Ενα εργοτάξιο στα νότια προάστια της Αθήνας σταματά για λίγες ώρες, εν αναμονή μιας κρίσιμης απάντησης: συνεχίζονται οι εργασίες ή παγώνουν μέχρι την απόφαση των δικαστηρίων; Την ίδια στιγμή, σε μια αίθουσα δημοτικού συμβουλίου, τίθεται το αντίστροφο ερώτημα: μπορεί να επιτραπεί η διατήρηση επιπλέον ορόφων που κρίθηκαν αντισυνταγματικοί; Το ερώτημα είναι κοινό, αλλά οι απαντήσεις εκ διαμέτρου αντίθετες. Το μπρα-ντε-φερ για τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχει μετατραπεί σε μετωπική σύγκρουση μεταξύ Αυτοδιοίκησης, ΥΠΕΝ και κατασκευαστικού κλάδου τα τελευταία χρόνια, με τον τελικό λόγο να τον έχει η Δικαιοσύνη.

Η αφετηρία βρίσκεται στις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έθεσαν όρια σε βασικά κίνητρα του ΝΟΚ κρίνοντας ότι τα μπόνους δόμησης δεν μπορούν να δοθούν οριζόντια εφόσον δεν έχει προηγηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός. Τα κίνητρα αυτά (προσαυξήσεις ύψους και ειδικές ρυθμίσεις που οδηγούσαν σε επιπλέον τετραγωνικά μέτρα) είχαν αξιοποιηθεί ευρέως την προηγούμενη περίοδο. Οταν όμως το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι οι διατάξεις κινούνταν εκτός συνταγματικών ορίων, άνοιξε ένας κύκλος αβεβαιότητας για άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί και, σε αρκετές περιπτώσεις, βρίσκονταν σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης.

Το Προεδρικό Διάταγμα

Μπροστά σε αυτό το αδιέξοδο, η κυβέρνηση προχώρησε στην έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 95/2025, σε συνδυασμό με τον νόμο 5197/2025, επιχειρώντας να δημιουργήσει ένα δίχτυ ασφαλείας για τις άδειες που είχαν ήδη ενεργοποιηθεί. Στον πυρήνα αυτής της ρύθμισης βρέθηκε το εργαλείο του περιβαλλοντικού ισοδύναμου: η δυνατότητα δηλαδή της διατήρησης πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων, εφόσον καταβληθεί οικονομική εισφορά που κατευθύνεται σε περιβαλλοντικές παρεμβάσεις σε τοπικό επίπεδο. Η φιλοσοφία του μέτρου έχει αντισταθμιστικά χαρακτηριστικά. Δηλαδή, μια πολεοδομική επιβάρυνση επιχειρείται να εξισορροπηθεί μέσω οικονομικού ανταλλάγματος, όπως αντίστοιχα είχε προβλέψει ο νομοθέτης και για τα μεγάλα αυθαίρετα, ασχέτως αν αυτό δεν εφαρμόστηκε ποτέ.

Στις περιπτώσεις αυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές μπορούν να αξιοποιήσουν τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου που προβλέπει το διάταγμα. Δηλαδή, έχουν τη δυνατότητα να συνεχίσουν τις εργασίες και να διατηρήσουν τα πρόσθετα τετραγωνικά μέτρα που είχαν εγκριθεί με βάση τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, καταβάλλοντας οικονομική εισφορά. Το ποσό αντιστοιχεί σε 8% της αξίας της επιπλέον δόμησης και μπορεί να φτάσει έως 15% σε περιπτώσεις που έχει ζητηθεί ένταξη σε χρηματοδοτικά εργαλεία. Με υπουργική απόφαση χαράχθηκε ο οδικός χάρτης αυτής της διαδικασίας, ενώ λόγω ενδιαφέροντος ο χρόνος για αιτήσεις ένταξης έχει αποφασιστεί να παραταθεί έως τις 13 Μαρτίου (από 22 Φεβρουαρίου) κατόπιν σχετικών αιτημάτων.

Η ρύθμιση αυτή παρουσιάζεται από την πλευρά της αγοράς ως πρακτική λύση σε ένα πρόβλημα που δημιουργήθηκε εκ των υστέρων. «Εμείς εφαρμόσαμε τις διατάξεις του νόμου, ο οποίος κρίθηκε αντισυνταγματικός και βρεθήκαμε με τις άδειες ακυρωμένες, ενώ την ίδια ώρα άλλοι οι οποίοι αντιμετώπιζαν τα ίδια προβλήματα με εμάς επειδή είχαν ξεκινήσει να χτίζουν έως τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 παίρνουν συγχωροχάρτι», αναφέρουν στελέχη κατασκευαστικών εταιρειών.

Ωστόσο, για τους επικριτές της ρύθμισης, πρόκειται για έναν μηχανισμό που επιχειρεί να διατηρήσει οικοδομικές άδειες οι οποίες αμφισβητούνται νομικά. Ενα από τα βασικά επιχειρήματα είναι ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, όπως προβλέπεται από τον νόμο, λειτουργεί ως μηχανισμός τακτοποίησης αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά την κόκκινη γραμμή που ορίζει ως αποδεκτό όριο το θεσμικό πλαίσιο (28 Ιουλίου 2011). Κάτι που εκτιμάται ότι αντιβαίνει στις αρχές για συνεκτικό και ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Οι δήμοι

Δήμοι της Αττικής, όπως η Κηφισιά, ο Αλιμος, η Φιλοθέη-Ψυχικό, η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη και το Μαρούσι, έχουν προσφύγει εκ νέου στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση του διατάγματος σε μια δίκη που είναι προγραμματισμένη -αν δεν πάρει αναβολή- να πραγματοποιηθεί την προσεχή Παρασκευή 6 Μαρτίου.

