Τι προβλέπουν 15 κτηματομεσιτικά γραφεία για την πορεία της κτηματαγοράς

Της Στεφανίας Σούκη

Τρεις στους 4 μεσίτες θεωρούν ότι οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας σταθεροποιήθηκαν και μάλιστα 1 στους 5 κρίνει ότι αυτές βελτιώθηκαν, την ίδια στιγμή που καταγράφεται τώρα δειλό ενδιαφέρον για εξεύρεση ακινήτων μικρής και μεσαίας αξίας, τα οποία θεωρούνται ως «ευκαιρίες» και αντιμετωπίζονται ως επενδυτικές επιλογές, ή ως εναλλακτικές μορφές εξασφάλισης των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών. Επιπλέον, παρά το γεγονός ότι το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών παραμένει υψηλό, οι νέες μισθώσεις καταγράφονται ελαφρά αυξημένες.

Στα επαγγελματικά ακίνητα, το ενδιαφέρον για ακίνητα επένδυσης, παρουσιάζεται ενισχυμένο, χωρίς ωστόσο να υλοποιούνται ακόμα πράξεις. Οι επαγγελματίες επισημαίνουν ότι κατά τα τρία τελευταία τρίμηνα διαπιστώθηκε πτώση στις επιδιωκόμενες από τους υποψήφιους επενδυτές αποδόσεις, τάση η οποία – αν δεν αναχαιτιστεί από δυσμενείς οικονομικές ή πολιτικές εξελίξεις – αναμένεται σταδιακά να οδηγήσει στην αύξηση των τιμών των υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικών ακινήτων.

Τα συμπεράσματα αυτά προκύπτουν από τα στοιχεία που έστειλαν για το γ’ τρίμηνο του 2014 τα κτηματομεσιτικά γραφεία, με τα οποία συνεργάζεται η Τράπεζα της Ελλάδας προκειμένου να καταγράφει την πορεία της κτηματαγοράς (Δανός, Epavlis, E-Real Estate, Intercasa, Metro-one, Remax Ελλάς, Merryland Real Estate, Energy Land Estate Γιακουµάκης, Γιαννουλέλης, Ρεβύθης, Ζηρογιάννης, Καραβάς, Τσουρούφλη, Golden Home).  Η ιδιαιτερότητα βέβαια αυτή τη φορά είναι ότι οι εκτιμήσεις των μεσιτών για την πορεία της αγοράς τα επόμενα τρίμηνα δεν έχουν λάβει υπόψη τις τελευταίες πολιτικές εξελίξεις, οι οποίες, έχουν επηρεάσει ως ένα βαθμό την ψυχολογία των ενδιαφερομένων αγοραστών.

Οσον αφορά λοιπόν ειδικότερα τον τομέα της κατοικίας, από την επεξεργασία των δεδομένων του γ΄ τριμήνου του 2014 προέκυψαν τα εξής:

• Tο 75% των ερωτηθέντων κρίνει ότι οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας, σταθεροποιήθηκαν, ενώ σημαντικό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων (21%) που θεωρεί ότι αυτές βελτιώθηκαν.

• H συντριπτική πλειοψηφία των επαγγελματιών (94%) θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών σήμερα είναι λογικές ή και χαμηλές.

• Το 46% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι το γ΄ τρίμηνο του 2014 οι αγοραίες αξίες παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Οι ερωτώμενοι εκτίμησαν ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει από 9% έως 17% το γ΄ τρίμηνο του 2014 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, επιβεβαιώνοντας τη συνεχιζόμενη τάση μείωσης του ρυθμού μεταβολής των τιμών (τα εκτιμώμενα ποσοστά μείωσης ήταν 12% έως 24% και  10% έως 22% για το σύνολο του 2012 και 2013, αντίστοιχα).

• Αναφορικά με τις μισθωτικές αξίες, οι ερωτώμενοι εκτιμούν ότι τα ενοίκια των κατοικιών έχουν υποχωρήσει από 3% έως 8% το γ΄ τρίμηνο του 2014 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2013.

• Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε μεταχειρισμένες κατοικίες μικρότερης επιφάνειας, που έχει καταγραφεί από την αρχή της τρέχουσας κρίσης, συνεχίζεται και κατά το γ΄ τρίμηνο του 2014. Ωστόσο, για δεύτερο  συνεχόμενο τρίμηνο από την έναρξη της κρίσης καταγράφεται αυξανόμενο ενδιαφέρον και για νεόδμητες, αλλά  και σχετικά μεγαλύτερου εμβαδού κατοικίες, οι οποίες διατίθενται σε ιδιαίτερα «ελκυστικές» τιμές.

Το μέσο ποσοστό    έκπτωσης που επιτεύχθηκε στις πράξεις αγοραπωλησιών, σε σχέση με την αρχικά ζητούμενη τιμή, εκτιμάται από τους ερωτηθέντες ότι ανήλθε στο 17%, ενώ καταγράφονται μεμονωμένα ποσοστά έκπτωσης που φθάνουν και στο  40%.

Ο μέσος απαιτούμενος χρόνος διάθεσης των προς πώληση κατοικιών εκτιμάται σε 8 περίπου μήνες. Βάσει των απαντήσεων των επαγγελματιών, το 25% του συνόλου των πράξεων  αγοραπωλησίας που πραγματοποιήθηκαν     κατά το γ΄ τρίμηνο του 2014 αξιοποίησε τραπεζικό δανεισμό (έναντι 25%, 26% και 20% κατά το δ΄ τρίμηνο του 2013 και το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2014, αντίστοιχα).

Το μέσο ποσοστό του τιμήματος αγοραπωλησίας το οποίο καλύφθηκε μέσω του δανεισμού εκτιμάται ότι ανήλθε στο 37%. Αναφορικά με τις προσδοκίες για την αγορά ακινήτων, το 46% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι θα υπάρξει   σταθεροποίηση το επόμενο τρίμηνο, ενώ ποσοστό 33% κρίνει  ότι θα υπάρξει βελτίωση. Αξιοσημείωτο είναι ωστόσο το ότι το 21% των επαγγελματιών εκτιμά ότι οι συνθήκες της αγοράς κατοικίας θα επιδεινωθούν, ποσοστό         αυξημένο σε σχέση με τα τρία προηγούμενα τρίμηνα, όπου δεν υπερέβαινε το 2%.

Τα επαγγελματικά ακίνητα

Συνολικά στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, κατά το γ΄ τρίμηνο του 2014, καταγράφεται σημαντική τάση σταθεροποίησης αλλά και βελτίωσης ειδικά για τους τομείς των γραφείων και των καταστημάτων. Ειδικότερα, η αγορά  των γραφείων κρίνεται ως σταθερή από το 62% των ερωτηθέντων, ενώ ποσοστό 33% θεωρεί ότι έχει βελτιωθεί σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Η αγορά των καταστημάτων, η οποία εμφανίστηκε ως η πλέον ευάλωτη κατά το 2011 μέχρι και τα πρώτα τρίμηνα του 2012, μετά από μια σταδιακή τάση σταθεροποίησης το 2013, το γ΄ τρίμηνο του 2014 παρουσιάζει ισχυρές  θετικές ενδείξεις. Το 42% των ερωτηθέντων κρίνει ότι η αγορά των καταστημάτων βελτιώθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ το 55% κρίνει ότι παρέμεινε σταθερή.

Οι βιομηχανικοί και αποθηκευτικοί χώροι εμφανίζουν τάση σταθεροποίησης ως προς τις συναλλαγές. Ωστόσο, το 47% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι οι τιμές υποχώρησαν ελαφρώς περαιτέρω σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Σε ετήσια βάση οι αγοραίες αξίες των επαγγελματικών ακινήτων, αν και με μειωμένους ρυθμούς, συνέχισαν την πτωτική τους τάση. Το μέσο εύρος της μείωσης εκτιμάται από τους ερωτηθέντες από 4% έως 14% για τα γραφεία, 4% έως 15% για τα καταστήματα και 6% έως 17% για τα βιομηχανικά ακίνητα.

Τέλος, τα μισθώματα σημείωσαν περαιτέρω μείωση κατά το γ΄ τρίμηνο του 2014, με ρυθμούς όμως μικρότερους σε σχέση με τις αγοραίες αξίες. Το μέσο εύρος της μείωσης των μισθωμάτων που καταγράφεται από τους  επαγγελματίες της αγοράς κυμαίνεται, σε ετήσια βάση, από 4% έως 13% για τα γραφεία, από 4% έως 14% για τα καταστήματα και από 5% έως 14% για τα βιομηχανικά ακίνητα.

Στον τομέα των τουριστικών ακινήτων οι προοπτικές διαφαίνονται αρκετά θετικές, σε άμεση συσχέτιση με τις εξαιρετικές αποδόσεις του τουριστικού κλάδου.