Τι ζητούν 18 μεγαλοστελέχη του εγχώριου real estate για να έρθει η ανάπτυξη

Tης Στεφανίας Σούκη

Σταθερό φορολογικό πλαίσιο για τουλάχιστον 20 χρόνια ζητούν τα στελέχη του εγχώριου real estate, επισημαίνοντας ότι από το 2009 έως σήμερα έχουν ψηφισθεί τουλάχιστον 20 διαφορετικά νομοσχέδια σχετικά με τον κλάδο των ακινήτων.

Από την πλευρά της, η κυβέρνηση, μέσω του υπουργού Ανάπτυξης κ. Ν. Δένδια επεσήμανε ότι αναζητούνται κονδύλια προκειμένου ο ΟΟΣΑ να καταρτίσει ένα συνολικό μοντέλο εκμετάλλευσης των ακινήτων στην Ελλάδα, με συγκεκριμένες παραμέτρους, ώστε να μπορέσει η ελληνική Πολιτεία να αποκτήσει έναν οδικό χάρτη αξιοποίησης για την επόμενη δεκαετία. επισημάνθηκε μεταξύ άλλων κατά τη σημερινή ‘’κλειστή’’ συνάντηση 18 μεγαλοστελεχών του εγχώριου real estate (Οδ. Αθανασίου- Lamda Development, A. Kαρυτινός- Εθνική Πανγαία, Δ. Ανδρίτσος- Eurobank Property Services, Γ. Δεληκανάκης- Bluehouse, Σ. Θεοδωρίδης- Trastor ΑΕΕΑΠ, Γ. Μωραϊτης- R.E.D.S., Γ. Δούνης- Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου, Δ. Αγαπητίδου- Αθηναϊκή Οικονομική, Μ. Αποστολίνας- Grupo Dolphin κ.α.) στο πλαίσιο της 15ης έκθεσης Prodexpo για την εγχώρια αγορά ακινήτων.

Ο οδικός χάρτης για την ανάπτυξη του κλάδου με τις προτάσεις του κλάδου συνοψίζονται ως εξής:

-Για το φορολογικό πλαίσιο ζητείται εκλογίκευση, απλούστευση, όχι εκπλήξεις ή αλλαγές, αλλά σταθερό για τουλάχιστον μία 20ετία. Ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ ναι μεν δεν εκφράζονται ιδιαίτερες αντιδράσεις, ωστόσο, όπως επισημαίνουν τα στελέχη της αγοράς, η βάση του φόρου δε θα πρέπει να είναι οι αντικειμενικές αξίες αλλά οι πραγματικές- εμπορικές. Τα στελέχη του κλάδου επισημαίνουν ότι είναι αδήριτη σήμερα η ανάγκη προσαρμογής των αντικειμενικών, οι οποίες έχουν να αναπροσαρμοσθούν από το 2007.

-Ως προς την προσέλκυση ξένων επενδύσεων θα πρέπει να υφίσταται αίσθημα ασφάλειας δικαίου για τους επενδυτές. «Δεν μπορεί να έλθει ξένος επιχειρηματίας και να μην έχει σαφείς κανόνες για το πώς μπορεί να αποχωρήσει- να υπάρξει δυνατότητα εξόδου του από την επένδυσή του» αναφέρθηκε χαρακτηριστικά.

-Ως προς τον κεντρικό χωροταξικό σχεδιασμό, «μένει να δούμε αν θα εφαρμοσθεί ο νόμος» ενώ στο θέμα των …’’άπειρων’’ νόμων, θα πρέπει να βρεθεί ένας τρόπος ώστε να κωδικοποιηθεί η νομοθεσία, δεδομένου ότι η πολυνομία σήμερα στη χώρα ερμηνεύεται κατά το δοκούν.

-Στον τομέα της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, αυτό που παρατηρούν τα στελέχη της αγοράς, είναι ότι εξακολουθεί να μήν υπάρχει συντονισμός μεταξύ των δήμων, των υπουργείων και των αρμοδίων δημόσιων φορέων συνολικά, πρίν ακόμη το προϊόν να φθάσει στο ΤΑΙΠΕΔ. Επίσης, δεδομένο είναι ότι για να  έλθουν επενδυτικά κεφάλαια στην εγχώρια αγορά ακινήτων, θα πρέπει να κινητοποιηθούν κεφάλαια στον τομέα των υποδομών, μέσω του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων, το οποίο όμως τα τελευταία χρόνια συνεχώς συρρικνώνεται. Το διεθνές ενδιαφέρον υφίσταται, το θέμα όμως είναι αυτό να μετουσιωθεί σε πραγματικές αγοραπωλησίες. Οι αποκρατικοποιήσεις είναι, κατά τους ειδικούς, ένα εργαλείο πολιτικής που θα συνδράμει στην εξισορρόπηση των δημοσιονομικών.

-Στον τομέα των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, (ΑΕΕΑΠ), η αγορά ζητεί σταθερό θεσμικό πλαίσιο για τη λειτουργία τους, ώστε να λειτουργήσει ως μοχλός ανάπτυξης και επενδύσεων και να προσελκύσει επενδύσεις. 

Ακολουθούν βασικά σημεία των τοποθετήσεων :

  Ο κ . Γιώργος Χρυσικός, Διευθύνων Σύμβουλος, Eurobank Properties τόνισε την ανάγκη για αλλαγή στο νόμο για τις ΑΕΕΑΠ και την καθιέρωση ευνοϊκού καθεστώτος  για προσέλκυση νέων επενδυτών, ενώ αναφέρθηκε σε εκκρεμή φορολογικά ζητήματα που πρέπει να  επιλυθούν άμεσα. Επεσήμανε, δε, ότι θα πρέπει να υπάρχει επιτάχυνση στο πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων σε ό,τι αφορά το ΤΑΙΠΕΔ αλλά και  καλύτερος συντονισμός μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και όσων εμπλέκονται στις αποκρατικοποιήσεις

.Ο κ. Θεόδωρος Χαραγκιώνης, Πρόεδρος, ICSC Greece & Πρόεδρος Συνδέσμου Επενδυτών Ανάπτυξης Ακινήτων

μίλησε για την απογοητευτική εικόνα καθυστέρησης που παρουσιάζει το δημόσιο στις επενδύσεις, αναφέρθηκε στα μισθώματα δύο ταχυτήτων και έκανε επιτακτική την ανάγκη για τη  θέσπιση ενός αντι-νόμου Κατσέλη για τις παλιές και νέες μισθώσεις. Βαρύνουσα σημασία για εκείνον έχει η αλλαγή της φορολογίας, αλλά και η αναζήτηση ειδικών στη δημόσια διοίκηση από το εξωτερικό.

Ο κ. Κώστας Φωτόπουλος, Πρόεδρος, Πρωτοβουλία ΚΑΠΠΑ έθιξε το ζήτημα του ξεκαθαρίσματος της χωροταξικής νομοθεσίας, με το κράτος να αξιοποιεί  τα δημόσια ακίνητα προς όφελος των Ελλήνων και όχι υπέρ κλειστών  κοινωνικών  ομάδων, ενώ επέστησε την προσοχή στο να υπάρχουν μόνιμες δομές στην διαδικασία αξιοποίησης των ακινήτων προκειμένου να γίνουν πιο ελκυστικά.

Ο κ.   Γιώργος Φράγκου, Β. Γενικός Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου, Εθνική Τράπεζα αναφέρθηκε στις προϋποθέσεις της αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας Δημοσίου με τον σωστό συντονισμό κοινού και υπηρεσιών που εμπλέκονται στη διαδικασία, έτσι ώστε το τελικό προϊόν να έχει ολοκληρώσει όλα τα νομικά ζητήματα  από το ταμείο αποκρατικοποιήσεων για να προωθηθεί στην αγορά. Σημαντικό για τον κ. Φράγκου είναι και το  θέμα της επικοινωνίας με τα ΜΜΕ με στόχο να περιοριστούν αρνητικά δημοσιεύματα, αλλά και η ύπαρξη  σταθερού φορολογικού πλαισίου εικοσαετίας για να βοηθηθούν τα business plans των επενδυτών.

