Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας
Με καθυστέρηση αρκετών μηνών και με απάντηση σε ερώτημα φορολογουμένου (ατομική διοικητική λύση) και όχι με απόφαση ή εγκύκλιο όπως έγινε με τους τακτοποιούμενους ημιυπαίθριους χώρους, δόθηκαν οδηγίες για το πώς θα απεικονιστούν στο έντυπο δήλωσης στοιχειών ακινήτων (Ε9).
Να σημειώσουμε για μία ακόμη φορά ότι η δήλωση των αυθαιρέτων που τακτοποιήθηκαν με τον νόμο 4014/2011, θα γίνει μόνο στο έντυπο Ε9 και όχι στο έντυπο Ε1, στον πίνακα 5, ως αντικειμενική δαπάνη κατοικίας, διότι όπως γράφει το βιβλιαράκι οδηγιών για την συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων του οικονομικού έτους 2013:
«.ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ: Ότι οι νομιμοποιήσεις των ημιυπαίθρων χώρων σύμφωνα με τον ν.3843/2010 θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην συμπλήρωση του υποπίνακα της περίπτωσης 1.
Ωστόσο, οι νομιμοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης (υπόγεια και πατάρια) που πραγματοποιήθηκαν με τους ν.4014/2011 και ν.3843/2010, δεν θα ληφθούν υπόψη και δεν θα επηρεάσουν τη συμπλήρωση του υποπίνακα αυτού, για το οικον. έτος 2013. Αντίθετα μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών νομιμοποίησης τους θα συμπεριληφθούν στις δηλώσεις του οικον. έτους 2014 και εξής.»
Υποχρεωτική αναγραφή στο Ε9
Σύμφωνα με το σχετικό έγγραφο (Αρ. Πρωτ: Δ13 ΦΜΑΠ 1175983 ΕΞ 2012/12 Δεκεμβρίου 2012):
«Σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 8 της εγκυκλίου-διαταγής ΠΟΛ.1047/10.3.2005 «Συμπληρωματικές οδηγίες για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) έτους 2005», σε περίπτωση που τα τετραγωνικά μέτρα κτίσματος υπερβαίνουν αυτά που αναγράφονται στο συμβόλαιο ή την οικοδομική άδεια, ο υπόχρεος, για τις ανάγκες συμπλήρωσης του εντύπου, πρέπει να αναγράψει το πραγματικό γεγονός και όχι ό,τι αναφέρεται στον τίτλο κτήσης ή την οικοδομική άδεια.»
Άρα στο έντυπο Ε9 φέτος θα πρέπει να δηλώσουμε τα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί μέχρι και την 31.12.2012, δηλαδή στην κατάσταση που βρίσκονται την 1.1.2013.
Το έγγραφο διευκρινίζει ότι:
«Από τη συνδυαστική εφαρμογή και ερμηνεία των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι τα τυχόν αυθαίρετα κτίσματα και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) στην κατάσταση και χρήση τους, όπως αυτή προκύπτει από την αίτηση υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων του άρθρου 24 του ν. 4014/2011, σε συνδυασμό πάντοτε με την πραγματικότητα, στο έτος που έπεται της ημερομηνίας αίτησης υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων αυτών.»
Πρέπει να κάνουμε συμπληρωματικές δηλώσεις για τα παλαιοτέρα χρόνια;
Η απάντηση είναι ΟΧΙ. Σύμφωνα με το ίδιο έγγραφο .
Για τα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί με τον ν. 4014/2011 δεν χρειάζεται να κάνουμε συμπληρωματικές δηλώσεις Ε9. Μάλιστα με την παράγραφο 22 του άρθρου 24 του ίδιου νόμου, ορίζεται ότι, για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του ίδιου νόμου, δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη. Τυχόν όμως ήδη καταβληθέντες φόροι, τέλη και πρόστιμα δεν αναζητούνται.
Τι δηλώνουμε τελικά στο Ε9 φέτος όσο αφορά τα αυθαίρετα και τους ημιυπαίθριους;
Ας κάνουμε μια καταγραφή των υποχρεώσεων μας όσο αφορά τις τακτοποιήσεις των νόμων 3843/2010 και 4014/2011.
