Μέσα σε μόλις ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση του νέου μέτρου (στις 21 Σεπτεμβρίου), 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες επέλεξαν τη νέα δικλείδα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών. Η συγκεκριμένη ρύθμιση ανατρέπει τη μέχρι πρότινος λογική του συστήματος, δίνοντας για πρώτη φορά στον πολίτη τη δυνατότητα να προστατεύσει το κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του, συναινώντας στη ρευστοποίηση δευτερευόντων περιουσιακών στοιχείων.
Αυτόματος διαχωρισμός περιουσίας
Μέχρι πρόσφατα, ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού αντιμετώπιζε την περιουσία του δανειολήπτη ως ενιαίο σύνολο. Αν ένας πολίτης με μη εξυπηρετούμενο δάνειο και χαμηλό εισόδημα διέθετε, εκτός από το διαμέρισμα στο οποίο διέμενε, ένα χωράφι από κληρονομιά ή ένα παλιό εξοχικό στο χωριό, το σύστημα υπολόγιζε τις μηνιαίες δόσεις με βάση τη συνολική αξία της περιουσίας του, δίνοντας μικρότερο «κούρεμα» οφειλής και υψηλότερη οφειλή για εξόφληση με υψηλότερες δόσεις. Το αποτέλεσμα ήταν έτσι να παράγονται μη βιώσιμες ρυθμίσεις αποπληρωμής, οι οποίες είτε απορρίπτονταν από τον ίδιο τον πολίτη είτε τελικώς χάνονταν αν δεν μπορούσε ο οφειλέτης να τις εξυπηρετήσει μέχρι τέλους.
Με τη νέα διαδικασία που ισχύει από τον Σεπτέμβριο, κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ενεργοποιείται ειδικό πεδίο προστασίας κύριας κατοικίας.
Αν ο οφειλέτης το επιλέξει, τότε το σύστημα απομονώνει αυτόματα το ακίνητο όπου διαμένει και χωρίζει την ακίνητη περιουσία στα δύο:
- Στην κύρια κατοικία, η οποία εξαιρείται από κάθε αναγκαστική εκτέλεση.
- Στα λοιπά ακίνητα (εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες ή επαγγελματικοί χώροι), τα οποία τίθενται σε καθεστώς εκούσιας διάθεσης προς όφελος των πιστωτών.
Υπολογισμός δόσης και «κουρέματος»
Ταυτόχρονα, η αποσύνδεση των ακινήτων παράγει και διαφορετική ρύθμιση: το ύψος της μηνιαίας δόσης δεν εξαρτάται πλέον από το άθροισμα όλων των ακινήτων, αλλά υπολογίζεται αυστηρά με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας σε συνδυασμό με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού.
Καθώς αφαιρείται η αξία των υπόλοιπων ακινήτων από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής, η πρόταση των servicers και των τραπεζών οδηγεί σε:
- σημαντικά χαμηλότερη μηνιαία δόση, προσαρμοσμένη στις πραγματικές δυνατότητες της οικογένειας.
- πολύ μεγαλύτερο ποσοστό διαγραφής οφειλής (κούρεμα) επί του υπολοίπου του δανείου, ιδιαίτερα όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία του βασικού σπιτιού.
- μακροχρόνιο ορίζοντα αποπληρωμής που μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις (35 έτη) για χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς.
Ηλεκτρονική ρευστοποίηση των «περιττών» ακινήτων
Η προστασία της κατοικίας όμως δεν παρέχεται ανέξοδα, καθώς το αντίβαρο είναι η υποχρεωτική συναίνεση του οφειλέτη στην εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων του, τα οποία απομειώνουν επιπλέον το χρέος του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συνυπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης.
Η διαδικασία πώλησης εκκινεί μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού (e-auction). Το ποσό που εισπράττεται από την πώληση του εξοχικού ή του οικοπέδου κατευθύνεται απευθείας στη μείωση του συνολικού υπολοίπου της οφειλής, περιορίζοντας αντίστοιχα το βάρος που απομένει να εξυπηρετηθεί.
Ωστόσο η προστασία της κύριας κατοικίας τελεί υπό την “διαλυτική αίρεση” της τήρησης των πληρωμών. Δηλαδή η προστασία της κατοικίας ισχύει όσο ο οφειλέτης πληρώνει την τελική (μειωμένη) δόση την οποία πέτυχε. Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και εκπέσει της ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και στην κύρια κατοικία.
Διαφορά από την πτώχευση
Το κεντρικό πλεονέκτημα που οδήγησε τους 675 πρώτους πολίτες στη συγκεκριμένη λύση είναι η αποφυγή του πτωχευτικού νόμου. Σώζουν το σπίτι χωρίς να στιγματιστούν και χωρίς να χάσουν τα πάντα.
Στην πτώχευση φυσικών προσώπων, ο πολίτης χάνει το σύνολο της περιουσίας του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του. Καθώς δεν έχει πλέον άλλη περιουσία, το υπόλοιπο της οφειλής του διαγράφεται, σε αντίθεση με παλαιότερα χρόνια όπου η υπόλοιπη οφειλή παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει. Παρότι είχε χάσει τα πάντα, τα εισοδήματά του δεσμεύονταν για πληρωμή της οφειλής του επ’αόριστον, μέχρι την πλήρη εξόφληση! Αυτό έχει πλέον αλλάξει. Η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια , αλλά στη συνέχεια τα επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά.
Και στην περίπτωση της πτώχευσης, πάντως, υπάρχει δρόμος και πάλι να παραμείνει στο σπίτι του. Μπορεί να ενταχθεί σε καθεστώς επαναμίσθωσης ως ενοικιαστής. Αλλά στην πράξη, χάνει το ακίνητο.
Η ένταξη στον ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης αφορά μόνο ευάλωτους και ο οφειλέτης μετατρέπεται σε ενοικιαστή για 12 χρόνια, με προοπτική όμως να μπορεί να επαναγοράσει το σπίτι του, αν ανακάμψει οικονομικά.
Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης:
- παραμένει κύριος και ιδιοκτήτης της κατοικίας του, απολαμβάνοντας και αξιοποιώντας την σε βάθος χρόνου
- αποφεύγει τη δικαστική διαδικασία κήρυξης πτώχευσης και τις προσωρινές συνέπειές της στην επαγγελματική και συναλλακτική του καθημερινότητα
- διατηρεί την πλήρη διαχείριση των εισοδημάτων του χωρίς εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης, καταβάλλοντας αποκλειστικά τη συμφωνημένη μηνιαία δόση