη σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης.
Το μισθωτήριο δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως τυπικότητα
Η προφορική συμφωνία δεν είναι αρκετή. Για κάθε νέα μίσθωση ή για την τροποποίηση μιας υφιστάμενης συμφωνίας θα πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να αποτυπώνονται με σαφήνεια οι όροι που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών.
Στο μισθωτήριο πρέπει να περιλαμβάνονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια της μίσθωσης και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο ακίνητο όπου αυτό απαιτείται.
Κάθε όρος πρέπει να εξετάζεται προσεκτικά πριν μπουν οι υπογραφές. Η συμβουλή του οδηγού είναι ότι την πρωτοβουλία για τη σύνταξη του μισθωτηρίου πρέπει να έχει ο ιδιοκτήτης και, όταν ανακύπτουν πιο σύνθετα ζητήματα, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ αποτελούν μια άμεση και προσιτή λύση.
Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν αντικαθιστά το συμφωνητικό
Μετά τη συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ακολουθεί η προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά.
Χρειάζεται, ωστόσο, να γίνει μια κρίσιμη διάκριση: η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο.
Η ηλεκτρονική διαδικασία δεν καταργεί την ανάγκη ύπαρξης ενός αναλυτικού ιδιωτικού συμφωνητικού, στο οποίο θα καταγράφονται οι όροι που έχουν συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής.
Προκαταβολή και εγγύηση: Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης
Μία από τις πλέον συγκεκριμένες συμβουλές είναι ότι δεν πρέπει να λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση προτού ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο.
Και η ίδια η εγγύηση πρέπει να διέπεται από σαφείς όρους. Δεν πρόκειται απλώς για ένα ποσό το οποίο ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να παρακρατήσει όταν ολοκληρωθεί η μίσθωση.
Για τον λόγο αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται εξαρχής και με σαφήνεια τι ακριβώς έχουν συμφωνήσει οι δύο πλευρές σχετικά με την εγγύηση.
Πρώτα το ρεύμα στον ενοικιαστή και μετά τα κλειδιά
Ανάμεσα στις πιο πρακτικές οδηγίες βρίσκεται και η σωστή σειρά των τελευταίων ενεργειών πριν από την εγκατάσταση του νέου μισθωτή.
Όπως συνιστά ρητά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά όσο η ηλεκτροδότηση του ακινήτου εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα ή όταν στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ηλεκτρικού ρεύματος.
Η σωστή σειρά είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και στη συνέχεια να παραδίδονται τα κλειδιά.
Ανάλογη προσοχή απαιτείται και για τις υπόλοιπες παροχές. Η σύσταση είναι να μη μισθώνεται ένα ακίνητο έχοντας ενεργή σύνδεση ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή κάποιου άλλου προσώπου.
Ξεχωριστή αναφορά γίνεται και στον κίνδυνο ρευματοκλοπής. Η σωστή καταγραφή και μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε ενοικιαστή μπορεί να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που ενδέχεται να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.
Κοινόχρηστα: Η ευθύνη του ιδιοκτήτη δεν τελειώνει με την υπογραφή
Από τη στιγμή που ο ενοικιαστής εγκατασταθεί στο ακίνητο, ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να χάνει την επαφή του με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας.
Είναι χρήσιμο να ενημερώνεται τακτικά για το εάν εξοφλούνται τα κοινόχρηστα και, αντίστοιχα, ο διαχειριστής να έχει στη διάθεσή του τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη, ώστε να μπορεί να τον ενημερώσει εγκαίρως εάν παρουσιαστεί καθυστέρηση πληρωμών ή κάποιο άλλο πρόβλημα.
Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική αξία, καθώς η μη εξόφληση υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα θα καταλήξει να δημιουργήσει πρόβλημα και στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.
ΕΥΔΑΠ: Παροχή και μετρητής πρέπει να καταγράφονται
Προσοχή απαιτείται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, ενώ είναι χρήσιμο τα συγκεκριμένα στοιχεία να αναγράφονται και στο μισθωτήριο.
Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών του ακινήτου, ώστε ο εκμισθωτής να γνωρίζει εάν εξοφλούνται και να μην έρθει, έπειτα από μεγάλο χρονικό διάστημα, αντιμέτωπος με συσσωρευμένες οφειλές για τις οποίες θα είναι ο ίδιος αποκλειστικά υπεύθυνος απέναντι στην ΕΥΔΑΠ.
Γιατί το ακίνητο δεν πρέπει να μένει ανασφάλιστο
Σημαντικό κεφάλαιο αποτελεί και η ασφάλιση του ακινήτου. Η κατοικία είναι ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και το γεγονός ότι εκμισθώνεται δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να την προστατεύει.
Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον απέναντι σε βασικούς κινδύνους, όπως πυρκαγιά, πλημμύρα και σεισμός.
Ένα ακίνητο που δημιουργεί εισόδημα για τον ιδιοκτήτη μπορεί, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια: αφενός από το κόστος που θα απαιτηθεί για την αποκατάσταση των ζημιών και αφετέρου από τα ενοίκια που θα χαθούν όσο το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητό σας
Οι βασικές προφυλάξεις που πρέπει να λαμβάνει ένας ιδιοκτήτης πριν παραδώσει το σπίτι του μπορούν να συμπυκνωθούν σε πέντε απλούς αλλά κρίσιμους κανόνες:
-Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
-Μην προχωρήσετε στη μίσθωση εάν δεν γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του ενοικιαστή.
-Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας.
-Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
-Μην διαθέσετε προς ενοικίαση ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο για κατοίκηση.
Ο τελευταίος κανόνας: Η συνεννόηση πριν από τη σύγκρουση
Ίσως η απλούστερη συμβουλή του οδηγού να είναι ταυτόχρονα και μία από τις σημαντικότερες. Η μίσθωση μιας κατοικίας αποτελεί πάνω απ’ όλα μια διαρκή σχέση μεταξύ ανθρώπων και δεν τελειώνει με την υπογραφή του συμφωνητικού.
Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη αντίδραση δεν είναι απαραίτητο να είναι η αντιπαράθεση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν σε πολλές περιπτώσεις να επιλύσουν διαφορές προτού αυτές εξελιχθούν σε μακροχρόνιες και δαπανηρές αντιδικίες.
Τελικά, μια επιτυχημένη μίσθωση δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ο ενοικιαστής ούτε αποκλειστικά από το πόσο υψηλό είναι το ποσό που αναγράφεται στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το εάν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι οικονομικές και άλλες υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν ολοκληρωθεί η μίσθωση, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες.
Και εκεί βρίσκεται ίσως η χρησιμότερη συμβουλή για κάθε ιδιοκτήτη: ο «καλός μισθωτής» μπορεί τελικά να αποδειχθεί πολύ πιο πολύτιμος από το «καλό μίσθωμα».
Διαβάστε επίσης
Aramco: Πώς άλλαξε τον δρόμο για το πετρέλαιο – Τα φορτία εκτός Ορμούζ μέσω Fujairah
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