της Στεφανίας Σούκη
Δύο από τα πιο γνωστά και δραστήρια funds του ευρωπαϊκού real estate, οι Rockspring και Henderson, είναι οι πωλητές του χαρτοφυλακίου των τεσσάρων εμπορικών ακινήτων που αγόρασε η Eurobank Properties AEEAΠ έναντι τιμήματος 50 εκατ. ευρώ. Η συμφωνία, η οποία ολοκληρώθηκε και τυπικά χθές έγινε με συμβολικό τίμημα …1 ευρώ, με την εισηγμένη ωστόσο να αναλαμβάνει την υποχρέωση για αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 50 εκατ. ευρώ στην Cloud Hellas, ιδιοκτήτρια εταιρεία των 4 ακινήτων, τα οποία είναι μισθωμένα κατά κύριο λόγο στην Praktiker Hellas και ακολούθως στις Carrefour-Μαρινόπουλος και McDonalds.
Τα δύο funds ήταν από τους πρώτους ξένους επενδυτές που επένδυσαν στο εγχώριο real estate στις αρχές της δεκαετίας του ’00, επενδύοντας στην ‘’άνθιση’’ της ελληνικής αγοράς ακινήτων: H Rockspring με υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία ύψους 6,4 δισ. ευρώ σε ακίνητα σε 15 ευρωπαϊκές χώρες και η βρετανική Henderson, από τους μεγαλύτερους ομίλους επενδύσεων και διαχείρισης κεφαλαίων στην Ευρώπη με υπό διαχείριση κεφάλαια ύψους 85,5 δισ. ευρώ, είχαν αγοράσει τα εν λόγω ακίνητα στα μέσα της δεκαετίας του 2000 με τιμή υψηλότερη των 100 εκατ. ευρώ. Τώρα προτίμησαν να πουλήσουν- έστω και με ζημιά- σε μία αγοραπωλησία, η οποία καταγράφηκε ως η πρώτη συμφωνία σε ακίνητα ευκαιρίας (distress) του εγχώριου real estate στο τέλος του 2013. Για ποιους λόγους;
«Τόσο η Rockspring όσο και η Henderson συγκαταλέγονται αυτή την στιγμή στα άκρως συντηρητικά funds, επενδύοντας σε ακίνητα του ευρωπαϊκού -και όχι μόνο- real estate, τα οποία προσφέρουν εξασφαλισμένες, κατά το δυνατόν, αποδόσεις», επισημαίνει στο newmoney.gr η πλευρά των πωλητών. «Για έναν ξένο θεσμικό επενδυτή, ο οποίος επένδυσε στην ελληνική αγορά ακινήτων τις καλές εποχές, οι σημερινές συνθήκες που επικρατούν στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων ενέχουν σημαντικό ρίσκο δεδομένου ότι αυτή την στιγμή δεν υπάρχουν ‘’σίγουροι’’ μισθωτές. Η μεγαλύτερη δυσκολία για έναν ιδιοκτήτη ενός εμπορικού ακινήτου στην Ελλάδα, με δεδομένο το πόσο ρευστά είναι τα πράγματα στην αγορά, είναι ακριβώς αυτό, να βρεί έναν μεγάλο και αξιόπιστο μισθωτή ώστε να έχει εγγυημένο ενοίκιο και αποδόσεις. Αυτή την στιγμή θεωρείται ότι η Ελλάδα ενέχει κινδύνους στο κομμάτι των εμπορικών ακινήτων κι έτσι τα μεγάλα και συντηρητικά funds προτιμούν να επενδύσουν σε άλλες πιο ‘’σίγουρες’’ ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων. Επιπλέον, ένα ακόμη, αρνητικό, χαρακτηριστικό του εγχώριου real estate αυτή την στιγμή είναι τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, τα οποία κυριολεκτικά στραγγαλίζουν τις εταιρείες που έχουν επενδύσει σε ακίνητα στο παρελθόν και έχουν υποστεί τη μεγάλη πτώση της αγοράς στον καιρό της κρίσης, με μεγάλη μείωση των εμπορικών αξιών και των ενοικίων. Για παράδειγμα τα επιτόκια που πληρώνει η Rockspring για άλλες επενδύσεις της σε ακίνητα σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές κυμαίνονται από 3,25% έως 3,75%, όταν τα επιτόκια στην Ελλάδα είναι διπλάσια».
Σημειώνεται εδώ ότι η Cloud Hellas, με βασικούς μετόχους -μέχρι πρότινος- τη Rockspring και τη Ηenderson, είχε πουλήσει επίσης στην Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ στην αρχή της κρίσης, το 2009, τρία ακόμη ακίνητα ιδιοκτησίας της, επίσης μισθωμένα στην Praktiker, με ένα τίμημα λίγο υψηλότερο των 40 εκατ. ευρώ.
Ειδικά όσον αφορά τη Rockspring πρωτοεπένδυσε στην ελληνική αγορά το 2001 με μεγάλες επενδύσεις όπως τα γραφεία της PricewaterhouseCoopers επί της λεωφόρου Κηφισίας, το κτίριο του υπουργείου Ανάπτυξης επί της λ. Μεσογείων, ένα ακόμη κτίριο γραφείων επί της οδού Σωρού στο Μαρούσι αλλά και το εμπορικό κέντρο Pantheon Plaza στη Λάρισα. Το γνωστό fund πούλησε καθ’όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του ΄00 όλα τα παραπάνω ακίνητα πλήν της συμμετοχής του στο όχι και τόσο επιτυχημένο mall της Λάρισας (αποτελεί συνιδιοκτησία με την πορτογαλική εταιρεία εμπορικών κέντρων Sonae Sierra), η οποία παραμένει ακόμη και σήμερα στο χαρτοφυλάκιό του.
Από την πλευρά της, η Ηenderson έλαβε πιο νωρίς το …μήνυμα της μεγάλης πτώσης της ελληνικής αγοράς ακινήτων, φροντίζοντας να περιορίσει -κατά το δυνατόν- τις απώλειές της από την πτώση της ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων : Η Henderson Global Investors είχε γίνει ευρέως γνωστή στο εγχώριο real estate όταν είχε αγοράσει εν έτει 2007 από τον όμιλο Ελλάκτωρ και τη θυγατρική του R.E.D.S δύο εμπορικά κέντρα, το Veso Mare στην Πάτρα και το Escape Center στο Ιλιον αντί τιμήματος 40,5 εκατ. ευρώ, ενώ, επιπλέον, είχε υπογράψει προσύμφωνο με τη R.E.D.S. για την αγορά έναντι 70 εκατ. ευρώ του εμπορικού κέντρου Smart Park, ιδιοκτησίας της θυγατρικής του ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ, στα Σπάτα. Ο ξένος επενδυτικός οίκος προτίμησε να υπαναχωρήσει της συμφωνίας για το Smart Park στα τέλη του 2011 πληρώνοντας μάλιστα ρήτρα αποζημίωσης στη R.E.D.S. της τάξεως των 4 εκατ. ευρώ, θεωρώντας ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είχε πολύ μεγάλο ρίσκο και θα έβγαινε χαμένη. Η Henderson είχε τοποθετηθεί επίσης μετοχικά και στη Minoan Group, η οποία προωθεί τη μεγάλη μικτή τουριστική επένδυση στο Κάβο Σίδερο της Κρήτης, ρευστοποιώντας ωστόσο στη συνέχεια τη συμμετοχή της.
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.