Κι όμως συνολικά, η κακή διαχείριση σε μία πολυκατοικία μπορεί να μειώσει την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, πολύ περισσότερο δε, σε ένα αστικό περιβάλλον όπως αυτό στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου το μεγαλύτερο ποσοστό του κτιριακού αποθέματος είναι γηρασμένο.

Πιθανοί αγοραστές, ειδικά σε κεντρικές περιοχές, συχνά μειώνουν την προσφορά τους όταν διαπιστώνουν ότι μια πολυκατοικία βρίσκεται σε κακή λειτουργική κατάσταση. Μεσίτες και εκτιμητές γνωρίζουν, έστω εμπειρικά, ότι η αισθητική και η εικόνα των κοινόχρηστων χώρων επηρεάζουν άμεσα την εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος, όπως προκύπτει από σχετική μελέτη που πραγματοποίησε το Billys, μία ελληνική πλατφόρμα που ιδρύθηκε από τον κ. Πάνο Ρηνιωτή, με στόχο να δημιουργεί στην πολυκατοικία ένα πιο σύγχρονο, οργανωμένο και διαφανές περιβάλλον. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει σημαντική ανάκαμψη με αύξηση επενδύσεων και ζήτηση στην αστική κατοικία, δημιουργώντας ένα νέο περιβάλλον ευκαιριών. Ωστόσο, υπάρχει ένας παράγοντας που δεν αποτυπώνεται πάντα στις αγγελίες, αλλά επηρεάζει καθοριστικά την αξία ενός ακινήτου: η καθημερινή διοίκηση και η διαχείριση της πολυκατοικίας», αναφέρεται στη μελέτη.

Σύμφωνα και με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της εκτιμητικής Solum Property Solutions, πρόεδρο του Valuation Working Group του RICS Ελλάδος και Μέλος του ΔΣ της Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος, η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10%–20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ενώ, παράλληλα, αυξάνεται και ο χρόνος διάθεσης: Όσο μεγαλύτερη η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη η απόκλιση στην αξία. Σε ώριμες αγορές, όπως το Χονγκ Κονγκ, η καλή διαχείριση —συμπεριλαμβανομένων ESG κριτηρίων— μπορεί να αυξήσει την αξία ακινήτων έως και 30%.

H διαπίστωση αυτή έρχεται σε μία αγορά, όπως η ελληνική όπου η μεγάλη πλειονότητα των σπιτιών προς πώληση είναι περασμένων δεκαετιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty στο σύνολο των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση, πάνω από 1 στα 5 σπίτια ή αλλιώς ένα 22,3% είναι…50ετίας, της δεκαετίας μεταξύ του 1970 -1979, ενώ το ποσοστό των νεόδμητων, με ακίνητα ηλικίας από το 2020 και μετά αγγίζει το 22%. Ακολουθούν τα ακίνητα της δεκαετίας 2000-2009 όπου αντιστοιχεί ένα 13,5% και τα ακίνητα της δεκαετίας του 1960 με 12,5%.

Στην Ελλάδα, η απαξίωση των ακινήτων είναι γνωστό φαινόμενο. Πρόκειται για προϊόν συσσωρευμένης αμέλειας. Ανάμεσα σε δύο ίδια διαμερίσματα, στο ίδιο τετράγωνο, με τα ίδια τετραγωνικά και λοιπά τεχνικά χαρακτηριστικά — αυτό που βρίσκεται στο κτίριο το οποίο διοικείται καλύτερα θα πωληθεί ή θα νοικιαστεί πρώτο, ακριβότερα και με πιο αξιόπιστους ενοικιαστές.

Όπως σε όλες τις αγορές, έτσι και στην αγορά ακινήτων, η αξία επηρεάζεται από την αντίληψη του καταναλωτή (percepted value). Το κτίριο, οι κοινόχρηστοι χώροι, η οργάνωση και η διαφάνεια, επηρεάζουν την απόφαση του αγοραστή ή του ενοικιαστή όσο και το ίδιο το διαμέρισμα», αναφέρεται στη μελέτη του Billys. «Η απαξίωση ενός ακινήτου είναι συχνά αποτέλεσμα μικρών, σωρευτικών παραλείψεων, όπως για παράδειγμα πολυκατοικίες με προβλήματα καθαριότητας στους κοινόχρηστους χώρους, ή παλιούς ανελκυστήρες που παραμένουν χωρίς την προκαθορισμένη συντήρηση που προβλέπεται από το νόμο.

Σε ένα κτίριο που δεν συντηρείται τακτικά, αυξάνεται ο κίνδυνος ζημιών και υψηλών μελλοντικών δαπανών, π.χ. ένα διαμέρισμα ρετιρέ, κάτω από μία ταράτσα η οποία παραμένει χωρίς μόνωση για σειρά ετών ή ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο σε κτίριο χωρίς ανελκυστήρα. Ειδικά στην τελευταία περίπτωση, η μείωση της αντικειμενικής αξίας του εν λόγω ακινήτου μπορεί να αγγίξει και το 10%, ποσοστό που μάλλον αυξάνεται όταν μιλάμε αντ’ αυτού για την εμπορική του αξία».

Η αποτυχία της λειτουργίας ενός κτιρίου τον ορισμό ενός οικονομικού οργανισμού οδηγεί σε τρία κρίσιμα προβλήματα, όπως αναφέρει η μελέτη:

-Κακή διαχείριση ταμείου: Αυτό με τη σειρά του συνεπάγεται καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και έλλειψη ρευστότητας.
-Ανεπαρκή συντήρηση: Βλάβες που διορθώνονται αργά ή καθόλου, δυσχαιρένοντας τη διαβίωση των κατοίκων και – όπως θα δούμε παρακάτω – μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων τους.
-Απουσία σχεδιασμού επενδύσεων: Χωρίς κανένα πλάνο αναβάθμισης κοινοχρήστων, ασφάλειας, ή ενεργειακής απόδοσης η επιχείρηση-πολυκατοικία αντιμετωπίζει υψηλό ρίσκο μείωσης ανταγωνιστικότητας στην αγορά ακινήτων.

Η εφαρμογή νέων τεχνολογιών στην διαχείριση της πολυκατοικίας έχει δεκάδες οφέλη: Εργαλεία όπως online ψηφοφορίες, ειδοποιήσεις και πληρωμές, αυτόματοι επιμερισμοί των δαπανών και απρόσκοπτη πρόσβαση στα οικονομικά στοιχεία της πολυκατοικίας, επιτρέπουν στα κτίρια να εξαλείψουν τις εντάσεις, να μειώσουν τις καθυστερήσεις πληρωμών και να λαμβάνουν αποφάσεις πιο γρήγορα από ποτέ άλλοτε στο παρελθόν.

Διαβάστε ακόμη

Ινδική ναυπηγική βιομηχανία: Η ευκαιρία ΕΕ ‑ Ινδίας για τεχνολογία και χρηματοδότηση

Αυτές είναι οι σωστές απαντήσεις για μια επιτυχημένη συνέντευξη εργασίας

Υδρογονάνθρακες: «Κλειδώνουν» οι συμβάσεις με Chevron εντός Φεβρουαρίου

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα