Σπίτια της δεκαετίας του ’70, κάτω των 80 τ.μ., ειδικά για το κέντρο της Αθήνας, τα νότια και τα βόρεια προάστια, είναι αυτά τα οποία, με βάση την προσφορά στην αγορά αυτή τη στιγμή, πληρούν τα κριτήρια για το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Λίγο μεγαλύτερα, κοντά στα 80 τ.μ., είναι τα διαμερίσματα που προσφέρονται και πληρούν τα κριτήρια στα πιο φθηνά δυτικά προάστια και λίγο πιο καινούρια –της δεκαετίας του ’80 και των αρχών του ’90– είναι ένα υποψήφιο, μέσο διαμέρισμα για έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή που θα αναζητήσει πρώτη κατοικία στα ανατολικά προάστια και γενικότερα στο υπόλοιπο Αττικής.

Σε μια συγκυρία όπου η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά και η αγορά κατοικίας συνεχίζει -έστω και με επιβραδυνόμενους ρυθμούς όπως φάνηκε στα τελευταία τρίμηνα του 2024- την πορεία ανόδου, η αναζήτηση διαμερισμάτων ειδικά στην πρωτεύουσα για τους δικαιούχους του νέου, διευρυμένου στεγαστικού προγράμματος αποδεικνύεται δύσκολη «άσκηση», ενώ σαφώς ευκολότερες είναι οι συνθήκες της αγοράς στην περιφέρεια. Με βάση την πραγματική προσφορά, για την Αθήνα, η μέση ηλικία των σπιτιών που μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα είναι 50ετίας και πλέον -στο κέντρο της πόλης ενδεικτικά είναι τα 55 έτη για σπίτια των αρχών της δεκαετίας του ’70- ή στην καλύτερη περίπτωση 40ετίας. Αντίστοιχα, το κέντρο, όπως είναι εύλογο, συγκεντρώνει και τη μεγαλύτερη προσφορά με το υψηλότερο ποσοστό διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση, πάνω από 40% των διαθέσιμων κατοικιών, την ίδια στιγμή που στα πιο ακριβά βόρεια και νότια προάστια το αντίστοιχο ποσοστό πέφτει σε μονοψήφιο ποσοστό, από 2% έως 5%.

Τα σπίτια στις 10 δημοφιλέστερες περιοχές

Τα στοιχεία προκύπτουν μέσα από τα πραγματικά δεδομένα των αγγελιών στην πλατφόρμα του Spitogatos , τη γνωστή ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων. Ενδεικτικά, στην περιοχή των Αμπελοκήπων – Πενταγώνου που αποτελεί τη μία από τις δύο δημοφιλέστερες περιοχές του κέντρου της Αθήνας για την αγορά σπιτιού, όπως προκύπτει με βάση γενικότερα τις αναζητήσεις, μία κατοικία που θα μπορούσε να αποκτηθεί μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» έχει μέση ζητούμενη τιμή 160.000 ευρώ, μέσο εμβαδόν 68 τ.μ. και μέσο έτος κατασκευής το 1970, 55 χρόνια πίσω. Στο Παγκράτι, τη δεύτερη δημοφιλέστερη περιοχή, επίσης το μέσο έτος κατασκευής είναι το 1970 με μια μέση επιφάνεια 60 τ.μ. και μέση ζητούμενη τιμή με βάση τις αγγελίες στις 160.000 ευρώ, λίγο χαμηλότερα των 2.700 ευρώ ανά τ.μ.

Ο Spitogatos, με πάνω από 3 εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες που βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα, κατέγραψε για το «business stories» την εικόνα για την προσφορά σπιτιών αυτή τη στιγμή στις 10 δημοφιλέστερες περιοχές της Αθήνας, με βάση τις πραγματικές αναζητήσεις των υποψήφιων αγοραστών για όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Στο κέντρο της Αθήνας, οι δύο περιοχές όπου καταγράφονται οι περισσότερες αναζητήσεις είναι οι Αμπελόκηποι – Πεντάγωνο και το Παγκράτι, στα βόρεια προάστια είναι το Χαλάνδρι και η Κηφισιά, στα νότια η Γλυφάδα και η Νέα Σμύρνη, στα δυτικά προάστια το Περιστέρι και η Νέα Ιωνία, ενώ στα ανατολικά, η Αρτέμιδα και ο Γέρακας. Ως προς τα ίδια τα δεδομένα, αυτά αφορούν κατοικίες προς πώληση που πληρούν ακριβώς τα κριτήρια του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, και αναφέρονται σε μέσες τιμές (μέσο εμβαδόν, μέσο έτος κατασκευής κ.λπ.) και μέσες ζητούμενες αξίες στις 10 δημοφιλέστερες περιοχές. Αντίστοιχα, η μέση ενεργειακή κλάση των κατοικιών προς πώληση σε όλες τις αναφερόμενες περιοχές αφορά τη μεσαία ενεργειακή κατηγορία, η οποία περιλαμβάνει τις ενεργειακές κλάσεις C, D, E.

Ανατολικά και δυτικά προάστια

Με βάση λοιπόν τα στοιχεία, από το σύνολο των 10 περιοχών που βρίσκονται πιο ψηλά στις γενικότερες αναζητήσεις και για τους υποψήφιους αγοραστές του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», οι οποίοι θα ήθελαν μία πιο καινούρια κατασκευή, η προτιμώμενη επιλογή εστιάζει (σ.σ.: πάντα σύμφωνα με τις προσφερόμενες κατοικίες προς πώληση στις αγγελίες), στα ανατολικά προάστια. Κατά μέσο όρο στον Γέρακα μία κατοικία που θα μπορούσε να αποκτηθεί έχει μέση ηλικία 30ετίας, του 1992, μέσο εμβαδόν τα 82 τ.μ. και μέση ζητούμενη τιμή τα 200.000 ευρώ ή αλλιώς λίγο πάνω από τα 2.400 ευρώ ανά τ.μ. Φθηνότερη, ελαφρώς μεγαλύτερη αλλά μία δεκαετία παλιότερη, του 1982, είναι η μέση κατοικία που προσφέρεται προς πώληση στην Αρτέμιδα, με μέση επιφάνεια τα 84 τ.μ. και μέση ζητούμενη τιμή στις 150.000 ευρώ ή αλλιώς κοντά στα 1.800 ευρώ ανά τ.μ.

Φθηνές επιλογές, όμως, με σπίτια μεγαλύτερης παλαιότητας, σχεδόν 50ετίας, προσφέρουν τα δυτικά προάστια όπου με βάση την ανάλυση της κατανομής των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση συγκεντρώνεται το 17,8% των διαθέσιμων κατοικιών που θα μπορούσαν να αγοραστούν μέσω του «Σπίτι μου ΙΙ», το δεύτερο μεγαλύτερο ποσοστό μετά το κέντρο της Αθήνας, όπου η αντίστοιχη διαθεσιμότητα είναι στο 41%. Ενδεικτικά, μια μέση κατοικία στο Περιστέρι που πληροί τα κριτήρια του προγράμματος είναι ηλικίας του 1977, επιφάνειας 80 τ.μ., με μέση ζητούμενη τιμή, όπως προκύπτει από τις αγγελίες, στις 135.000 ευρώ. Στη Νέα Ιωνία η μέση ζητούμενη τιμή ανεβαίνει στις 157.000 ευρώ ή αλλιώς στα 1.900 ευρώ ανά τ.μ. περίπου για ένα σπίτι επίσης του 1977 με μέση επιφάνεια τα 83 τ.μ.

Νότια και βόρεια προάστια

Στον αντίποδα είναι τα πολύ ακριβά νότια προάστια. Οπως και στο κέντρο της Αθήνας, ένα μέσο διαμέρισμα που πληροί τα κριτήρια για το «Σπίτι μου ΙΙ» στην πολύ ακριβή και ιδιαίτερα δημοφιλή Γλυφάδα είναι ηλικίας 55 ετών, της δεκαετίας του ’70, με μια μέση επιφάνεια 65 τ.μ. και τιμή στις 200.000 ευρώ ή αλλιώς πάνω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ. Σαφώς πιο ενδεδειγμένη επιλογή στα νότια προάστια είναι στη δεύτερη δημοφιλέστερη περιοχή για αγορά κατοικίας, που δεν είναι άλλη από τη Νέα Σμύρνη, με τιμή κάτω από 2.500 ευρώ ανά τ.μ. για ένα σπίτι με μέσο μέγεθος επιφάνειας 71 τ.μ. και μέση χρονολογία κατασκευής το 1974.

Τα βόρεια προάστια παρουσιάζουν, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες, τη χαμηλότερη προσφορά σε σπίτια που πληρούν τα κριτήρια του νέου στεγαστικού προγράμματος, μόλις λίγο πάνω από το 2%. Χαλάνδρι και Κηφισιά είναι οι δημοφιλέστερες γειτονιές για αναζήτηση κατοικίας, γενικότερα από ενδιαφερόμενους αγοραστές στην προκειμένη περίπτωση. Στο Χαλάνδρι που προτιμάται ιδιαίτερα ως περιοχή λόγω της ευκολότερης και γρηγορότερης πρόσβασης στο κέντρο με το μετρό, ένα μέσο διαμέρισμα είναι στα 76 τ.μ. με μέσο έτος κατασκευής το 1977 και μέση ζητούμενη τιμή στις 200.000 ευρώ, λίγο πάνω από τις 2.600 ευρώ ανά τ.μ.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» παρέχει φθηνά δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας με στόχο να προσφέρει λύσεις σε πάνω από 20.000 νοικοκυριά και, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του κυβερνητικού επιτελείου, δικαιούχοι είναι άτομα ηλικίας από 25 έως 50 ετών, ενώ στην περίπτωση συζύγων ή μερών συμφώνου συμβίωσης αρκεί να πληροί τα κριτήρια ηλικίας ένα από τα δύο μέρη. Οικονομικά, το πρόγραμμα προϋποθέτει ελάχιστο εισόδημα 10.000 ευρώ, ανώτατο όριο 20.000 ευρώ για τους άγαμους και 28.00 ευρώ και τους έγγαμους (με προσαύξηση 4.000 ευρώ ανά παιδί). Παράλληλα, οι δικαιούχοι δεν πρέπει να διαθέτουν ακίνητο κατάλληλο για μόνιμη κατοικία. Τα δάνεια καλύπτουν έως το 90% της αξίας του ακινήτου, με ανώτατο ποσό τα 190.000 ευρώ. Το επιτόκιο είναι μηδενικό για το ποσό που προέρχεται από το Ταμείο Ανάκαμψης, ενώ για το τραπεζικό μέρος κυμαίνεται έως 2%. Τρίτεκνοι και πολύτεκνοι λαμβάνουν επιδότηση 50% των τόκων με δυνατότητα αποπληρωμής από 3 έως 30 έτη. Τα ακίνητα πρέπει να έχουν κατασκευαστεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007, να μην ξεπερνούν τα 150 τ.μ. και να αποκτώνται με πλήρη κυριότητα.

Πάνω από το peak του 2008 οι αξίες στην Αθήνα

Το πρόγραμμα έρχεται σε μία περίοδο αυξημένης ζήτησης στην αγορά κατοικίας με την προσφορά να παραμένει χαμηλή. Αυτή είναι και μία από τις πλέον βασικές παραμέτρους για τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών που έχουν φτάσει πλέον στα επίπεδα προ δημοσιονομικής κρίσης, της περιόδου των «παχιών αγελάδων» στην εγχώρια κτηματαγορά του 2007-2008, έστω και αν είναι αισθητή η επιβράδυνση τα τελευταία τρίμηνα, όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος στην ενδιάμεση Εκθεση. «Στην αγορά των κατοικιών, συνεχίζουν να καταγράφονται ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων έως και το γ’ τρίμηνο του 2024, ωστόσο σημειώνεται αισθητή επιβράδυνση κατά τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα. Παρά τις αβεβαιότητες, η αγορά κατοικίας, και ιδιαίτερα των κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική. Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης. Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό», αναφέρεται σχετικά.

Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 9,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 14,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2023, με τον σχετικό δείκτη να υπολείπεται πανελλαδικά κατά 1,3% του ιστορικώς υψηλού του γ’ τριμήνου του 2008. Στα νέα διαμερίσματα ξεπερνά το αντίστοιχο ιστορικό υψηλό κατά 3,8%, ενώ ειδικά στην Αθήνα ο δείκτης διαμερισμάτων ξεπέρασε το γ’ τρίμηνο του 2024 κατά 5,2%, το αντίστοιχο ιστορικώς υψηλό επίπεδο του δείκτη διαμερισμάτων που είχε καταγραφεί στο β’ τρίμηνο του 2008.

Διαβάστε ακόμη

Νέο 10ετες ομόλογο: Τι δείχνει η εκρηκτική ζήτηση (40,5 δισ.) από το εξωτερικό

Πώς η Ευρώπη θα αποκτήσει φθηνότερη ενέργεια – Φόβοι ότι η ενεργειακή κρίση δεν έχει τελειώσει

Πλειστηριασμοί: Το νοσοκομείο, το σκάφος με τη μεγάλη ιστορία και το εργοστάσιο κουμπιών (pics)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα