Για χρόνια ήταν εκεί, κλειστά και ξεχασμένα, με κατεβασμένα ρολά και ξεθωριασμένες ταμπέλες. Μικρά καταστήματα γειτονιάς, παλιά γραφεία, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι που δεν νοικιάζονταν και δεν πουλιούνταν γιατί απλώς δεν είχαν πια ρόλο στη σύγχρονη αγορά. Ακίνητα οι ιδιοκτήτες των οποίων τα έβλεπαν να απαξιώνονται χρόνο με τον χρόνο χωρίς να υπάρχει διέξοδος. Σήμερα, όμως, αυτά τα αραχνιασμένα ακίνητα βρίσκονται ξανά στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος. Και όχι τυχαία.

Η Golden Visa των 250.000 ευρώ έχει αλλάξει χαρακτήρα και μαζί της αλλάζει και η λογική της κτηματαγοράς. Το συγκεκριμένο όριο δεν αφορά πλέον γενικά την αγορά κατοικίας, αλλά σχεδόν αποκλειστικά ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης. Δηλαδή ακριβώς εκείνα τα ακίνητα που μέχρι χθες θεωρούνταν προβληματικά: παλιά μαγαζιά, αποθήκες, γραφεία και λοιποί επαγγελματικοί χώροι χωρίς ζήτηση. Πλέον, για τα συγκεκριμένα ακίνητα έχει ανοίξει ένα πραγματικό παράθυρο ευκαιρίας, κυρίως για όσους ιδιοκτήτες έως σήμερα δεν έβρισκαν τρόπο να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Στην πράξη, πρόκειται για ακίνητα που αλλάζουν χέρια σε τιμές από 120.000 έως 200.000 ευρώ, ακριβώς επειδή στη σημερινή τους μορφή δεν ενδιαφέρουν κανέναν. Ενα πρώην ψιλικατζίδικο, ένα κλειστό συνεργείο ή μια μικρή αποθήκη σε συνοικία της Αθήνας δεν αποτελούν εμπορικό προϊόν. Γίνονται όμως εξαιρετικά ελκυστικά τη στιγμή που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικία και να ενταχθούν στο πρόγραμμα της Golden Visa.

Αλλαγή χρήσης

Με κόστος από 40.000 έως 60.000 ευρώ για αλλαγή χρήσης και ανακαίνιση τέτοιοι χώροι μεταμορφώνονται σε λειτουργικά σπίτια (γκαρσονιέρες ή δυάρια) μέσα στον αστικό ιστό. Το συνολικό κόστος φτάνει στα 200.000-260.000 ευρώ. Ως κατοικίες πλέον, μπορούν να πουληθούν από 280.000 έως 350.000 ευρώ, δηλαδή ακριβώς στο εύρος που αναζητούν οι αλλοδαποί επενδυτές. Από αυτή τη διαφορά προκύπτει ένα αρχικό κέρδος 30.000-70.000 ευρώ. Αυτό, όμως, είναι μόνο το πρώτο βήμα.

Γιατί το πραγματικό «παιχνίδι» ξεκινά μετά την πώληση. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές Golden Visa δεν έρχονται στην Ελλάδα για να κατοικήσουν σε αυτά τα σπίτια. Τους ενδιαφέρουν η άδεια διαμονής και ένα ασφαλές περιουσιακό στοιχείο στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Ετσι, τα ακίνητα παραμένουν στη διαχείριση επενδυτών ή εταιρειών και μισθώνονται μακροχρόνια δημιουργώντας σταθερό εισόδημα. Το αποτέλεσμα είναι διπλό: ο επενδυτής έχει κέρδος από τη μετατροπή και μόνιμη απόδοση από το ενοίκιο, ενώ το ακίνητο δεν μένει κλειστό.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της λογικής είναι το «Indianos Club» στον Νέο Κόσμο. Ενα ιστορικό νυχτερινό στέκι των δεκαετιών του ’80 και του ’90 που για χρόνια έμενε κλειστό, με κατεβασμένα ρολά και ξεθωριασμένη πινακίδα. Ενα ακίνητο που όλοι γνώριζαν, αλλά κανείς δεν μπορούσε να αξιοποιήσει. Σήμερα το «Indianos» αποκτά νέο ρόλο. Το ακίνητο αγοράστηκε από Τούρκο επιχειρηματία και μετατρέπεται σε δύο ισόγειες κατοικίες. Δεν επιστρέφει ως μαγαζί, αλλά επανεντάσσεται στη ζωή της γειτονιάς ως χώρος κατοικίας. Από σύμβολο εγκατάλειψης γίνεται παράδειγμα αξιοποίησης, δείχνοντας πώς «νεκρά» ακίνητα μπορούν να ξαναμπούν στην αγορά χωρίς μεγάλα projects και υπερβολές.

5 δισ. ευρώ από Golden Visa

Τα επίσημα στοιχεία αποτυπώνουν τη δυναμική του προγράμματος. Το 2025 καταγράφηκε αύξηση 95,7% στις εγκρίσεις αδειών διαμονής μέσω Golden Visa, με 8.879 εγκρίσεις έναντι 4.535 το 2024, σύμφωνα με το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Συνολικά, από την έναρξη του προγράμματος έχουν χορηγηθεί 27.786 άδειες διαμονής, εκ των οποίων οι 20.732 αφορούν αρχική χορήγηση και οι 7.054 ανανεώσεις, γεγονός που δείχνει ότι πρόκειται για επενδύσεις με διάρκεια και όχι ευκαιριακές κινήσεις.

Η Golden Visa, που ξεκίνησε το 2013 για να προσελκύσει ξένα κεφάλαια μέσω αγοράς ακινήτων, έχει φέρει μέχρι σήμερα πάνω από 5 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία. Κάθε συναλλαγή μεταφράζεται σε άμεσα φορολογικά έσοδα: φόρους μεταβίβασης, ΦΠΑ σε ανακαινίσεις και κατασκευές, αμοιβές επαγγελματιών, αλλά και σταθερές εισροές από ΕΝΦΙΑ και ασφαλιστικά συμβόλαια. Παράλληλα, οι επενδυτές καταβάλλουν παράβολα ανανέωσης ανά πενταετία δημιουργώντας μια μόνιμη ροή δημοσίων εσόδων.

Το 90% των αγοραστών δεν κατοικεί στα ακίνητα που αγοράζει. Αυτό σημαίνει ότι η συντριπτική πλειονότητα των κατοικιών που αποκτώνται μέσω Golden Visa διατίθεται στη μακροχρόνια αγορά ενισχύοντας την προσφορά στέγης. Παράλληλα, η ανακαίνιση παλαιών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων ενεργοποίησε επαγγέλματα που είχαν καταρρεύσει τη δεκαετία της κρίσης και αναβάθμισε περιοχές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς.

Διαδικασίες fast track

Προτού αυξηθούν τα όρια της Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ και σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης ακόμη και στις 800.000 ευρώ, είχε προηγηθεί ένα κύμα αγορών μικρών διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Μετά την αναπροσαρμογή των ορίων, το πρόγραμμα άλλαξε προσανατολισμό.

Σε αυτό το περιβάλλον έρχεται και η νέα πολεοδομική παρέμβαση που επιταχύνει τις μετατροπές. Γραφεία, ημιτελή εμπορικά ακίνητα, παλιά και εγκαταλελειμμένα ξενοδοχεία, ακόμη και βιομηχανικά κελύφη αλλάζουν χρήση και με διαδικασίες fast track μετατρέπονται σε κατοικίες. Η ρύθμιση επιτρέπει τη μετατροπή μη οικιστικών ακινήτων ακόμη και κατά παρέκκλιση των ισχυόντων πολεοδομικών σχεδίων αξιοποιώντας ένα τεράστιο απόθεμα κτιρίων που είχε παγιδευτεί σε χρήσεις χωρίς ζήτηση. Επειδή οι μετατροπές βασίζονται στον υφιστάμενο σκελετό, τα κόστη είναι χαμηλότερα και τα χρονοδιαγράμματα ταχύτερα.

Στην Αττική τα έργα αυτά συγκεντρώνονται κυρίως στα Εξάρχεια, στο Μεταξουργείο, στην Κυψέλη και τον Πειραιά. Εκτιμάται ότι μόνο από αυτές τις μετατροπές θα προστεθούν στην αγορά έως και 5.000 κατοικίες έως το 2027, ενώ αν η ρύθμιση για τις fast track αλλαγές χρήσης εφαρμοστεί έγκαιρα, ο αριθμός αυτός μπορεί να διπλασιαστεί. Η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα ακίνητα του προγράμματος διασφαλίζει ότι όλο αυτό το απόθεμα θα διοχετευτεί υποχρεωτικά στη μακροχρόνια αγορά.

Διαβάστε ακόμη

Τα περσικά χαλιά στα σπίτια των Ελλήνων – Τα αυθεντικά, οι τιμές και η τέχνη της ύφανσης

Πόλεμος και πετρέλαιο «πνίγουν» τις αγορές: Οι ανησυχίες για επανάληψη των πετρελαϊκών σοκ του 2022 και 2008

Μάχη τραπεζών για τα στεγαστικά: Προσφορές, χαμηλά επιτόκια και νέα προγράμματα

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα