Όταν η Σούζι Πέιν έγινε 40 ετών, είχε, πλέον, αποδεχτεί την ιδέα, ότι δεν θα κατάφερνε ποτέ να αγοράσει σπίτι. Ενώ οι φίλοι της πατούσαν τα 30 τους εκπληρώνοντας αυτό το όνειρο, συχνά με οικονομική βοήθεια από τους γονείς τους, εκείνη πάλευε να αποταμιεύσει, μεγαλώνοντας μόνη της την κόρη της.  Οι τιμές των ακινήτων στο Πόρτλαντ του Όρεγκον, όπου ζούσε, είχαν γίνει απαγορευτικές πολύ πριν από την πανδημία.

Και όταν έχασε τη δουλειά της, τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων του 2020 δεν είχαν καμία σημασία, προτεραιότητα ήταν πλέον η επιβίωση, όχι οι επισκέψεις σε open houses τα Σάββατα. Το 2021, όμως, η Πέιν μετακόμισε στη Φιλαδέλφεια, όπου οι προοπτικές φάνηκαν ξαφνικά πιο ρεαλιστικές. Εκεί μπορούσε ακόμη να βρει ένα παλιό σπίτι γύρω στα 200.000 δολάρια, εντός προϋπολογισμού. Με νέα δουλειά και μαθήματα για πρώτους αγοραστές, ανακάλυψε πως μπορούσε να λάβει στεγαστικό δάνειο μεγαλύτερο από ό,τι περίμενε. Το καλοκαίρι του 2024, με τη βοήθεια μεσίτη, έκανε την πρώτη της επιτυχημένη προσφορά. Ήταν 42 ετών.

Η ίδια χαρακτηρίζει τη διαδρομή της «μη συμβατική», όμως αντικατοπτρίζει μια ευρύτερη μετατόπιση στην αμερικανική αγορά κατοικίας, οι πρώτοι αγοραστές σπιτιών είναι πλέον μεγαλύτεροι από ποτέ.

Οι αριθμοί πίσω από τη νέα πραγματικότητα

Πριν από μία ή δύο δεκαετίες, οι Αμερικανοί αγόραζαν συνήθως το πρώτο τους σπίτι γύρω στα 30. Σήμερα, όμως, η Πέιν βρίσκεται ακριβώς στον μέσο όρο, Σύμφωνα με νέα στοιχεία της National Association of Realtors, μεταξύ 2024 και 2025, η μέση ηλικία του πρώτου αγοραστή έφτασε τα 40 έτη, νέο ιστορικό ρεκόρ. Αντίστοιχα, η μέση ηλικία όλων των αγοραστών ανέβηκε στα 59 από 47 το 2019, επίσης ρεκόρ.

Η τάση αυτή δεν είναι καινούρια, οι μεγαλύτεροι, οικονομικά ισχυρότεροι αγοραστές μπορούν ευκολότερα να ανταπεξέλθουν στο «διπλό χτύπημα» των υψηλών επιτοκίων και των ακριβότερων σπιτιών. Οι Gen X και οι baby boomers παραμένουν ενεργοί στην αγορά, ενώ το ποσοστό των πρώτων αγοραστών συρρικνώνεται δραματικά.

Η συνέπεια; Μια γενιά νέων ανθρώπων που χάνει πολύτιμα χρόνια συσσώρευσης περιουσίας, μετακινείται λιγότερο και επαναπροσδιορίζει τι σημαίνει «πρώτο σπίτι». Καλωσορίσατε στην εποχή του «γηραιού» αγοραστή.

Από τα 29 στα 40

Όταν η NAR άρχισε να παρακολουθεί τη μέση ηλικία των πρώτων αγοραστών το 1981, αυτή ήταν μόλις 29 ετών. Για δεκαετίες κυμαινόταν μεταξύ 30 και 33.
Όμως μεταξύ 2021 και 2022, η ηλικία αυτή εκτοξεύθηκε στα 36 έτη. Αρχικά θεωρήθηκε ότι επρόκειτο για τους «καθυστερημένους» millennials που επιτέλους προχωρούσαν σε αγορά. Όμως ακόμη κι αυτοί ένιωθαν παγιδευμένοι. Τα επιτόκια είχαν διπλασιαστεί, τα σπίτια ακριβύνει υπερβολικά και η οικοδομική δραστηριότητα μετά την κρίση του 2008 δεν κάλυπτε τη ζήτηση των νέων.

«Είμαστε καταδικασμένοι», είχε δηλώσει τότε ένας millennial αγοραστής. Τα πράγματα, όμως, χειροτέρεψαν. Οι πρώτοι αγοραστές αντιστοιχούσαν μόλις στο 21% των συναλλαγών πέρσι, το χαμηλότερο ποσοστό όλων των εποχών, περίπου στο μισό του ιστορικού μέσου όρου. «Οι νεαροί ενήλικες βλέπουν κυριολεκτικά την πόρτα της ιδιοκτησίας να κλείνει μπροστά τους», δηλώνει η Τζέσικα Λάουτζ, αναπληρώτρια επικεφαλής οικονομολόγος της NAR. «Αυτό αντικατοπτρίζει το αδιέξοδο που επικρατεί στην αγορά κατοικίας».

Η κυριαρχία των μετρητών

Στη θέση των νέων, έρχεται ένα κύμα «επανεισαγόμενων αγοραστών», με μέση ηλικία 62 ετών, επίσης ρεκόρ. Διαθέτοντας ήδη περιουσία από προηγούμενη ιδιοκτησία, μπορούν να την αξιοποιήσουν για νέα αγορά. Περίπου το 1/3 από αυτούς πληρώνει εξ ολοκλήρου με μετρητά, δίνοντάς τους μεγάλο πλεονέκτημα απέναντι σε δανειολήπτες. Συνολικά, το 26% όλων των αγορών ακινήτων πραγματοποιείται πλέον χωρίς δάνειο, ακόμη ένα ιστορικό υψηλό.

Οι μεσίτες μεταφέρουν τη δυσαρέσκεια των νεότερων. Η Πέγκι Πρατ, συνεργάτιδα της Century 21 North East στη Μασαχουσέτη, αναφέρει πως είναι όλο και πιο δύσκολο για τους νέους να συγκεντρώσουν προκαταβολή όταν τους βαραίνουν τα φοιτητικά δάνεια και τα υψηλά ενοίκια. Οι περισσότεροι που καταφέρνουν να αγοράσουν, έχουν οικονομική στήριξη από τους γονείς τους, οι υπόλοιποι αισθάνονται ότι «η οικονομία τους πολεμά».

Η Σούζι Μίνκεν, μεσίτρια της Compass σε Νιου Τζέρσεϊ και Βόρεια Βιρτζίνια, σημειώνει ότι οι πελάτες της δεν ψάχνουν πια πρώτο σπίτι με σκοπό να ανέβουν αργότερα σκαλοπάτι. «Οι περισσότεροι δεν βρίσκουν κάτι που τους αρέσει στο εύρος τιμών τους, οπότε περιμένουν και αποταμιεύουν περισσότερο, μέχρι να αποκτήσουν ένα σπίτι που θα κρατήσουν μόνιμα», δηλώνει. Τα δεδομένα της NAR την επιβεβαιώνουν. Οι πωλητές κατοικιών είχαν ζήσει στα σπίτια τους κατά μέσο όρο 11 χρόνια, ακόμη ένα ρεκόρ. «Η ιδέα του «move-up buyer» έχει τελειώσει», τονίζει. «Κανείς δεν μετακομίζει πλέον σε μεγαλύτερο σπίτι».

Αυτή η στασιμότητα παγώνει τη φυσική ροή της αγοράς. Οι πρώτοι αγοραστές εξαρτώνται από εκείνους που πουλούν μικρότερα σπίτια για να ανέβουν κατηγορία. Όμως τα χαμηλά επιτόκια της πανδημίας κρατούν τους ιδιοκτήτες «κολλημένους» στα παλιά δάνειά τους, ενώ οι καθυστερημένες αγορές σημαίνουν ότι πολλοί έχουν ήδη παιδιά ή άλλες δεσμεύσεις, άρα λιγότερο κίνητρο να μετακινηθούν ξανά.

Αν κάποιος αγοράσει το πρώτο του σπίτι στα 40 αντί για τα 30, μπορεί να βρίσκεται πράγματι στην κορύφωση της καριέρας του, αλλά έχει χάσει μια δεκαετία δημιουργίας πλούτου. Τα ακίνητα αυξάνουν την αξία τους κατά περίπου 5% ετησίως. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που καθυστερεί την αγορά κατά 10 χρόνια χάνει περίπου 150.000 δολάρια σε δυνητικό κεφάλαιο, εξηγεί η Λάουτζ. Πλούτος που θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει το επόμενο σπίτι, τις σπουδές ενός παιδιού ή ανακαινίσεις.

«Βλέπουμε έναν γενεαλογικό αποκλεισμό από τη δημιουργία πλούτου», σημειώνει. Η Πέιν, ωστόσο, δεν πρόλαβε να ολοκληρώσει τη δική της αγορά. Όταν η προσφορά της έγινε δεκτή, η κόρη της αντιμετώπισε ιατρικό επείγον περιστατικό, αναγκάζοντάς τη να αποχωρήσει από τη συμφωνία. Τον Μάρτιο δοκίμασε ξανά και κατάφερε να έχει δεύτερη αποδοχή προσφοράς. Όμως οι τελωνειακοί δασμοί του Τραμπ την ανησύχησαν για την οικονομία, ενώ η επιθεώρηση του σπιτιού αποκάλυψε σειρά δαπανηρών επισκευών. Οι διαπραγματεύσεις κατέρρευσαν, και η Πέιν έκανε πίσω για δεύτερη φορά.

«Δεν μπορούσα να το κάνω εκείνη τη στιγμή», αναφέρει. «Είναι τόσο συναισθηματικά εξαντλητικό και τρομακτικό, όταν είσαι η μόνη οικονομική πηγή για μια τόσο μεγάλη αγορά». Η εμπειρία της αντικατοπτρίζει τη γενική κατάσταση, οι αγοραστές είναι μεγαλύτεροι, πιο επιφυλακτικοί και πιο πρόθυμοι να αποσυρθούν, είτε λόγω φόβου για την οικονομία, είτε ελπίζοντας σε καλύτερη ευκαιρία.

Για την Πέιν, η αγορά σπιτιού δεν ήταν ποτέ επένδυση, αλλά μια αναζήτηση σταθερότητας, σε ένα μέρος όπου ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να ανεβάσει το ενοίκιο από τη μια μέρα στην άλλη. «Πρέπει να είναι οι σωστές συνθήκες», υποστηρίζει. «Και αυτή τη στιγμή… δεν είναι».

Διαβάστε ακόμη 

Jefferies: Ισχυρό story η Ελλάδα – Πώς αξιολογεί την αναβάθμιση στις ανεπτυγμένες αγορές (γραφήματα)

Uniqlo: Πώς ο Tadashi Yanai μετέτρεψε την «αποτυχία» σε μια αυτοκρατορία 116 δισ. δολαρίων

Krigler: Το άρωμα-θρύλος που αγάπησε η Τζάκι Κένεντι επιστρέφει

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα