H γραφειοκρατία ρίχνει ταφόπλακα στην κτηματαγορά

Toυ Κωστή Πλάντζου

Στη διάλυση της αγοράς, της ελληνικής οικονομίας και της κοινωνίας στο σύνολό της έχει οδηγήσει η αστείρευτη επινοητικότητα του ελληνικού κράτους στο να βάζει αξεπέραστα εμπόδια στις συναλλαγές ακινήτων. Σαν να μην έφταναν η έλλειψη ρευστότητας, η βαριά φορολογία και η υπερχρέωση νοικοκυριών και επιχειρήσεων, μια σωρεία νόμων και διατάξεων των τελευταίων ετών έρχεται να βάλει ταφόπλακα στην κτηματαγορά. Η σοβιετικού τύπου γραφειοκρατία που έχει επιβληθεί στη χώρα προκαλεί ασφυξία στην αγορά, συντρίβει τους πολίτες, διαλύει τα συναλλακτικά ήθη και ακυρώνει κάθε σκέψη για αγοραπωλησίες ακινήτων. Η πτώση στις συναλλαγές ακινήτων, με βάση τα συμβόλαια που συνάπτονται, ξεπερνά το 80% ή ακόμα και το 85% σε σχέση με κάποια χρόνια πριν. Ακόμη και οι ελάχιστοι τολμηροί που αποφασίζουν να προβούν σε μια απλή μεταβίβαση ακινήτου για να αφήσουν ένα σπίτι στα παιδιά τους εγκαταλείπουν τη διαδικασία στη μέση. Κανένα συμβόλαιο δεν κλείνει προτού περάσουν 3-4 μήνες, το λιγότερο, ενώ ακόμα και αποδοχές κληρονομιάς σπάνια ολοκληρώνονται.
«Βρισκόμαστε σε τέλμα, νέα εμπόδια προκύπτουν αντί να υπάρξουν λύσεις και ο ΕΝΦΙΑ έχει εξελιχθεί σε καρκίνο καλπάζουσας μορφής», λένε παράγοντες της αγοράς ακινήτων.

Μαραθώνιος μετ’ εμποδίων

Η άνευ προηγουμένου διάλυση της αγοράς ακινήτων συντελείται με «επιστημονικό» τρόπο. Τα νομικά και τυπικά εμπόδια που έχει επινοήσει το ελληνικό κράτος ξεπερνούν κάθε σενάριο επιστημονικής φαντασίας, ενώ είναι έτσι τοποθετημένα ώστε και αν ξεπεράσει κάποιος το ένα, να σκοντάψει στο επόμενο – όσο κι αν επιθυμεί να συνεχίσει.

Ετσι, η σύναψη ενός συμβολαίου μετατρέπεται σε ιστορία καθημερινής τρέλας, όπως οι ακόλουθες, που είναι πλέον ο κανόνας και όχι η εξαίρεση:

1 Φορολογική ενημερότητα: Πριν από τη σύναψη κάθε συμβολαίου απαιτείται να εξοφληθούν με ρύθμιση τα χρέη του. Ακόμα και όσοι βρουν χρήματα να το κάνουν, συχνά σκοντάφτουν σε κάποιο από τα επόμενα εμπόδια. Σπάνια βρίσκεται πλέον κάποιος που να μη χρωστάει. Οι εφορίες πιέζουν για ολική εξόφληση προτού δώσουν ενημερότητα ή δεσμεύουν προκαταβολικά μέρος της είσπραξης από το τίμημα προς εξόφληση της οφειλής. Οταν όμως κάποιος οφείλει, για παράδειγμα, 40.000 ευρώ αλλά λόγω κρίσης πουλάει ένα διαμέρισμα κάτω από την αντικειμενική αξία στα 50.000 ευρώ, τότε βλέπει ότι μετά την παρακράτηση δεν του μείνει τίποτε, και γι’ αυτό πολλοί σταματάνε τη διαδικασία.

2 Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ: Πέρα από την πληρωμή του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων -που οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να τον εξοφλήσουν εφάπαξ και όχι σε δόσεις- πρόβλημα αποτελεί ακόμα και ο υπολογισμός του! Σε 99 από τα 100 πιστοποιητικά που θα συνταχθούν πριν από τη σύναψη συμβολαίων προκύπτουν λάθη, όπως λένε συμβολαιογράφοι! Οι πολίτες σπεύδουν στις εφορίες για να διορθώσουν χειρόγραφα τις δηλώσεις Ε9 του 2010 και ηλεκτρονικά εκείνες των ετών 2011-2013 για ακίνητα τα οποία δηλώνονταν με λάθος ή ελλιπή στοιχεία επί χρόνια. Οι υπάλληλοι των εφοριών δεν προλαβαίνουν να αντιμετωπίσουν τον αυξημένο φόρτο εργασίας και κάνουν 2 και 3 μήνες για να ολοκληρώσουν τις διορθώσεις! Για μια γονική παροχή δύο ακινήτων στον Πειραιά ο γονέας αναγκάστηκε να πάει 25 φορές στη ΔΟΥ! Ετσι συμβόλαια που ξεκίνησαν να συντάσσονται από τον Φεβρουάριο έφτασαν να κλείσουν στο τέλος Ιουλίου ή και αργότερα. Μόνο και μόνο για τους δύο πρώτους λόγους μένει στη μέση το 30%-35% των συμβολαίων που ξεκινούν να συντάσσονται.

3 Τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων: Εκτός από το κόστος της τακτοποίησης, ακόμα χειρότερο είναι όταν εμπλέκονται άλλοι συνιδιοκτήτες. Αν, για παράδειγμα, ένας πατέρας θέλει να κάνει γονική παροχή διαμερίσματος αλλά δεν έχει τακτοποιηθεί 1 τ.μ. από τον κοινόχρηστο φωταγωγό, δεν αρκεί το να πληρώσει ο ενδιαφερόμενος. Πρέπει να τροποποιηθούν οριζόντιες ιδιοκτησίες και να κληθούν να συνυπογράψουν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας για να λάβουν και πιστοποιητικό. Πρακτικά αυτό δεν συμβαίνει ποτέ, γιατί πάντα κάποιος δεν συναινεί να μπει στη διαδικασία και στα έξοδα προκειμένου να κάνει συμβόλαιο ένας άλλος ιδιοκτήτης. Εκεί συνήθως τα συμβόλαια σταματούν.

4 Βεβαίωση μηχανικού: Σε όσες περιπτώσεις καλείται μηχανικός να ανατρέξει στην αρχική άδεια ανέγερσης της οικοδομής για να διαπιστώσει και να πιστοποιήσει αν υπάρχουν παραβάσεις αυτός αναζητεί τον φάκελο στις πολεοδομίες όπου φυλάσσεται. Λόγω της κακής κατάστασης των υπηρεσιών όμως, είναι πλέον πολύ συχνή η απάντηση: «Ο φάκελος χάθηκε»! Αυτό είναι τραγικό για τον ενδιαφερόμενο που αναγκάζεται να προβεί σε ανασύσταση φακέλου και να συγκεντρώσει εξαρχής σχέδια, άδειες και πιστοποιητικά. Η διαδικασία ωστόσο είναι απίστευτα χρονοβόρα και κοστοβόρα, δηλαδή μπορεί να τραβήξει πάρα πολλούς μήνες και να κοστίσει όσο το τίμημα που θα εισπράξει ο πωλητής από ένα ακίνητο που πωλείται σε εξευτελιστική τιμή, λόγω της κρίσης, με αποτέλεσμα να εγκαταλείψει την προσπάθεια. Επίσης, οι πολεοδομίες «ψάχνουν» φακέλους μόνο κάθε Πέμπτη και αν ο πολίτης δεν σταθεί «τυχερός» τη συγκεκριμένη μέρα, θα περιμένει απάντηση κάποια άλλη… Πέμπτη!

5 Φόρος υπεραξίας: Τον καταβάλλει ο πωλητής αλλά οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν έχουν πει πώς υπολογίζεται σε κάποιες περιπτώσεις, όπως όταν πωλητής είναι ο κατασκευαστής. Ακόμα χειρότερα, οι συμβολαιογράφοι δύσκολα μπορούν να υπολογίσουν την υπεραξία αν, π.χ., το ακίνητο αποκτήθηκε με προσύμφωνο αλλά στη συνέχεια έγιναν εργασίες που του προσέδωσαν μεγαλύτερη αξία. Η διαδικασία μπορεί έτσι να τραβήξει μήνες.

6 Δέκα μήνες για μια εγκύκλιο: Οι κρατικές υπηρεσίες δεν έχουν δώσει ακόμη λύσεις σε προβλήματα που ανακύπτουν και οι συμβολαιογράφοι δεν ξέρουν τι να πράξουν για να ολοκληρώσουν τα συμβόλαια. Για παράδειγμα, μόλις την εβδομάδα που πέρασε (9 μήνες μετά την έναρξη εφαρμογής του νόμου) η γενική γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Κατερίνα Σαββαΐδου εξέδωσε εγκύκλιο που ξεκαθαρίζει ότι για μια απλή αποδοχή κληρονομιάς από το 2013 δεν απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που φυσικά δεν ίσχυε καν πριν από το 2014. Παρότι η διευκρίνιση φαντάζει αυτονόητη, επί μήνες οι συναρμόδιες υπηρεσίες έδιναν αντικρουόμενες οδηγίες ή ένιπταν τας χείρας τους. Επιπλέον, μόλις προχθές η κυρία Σαββαΐδου, με άλλη απόφασή της, έδωσε εντολή σε εφορίες και συμβολαιογράφους να μη ζητούν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από όλους τους συνιδιοκτήτες για κοινόχρηστους χώρους ακινήτων παρά μόνο από αυτούς που έχουν μεταβολή στις οριζόντιες ιδιοκτησίες ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους (βλ. περίπτωση 3 ως άνω).

7 Πρόστιμα-ποινές: Εκτός όμως του ότι έχουν μετατραπεί σε λογιστές και εφοριακούς, οι συμβολαιογράφοι απειλούνται και με βαριά πρόστιμα αν διαπιστωθεί εκ των υστέρων ότι υπέπεσαν σε λάθος κατά τον υπολογισμό και την πληρωμή των φόρων των ακινήτων. Από τη μια τρέχουν για να μην αλλάξει γνώμη και φύγει ο πελάτης με όσα αντιμετωπίζει, αλλά με όλη αυτή την πολυνομία και τις συνεχείς ανατροπές αυτοσχεδιάζουν με βάση και όσα αντικρουόμενα τους λένε οι αρμόδιες υπηρεσίες. Για κάθε λάθος, όμως, που τυχόν θα κάνουν οι συμβολαιογράφοι καλούνται να πληρώσουν πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε ένα συμβόλαιο δηλαδή με τρεις πωλητές μπορεί να πληρώσουν 15.000 ευρώ από την τσέπη τους, ποσό που υπό τις τρέχουσες συνθήκες στην αγορά μπορεί να μην το βγάζουν ούτε σε έναν χρόνο! Ετσι φτάνουν στο σημείο να διώχνουν οι ίδιοι πελάτες όταν διαβλέπουν ότι η πορεία θα είναι γεμάτη εμπόδια και δεν θα μπορούν να υπολογίσουν σωστά με τις οδηγίες που έχουν δοθεί τους φόρους υπεραξίας κ.λπ. για να ολοκληρωθούν τα συμβόλαια.

Συμβολαιογράφοι: Προτείναμε λύσεις αλλά δεν ακουγόμαστε

«Πρέπει και οι αρμόδιοι να κατανοήσουν ότι έχει γίνει μεγάλη ζημιά στην αγορά», τονίζει στο «business stories» η κυρία Ευαγγελία Χριστοπούλου-Σταμέλου, που είναι γενική γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου-Δωδεκανήσων αλλά και της Συντονιστική Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος.

«Πρέπει να απελευθερωθεί ο πολίτης. Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να δίνουμε ασφάλεια στις συναλλαγές αλλά νιώθουμε και οι ίδιοι ανασφαλείς. Εχουν διαλυθεί τα συναλλακτικά ήθη γιατί δεν μπορούν οι αρμόδιοι να δώσουν κάποιες εύκολες και γρήγορες λύσεις, όπως αυτές που έχουμε προτείνει αλλά δεν ακουγόμαστε», τονίζει.