Κλειστά σπίτια: Τι αλλάζει με τις ρυθμίσεις που έρχονται

Μεγαλύτερη ώθηση να ανοίξουν και να διατεθούν για μακροχρόνια ενοικίαση χιλιάδες κατοικίες που έμεναν κλειστές επί χρόνια ή λειτουργούσαν μόνο ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, παρέχουν από τον Νοέμβριο οι νέες ρυθμίσεις της κυβέρνησης.

Με βάση διάταξη στο φορολογικό νομοσχέδιο που εισάγει προς ψήφιση το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τον επόμενο μήνα θα ισχύσουν οι εξής αλλαγές:

Ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για ιδιοκτήτες που θα ανοίξουν και θα εκμισθώσουν με μακροχρόνιο συμβόλαιο κατοικίες που ήταν κενές ή λειτουργούσαν ως Airbnb.
Παρέχεται πλήρης απαλλαγή φόρου ενοικίων για 3 έτη.
Διευρύνεται ο κύκλος των δικαιούχων και το είδος κατοικιών που καλύπτονται από τη φοροαπαλλαγή, όπου μέχρι τώρα εξαιρούνταν.
Ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μην χάνει το όφελος αν ο ενοικιαστής λύσει πρόωρα τη σύμβαση.

Άμεση εφαρμογή και παρατάσεις

Ως μέτρο, το κίνητρο ισχύει ήδη από Δεκέμβριο 2024: οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο για τρία συνεχόμενα έτη, αν ανοίξουν «κενά» σπίτια και τα δώσουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Για ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ φόρο (15% ετησίως), δηλαδή 3.600 ευρώ στην τριετία.

Παρότι το μέτρο έληγε τον προσεχή Δεκέμβριο, πολλοί δεν το αξιοποίησαν λόγω εξαιρέσεων και «ψιλών γραμμάτων» (άρθρο 72, παρ. 91 του ν.4172) που καθιστούσαν τον ιδιοκτήτη όμηρο ενεργειών του μισθωτή (π.χ. πρόωρη αποχώρηση).

Σήμερα εκτιμάται ότι 700.000–900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνο Γλούμη-Ατσαλάκη στο Prodexpo 2025.

Η νέα ρύθμιση του Υπουργείου Οικονομικών βελτιώνει και παρατείνει το μέτρο για έναν ακόμη χρόνο, έως 31.12.2026.

Τρεις καίριες παρεμβάσεις από Νοέμβριο

Οι τροποποιήσεις τίθενται άμεσα σε ισχύ με το ΦΕΚ, αλλάζοντας το τοπίο στην αγορά ενοικίων:

Για 36μηνη απαλλαγή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει νέα μακροχρόνια σύμβαση έως 31/12/2026. Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν ή ως βραχυχρόνιο για 1 έτος πριν τη μετατροπή.
Το μισθωτήριο πρέπει να αφορά ακίνητο που πληροί προϋποθέσεις και να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
Θεσπίζεται ευελιξία ακόμη και κάτω της τριετίας για δημοσίους υπαλλήλους που μετακινούνται συχνά (γιατροί, νοσηλευτές, εκπαιδευτικοί όλων των βαθμίδων, ένστολοι): ελάχιστο όριο έξι μηνών.

Έτσι, αντί για μία μίσθωση τριετίας, η απαλλαγή θα ισχύει και για διαδοχικές μισθώσεις εντός της τριετίας (π.χ. ανά σχολική χρονιά) χωρίς απώλεια κινήτρου — κρίσιμο για νησιά που ωθούνταν στο Airbnb.

Η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. (μέχρι τώρα εξαιρούνταν), αν μισθώνονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο. Π.χ. 140 τ.μ. σε τρίτεκνη, 160 τ.μ. σε πολύτεκνη με τέσσερα τέκνα, 200 τ.μ. για έξι παιδιά κ.ο.κ., ανοίγοντας την αγορά για μεγαλύτερα σπίτια που έμεναν κλειστά.
Πρόωρη αποχώρηση μισθωτή δεν μηδενίζει το όφελος για τα ήδη εισπραχθέντα ενοίκια. Παρέχεται τρίμηνη προθεσμία για νέο ενοικιαστή, ώστε να συνεχιστεί η απαλλαγή για το υπόλοιπο της τριετίας.

Μέχρι σήμερα, πρόωρη έξοδος σήμαινε απώλεια/επιστροφή του οφέλους. Ο κίνδυνος αυτός αποθάρρυνε συμμετοχή. Πλέον ο ιδιοκτήτης δεν επιστρέφει χρήματα για το διάστημα μίσθωσης και, με τη ζήτηση στέγης, αναμένεται να βρει εντός τριμήνου τον επόμενο μισθωτή.

Διευκρινίζεται ότι η τρίμηνη “ανάσα” παρέχεται άπαξ στην τριετία. Αν δεύτερος μισθωτής φύγει νωρίς, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει την απαλλαγή για όσα έλαβε, αλλά δεν την επεκτείνει σε επόμενα ενοίκια μέχρι να κλείσει η τριετία.

Ποιοι κερδίζουν περισσότερα

Ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικία κενή τουλάχιστον τρία χρόνια απαλλάσσονται για 36 μήνες από τον φόρο εισοδήματος των ενοικίων.

Το «δώρο» μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ καθαρό κέρδος. Με 1.000 ευρώ/μήνα από ένα ή περισσότερα ακίνητα που κρατούνταν κλειστά, το όφελος στην τριετία φτάνει 5.400 ευρώ με συντελεστή 15%.

Αν υπάρχουν πολλαπλά ακίνητα, τα κέρδη πολλαπλασιάζονται, επειδή τα εισοδήματα αθροίζονται και φορολογούνται σήμερα με 35% ή 45%. Ο μηδενικός φόρος καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση ελκυστική, ειδικά για πολυϊδιοκτήτες.

Για την επιλεξιμότητα, το ακίνητο πρέπει να ήταν «κενό» στο Ε2 για τρία συνεχόμενα έτη πριν τη μίσθωση: π.χ. για έναρξη Νοέμβριο/Δεκέμβριο 2025, να ήταν κενό τα 2022, 2023, 2024.

Εναλλακτικά, για βραχυχρόνιες μισθώσεις, αρκεί δήλωση στο μητρώο επί τουλάχιστον έναν χρόνο πριν την αλλαγή χρήσης.

Στην πράξη, ο φόρος μηδενίζεται. Φόρος θα επιβληθεί ξανά το 2029 (για ενοίκια 2025–2027 αν εκμισθωθεί φέτος) ή το 2030 για μισθώσεις 2026–2028.

Παράλληλα, για λοιπά ακίνητα που δεν εμπίπτουν στη μη φορολόγηση, από 2026 ο συντελεστής για εισόδημα 12.000–24.000 ευρώ μειώνεται κατά 10 μονάδες, από 35% σε 25%.

Οφέλη για ενοικιαστές

Οι ενοικιαστές αποκτούν περισσότερες επιλογές, καθώς χιλιάδες κλειστά σπίτια εκτιμάται ότι θα γυρίσουν στη μακροχρόνια αγορά. Η απαλλαγή επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά μισθώματα. Τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες θα βρίσκουν μεγαλύτερα σπίτια άνω των 120 τ.μ. σε πιο προσιτές τιμές.

Επιπλέον, ευνοούνται κινούμενοι δημόσιοι λειτουργοί: γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, αστυνομικοί, νοσηλευτές, που υπηρετούν σε απομακρυσμένες περιοχές ή νησιά, καθώς οι ιδιοκτήτες έχουν κίνητρο να τους φιλοξενήσουν ακόμη και για εξάμηνα. Σε πολλές περιπτώσεις, θα χορηγείται και «ένα ενοίκιο δώρο» στις 30 Νοεμβρίου κάθε έτους, υπό όρους που καλύπτουν το 80% των περιπτώσεων.

Τα «ψιλά γράμματα» και οι κίνδυνοι

Υπάρχουν, όμως, περιορισμοί που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες. Αν ο μισθωτής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών, η απαλλαγή παύει για τα ενοίκια εφεξής. Δεν επιστρέφονται φόροι για το ήδη μισθωμένο διάστημα, αλλά χάνεται το δικαίωμα για τους υπόλοιπους μήνες. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης γίνεται «όμηρος» του δεύτερου μισθωτή.

Η επιλεξιμότητα απαιτεί προσοχή: για Νοέμβριο 2025 χρειάζονται κενά τα έτη 2022–2024. Αν ήταν κενό μόνο 2023–2025, η απαλλαγή ισχύει από 1/1/2026. Όλες οι συμβάσεις πρέπει να συναφθούν έως 31/12/2026.

Ερωτήματα υπάρχουν για:

α) αλλαγή ιδιοκτησίας εντός τριετίας (κληρονομιά, μεταβίβαση ποσοστού),
β) περιπτώσεις που εκμισθώθηκαν το 2025 πριν την ψήφιση.

Απαντήσεις θα δώσει η ερμηνευτική εγκύκλιος μετά την ψήφιση.

Ο σοβαρότερος περιορισμός είναι η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης εντός τριετίας. Αν το ακίνητο δοθεί έστω και πρόσκαιρα σε Airbnb, το ευεργέτημα χάνεται πλήρως, με αναδρομικές επιβαρύνσεις και πρόστιμα.

Παράδειγμα: σε νησί απαγορεύεται μίσθωση σε εκπαιδευτικό για το σχολικό έτος και μετά Airbnb το καλοκαίρι. Αυτό ακυρώνει όλη την απαλλαγή — πιθανώς και αναδρομικά.

Πώς αλλάζουν τα «deal»

Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές πρέπει να σταθμίσουν τα νέα δεδομένα.

Ιδιοκτήτης που ανοίγει 85 τ.μ. το 2026 (κενό 2023–2025) εισπράττει για 36 μήνες ολόκληρο το μίσθωμα χωρίς φόρο, άρα μπορεί να προσφέρει χαμηλότερη τιμή.

Ιδιοκτήτρια με 150 τ.μ. που το κρατούσε κλειστό μπορεί να το μισθώσει σε πολύτεκνη με τέσσερα παιδιά, γνωρίζοντας ότι ακόμη κι αν φύγουν στα δύο έτη, δεν χάνει το όφελος για όσα εισέπραξε και έχει τρεισμηνη προθεσμία για νέο μισθωτή ώστε να διατηρήσει την απαλλαγή μέχρι να συμπληρωθούν 36 μήνες.

Για δημοσίους υπαλλήλους με συχνές μεταθέσεις, το εξάμηνο ελάχιστο αλλάζει το πλαίσιο. Σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, όπου οι ιδιοκτήτες προτιμούσαν Airbnb λόγω αδυναμίας τριετούς δέσμευσης, πλέον μπορούν να μισθώσουν σε καθηγητή για μια σχολική χρονιά, έπειτα σε γιατρό ή ένστολο, και να συνεχίσουν την απαλλαγή για όλη την τριετία — λύνοντας ανάγκες στέγασης και προσφέροντας στους ιδιοκτήτες σταθερό, αφορολόγητο εισόδημα.