Τακτοποιήσεις του νόμου 3843/2010 (ΠΟΛ.1126/31.5.2011)
Σε ό,τι αφορά τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί η διοίκηση δίνει τις ακόλουθες οδηγίες:
Ως προς τον ΦΑΠ και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9), οι τακτοποιούμενοι χώροι, ήτοι οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως πριν την τακτοποίησή τους.
Κατά συνέπεια:
α) Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2012 και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.
Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.
β) Οι τακτοποιούμενοι χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να τροποποιηθούν και να αναγραφούν στην πραγματική τους κατάσταση στη δήλωση στοιχείων ακινήτων και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Τακτοποιούμενοι χώροι που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του χώρου που τακτοποιήθηκε λόγω μετατροπής του σε χώρο κύριας χρήσης, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας- ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε ο εν λόγω χώρος θα αναγραφεί στην πραγματική του κατάσταση.
γ) Για την εφαρμογή των διατάξεων της φορολογίας ακίνητης περιουσίας και της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για την βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
δ) Εάν, παρά τα αναφερόμενα στις ανωτέρω περ. α’ και β’, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην περ. γ’.
Παράδειγμα 1ο
Φορολογούμενος δεν είχε δηλώσει καθόλου ή είχε δηλώσει στους βοηθητικούς χώρους ημιυπαίθριο χώρο 15 τ.μ.
που βρίσκεται σε δηλωθέν διαμέρισμα κύριων χώρων 100 τ.μ.
(Ο ημιυπαίθριος αυτός χώρος τακτοποιήθηκε τον Φεβρουάριο του 2012)
α) Μετά την τακτοποίηση, δεν έχει ακολουθήσει κάποια άλλη μεταβιβαστική πράξη:
Δεν απαιτείται να γίνει μεταβολή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή
β) Τον Ιούλιο του 2012 ο φορολογούμενος μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στην κόρη του με γονική παροχή:
Το 2013 και οι δυο υπόχρεοι, τόσο η κόρη (ψιλός κύριος) όσο και ο πατέρας (επικαρπωτής), οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους (ο μεν πατέρας δηλώνοντας μεταβολή η δε κόρη το νέο ακίνητο).
γ) Τον Σεπτέμβριο του 2012 το διαμέρισμα πωλήθηκε:
Ο μεν αγοραστής θα δηλώσει το διαμέρισμα και τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους, ο δε πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο αναγράφοντάς το όπως το είχε δηλώσει αρχικά.
Παράδειγμα 2ο
Φορολογούμενος στη δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών
συμπεριέλαβε στους κύριους χώρους διαμερίσματός του κλειστό ημιυπαίθριο
(Στη συνέχεια τακτοποίησε τον εν λόγω ημιυπαίθριο):
Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τροποποιήσει το Ε9, αφαιρώντας τον ημιυπαίθριο, διότι έχει ήδη απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του
Παράδειγμα 3ο
Φορολογούμενος τακτοποίησε το έτος 2012 υπόγειο χώρο,
που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σε κατοικία:
α) Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων είχε δηλωθεί ως αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια:
Σε αυτή την περίπτωση, μετά την τακτοποίηση, δεν απαιτείται τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων έτους 2012 και επόμενων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή.
β) Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν είχε δηλωθεί καθόλου ο εν λόγω χώρος:
Σε αυτή την περίπτωση υποβάλλεται δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2012, στο οποίο θα εμφανίζεται το ακίνητο ως κατοικία.
γ) Μετά την τακτοποίηση ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε πώληση του εν λόγω ακινήτου μέσα στο έτος 2012.
Σε αυτή την περίπτωση ο μεν αγοραστής θα αποτυπώσει το ακίνητο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία, ο δε πωλητής δεν θα κάνει κάποια ενέργεια πλην της τυχόν διαγραφής του ακινήτου, εφόσον το είχε συμπεριλάβει σε δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών.
Παράδειγμα 4ο
Φορολογούμενος τακτοποιεί το 2012 ολόκληρο το ισόγειο κτιρίου (pilotis)
τον οποίο είχε μετατρέψει σε κατοικία το 2009.
α) Ο χώρος αυτός δεν είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2010:
Ο υπόχρεος θα πρέπει να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων 2012 προκειμένου να τον δηλώσει στην πραγματική του κατάσταση.
β) Ο χώρος αυτός είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων 2010 ως αποθήκη ή ως θέση στάθμευσης:
Μετά την τακτοποίηση δεν απαιτείται να δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία.
Παράδειγμα 5ο
Μεταβιβάζεται ακίνητο στο ισόγειο κτιρίου, το οποίο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αρχικά αποθήκη και ο πωλητής πριν τη μεταβίβαση το είχε τακτοποιήσει ως κατοικία.
(Ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου, ανεξάρτητα από το πώς αναγράφεται το ακίνητο στο συμβόλαιο, το χρησιμοποίησε ως επαγγελματική στέγη).
Το συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να δηλωθεί από τον αγοραστή ως επαγγελματική στέγη
Τακτοποιήσεις του νόμου 4014/2011 (Δ13 ΦΜΑΠ 1175983 ΕΞ 2012/12 Δεκεμβρίου 2012).
Παραθέτουμε ολόκληρη το έγγραφο για καλύτερη πληροφόρηση σας:
«Αθήνα, 12 Δεκεμβρίου 2012
Αρ. Πρωτ: Δ13 ΦΜΑΠ 1175983 ΕΞ 2012
ΘΕΜΑ: Αυθαίρετα ακίνητα, που υπήχθησαν στις διατάξεις της παρ. 22 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011.
Σε απάντηση των ανωτέρω σχετικών, αναφορικά με τη δήλωση αυθαιρέτων κτισμάτων στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9), βάσει της οποίας συντίθεται μηχανογραφικά η δήλωση ΕΤΑΚ ετών 2008 και 2009 και Φ.Α.Π. ετών 2010 και επόμενων, σας γνωρίζουμε τα εξής:
Σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 8 της εγκυκλίου-διαταγής ΠΟΛ.1047/10.3.2005 «Συμπληρωματικές οδηγίες για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) έτους 2005», σε περίπτωση που τα τετραγωνικά μέτρα κτίσματος υπερβαίνουν αυτά που αναγράφονται στο συμβόλαιο ή την οικοδομική άδεια, ο υπόχρεος, για τις ανάγκες συμπλήρωσης του εντύπου, πρέπει να αναγράψει το πραγματικό γεγονός και όχι ό,τι αναφέρεται στον τίτλο κτήσης ή την οικοδομική άδεια.
Παρόλα αυτά στην παράγραφο 22 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 ορίζεται ότι, για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του ίδιου νόμου, δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη. Τυχόν όμως ήδη καταβληθέντες φόροι, τέλη και πρόστιμα δεν αναζητούνται.
Από τη συνδυαστική εφαρμογή και ερμηνεία των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι τα τυχόν αυθαίρετα κτίσματα και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) στην κατάσταση και χρήση τους, όπως αυτή προκύπτει από την αίτηση υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων του άρθρου 24 του ν. 4014/2011, σε συνδυασμό πάντοτε με την πραγματικότητα, στο έτος που έπεται της ημερομηνίας αίτησης υπαγωγής τους στη ρύθμιση των διατάξεων αυτών.
Περαιτέρω, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση το ν. 4014/2011, δεν θα επιβληθούν κυρώσεις και αναδρομικοί φόροι ούτε για την παράλειψη αναγραφής τους στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) προηγουμένων ετών (άρθρο 24 του ν. 4014/2011). Βέβαια σε περίπτωση ορθής αναγραφής των ακινήτων (με τις αυθαίρετες κατασκευές) στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων προηγουμένων ετών δεν τίθεται θέμα διόρθωσής τους και απάλειψης των αυθαίρετων κατασκευών, μετά την τακτοποίησή τους με το ν. 4014/2011.»
Περίπτωση 1: Δεν έχει αναγραφεί ποτέ το κτήριο.
Πρέπει να δηλώσουμε στο Ε9 το ακίνητο με τις διαστάσεις που είναι γραμμένες στην αίτηση υπαγωγής του στη ρύθμιση τακτοποίησης, με εισαγωγή νέου ακινήτου.
Περίπτωση 2: Το κτήριο έχει δηλωθεί , αλλά στα τετραγωνικά που είχε η άδεια .
Στην περίπτωση αυτές κάνουμε διόρθωση στα στοιχεία του ακινήτου, με μεταβολή.