Πώς θα καθορισθεί το τίμημα του σχήματος των Lamda- Al Maabar και Fosun για το Ελληνικό

Της Στεφανίας Σούκη

Η ώρα της κρίσης είναι πολύ κοντά πλέον για το Ελληνικό, αφού τις αμέσως επόμενες ημέρες το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου θα αποφανθεί για τη μία και μοναδική προσφορά της Lamda Development, από κοινού με τη κινεζική Fosun, την Al Maabar από το Abu Dhabi, αλλά και τη συνδρομή ευρωπαϊκών κεφαλαίων που συνδέονται με τον ίδιο τον Σπ. Λάτση.

Το …δια ταύτα βέβαια της υπόθεσης είναι το τίμημα, για το οποίο η πλευρά του ΤΑΙΠΕΔ, φέρεται να έχει θέσει τον πήχυ στα πέριξ των 500 εκατ. ευρώ, για την έκταση των 6.240 στρεμμάτων, η οποία είναι εκτός σχεδίου και διαμορφώνει την αξία της με βάση τις χρήσεις που επιλέγονται για την αξιοποίησή της. Ηδη, στο σημείο αυτό είναι πολλές οι επικρίσεις -ειδικά κατά το τελευταίο διάστημα, κατά το οποίο φαίνεται να έχουν βελτιωθεί (σχετικά) και οι συνθήκες στην εγχώρια αγορά- περί …ξεπουλήματος -στα 80 ευρώ ανά τ.μ.- της έκτασης, η οποία θεωρείται φιλέτο λόγω και του μεγάλου παράκτιου μετώπου. Η αξιοποίηση μάλιστα του παράκτιου μετώπου της έκτασης φαίνεται να ήταν και το πιο ελκυστικό στοιχείο τόσο για τους επενδυτές που κατέβηκαν στις πρώτες φάσεις της διαγωνιστικής διαδικασίας, όσο φυσικά και για τους τρείς εναπομείναντες υποψηφίους (Lamda, Elbit και London Regional Properties). Ενδεικτικό αποτελεί το γεγονός ότι από την πλευρά τους, οι Βρετανοί της L&R, οι οποίοι, ως γνωστόν, δεν εξέφρασαν τελικά δεσμευτικό ενδιαφέρον την περασμένη Πέμπτη 27/2 (όπως και οι Ισραηλινοί της Elbit), ήθελαν την τμηματική αξιοποίηση της έκτασης με έμφαση την παραλία.  

Στο βασικό ερώτημα λοιπόν ως προς το ποιες θα είναι οι βασικές παράμετροι που θα καθορίσουν το τίμημα από πλευράς της μίας και μοναδικής κοινοπραξίας, υπό την σκέπη της θυγατρικής του ομίλου Λάτση, στελέχη που παρακολουθούν από κοντά τη διαδικασία τονίζουν ότι αυτό εξαρτάται εν πολλοίς από το σενάριο αξιοποίησης που θα επιλέξουν να παρουσιάσουν οι επενδυτές, αν δηλαδή θα είναι πιο ήπιας ή πιο εντατικής ανάπτυξης κι επομένως αν θα έχουν περισσότερα ή λιγότερα τετραγωνικά προς εκμετάλλευση.

Πολύ σημαντικές παράμετροι επίσης είναι το κόστος της χρηματοδότησης για το επενδυτικό σχήμα, το κόστος τυχόν προεξόφλησης μέρους του δανεισμού αλλά και η περίοδος απορροφητικότητας του έργου, σε πόσο χρόνο δηλαδή και αν τελικά θα απορροφάται με επιτυχία κάθε κομμάτι της επένδυσης καθώς επίσης και αν θα εξασφαλίζονται και οι απαραίτητες ροές, δεδομένου μάλιστα ότι και η καταβολή του τιμήματος προς το ελληνικό Δημόσιο θα είναι σταδιακή. Αξίζει να αναφερθεί εδώ ότι ειδικά η τμηματική καταβολή του τιμήματος από τους επενδυτές, οι εγγυήσεις από πλευράς του Δημοσίου το οποίο θα συνυπογράφει τις συμβάσεις μαζί με το ΤΑΙΠΕΔ όντας ”υπόλογο” για τυχόν καθυστερήσεις κατά τη διάρκεια της υλοποίησης των επενδύσεων από πράξεις δημοσίων υπηρεσιών, μαζί με τη δυνατότητα για τη δημιουργία καζίνο στην περιοχή, επίσης είναι από τους παράγοντες που έχουν σηκώσει θύελλα αντιδράσεων από τους επικριτές της επένδυσης. 

Στελέχη του εγχώριου real estate αναφέρονται επιπλέον και στο γεγονός ότι η επένδυση θα απαιτήσει πολλά χρόνια για να υλοποιηθεί, μεγάλο κόστος και άρα πολύ υψηλό ρίσκο, αναφέροντας μάλιστα παραδείγματα και άλλων πολύ μεγάλων επενδύσεων στην Ευρώπη και όχι μόνο- όπως π.χ. η Eurodisney- που βρέθηκαν αντιμέτωπες με τεράστια χρηματοοικονομικά προβλήματα και υπέρμετρο δανεισμό.

Το σίγουρο είναι ότι με βάση τον υφιστάμενο σχεδιασμό στο Ελληνικό τα επόμενα χρόνια, αν και εφόσον υλοποιηθεί φυσικά το φιλόδοξο επενδυτικό σχέδιο των 7 δισ. ευρώ (και στο σημείο αυτό έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον πώς θα κατανεμηθούν τελικά οι επιμέρους επενδύσεις), θα δημιουργηθεί ένας νέος δήμος με περίπου 40.000 κατοίκους, οι οποίοι φυσικά δεν θα είναι όλοι τουρίστες ή επισκέπτες (σ.σ. οι τελευταίοι υπολογίζονται σε 1 εκατομμύριο περίπου το χρόνο). Στην περίπτωση αυτή, ο προβληματισμός που εκφράζουν στελέχη της αγοράς είναι τί αντίκτυπο θα έχει η δημιουργία αυτής της νέας ”πόλης”…
Το θέμα των υποδομών και κυρίως του πάρκου είναι μία ακόμη σημαντική παράμετρος για το τελικό τίμημα. Από την πλευρά της, η κοινοπραξία, δεσμεύεται, με βάση και τους όρους του διαγωνισμού, για ένα πάρκο 2.000 στρεμμάτων και τις υποδομές, επενδύσεις για τις οποίες, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι θα υπάρξει επιμέρους τίμημα, εκτός δηλαδή του βασικού τιμήματος που θα προσφερθεί για τις μετοχές της Ελληνικό Α.Ε.. Για το πάρκο θα δημιουργηθεί στη συνέχεια ειδικός φορέας διαχείρισης, ο οποίος δεν είναι ξεκάθαρο το πώς και αν θα λειτουργεί με τα πρότυπα αντίστοιχων φορέων διαχείρισης πάρκων του εξωτερικού, οι οποίοι έχουν π.χ. τη δυνατότητα να λαμβάνουν χορηγίες από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για τη συντήρηση συγκεκριμένων τμημάτων/ οδών των χώρων πρασίνου κ.τ.λ..