Με αυτόματες αυξομειώσεις στις αντικειμενικές αξίες, online παρακολούθηση της αγοράς και πλήρη διασύνδεση με το Κτηματολόγιο και το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, η Εφορία περνά σε μια νέα εποχή ψηφιακού ελέγχου της ακίνητης περιουσίας. Το νέο σύστημα θα καταγράφει σε πραγματικό χρόνο τις τάσεις της αγοράς και θα μπορεί να αλλάζει τις τιμές ζώνης χωρίς να απαιτούνται πολυετείς αναθεωρήσεις.
Το σχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προβλέπει τη δημιουργία ενός νέου αυτοματοποιημένου συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, το οποίο προγραμματίζεται να τεθεί σε λειτουργία στις αρχές του 2027. Εφόσον ληφθούν οι σχετικές πολιτικές αποφάσεις, οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα προκύψουν μέσα από το νέο ψηφιακό μοντέλο θα μπορούν να εφαρμοστούν από το 2028. Η βασική φιλοσοφία του νέου μηχανισμού είναι ότι οι φορολογικές αξίες των ακινήτων θα ακολουθούν πολύ πιο στενά τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές πώλησης αυξάνονται, θα αυξάνονται και οι τιμές ζώνης, ενώ όπου παρατηρούνται μειώσεις ή στασιμότητα, οι αντικειμενικές αξίες θα μπορούν να κινούνται χαμηλότερα.
Στην πράξη, η Εφορία θα δημιουργήσει ένα μόνιμο ψηφιακό σύστημα παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων. Το νέο πληροφοριακό μοντέλο θα συλλέγει και θα επεξεργάζεται δεδομένα από αγοραπωλησίες, τραπεζικές εκτιμήσεις, ενοίκια, συμβολαιογραφικές πράξεις, εταιρείες real estate, αλλά και δημόσιες υπηρεσίες ώστε να καταγράφει διαρκώς την πραγματική εικόνα της αγοράς.
Το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων
Το νέο σύστημα θα στηρίζεται σε ένα ευρύ δίκτυο διασταυρώσεων και ψηφιακών δεδομένων. Κεντρικό ρόλο αποκτά το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το οποίο αναμένεται να ενεργοποιηθεί μέσα στον μήνα και θα συνδεθεί με το Κτηματολόγιο, τις πλατφόρμες της ΑΑΔΕ, αλλά και το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών. Με τη σύνδεση όλων των βάσεων δεδομένων, η φορολογική διοίκηση θα αποκτήσει για πρώτη φορά πλήρη εικόνα της ακίνητης περιουσίας κάθε φορολογούμενου. Το σύστημα θα περιλαμβάνει στοιχεία όχι μόνο για διαμερίσματα και κατοικίες, αλλά και για οικόπεδα, αγροτεμάχια και εκτός σχεδίου εκτάσεις. Παράλληλα, η Εφορία θα μπορεί να γνωρίζει κρίσιμες πληροφορίες για κάθε ακίνητο, όπως το τίμημα αγοραπωλησίας, το ύψος του ενοικίου, τις μεταβολές των τιμών στην περιοχή, αλλά και την εμπορική αξία που προκύπτει μέσα από τραπεζικές εκτιμήσεις και συναλλαγές της αγοράς.
Το πρώτο βήμα για τη μετάβαση στο νέο μοντέλο έχει ήδη γίνει μέσα από την αναβάθμιση της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr. Η συγκεκριμένη γεωπύλη αποτελεί το ψηφιακό μητρώο απεικόνισης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών. Μέσα από την πλατφόρμα αποτυπώνονται σε δορυφορικό χάρτη όλες οι ζώνες αντικειμενικού προσδιορισμού, οι τιμές εκκίνησης, οι συντελεστές αυξομείωσης, οι πίνακες τιμών, αλλά και ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου. Παράλληλα παρέχεται η δυνατότητα ηλεκτρονικού υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας σε κάθε περιοχή της χώρας. Το επόμενο βήμα είναι η ολοκλήρωση του νέου Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα νέο εκτιμητικό μοντέλο που θα χρησιμοποιεί στατιστικές μεθόδους και εργαλεία ανάλυσης δεδομένων ώστε να προσομοιώνει τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς ακινήτων.
Πιο δίκαιο σύστημα
Σύμφωνα με στελέχη του οικονομικού επιτελείου, στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα πιο δίκαιο και λειτουργικό σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, το οποίο θα μπορεί να προσαρμόζεται αυτόματα στις αλλαγές της αγοράς χωρίς να απαιτούνται μεγάλες χρονικά αναθεωρήσεις των αντικειμενικών αξιών όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα.
Οι πληροφορίες που θα χρησιμοποιεί το νέο σύστημα θα προέρχονται από διαφορετικές πηγές δεδομένων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου, η Τράπεζα της Ελλάδος, οι συμβολαιογράφοι, τα στοιχεία τραπεζικών δανείων, οι μεταβολές των ενοικίων, αλλά και δεδομένα από ιδιωτικές εταιρείες real estate. Ιδιαίτερη βαρύτητα θα δοθεί στις τραπεζικές εκτιμήσεις ακινήτων, καθώς οι τράπεζες αποτυπώνουν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων που χρηματοδοτούν μέσω στεγαστικών δανείων. Παράλληλα, σημαντικό ρόλο θα παίζουν και οι μεταβολές στα ενοίκια, τα οποία θεωρούνται πλέον βασικός δείκτης για την πραγματική πορεία της αγοράς κατοικίας.
Το μεγάλο ζήτημα για την αγορά είναι ότι οι σημερινές αντικειμενικές αξίες θεωρούνται πλέον σε πολλές περιπτώσεις αποκομμένες από την πραγματικότητα. Η τελευταία μεγάλη αναπροσαρμογή πραγματοποιήθηκε το 2021 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2022. Από τότε όμως οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά σε πολλές περιοχές της χώρας.
Οι αποκλίσεις
Σε αρκετές ζώνες, ειδικά σε τουριστικές περιοχές, μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και προάστια με υψηλή ζήτηση, οι εμπορικές τιμές εμφανίζονται αυξημένες ακόμη και κατά 40% έως 50% σε σχέση με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες. Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε νέα προσαρμογή με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Και αυτό γιατί οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν άμεσα όχι μόνο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά και τους φόρους μεταβίβασης, τις γονικές παροχές, τις δωρεές, τις κληρονομιές, τα τεκμήρια διαβίωσης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, αλλά και μια σειρά από άλλες επιβαρύνσεις που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία. Στις περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν εκτοξευθεί λόγω αυξημένης ζήτησης, τουρισμού ή επενδυτικού ενδιαφέροντος, το νέο σύστημα μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένες αντικειμενικές τιμές και κατά συνέπεια σε υψηλότερους φόρους. Αντίθετα, σε περιοχές όπου οι αξίες παραμένουν στάσιμες ή υποχωρούν θεωρητικά θα μπορούσαν να υπάρξουν ακόμη και μειώσεις.
Στο οικονομικό επιτελείο υποστηρίζουν ότι ο στόχος του νέου μοντέλου είναι να περιοριστούν οι μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στις φορολογικές και τις πραγματικές εμπορικές αξίες, δημιουργώντας ένα πιο σύγχρονο σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Παράλληλα όμως αναγνωρίζεται ότι πρόκειται για μια ιδιαίτερα ευαίσθητη πολιτική άσκηση, καθώς κάθε μεταβολή στις αντικειμενικές αξίες επηρεάζει άμεσα εκατομμύρια ιδιοκτήτες, αγοραστές και κληρονόμους ακινήτων.
Διαβάστε ακόμη
Γιατί επιστρέφουμε κουρασμένοι από τις διακοπές
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα