Της Στεφανίας Σούκη
Μια αναμενόμενη καλυτέρευση των συνθηκών στην ελληνική κτηματαγορά ήταν αναμενόμενη για το 2015, λαμβάνοντας όμως πάντα υπόψη την δυνατότητα λειτουργίας της οικονομίας σε ένα σταθερό πολιτικό περιβάλλον, χωρίς άλλες εκπλήξεις, τη δυνατότητα δημιουργίας πραγματικών πλεονασμάτων, καθώς και της, έστω, δειλής, αύξησης του ΑΕΠ. Ομως οι τελευταίες πολιτικές εξελίξεις έχουν κάνει πλέον οποιαδήποτε πρόβλεψη για το 2015 παρακινδυνευμένη και η ζητούμενη ανάκαμψη υπόκειται πλέον σε πολλές παραμέτρους.
Αυτό επισημαίνει σε σχετική της ανάλυση για το σύνολο της ελληνικής κτηματαγοράς η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Δανός, η οποία συνεργάζεται για την Ελλάδα με τo τμήμα real Estate της BNP Paribas.
“Θα πρέπει να σταθούμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι την αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση, η οποία και παρουσιάζει σήμερα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στις συζητήσεις, που γίνονται με Έλληνες αλλά και ξένους επενδυτές, αλλά και στο πλήθος των συμφωνιών, που έχουν ολοκληρωθεί ή βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσής τους”, αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας. Παράλληλα, οι επενδύσεις (έμμεσες ή άμεσες), που έχουν γίνει από ξένους επενδυτές το τελευταίο διάστημα, είναι κατά πολύ μεγαλύτερες από τις εισροές ξένων κεφαλαίων, που είχαν πραγματοποιηθεί την «χρυσή» εποχή της ελληνικής κτηματαγοράς, ήτοι το διάστημα 2002-2009 (που βέβαια, μόνο χρυσή δεν ήταν, καθώς ήταν βασισμένη στον προστατευτισμό και στον υπέρμετρο δανεισμό, χωρίς να ενσωματώνει καμία μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προοπτική) και αυτό δείχνει την εμπιστοσύνη, που πάει να εδραιωθεί στην ελληνική επενδυτική αγορά ακινήτων.
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ – ΓΡΑΦΕΙΑ
ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ – ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ
ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ – ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ
ΝΕΟΔΜΗΤΑ
Τα θετικά…
H αγορά ακινήτων, ως μέρος της γενικότερης οικονομίας, τα μακροοικονομικά μεγέθη της οποίας βελτιώνονται, έχει δείξει το 2014 τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης, καθώς ειδικότερα στα επαγγελματικά-εμπορικά ακίνητα είχε εξαλειφθεί η περαιτέρω πτώση τιμών, ενώ είχαν φανεί και τα πρώτα σημάδια επιστροφής της ζήτησης για νέα σημεία, καθώς και για την είσοδο πρωτοεμφανιζόμενων διεθνών εταιρειών. Ακόμη υπήρχε επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά μισθωμένων ακινήτων, ενώ είχαν προγραμματιστεί σημαντικά επενδυτικά προγράμματα.
Οι λόγοι, που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα, αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο, είναι μεταξύ άλλων:
-Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων-επενδυτών στην μετοχική τους σύνθεση
-Η μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και την μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης
-Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών (στις μεγάλες ευρωπαϊκές-κύριες αγορές δέχονται ήδη μεγάλο όγκο ξένων επενδύσεων με αποτέλεσμα να φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες, πλην των ώριμων, αγορές)
-Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές
Η σημαντική ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8-8.75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7.5-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις, αλλά και μεγάλες πολυεθνικές).
…και τα αρνητικά της αγοράς
Υπάρχουν βέβαια πάντα και οι παράγοντες, που επηρεάζουν αρνητικά το οποιοδήποτε πιθανό ενδιαφέρον με σημαντικότερους εξ αυτών:
-Την αδυναμία σταθεροποίησης του φορολογικού συστήματος , χωρίς τις διαρκείς αλλαγές
-Την περίπτωση πολιτικής αστάθειας, λόγω της πιθανότητας μη εκλογής κυβέρνησης στις εκλογές της 25ης Ιανουαρίου
-Την έλλειψη επικοινωνίας των σημαντικών θεσμικών αλλαγών, που βοηθούν πλέον την προσέλκυση ξένων επενδυτών
-Την απροθυμία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων μεταρρυθμίσεων
-Την έλλειψη του κατάλληλου προϊόντος, καθώς για πολλά χρόνια η ανάπτυξη των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είχε ως στόχευση την δημιουργία προϊόντος, που θα είχε ως αποδέκτες θεσμικούς επενδυτές
Τα επαγγελματικά ακίνητα και τα σπίτια
Για τα γραφεία, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση της Δανός, οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προϊόν των επενδυτών (περίπου 50% των συνολικών επενδύσεων διεθνώς γίνονται σε γραφειακούς χώρους) και η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, καθώς σημαντικές συναλλαγές, για πρώτη φορά μετά την κρίση, πραγματοποιήθηκαν και στην αγορά της Αθήνας με τις αποδόσεις να κινούνται στα ελκυστικά επίπεδα του 8,25%-8,75%. “Εάν στο γενικότερο περιβάλλον δεν υπάρξουν σημαντικές μεταβολές, το 2015 θα συνεχιστεί η θετική πορεία της ζήτησης και η σταθεροποίηση των τιμών και ίσως δούμε ξανά ζήτηση και από πρωτοεμφανιζόμενες εταιρείες στην αγορά”.
Για τα καταστήματα, στις κύριες αγορές υπήρχαν σημάδια ανάκαμψης, καθώς η πτώση των μισθωτικών αξιών σε αρκετά χαμηλά επίπεδα επέτρεψε την επαναμίσθωση κενών χώρων, με αποτέλεσμα να έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα κενών χώρων, σε δρόμους όπως η Ερμού στην Αθήνα ή η Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη. Οι δευτερεύουσες αγορές δεν έχουν την ίδια αντιμετώπιση και δεν φαίνεται να βγαίνουν εύκολα από τη κρίση, αν δεν υπάρξει μια σημαντική βελτίωση της οικονομίας της χώρας, ενώ σε κάποιες από αυτές θα χρειαστεί να επανεξεταστεί η χρήση τους ως καταστήματα και θα πρέπει να αναζητηθούν τρόποι αλλαγής χρήσεων.
Στις αποθήκες και τα βιομηχανικά ακίνητα, η αγορά, δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές, τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2.5-3.5 ευρώ /τμ μηνιαίως) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο.
Στην κατοικία, κατά τη διάρκεια του 2014 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο, από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι, που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει, παρά το γεγονός, πως ιδιαίτερα στα ακίνητα των ακριβών περιοχών, υπάρχει σημαντική κάμψη στις τιμές. Οι κυριότεροι εξ αυτών είναι:
-Η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού.
-Ο υπερδανεισμός των μεταχειρισμένων ακινήτων.
-Η πλήρης απαλλαγή των χρεωμένων ακινήτων από διαδικασίες πλειστηριασμού.
-Η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική.
-Το ήδη υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ιδιοκτησίας
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.