Του Απόστολου Αλωνιάτη
Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός, Συγγραφέας, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AE
Στις φορολογικές δηλώσεις που έχουμε εμπρός μας, φέτος θα αντιμετωπίσουμε την «εμφάνιση» των τακτοποιημένων ημιυπαίθριων χώρων και αυθαιρέτων στην φορολογία εισοδήματος. Στο σημερινό μας σημείωμα θα ασχοληθούμε με τις επιπτώσεις που θα έχει στην φορολογία εισοδήματος η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων, μιας και μέχρι σήμερα το υπουργείο οικονομικών δεν έχει πάρει θέσει για τα αυθαίρετα.
Οι χώροι που τακτοποιούνται, πρέπει να συμπεριληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλεται το οικονομικό έτος 2013 (εισοδήματα ημερολογιακού έτους 2012).
Στη δήλωση αυτή θα περιληφθούν οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2010,το 2011, καθώς και όσοι έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2012, αν και αρκετοί από αυτούς περιλήφθηκαν για πρώτη φορά στην δήλωση του οικονομικού έτους 2012.
Για την εφαρμογή των διατάξεων φορολογίας εισοδήματος, ως χρόνος τακτοποίησης των χώρων αυτών θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
Προσοχή: Σε περίπτωση που παρά την υποχρέωση δήλωσής τους, διαπιστωθεί ότι οι τακτοποιημένοι χώροι δεν δηλώνονται ή δηλώνονται ανακριβώς στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλονται μετά την τακτοποίησή τους, επιβάλλονται οι νόμιμες κυρώσεις.
ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι, πέρυσι στις δηλώσεις του οικονομικού 2012, οι νομιμοποιήσεις των ημιυπαίθριων χώρων σύμφωνα με τον ν.3843/2010 ληφθήκαν υπόψη στην συμπλήρωση του υποπίνακα της περ. 1. του πίνακα 5. Ωστόσο, οι νομιμοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης, (υπόγεια και πατάρια) που τακτοποιήθηκαν με τους v.4014/21-9-2011 και ν.3843/2010, δεν ληφθήκαν υπόψη και δεν επηρέασαν τη συμπλήρωση του υποπίνακα αυτού, για το οικονομικό έτος 2012. Αντίθετα μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών νομιμοποίησής τους θα συμπεριληφθούν στις δηλώσεις του οικον. έτους 2013 και στο εξής.
1. Επίπτωση στην αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης της κατοικίας.
Γίνεται σαφές ότι με την υποχρέωση αναγραφής των τακτοποιούμενων, αυξάνεται η επιφάνεια των κύριων χώρων των ακινήτων, με αποτέλεσμα να υπάρξει αύξηση και στην αντικειμενική δαπάνη που επιβαρύνει των φορολογούμενο.
Αν για παράδειγμα ο φορολογούμενος είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. και ημιυπαίθριου χώρο 30 τ.μ. , στην δήλωση του οικονομικού έτους 2011 επιβαρύνθηκε με αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης (τεκμήριο) για κατοικία με το ποσό των 3.400. Με την αύξηση κατά 33,33% της αντικειμενικής δαπάνης κατά το έτος 2011, η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης έγινε 4.500 για το 2012. Μετά την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου επιβάρυνση θα είναι 6.900 δηλαδή αύξηση πλέον του 100%., από τις δηλώσεις του 2011 στις δηλώσεις του 2013.
2. Επιπτώσεις στις φοροαπαλλαγές.
Πέρα όμως από την επίπτωση που θα έχει η φορολόγηση των τακτοποιημένων χώρων στα τεκμήρια, υπάρχει και παράπλευρη επιβάρυνση στους φορολογούμενους.
Η απώλεια αυτή αφορά την μείωση της φοροαπαλλαγής από τους τόκους δανείων, αφού η αύξηση των τετραγωνικών, μειώνει τους τόκους που μπορεί να εκπέσει ο φορολογούμενος.
Αν στο προηγούμενο παράδειγμα μας ο φορολογούμενος είχε αγοράσει το διαμέρισμα με δάνειο σαν πρώτη κατοικία και πλήρωσε για το 2012 τόκους 12.000 ευρώ, αν το ακίνητο παρέμενε στα 100 τ.μ. θα εξέπιπτε το σύνολο των τόκων, έχοντας μείωση φόρου 12.000 Χ 10% = 1.200 ευρώ.
Με τον συνυπολογισμό των τακτοποιούμενων χώρων , το σύνολο του ακινήτου αυξάνεται σε 130 τ.μ..
Με δεδομένο ότι η ωφέλεια που υπάρχει στους φορολογούμενους είναι το 10% των τόκων που αναλογούν σε πρώτη κατοικία 120 τ.μ. και δάνειο μέχρι 200.000 ευρώ, στο παράδειγμα μας ο φορολογούμενος θα έχει μείωση φόρου 1.107,69 ( 11.076,92 ευρώ τόκων που αντιστοιχούν στα 120 τ.μ. Χ 10%), δηλαδή απώλεια μείωσης φόρου 92,31 ευρώ.
Τακτοποίηση ημιυπαίθριων και φορολογία ακίνητης περιουσίας – Δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9)
Σε ό,τι αφορά τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί η διοίκηση δίνει τις ακόλουθες οδηγίες:
Ως προς τον ΦΑΠ και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9), οι τακτοποιούμενοι χώροι, ήτοι οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως πριν την τακτοποίησή τους.
Κατά συνέπεια:
α) Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2012 και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.
Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.
β) Οι τακτοποιούμενοι χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να τροποποιηθούν και να αναγραφούν στην πραγματική τους κατάσταση στη δήλωση στοιχείων ακινήτων και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Τακτοποιούμενοι χώροι που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του χώρου που τακτοποιήθηκε λόγω μετατροπής του σε χώρο κύριας χρήσης, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας- ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε ο εν λόγω χώρος θα αναγραφεί στην πραγματική του κατάσταση.
γ) Για την εφαρμογή των διατάξεων της φορολογίας ακίνητης περιουσίας και της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για την βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
δ) Εάν, παρά τα αναφερόμενα στις ανωτέρω περ. α’ και β’, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην περ. γ’.
Παράδειγμα 1ο
Φορολογούμενος δεν είχε δηλώσει καθόλου ή είχε δηλώσει στους βοηθητικούς χώρους ημιυπαίθριο χώρο 15 τ.μ.
που βρίσκεται σε δηλωθέν διαμέρισμα κύριων χώρων 100 τ.μ.
(Ο ημιυπαίθριος αυτός χώρος τακτοποιήθηκε τον Φεβρουάριο του 2012)
α) Μετά την τακτοποίηση, δεν έχει ακολουθήσει κάποια άλλη μεταβιβαστική πράξη:
Δεν απαιτείται να γίνει μεταβολή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή
β) Τον Ιούλιο του 2012 ο φορολογούμενος μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στην κόρη του με γονική παροχή:
Το 2013 και οι δυο υπόχρεοι, τόσο η κόρη (ψιλός κύριος) όσο και ο πατέρας (επικαρπωτής), οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους (ο μεν πατέρας δηλώνοντας μεταβολή η δε κόρη το νέο ακίνητο).
γ) Τον Σεπτέμβριο του 2012 το διαμέρισμα πωλήθηκε:
Ο μεν αγοραστής θα δηλώσει το διαμέρισμα και τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους, ο δε πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο αναγράφοντάς το όπως το είχε δηλώσει αρχικά.
Παράδειγμα 2ο
Φορολογούμενος στη δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών
συμπεριέλαβε στους κύριους χώρους διαμερίσματός του κλειστό ημιυπαίθριο
(Στη συνέχεια τακτοποίησε τον εν λόγω ημιυπαίθριο):
Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τροποποιήσει το Ε9, αφαιρώντας τον ημιυπαίθριο, διότι έχει ήδη απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του
Παράδειγμα 3ο
Φορολογούμενος τακτοποίησε το έτος 2012 υπόγειο χώρο,
που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σε κατοικία:
α) Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων είχε δηλωθεί ως αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια:
Σε αυτή την περίπτωση, μετά την τακτοποίηση, δεν απαιτείται τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων έτους 2012 και επόμενων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή.
β) Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν είχε δηλωθεί καθόλου ο εν λόγω χώρος:
Σε αυτή την περίπτωση υποβάλλεται δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2012, στο οποίο θα εμφανίζεται το ακίνητο ως κατοικία.
γ) Μετά την τακτοποίηση ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε πώληση του εν λόγω ακινήτου μέσα στο έτος 2012.
Σε αυτή την περίπτωση ο μεν αγοραστής θα αποτυπώσει το ακίνητο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία, ο δε πωλητής δεν θα κάνει κάποια ενέργεια πλην της τυχόν διαγραφής του ακινήτου, εφόσον το είχε συμπεριλάβει σε δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών.
Παράδειγμα 4ο
Φορολογούμενος τακτοποιεί το 2012 ολόκληρο το ισόγειο κτιρίου (pilotis)
τον οποίο είχε μετατρέψει σε κατοικία το 2009.
α) Ο χώρος αυτός δεν είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2010:
Ο υπόχρεος θα πρέπει να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων 2012 προκειμένου να τον δηλώσει στην πραγματική του κατάσταση.
β) Ο χώρος αυτός είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων 2010 ως αποθήκη ή ως θέση στάθμευσης:
Μετά την τακτοποίηση δεν απαιτείται να δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία.
Παράδειγμα 5ο
Μεταβιβάζεται ακίνητο στο ισόγειο κτιρίου, το οποίο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αρχικά αποθήκη και ο πωλητής πριν τη μεταβίβαση το είχε τακτοποιήσει ως κατοικία.
(Ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου, ανεξάρτητα από το πώς αναγράφεται το ακίνητο στο συμβόλαιο, το χρησιμοποίησε ως επαγγελματική στέγη).
Το συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να δηλωθεί από τον αγοραστή ως επαγγελματική στέγη