Η κυρία Χριστίνη Σπανουδάκη, Διευθύνουσα Σύμβουλος, OTE Ακίνητα έκανε λόγο για την αναζήτηση διόδων και τρόπων αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας μέσω της  απελευθέρωσης κεφαλαίου business, καθώς η μη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δυσκολεύει τις αποφάσεις των επενδυτών.

Ο κ. Σπύρος Πολλάλης, Καθηγητής Σχεδιασμού, Τεχνολογίας και Διαχείρισης, Harvard Design School αναφέρθηκε στις προϋποθέσεις της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας με κύρια  προβλήματα την ανύπαρκτη οικονομία,  το τεράστιο χρέος της  χώρας, αλλά και την ανεργία, προτείνοντας ως λύση την οικονομική ανάπτυξη με την εισροή κεφαλαίων από μακροπρόθεσμους επενδυτές.  Έκανε, δε, λόγο για τον προχειρότατο τρόπο αποκρατικοποιήσεων για την αξιοποίηση των ακινήτων που θα μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη δυσλειτουργία του συστήματος.

Ο κ. Γιώργος Παπαϊωάννου, Αντιπρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Πειραιώς Real Estate αφηγήθηκε τη δική του εμπειρία στην αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας που συνόψισε στην ανάγκη  κατανόησης του  δημοσιονομικού και αναπτυξιακού στόχου, σε άμεσες επενδύσεις από μη κατοίκους αλλά και αντιμετώπιση της ανεργίας. Τόνισε, δε την ανάγκη συμβολής του τραπεζικού τομέα στην διαδικασία με  δυνατότητα για περαιτέρω χρηματοδοτήσεις.

Ο κ. Γιάννης Μωραϊτης, Γενικός διευθυντής, REDS έθιξε το ζήτημα της χωροταξίας, αναφερόμενος ειδικότερα  στο νόμο 4269 με τον οποίο επιχειρείται τακτοποίηση της χωροταξικής νομοθεσίας, επεσήμανε δε την ανάγκη για επίλυση ζητημάτων που αφορούν τους developers και ζήτησε ευκαιρία συνομιλίας  με  τους παράγοντες της αγοράς και τη διοίκηση για θέματα ανάπτυξης που θα οδηγήσει σε εξάλειψη ανασφάλειας του επιχειρηματικού κόσμου.

Ο κ. Γιώργος Κωνσταντόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος, Αναπτυξιακή Δήμου Αμαρουσίου μίλησε για το θέμα της αξιοποίησης της  ακίνητης περιουσίας των Δήμων, κάνοντας λόγο για παθογένειες στην δημοτική ακίνητη περιουσία, όπως καταπατήσεις, αυθαιρεσίες, μη ολοκληρωμένη καταγραφή των ακινήτων κ.α. Ανάμεσα στις προτάσεις του για εξυγίανση βρέθηκαν η  επιτάχυνση στην κατάρτιση γενικών πολεοδομικών σχεδίων, η μεταφορά για την είσπραξη των φόρων ακίνητης περιουσίας στους δήμους με ρήτρες ανάπτυξης με έργα κοινωφελούς χαρακτήρα, αλλά και η .σύμπραξη δημοσίου  και ιδιωτικού τομέα για την αναζωογόνηση δημοσίων κτιρίων.

Ο κ. Άρης Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ στη δική του τοποθέτηση αναφέρθηκε στο δυσεπίλυτο ζήτημα του σταθερού νομικού πλαισίου και τόνισε την  ανάγκη στήριξης από την κυβέρνηση. Εκανε λόγο για την ύπαρξη τεράστιας γραφειοκρατίας στην ανάπτυξη των ακινήτων, ενώ έφερε ως παράδειγμα νοοτροπίας τους υποθηκοφύλακες που δεν σέβονται κανέναν νόμο και παραμένουν πληγή για την ανάπτυξη.

Ο κ. Σωτήρης Θεοδωρίδης, Διευθύνων Σύμβουλος, Trastor ΑΕΕΑΠ τόνισε την ανάγκη επέκτασης των ΑΕΕΑΠ, ενώ ανέφερε ως σημαντικές προϋποθέσεις να μην ανήκουν στις τράπεζες, να είναι πολυμετοχικές, αλλά και να υπάρχει δυνατότητα -όταν ο κλάδος σταθεροποιηθεί- να απευθυνθούν στους καταθέτες ως εναλλακτική λύση επένδυσης.

Ο κ.  Γρηγόρης Δούνης, Διευθύνων Σύμβουλος, ΕΤΑΔ αναφέρθηκε στη υπάρχει θετική αντίληψη που υπάρχει τον τελευταία χρόνο στις αγορές για την Ελλάδα, αλλά και στην αύξηση ενδιαφέροντος τόσο από το εξωτερικό όσο και την εγχώρια αγορά. Τόνισε, δε, ότι πρέπει να γίνουν πράξεις για να μετατραπεί το ενδιαφέρον σε αληθινές συναλλαγές, καθώς η οποιαδήποτε  καθυστέρηση θα φέρει  και την φυγή του πιθανού επενδυτή. Στην τοποθέτηση του ανέφερε ότι η συνολική περιουσία του δημοσίου μετρά πάνω από 100000 ακίνητα με κύριο πρόβλημα τους ότι ήταν παρατημένα, ενώ το μεγαλύτερο μέρος τους δεν είναι ώριμο προς αξιοποίηση. Σύμφωνα με τον κ. Δούνη, το έργο της ΕΤΑΔ συνίσταται στο να κάνει μαζική ωρίμανση των ακινήτων του Δημοσίου και μάλιστα έχει ήδη ξεκινήσει πιλοτικό πρόγραμμα για την ωρίμανση 1000 ακινήτων σε όλη τη χώρα, το οποίο μάλιστα θα επεκταθεί.

Ο κ.  Γιάννης Δεληκανάκης, Διευθύνων Σύμβουλος, Bluehouse έθεσε το ζήτημα της προσέλκυσης επενδύσεων στην Ελλάδα με μακροπρόθεσμα κεφάλαια, ενώ εξήρε το γεγονός ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν εξαρτώνται πια τόσο από τις τράπεζες. Τόνισε δε ότι το άνοιγμα της αγοράς σε ξένους φέρνει και γενικότερο εκσυγχρονισμό, ωστόσο πρέπει να υπάρχει ρευστότητα με ξένα και τοπικά κεφάλαια, αλλά και σταθερό νομικό πλαίσιο, κατάλληλο για εξωτερικούς επενδυτές.

Ο κ. Ζήσιμος Δανηλάτος, Διευθυντής Ανάπτυξης LAMDA Development συνόψισε τις θέσεις του στην αντίδραση των τραπεζών στο management των ακινήτων και στον τουρισμό που σημειώνει ανάπτυξη, ενώ προσδιόρισε την τωρινή ως σημαντική χρονική συγκυρία, καθώς υπάρχει σοβαρό επενδυτικό τουριστικό προϊόν για την προσέλκυση επενδυτών.

Η κυρία  Τζίνα Γιαννακούρου, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια, Πανεπιστήμιο Αθηνών, με εξειδίκευση στον τομέα της χωροταξία έκανε λόγο στην βαρύνουσα σημασία  χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού,  ενώ τόνισε ότι οι ελλιπείς διαδικασίες προκαλούν καθυστέρηση των πράξεων, Όπως ανέφερε, μετά το 2010 έχουν αναληφθεί πρωτοβουλίες για την βελτίωση της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας για να γίνει πιο φιλική στην επιχειρηματικότητα όπως ο νόμος για τις στρατηγικές επενδύσεις, η νομοθεσία για την ιδιωτική αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου, η αξιοποίηση του τέως αεροδρομίου του Ελληνικού, ενώ επεσήμανε ότι ο νόμος 4269 συνιστά συστηματική προσπάθεια βελτίωσης. Το μεγάλο στοίχημα, σύμφωνα με την κυρία Γιαννακούρου, είναι η άμεση εφαρμογή του νέου νόμου για τη χωροταξική μεταρρύθμιση.

Ο κ. Μάριος Αποστολίνας, Real Estate Country Manager, Grupo Dolphin Argentina αναφέρθηκε στις καθυστερήσεις που σημειώνονται στις συναλλαγές με τους ξένους επενδυτές και στην ανάγκη αλλαγής στην αργοπορία της συναλλαγής με το Δημόσιο, αλλά και της ύπαρξης στην αγορά ώριμων ακινήτων. Μίλησε δε για αλλαγή στο νομοθετικό και φορολογικό παιχνίδι, ειδικά στις αντικειμενικές αξίες αλλά και στη διόρθωση που θα πρέπει να επέλθει στη σχέση μισθωτή-ιδιοκτήτη. Τέλος, τόνισε ότι υπάρχει τρομακτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για τις ΑΕΕΑΠ και επισήμανε ότι πλέον το κράτος οφείλει να δώσει έμφαση στη δημιουργία νέων και υγιών ΑΕΑΑΠ.

Ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, Διευθύνων Σύμβουλος, Eurobank Property Services περιέγραψε τις ΑΕΑΑΠ ως ένα εργαλείο που μπορεί να δώσει το στίγμα του στην ελληνική χρηματαγορά, καθώς υπάρχει ενδιαφέρον για επενδύσεις σε αυτές. Το σημαντικό στοιχείο τους είναι ότι μπορούν να δημιουργήσουν νέο προϊόν, ενώ έχουν τη δυνατότητα να φέρουν διαφάνεια και επαγγελματισμό. Αναφέρθηκε, δε, στην έλλειψη στρατηγικού σχεδιασμού για την χωροταξία, προκειμένου να υποστηρίζει  το νέο αναπτυξιακό μοντέλο της Ελλάδος. Τόνισε, τέλος, ότι την ανάπτυξη δύναται να φέρει η ιδιωτική περιουσία και πρωτοβουλία, ενώ πρόσθεσε ότι η φορολογία με διακριτούς πυλώνες μπορεί και πρέπει να προσθέτει αξία για το σύνολο των ακινήτων, με την προϋπόθεση να επιστρέφεται ως όφελος στις πόλεις και στις τοπικές κοινωνίες.

Ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand στη δική του τοποθέτηση, έκανε λόγο για την εξαιρετικά μικρή πρόοδο που έχει γίνει στην εφαρμογή όσων γράφονται και σχεδιάζονται τα τελευταία χρόνια στην αγορά των ακινήτων, επισημαίνοντας ότι τελικά η κρίση δεν συνέβαλε σχεδόν καθόλου στο να αλλάξουν οι ρυθμοί και να εξυγιανθούν οι διαδικασίες. Στην τοποθέτησή του αναφέρθηκε στην αναρχία που εξακολουθεί να επικρατεί  στο δημόσιο που δυσκολεύει εξαιρετικά την προσέλκυση των ξένων επενδυτών. Οι δικές του προτάσεις συνίστανται στην ανάγκη εφαρμογής των νόμων και στην επιτακτική ανάγκη οργάνωσης των διαδικασιών τις οποίες επιβλέπει το δημόσιο.

Τέλος, η κυρία Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια, Αθηναϊκή Οικονομική – JLL αναφέρθηκε στη σημασία ξεκαθαρίσματος των επενδυτών, με έμφαση σε αυτούς που ενδιαφέρονται για την ανάπτυξη, ενώ τόνισε την ανάγκη ένταξης σοβαρών επενδυτών στο ελληνικό οικονομικό γίγνεσθαι. Επεσήμανε, δε ότι  πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ  οφείλει να  είναι ενθαρρυντικό, ενώ όσον αφορά την ανάπτυξη στα τουριστικά ακίνητα, ανέφερε ότι ουσιαστικά δεν υπάρχουν πολλές επενδύσεις γιατί δεν υπάρχει ώριμο προϊόν, αφού οι περισσότερες είναι οικογενειακές επιχειρήσεις και άρα υπάρχει δυστοκία στην τελική υλοποίηση των όποιων συμφωνιών. Κατέληξε, δε, ότι ενώ υπάρχουν πολλά ενδιαφέροντα ακίνητα στην ιδιοκτησία εταιρειών, το σύστημα καθυστερεί να τοποθετήσει εκκαθαριστές προκειμένου να αξιοποιηθούν.