ΕΝΦΙΑ 2026: Οι τροποποιήσεις στις ζώνες φορολόγησης και οι επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες

Περίπου 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων θα διαπιστώσουν φέτος ουσιαστικές μεταβολές στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ, σε σύγκριση με όσα ίσχυαν μέχρι πέρυσι. Για αρκετές χιλιάδες από αυτούς, μάλιστα, το 2026 θα αποτελέσει την τελευταία χρονιά καταβολής του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων.

Η διαδικασία ανάρτησης των νέων εκκαθαριστικών έχει ήδη δρομολογηθεί και αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν από τα μέσα Μαρτίου. Η εκκαθάριση αφορά 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτησίες, με τον συνολικό εισπρακτικό στόχο να προσεγγίζει τα 2,3 δισ. ευρώ. Ωστόσο, τουλάχιστον 2 στους 7 ιδιοκτήτες θα δουν φέτος χαμηλότερο φόρο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη.

Μικροί οικισμοί: Η καθοριστική αλλαγή

Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά ακίνητα που βρίσκονται σε περισσότερους από 13.000 οικισμούς ανά την επικράτεια. Για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (εκτός Αττικής) ή έως 1.700 κατοίκους σε Έβρο, Δυτική Μακεδονία και παραμεθόριες περιοχές, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50%.

Από το 2027, για τα ακίνητα αυτών των περιοχών, ο φόρος καταργείται πλήρως. Η ρύθμιση αφορά περίπου 1 εκατομμύριο κύριες κατοικίες με αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ, οι οποίες θα δουν πρώτα σημαντική ελάφρυνση και στη συνέχεια πλήρη απαλλαγή.

Ασφαλισμένα ακίνητα: Έκπτωση για 500.000 ιδιοκτησίες

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά και η έκπτωση για όσους έχουν ασφαλίσει την κατοικία τους σωρευτικά για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα. Προβλέπεται μείωση 20% για ακίνητα με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και 10% για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας. Η έκπτωση εφαρμόζεται αναλογικά και σε περιπτώσεις ασφάλισης διάρκειας τουλάχιστον τριών μηνών μέσα στο 2025.

Το προηγούμενο έτος, 359.494 ιδιοκτήτες έλαβαν έκπτωση για 502.597 ασφαλισμένα ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 250.000 εξασφάλισαν το ανώτατο ποσοστό (20%). Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία (Ιούνιος 2025), 749.995 συμβόλαια κατοικίας καλύπτουν κινδύνους από καιρικά φαινόμενα και σεισμό, με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση στην Αττική (45,8%), ακολουθούμενη από την Κεντρική Μακεδονία (14,4%), την Πελοπόννησο (5,5%) και τη Θεσσαλία (5,2%).

Έκπτωση ή πλήρης απαλλαγή για χαμηλά εισοδήματα

Μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ προβλέπεται και για φορολογούμενους που πληρούν σωρευτικά συγκεκριμένα κριτήρια:

-φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα έως 9.000 ευρώ (με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο μέλος),

-συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ. (βάσει ποσοστού συνιδιοκτησίας),

-συνολική αξία ακίνητης περιουσίας έως 85.000 ευρώ για άγαμο, έως 150.000 ευρώ για ζευγάρι ή μονογονεϊκή οικογένεια και έως 200.000 ευρώ για οικογένεια με δύο τέκνα.

Πλήρης απαλλαγή από τον φόρο ισχύει για τρίτεκνους, πολύτεκνους και άτομα με αναπηρία άνω του 80%, υπό την προϋπόθεση ότι:

-το φορολογητέο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ (με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και τέκνα),

-η συνολική επιφάνεια κτισμάτων δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ.

Οι δύο αυτές κατηγορίες ιδιοκτητών προσεγγίζουν συνολικά το 1 εκατομμύριο.

Ποιοι πληρώνουν λιγότερο ή καθόλου

Χαμηλότερο ή μηδενικό φόρο θα καταβάλουν επίσης:

-όσοι μεταβίβασαν ακίνητα εντός του 2025 (αγορά, γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά),

-ιδιοκτήτες σε περιοχές που επλήγησαν από φυσικές καταστροφές, τελούν υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση ή χαρακτηρίζονται πολεοδομικά ανενεργές,

-ιδιοκτήτες διατηρητέων μνημείων ή έργων τέχνης.

Ποιοι θα δουν αυξημένο φόρο

Αντίθετα, υψηλότερο ΕΝΦΙΑ θα κληθούν να πληρώσουν όσοι:

-απέκτησαν ακίνητο μέσα στο 2025 με οποιαδήποτε μορφή μεταβίβασης,

-απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία),

-δήλωσαν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων ή ημιυπαίθριων χώρων που δεν είχαν καταγραφεί στο Ε9.

Δεν έγιναν διορθώσεις εγκαίρως – Τι προβλέπεται

Η πλατφόρμα για διορθώσεις στο Ε9 έκλεισε στις 19 Φεβρουαρίου και δεν δέχεται νέες μεταβολές μέχρι να ολοκληρωθεί η ανάρτηση των εκκαθαριστικών. Όσοι διαπιστώσουν λάθη ή αυξημένες χρεώσεις θα πρέπει να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9, όταν η εφαρμογή επαναλειτουργήσει.

Εάν στο εκκαθαριστικό εμφανίζεται ένδειξη ότι «ο φόρος υπολογίστηκε με βάση ελλιπή στοιχεία», η τροποποιητική δήλωση καθίσταται υποχρεωτική, καθώς ο φόρος ενδέχεται να έχει υπολογιστεί με τον υψηλότερο συντελεστή λόγω έλλειψης ακριβών στοιχείων.

Η τροποποιητική δήλωση δεν ακυρώνει την αρχική χρέωση, αλλά διορθώνει τις επόμενες δόσεις, οι οποίες θα επανυπολογιστούν από την ΑΑΔΕ.