Του Κωστή Χ. Πλάντζου
Μεγάλες ανατροπές στον φόρο ακινήτων που θα αντικαταστήσει από φέτος τον ΕΝΦΙΑ σχεδιάζει η κυβέρνηση. Ηδη στο οικονομικό επιτελείο καταρτίζουν σενάρια που θα παρουσιάσουν στους θεσμούς, με βασικό δεδομένο ότι παρά τις μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων τα έσοδα θα πρέπει να φτάσουν και πάλι στα 2,65 δισ. ευρώ το 2016.
Η βασική διαφορά σε σχέση με τον ΕΝΦΙΑ έγκειται στην πρόθεση του υπουργείου να μην επιβάλλεται πλέον ο φόρος ανά ακίνητο, αλλά για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας κάθε φορολογουμένου.
Τι σημαίνει αυτό; Οτι αν συμφωνήσουν οι θεσμοί για τις αλλαγές αυτές θα αλλάξει η φορολογική κλίμακα και ο φόρος δεν θα υπολογίζεται πλέον με έως και 14 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται κάθε ακίνητο), αλλά μόνο με βάση τη συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων που κατέχει κάθε ιδιοκτήτης.
Ποιοι κερδίζουν και πόσα
Μια τέτοια εξέλιξη σημαίνει, καταρχάς, ότι θα ελαφρυνθούν οι μικροϊδιοκτήτες. Με το ισχύον σύστημα, όπου ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση το κλιμάκιο αξίας κάθε ακινήτου ξεχωριστά (δηλαδή πολλαπλασιάζοντας τα τετραγωνικά και με ένα ποσό φόρου για κάθε περιοχή), δεν μπορούσε να τεθεί αφορολόγητο. Αυτό τώρα αλλάζει και πλέον προβλέπεται να ισχύσει ένα χαμηλό αφορολόγητο, που θα συμφωνηθεί με τους θεσμούς. Πιθανόν ο φόρος να ξεκινά μετά τις 30.000 ή 40.000 ευρώ αξίας του ακινήτου.
Άρα σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά μετά τις μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές της Εφορίας, για μικρής αξίας ακίνητα στην επαρχία ή και σε αστικά κέντρα (π.χ. γκαρσονιέρες ή δυάρια) οι ιδιοκτήτες θα απαλλαγούν εντελώς από τον φόρο ακινήτων, αν δεν έχουν και άλλα ακίνητα. Υπολογίζεται ότι περίπου 1.000.000 ακίνητα επιβαρύνονταν με ΕΝΦΙΑ της τάξεως των περίπου 10 ευρώ τον χρόνο. Θεωρητικά, αν οι ιδιοκτήτες τους δεν είχαν κανένα άλλο ακίνητο, το 2016 δεν θα πλήρωναν καθόλου φόρο.
Ποιοι θα πληρώσουν το μάρμαρο
Αντιθέτως, όσοι έχουν, π.χ., δεύτερο σπίτι ή κάποιο οικόπεδο, πιθανόν να δουν επιβαρύνσεις, αφού η αξία του κάθε ακινήτου θα αθροίζεται και ο φόρος θα αυξάνεται όσο ανεβαίνουν υψηλότερα στην κλίμακα υπολογισμού του φόρου.
Αλλά και για ακίνητα αξίας 50.000 ή 60.000 ευρώ η επιβάρυνση θα είναι μικρή, με συντελεστές φόρου της τάξης του 0,2%-0,3%. Αν το κουαρτέτο δεχτεί να ισχύει και γι’ αυτούς το αφορολόγητο όριο, η επιβάρυνση για επιπλέον αξία πάνω από το αφορολόγητο, π.χ. 20.000 ευρώ, θα είναι 40 ευρώ. Αλλιώς, μπορεί να φτάνει και στα 100 ευρώ.
Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι να μεταφέρει τα φορολογικά βάρη σε ιδιοκτήτες πολύ μεγάλης ακίνητης περιουσίας, με συντελεστές που μπορεί να φτάνουν και στο 2% ή 3%, για κλιμάκια φόρου περιουσίας πάνω από το 1 ή τα 3 εκατ. ευρώ.
Και για περιπτώσεις αξίας 300.000-500.000, όμως, ενδέχεται κάποιοι να δουν ελάφρυνση σε σχέση με όσα καλούνταν να πληρώσουν για ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικό φόρο μαζί.
Τεκμήρια ακινήτων
Στο υπουργείο Οικονομικών όμως είναι αναγκασμένοι να εξετάζουν αλλαγές και στα τεκμήρια ακινήτων. Στο μνημόνιο του Αυγούστου έχει προβλεφθεί ότι, εφόσον μειώθηκαν οι αντικειμενικές αξίες, θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια, τα οποία, όπως και ο νέος φόρος ακινήτων, θα υπολογιστούν με βάση τις τιμές που ίσχυαν την 1η Ιανουαρίου 2016.
Οι ανατροπές αυτές θα φανούν στις αλλαγές που έρχονται στη φορολογία εισοδήματος και θα συζητηθούν με τους θεσμούς για το 2016. Καθώς οι αντικειμενικές μειώθηκαν (και αναδρομικά) κατά 15% κατά μέσο όρο, πολλοί θα δουν μικρότερο τεκμήριο εισοδήματος για φέτος και θα πληρώσουν λιγότερους φόρους με την υποβολή και εκκαθάριση των δηλώσεων το 2017.
Για να μη συμβεί αυτό μαζικά, εξετάζεται να μειωθούν και τα όρια υπολογισμού των τεκμηρίων.
Τι σημαίνει αυτό;
Εστω ότι κάποιος έχει ή νοικιάζει μονοκατοικία με επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ. και βοηθητικούς χώρους 20 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 3.000 ευρώ. Η Εφορία τον φορολογεί για πλασματικό εισόδημα τουλάχιστον 11.088 ευρώ μόνο και μόνο για το ακίνητο αυτό (πέρα από τυχόν αυτοκίνητα κ.λπ.) έστω κι αν δηλώνει πως είχε μικρότερο. Υπολογίζει ως «αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης» 40 ευρώ για τα πρώτα 80 τ.μ. (80 Χ 40 = 3.200 ευρώ), 65 ευρώ για τα επόμενα 40 τ.μ. (40 Χ 65 = 2.600 ευρώ), ενώ για τους βοηθητικούς χώρους τον χρεώνει με εισόδημα 20 ευρώ (20 Χ 40 = 800 ευρώ). Τα συνολικά 6.600 ευρώ προσαυξάνονται σε 9.240 ευρώ (με συντελεστή 1,40 λόγω τιμής ζώνης 3.000 ευρώ) και επιπλέον με συντελεστή 1,20 (λόγω μονοκατοικίας) το τελικό ποσό ανέρχεται σε 11.088 ευρώ.
Για το 2016, όμως, λόγω της μείωσης κατά περίπου 15% των τιμών ζώνης, ο ίδιος ιδιοκτήτης μπορεί να είχε τεκμήριο κάτω και από 10.000 ευρώ. Επειδή όμως σχεδόν 1 στους 6 φορολογουμένους πληρώνει φόρο με βάση τα τεκμήρια (επειδή δηλώνει μικρότερα εισοδήματα), η Εφορία θα έχανε φορολογητέα εισοδήματα στα οποία σήμερα υπολογίζει ότι θα αποφέρουν έσοδα στο κράτος.
Γι’ αυτό τον λόγο εξετάζεται είτε τα πλασματικά εισοδήματα (δηλαδή 40 ή 65 ευρώ στο παράδειγμα αυτό) να επιβάλλονται και σε περιοχές με τιμή ζώνης κάτω από 3.000 ευρώ, είτε εναλλακτικά να αυξηθούν οι συντελεστές προσαύξησης του τεκμαρτού εισοδήματος.