Υποστηρίζουν ότι η διοίκηση δεν μπορεί να επαναφέρει, έστω έμμεσα, άδειες που κρίθηκαν μη νόμιμες ή τελούν υπό δικαστική κρίση. Κατά του νόμου έχουν στραφεί με κοινή προσφυγή και η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), η Monumenta, δύο τοπικά σωματεία (Φιλοπρόοδος Σύλλογος Πολιτείας Αττικής και Εξωραϊστικός Σύλλογος Αλωνίων και Παραδοσιακού Κέντρου Κηφισιάς) και επτά κάτοικοι της Κηφισιάς.

Το βασικό τους επιχείρημα είναι ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να παραμένει συνεκτικός και να λαμβάνει υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Η καταβολή χρηματικού ποσού, τονίζουν, δεν αναιρεί την πραγματική επιβάρυνση που προκαλεί ένα υψηλότερο κτίριο ή ένας αυξημένος συντελεστής δόμησης.

Στάση αναμονής

Η αναστάτωση που έχει προκληθεί στην υλοποίηση των οικοδομικών αδειών έχει σαφή αντίκτυπο στις επιχειρήσεις του κλάδου. Κατασκευαστικές εταιρείες, μεγάλου και μικρότερου μεγέθους που διαχειρίζονται σημαντικό χαρτοφυλάκιο έργων, έχουν ταχθεί υπέρ του νόμου καταθέτοντας μάλιστα σχετική παρέμβαση στο ΣτΕ μαζί με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ). Ορισμένες κατέχουν άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί, άλλες εκκρεμούν δικαστικά, ενώ νέες επενδύσεις αξιολογούνται με αυξημένη προσοχή.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το ΣτΕ θα μπορούσε να ακυρώσει συνολικά το Προεδρικό Διάταγμα. Νομικοί παραδέχονται ότι θεωρητικά το ενδεχόμενο υπάρχει, τονίζοντας ότι μια τέτοια δυσμενής εξέλιξη θα οδηγούσε σε πλήρη βραχυκύκλωμα την κτηματαγορά, προκαλώντας μεγάλες συνέπειες και τεράστιο κενό στους κανόνες δόμησης, στις κατασκευές και τις επενδύσεις. Ωστόσο, στην αγορά επικρατεί η εκτίμηση ότι μια πλήρης ανατροπή δεν θεωρείται πιθανή, ιδίως εφόσον το διάταγμα έχει περάσει από τον έλεγχο του ανώτατου δικαστηρίου και επιχειρεί να συμμορφωθεί με τη νομολογία και να καλύψει ένα πραγματικό μεταβατικό κενό.

Μέχρι στιγμής στο ΣτΕ έχει υπάρξει γνωμοδοτικού χαρακτήρα κρίση από τρεις δικαστές (όχι τελική απόφαση), όπου δεν διαπίστωσαν προφανή αντισυνταγματικότητα, χωρίς αυτό να προδικάζει την τελική κρίση της Ολομέλειας, αναφέρουν νομικές πηγές. Μια απορριπτική απόφαση θα έκλεινε οριστικά και αμετάκλητα την υπόθεση ΝΟΚ.

Νομικοί κύκλοι τονίζουν, πάντως, ότι, παρά τη θεσμική του πρόβλεψη, το περιβαλλοντικό ισοδύναμο δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί στην πράξη. Εκκρεμεί η έκδοση των αναγκαίων υπουργικών αποφάσεων (για παράβολα κ.ά.), ενώ η ενεργοποίησή του προϋποθέτει και πρωτοβουλίες σε επίπεδο Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Οι περισσότεροι δήμοι, ωστόσο, τηρούν στάση αναμονής έως ότου ξεκαθαρίσει το δικαστικό τοπίο.

Ετσι, το εργαλείο που σχεδιάστηκε ως λύση σε ένα πολεοδομικό ζήτημα που πάγωσε μήνες την κτηματαγορά παραμένει προς το παρόν θεωρητικό.

Η υπόθεση του ΝΟΚ όμως δεν περιορίζεται στην ελληνική έννομη τάξη. Ελληνες κατασκευαστές έχουν προσφύγει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, επικαλούμενοι ζητήματα προστασίας της περιουσίας και ασφάλειας δικαίου. Η προσφυγή έχει ξεπεράσει το πρώτο στάδιο παραδεκτού -το πρώτο απαιτητικό φίλτρο- και αναμένεται ο προσδιορισμός δικασίμου. Αν και η εξέλιξη αυτή δεν προδικάζει την τελική απόφαση, προσδίδει στη διαμάχη μια ευρύτερη θεσμική βαρύτητα. Το βλέμμα όλων στρέφεται πλέον στην επικείμενη απόφαση του ΣτΕ. Από αυτή θα εξαρτηθεί αν το Προεδρικό Διάταγμα θα παραμείνει σε ισχύ ως μεταβατικός μηχανισμός εξισορρόπησης ή θα ανοίξει νέος κύκλος αναθεωρήσεων και αβεβαιότητας.

Διαβάστε ακόμη 

Πετρέλαιο: Εκρηκτική εβδομαδιαία άνοδος 35% στο WTI και 28% στο Brent εν μέσω κρίσης στα Στενά του Ορμούζ

DBRS: Αμετάβλητη η αξιολόγηση της Ελλάδας – Στο BBB με σταθερό outlook

Ο πόλεμος στο Ιράν δεν «σβήνει» το δημόσιο χρέος των ΗΠΑ: Πώς 38 τρισ. δολ. απειλούν οικονομία και Τραμπ

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα