Την τοποθέτηση της τελευταίας δοκού στην κορυφή του ανακαινισμένου κτιρίου Quelle, ενός μνημειώδους συμβόλου της οικονομικής αναγέννησης της μεταπολεμικής Γερμανίας της δεκαετίας του 1950 γιόρτασε τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, ο δήμαρχος της Νυρεμβέργης. Ανακαινισμένο με γραφεία, καταστήματα και σπίτια, ένα μεγάλο μέρος του γιγαντιαίου συγκροτήματος επρόκειτο να ανοίξει το 2024.
Τις τελευταίες εβδομάδες, ωστόσο, ο εργολάβος Gerch Group, ο οποίος έχει έργα 4 δισεκατομμυρίων ευρώ υπό κατασκευή, έχει καταθέσει διαδικασίες καταγγελίας για αφερεγγυότητα, προς μία από τις εταιρείες του έργου που συνδέεται με την ανάπτυξη. Η ημερομηνία εγκαινίων είναι πλέον αμφίβολη.
Είναι ένα ακόμη χτύπημα σε μια αγορά ακινήτων που πνίγεται από το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος, αλλά δείχνει επίσης ποιος είναι πιο ευάλωτος στο να ξεπεράσει άμεσα την κρίση. Ενώ οι φόβοι των επενδυτών κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης ακινήτων έχουν επικεντρωθεί στους ιδιοκτήτες, οι ταλαιπωρίες του ομίλου Gerch και των ομοτίμων του δείχνουν ότι οι συγκεκριμένες εταιρείες που κατέχουν τα κτηριακά έργα είναι αυτές που διατρέχουν άμεσο κίνδυνο.
“Οι υπεύθυνοι για την ανάπτυξη έργων παλεύουν με το αυξημένο κόστος κατασκευής, τα αυξημένα επιτόκια και την πτώση των τιμών”, λέει η Marlies Raschke, επικεφαλής αναδιάρθρωσης και αφερεγγυότητας στη δικηγορική εταιρεία Noerr. “Έχουμε δει αρκετούς από αυτούς να υποβάλλουν αίτηση αφερεγγυότητας τις τελευταίες εβδομάδες και αναμένουμε περισσότερα”.
Μαζί με τη Gerch, το Euroboden του Μονάχου, το οποίο διαφημίζει πρωταγωνιστές αρχιτέκτονες όπως ο David Chipperfield μεταξύ των συνεργατών του, βρίσκεται σε προκαταρκτική διαδικασία αφερεγγυότητας. Ο όμιλος Project Immobilien κατέθεσε επίσης αίτηση αφερεγγυότητας τον Αύγουστο μαζί με πολλές από τις εταιρείες του έργου του, με ορισμένες από τις εργασίες να έχουν δημοπρατηθεί για νέους εργολάβους, σύμφωνα με έναν εκπρόσωπο του προκαταρκτικού διαχειριστή. Οι τρεις εταιρείες δεν απάντησαν σε αιτήματα για σχολιασμό από το Bloomberg.
Οι εργολάβοι σε όλο τον κόσμο αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα. Στην Αυστραλία, η Porter Davis είναι μια από τις κατασκευαστικές που έχουν τεθεί σε εκκαθάριση φέτος μετά από αύξηση του κόστους και πτώση της ζήτησης. Στη Σουηδία, η αύξηση των πτωχεύσεων οφείλεται σε ύφεση των κατασκευών, ενώ στη Φινλανδία οι εκκινήσεις κατοικιών θα μπορούσαν να πέσουν σε επίπεδα που δεν είχαν παρατηρηθεί από τη δεκαετία του 1940, σύμφωνα με το κατασκευαστικό λόμπι της χώρας.
Είναι μια ταχεία αλλαγή μετά από τα χρόνια των χαμηλών επιτοκίων, όταν τα χρήματα ξοδεύτηκαν αφειδώς σε ακίνητα καθώς οι επενδυτές κυνηγούσαν την απόδοση. Εργολάβοι όπως η Gerch μπορούσαν άνετα να φορτώσουν έργα με φθηνό χρέος και να πουλήσουν σε μια αγορά όπου οι τιμές απλώς αυξάνονταν συνεχώς.
Η διάθεση είναι πολύ διαφορετική τώρα. Οι γερμανικές συναλλαγές ακινήτων για γραφεία βρίσκονται στο χαμηλότερο σημείο τους σε κυλιόμενη βάση 12 μηνών από τουλάχιστον το 2014, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Savills. Η Vonovia SE, ένας μεγάλος ιδιοκτήτης ακινήτων, προειδοποίησε στα οικονομικά της αποτελέσματα ότι οι νέες κατασκευαστικές εξελίξεις είναι “μετά βίας βιώσιμες”.
“Η ταχύτητα της διόρθωσης είναι σημαντική”, λέει ο Χένιγγ Κοχ, επικεφαλής της Commerz Real, μιας από τις μεγαλύτερες επενδυτικές στον τομέα ακινήτων της Γερμανίας. “Η ύφεση στη γερμανική αγορά ακινήτων ξεκίνησε πριν από ενάμιση χρόνο και τώρα τους τελευταίους 2-3 μήνες βλέπουμε όλο και περισσότερους εργολάβους να καταρρέουν”.
Οι προγραμματιστές είναι ιδιαίτερα ευάλωτοι λόγω της κατάρρευσης της αξίας της γης, γεγονός που καθιστά τα έργα πιο επικίνδυνα. Καθώς τα επιτόκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη, οι επενδυτές ζήτησαν υψηλότερες αποδόσεις ενοικίων για να αντισταθμίσουν, κάτι που με τη σειρά του ωθεί προς τα κάτω την τιμή που θα πληρώσουν για μια ολοκληρωμένη τοποθεσία. Το κόστος κατασκευής αυξάνεται επίσης και οι προγραμματιστές πρέπει να βάλουν περισσότερα χρήματα στην άκρη για απροσδόκητα έξοδα.
Συνολικά, όλοι αυτοί οι παράγοντες μειώνουν την υποκείμενη αξία της γης για ανάπτυξη. Ανατρέπουν και τα οικονομικά της ανάπτυξης ακινήτων, καθώς η πτώση της τιμής σημαίνει ότι ορισμένες εταιρείες μπορεί να χάσουν χρήματα μόνο και μόνο με το να τελειώσουν ένα κτήριο.
Σε ένα παράδειγμα, η Aggregate Holdings, η αποδυναμωμένη αυτοκρατορία ακινήτων που διευθύνεται από τον Τζεβντέτ Τζανέρ, έπρεπε να παραδώσει τα κλειδιά του έργου QH Track του Βερολίνου στον πιστωτή Oaktree Capital Management. Χτυπημένη από υπερβάσεις κόστους, προσπάθησε να διαπραγματευτεί με τους δανειστές για τη χρηματοδότηση του έργου μέχρι την ολοκλήρωση, αλλά οι συνομιλίες απέτυχαν.
Ημιτελής κατάσταση
Η αναπτυξιακή έκρηξη της Γερμανίας τροφοδοτήθηκε εν μέρει από δανειστές ενδιάμεσων μερών, συμπεριλαμβανομένης της Corestate Capital, που ήταν πρόθυμοι να χορηγήσουν μεγάλα δάνεια σε εργολάβους με λίγα ίδια κεφάλαια. Αυτό λειτούργησε όταν έργα μερικής κατασκευής ή που δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη θα μπορούσαν να πωληθούν σε συνταξιοδοτικά ταμεία που ήταν πρόθυμα να πληρώσουν προκαταβολικά για μια ολοκληρωμένη τοποθεσία. Η διόρθωση της αγοράς άφησε τους εργολάβους επιβαρυμένους με ακριβό χρέος και ανεπανόρθωτο κόστος.
“Κανονικά αναζητούμε νέα χρήματα από τα υπάρχοντα χρηματοδοτικά μέρη – από μετόχους, επενδυτές – για να προσπαθήσουμε να ολοκληρώσουμε το έργο”, λέει ο Κριστόφ Μόργκεν στην Brinkmann & Partner, ο οποίος ενήργησε ως διαχειριστής αφερεγγυότητας για ορισμένους μικρότερους εργολάβους. “Συνήθως προκαλεί απώλεια χρόνου, διακόπτει τη διαδικασία κατασκευής. Και συνεχώς, γίνεται πιο ακριβό”.
Οι πιστωτές λαμβάνουν υπόψη. Ένας ανώτερος Γερμανός τραπεζίτης λέει ότι η τράπεζά τους προσπαθεί να δημιουργήσει δεσμούς με μερικούς από τους ισχυρότερους εργολάβους της χώρας, ώστε να μπορεί να τους χρησιμοποιήσει για να πάρουν τα ηνία αν ένα κτίριο αντιμετωπίσει πρόβλημα.
Οι μεγαλειώδεις εξελίξεις σε ένα ημιτελές κράτος μπορούν επίσης να γίνουν θέαμα στα μάτια των πολιτών και ένα πολιτικό πρόβλημα εάν αφεθούν σε αδράνεια για πολύ καιρό. Στη Νυρεμβούργη, το γραφείο του δημάρχου λέει ότι είναι “σίγουρο” ότι το έργο Q θα συνεχιστεί, αφού έλαβε θετικούς σχόλια από τους διάφορους ιδιοκτήτες των διαφορετικών τμημάτων του τεράστιου συγκροτήματος.
“Οι ιδιοκτήτες θέλουν να υλοποιήσουν τα έργα τους χωρίς να λάβουν υπόψη την αφερεγγυότητα του Ομίλου Gerch”, αναφέρει σε δήλωση το γραφείο του δημάρχου. “Από την πλευρά της πόλης, υποστηρίζουμε συνεχίζοντας όλες τις διαδικασίες σχεδιασμού και διοίκησης”.
Οι συνταξιούχοι
Η έκθεση των μικροεπενδυτών και των μικρότερων συνταξιοδοτικών ταμείων, που συνέρρευσαν στην αγορά ακινήτων κατά την περίοδο της άνθησης, προσθέτει μια άλλη δύσκολη πολιτική διάσταση. Η εμπλοκή τους μπορεί να κάνει τις διαπραγματεύσεις περίπλοκες, ειδικά εάν χρειάζονται νέα χρήματα. Ο Ράσκε από τη Noerr λέει ότι τα γερμανικά συνταξιοδοτικά ταμεία – όπως αυτά για γιατρούς, δικηγόρους ή οδοντιάτρους – ενδέχεται να περιορίζονται στην παροχή περισσότερης ρευστότητας για ρυθμιστικούς λόγους.
Ορισμένοι μικροεπενδυτές εκτίθενται σε εργολάβους μέσω ομολόγων υψηλής απόδοσης. Οι κάτοχοι ομολόγων Euroboden, για παράδειγμα, ετοιμάζονται για μια επερχόμενη συνεδρίαση πιστωτών. Αυτή η κατηγορία οφειλετών βρίσκεται συχνά σε ασθενέστερη θέση από άλλους πιστωτές. Ενώ η τραπεζική χρηματοδότηση συνδέεται συνήθως με έργα ή κτίρια, πολλά ομόλογα ανεπιθύμητης έκδοσης εκδίδονται σε επίπεδο εταιρείας χαρτοφυλακίου με μικρή ασφάλεια – επιδεινώνοντας την πιθανότητα επιστροφής χρημάτων.
“Από την οπτική γωνία των κατόχων ομολόγων, το ενδιαφέρον που εισπράχθηκε για αυτά τα ομόλογα τα τελευταία χρόνια ήταν πολύ χαμηλό”, λέει ο Daniel Bauer, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της SdK, ενός γερμανικού ομίλου επενδυτών. “Αναλάμβαναν έναν κίνδυνο παρόμοιο με το μετοχικό κεφάλαιο”.
Οι προεπιλογές προγραμματιστών θα βλάψουν και τον ευρύτερο κλάδο ακινήτων. Οι κατασκευαστές κατοικιών χάνουν ήδη δουλειά, με περισσότερες από μία στις πέντε κατασκευαστικές εταιρείες που ρωτήθηκαν από το Ινστιτούτο Ifo να αναφέρουν ακυρωμένα έργα. Αυτό είναι το χειρότερο από τότε που ξεκίνησε η έρευνα το 1991.
“Είναι ένα προειδοποιητικό σήμα για τον τομέα των οικοδομικών υλικών και των κατασκευών”, λέει ο Ralf Moldenhauer , ανώτερος συνεργάτης στο Boston Consulting Group στη Φρανκφούρτη. “Αναμένουμε να δούμε περισσότερο άγχος και σε αυτόν τον τομέα”.
Διαβάστε ακόμη
Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Ξεπέρασαν τα 3 δισ. οι ρυθμισμένες οφειλές
«Σχέδιο Πλάτων»: Έτσι γυρίζει σελίδα η Intralot – Έξοδος από επιτήρηση και EBITDA €133 εκατ.
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